【正文】 照三星級酒店標(biāo)準(zhǔn)就行建設(shè)裝修， 因此相關(guān)的數(shù)據(jù)資料參考 西安 市 三星級 酒店 。這一時期，市場需求旺盛，開發(fā)商利潤豐厚。長樂路也已逐漸形成了康復(fù)路之外的城東商業(yè)代表。 2020 年，城東的住宅價格基本上在 2900 元 /平米左右浮動， 2020年 ，已經(jīng)突破了 3000 元 /平米， 2020 年價格則達(dá)到了 3200 元 /平米。因而西安樓市有了“南金、北銀、東銅、西鐵”的說法。此次政策調(diào)控力度之大，前所未有， 并 且政府很可能將此當(dāng)成一項長期政策， 10 年內(nèi)都很難發(fā)生變化。 之后的房地產(chǎn)市場經(jīng)過對土地市場的深層次調(diào)控，從源頭對未來的房地產(chǎn)市場運作肅清了一系列障礙，但也 讓眾多開發(fā)商未來運營面臨著更大的挑戰(zhàn)。西安市房地產(chǎn)市場經(jīng)過短期的政策及季節(jié)性調(diào)整，步入了發(fā)展的新階段，各級市場交投活躍，土地市場 供給充足，交易已經(jīng)開始實行招拍掛制度，通過市場競爭來調(diào)節(jié)土地資源的分配。 目前，公司擁有雄厚的施工機具、管理和技術(shù)隊伍，積累了豐富的國內(nèi)國際工程建設(shè)經(jīng)驗，具有同時承建 6— 8 座大中型電站、1500— 2020 公里送變電線路及配套變電站、 20 萬平方米工業(yè)與民用建筑工程的能力，可廣泛開展工程施工總承包、專業(yè)承包、工程監(jiān)理、調(diào)試以及建設(shè)管理、咨詢服務(wù)等各項業(yè)務(wù)。歷經(jīng)五十多年的艱苦創(chuàng)業(yè)和蓬勃發(fā)展，現(xiàn)已成為一個資產(chǎn)近 5 億元、年產(chǎn)值超過 25 億元、擁有四個專 業(yè)工程施工全資子公司、近十個控（參）股公司和直屬單位、員工近萬人的企業(yè)。 項目附近 醫(yī)療衛(wèi)生設(shè)施 非常 發(fā)達(dá)，附近有西京醫(yī)院、第四軍醫(yī)大學(xué) 西安五仁醫(yī)院 、 陜西中西醫(yī)結(jié)合醫(yī)院 、 瑞光口腔醫(yī)院 、 陜西生殖醫(yī)學(xué)醫(yī)院 、 康大藥房 、 圣和醫(yī)院 、 西京醫(yī)院 、 澡露堂新 康大藥房 、 北方醫(yī)院 等 。周 邊 日趨成熟的居住配套及商業(yè)氛圍的逐步形成，為該項目的商鋪價格奠定了一定的基礎(chǔ)。 主要建筑系統(tǒng)及建筑材料 : 主體結(jié)構(gòu) :框架結(jié)構(gòu)、框剪結(jié)構(gòu) 電梯系統(tǒng) :直升電梯 外墻材料 :涂料、瓷磚 供暖系統(tǒng) :集中供暖 門窗系統(tǒng) :塑鋼門窗 主要設(shè)備材料： 通風(fēng)系統(tǒng)，消防器材，儀器儀表，防雷接地； 門窗玻璃，防水防腐，油漆涂料，墻地面磚； 光源燈具，低壓電器，變配電，電線電纜，弱電系統(tǒng)； 供水設(shè)備，管材管件，閥門組件，室外排水，五金水暖； 康體設(shè)施 ， 園林綠化 ， 小區(qū)監(jiān)控 ， 門禁系統(tǒng)。項目 可行性研究所要 解決的關(guān)鍵問題如下： （ 1） 通過項目可行性研究全面分析項目自身的優(yōu)勢、劣勢和所處環(huán)境的機遇和挑戰(zhàn)，提出初步規(guī)劃方案和整體營銷方案。 （ 3） 真實性原則：指在進(jìn)行可行性研究的過程中所運用的數(shù)據(jù)資料必須真實可靠，結(jié)果必須真實、公允。主要經(jīng)濟(jì) 數(shù)據(jù)與評價結(jié)果如表 所示。 研究工作概述 擬建項目地點 本 項目 位于西安市東北部的新城區(qū) 長樂西路 3 號， 該區(qū)域毗鄰 產(chǎn)灞生態(tài)區(qū)， 附近 有興慶、長樂兩座公園，還有 浐 灞兩河優(yōu)美水景的交輝相映， 周邊環(huán)境在不久的將來是最佳的 商業(yè)、辦公 區(qū)域。 項目目標(biāo)定位 本項目是集商業(yè)辦公、娛樂酒店和商場為一體的綜合建設(shè)項目，目標(biāo)消費者在職業(yè)特點上主要集中于經(jīng) 商人士、外企白領(lǐng)、政府官員等收入水平較高并且穩(wěn)定的人群。 在 陜西電力建設(shè)總公司 調(diào)試研究綜合樓 開發(fā)過程中，應(yīng)注意如下方面： （ 1） 做好宣傳工作，擴(kuò)大市場效應(yīng)和領(lǐng)先優(yōu)勢； （ 2） 加強各分項項目的投資控制。用科學(xué)的方法來收集、分析和鑒別原始的數(shù)據(jù)和資料，以確保它們的真實和可靠。 本項目可行性研究報告的編制思路如下圖 所示。該地被西安市政府規(guī)劃為房地產(chǎn)開發(fā)用地，建設(shè)用地手續(xù)已辦妥。周邊社區(qū)配套成熟，區(qū)域內(nèi)同類物業(yè)銷售經(jīng)營狀況良好 。 且 西安市近期建設(shè)規(guī)劃安排建設(shè)兩條地鐵線路，即火車北客站至韋曲，三橋后圍寨至紡織城，全長 公里，總投資 億元。 五十多年來，公司始終秉承 “ 品質(zhì)成就未來 ” 的核心理念，強化管理和技術(shù)創(chuàng)新，公司參與工程總承包、施工承包、工程管理、調(diào)試、監(jiān)理、咨詢、技術(shù)服務(wù)的所有在建工程進(jìn)度正點、安全良好、質(zhì)量優(yōu)良，贏得了各方的廣泛贊譽，也獲得了十余項國家、省部級榮譽稱號，使 “ 西北電建 ” 響徹國內(nèi)，叫響國際。同時國家實施積極的住房消費調(diào)控政策，商品房建設(shè)、銷售方面的法律、法規(guī)日益完善，物業(yè) 管理逐步規(guī)范，將西安的房地產(chǎn)市場逐步推上了一個良性、健康地發(fā)展軌道，伴隨著宏觀經(jīng)濟(jì)的持續(xù)走好，西安的房地產(chǎn)業(yè)也步入了產(chǎn)業(yè)發(fā)展的黃金時期。從政府的角度來看，上年全國局部地區(qū)市場存在的一些過熱及結(jié)構(gòu)不合理的現(xiàn)象已引起其注意，從 2020年以來政府對土地市場的規(guī)劃及控制政策，銀行放貸利率的一系列調(diào)整均可見一斑，這也為促進(jìn)、規(guī)范樓市良好運行提供了政策引導(dǎo)。西安按照中央宏觀調(diào)控精神，結(jié)合本土市場實際現(xiàn)狀也同樣采取了系列宏觀調(diào)控措施，這些政策的出臺對規(guī)范西安房地產(chǎn)市場發(fā)展、穩(wěn)定住房價格具有積極的意義。這與人們對政府房地產(chǎn)調(diào)控政策的失望和今年以來的物價快速上漲不無關(guān)系。 家天下、沁水新城、水岸清城以及千畝大盤廣廈 康復(fù)路、輕工、義烏商城已經(jīng)成了西安對外的貿(mào)易平臺，可以這么講： “ 大到家電，小到針線 ” 應(yīng)有盡有。寫字樓少是因為城東的產(chǎn)業(yè)比較特別 —— 軍工產(chǎn)業(yè)，因此也就不需要相應(yīng)的寫字樓。 （ 3）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的門檻將逐步提高 ，資金密集度和技術(shù)密集度要求越來越高 ， 開發(fā)企業(yè)出現(xiàn)兩極分化，專業(yè)化、品牌化企業(yè)將主宰市場，弱者或被迫形成企業(yè)聯(lián)盟，或被淘汰出局。據(jù)統(tǒng)計，西安每年來自境內(nèi)外的游客總數(shù)達(dá)到近16001700 萬余人次，其中 2020 年西安共接待境外旅游者 70 萬人次，接待國內(nèi)旅游者 1685 萬人次，旅游總收入 113 億元，其中外匯收入 億美元，巨大的旅游資源為西安的 旅游業(yè) 帶來豐厚利潤的同時，也為西安的酒店業(yè)、飲食業(yè)、娛樂業(yè) 等行業(yè)帶來了巨大的機遇。 統(tǒng)計數(shù)據(jù)表明，西安酒店業(yè)整體經(jīng)營狀況處于正常的利潤水平。 從對酒店的客戶年齡的調(diào)查看，客戶的年齡 中 要以中、青年人為主，同時也不乏年紀(jì)更輕和年紀(jì)更長的人。 隨著社會經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，城市化進(jìn)程的加快，未來西安作為世界聞名的歷史文化古都，旅游名城，中國重要的教育、科研、裝備制造業(yè)、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)基地和交通樞紐城市，新歐亞大陸橋中國段和中西部中心城市，需要在尊重城市的歷史和客觀發(fā)展規(guī)律的基礎(chǔ)上，以人為本，以改善人居環(huán)境、完善城市功能、健全服務(wù)體系、提高生活質(zhì)量為目標(biāo)，制訂出西安市商業(yè)網(wǎng)點規(guī)劃對策，逐步形成布局合理、功能齊全、統(tǒng)一開放 、競爭有序的現(xiàn)代服務(wù)業(yè)新體系，以適應(yīng)我國加入世貿(mào)組織后對外開放新形勢的要求， 并 形成良好有序的市場競爭環(huán)境，保障我市商業(yè)快速、健康、持續(xù)發(fā)展。目前該區(qū)域的寫字樓多集中在北大街和和平門里一線，最大的優(yōu)勢是相關(guān)的商業(yè)職能配套設(shè)施成熟而豐富，但整體的辦公氛圍并 不好。 但隨著 康復(fù)路、輕工一線商圈的壯大 ，可以 預(yù)見未來該地區(qū)寫字樓需求量將非常旺盛。 圖 西安地鐵一、二號線 西安市近期建設(shè)規(guī)劃安排建設(shè)兩條地鐵線路，即火車北客站至韋曲，三橋后圍寨至紡織城，全長 公里，總投資 億元。如：傳媒公司、外貿(mào)、保險、銀行、新聞機構(gòu)等）是主力客戶，設(shè)計創(chuàng)作型企業(yè)（如工業(yè)設(shè)計、建筑等）及服務(wù)于本區(qū)域的企業(yè)為補充客戶。隨著科技發(fā)展和計算器網(wǎng)絡(luò)的普及，家庭辦公已成現(xiàn)實，非常 適合 SOHO 族。 消費者更為追求“ 購物樂趣”。 （ 3）讓本項目和城市周邊社區(qū)相互促進(jìn)共存共榮 該項目不會是世外桃源，也不會建設(shè)成為小而全的孤立住宅。 （ 2）重視本區(qū)塊內(nèi)規(guī)劃中的地形變化和豎向設(shè)計，創(chuàng)造出大氣開放、錯落有致的建筑效果。根據(jù)此基本概念，沿景觀動態(tài)軸線配置形態(tài)相似的庭園空間。住宅選用塑鋼窗框，中空玻璃；公建選用隔墊鋁合金門窗，中空玻璃；住宅外門選用高密度模壓、纖維板木門。 節(jié)能設(shè)計 （ 1）建筑節(jié)能 建筑外圍護(hù)結(jié)構(gòu)采用加氣混凝土或多孔空心磚，內(nèi)保溫措施為ASA 保溫板。采用節(jié)水型衛(wèi)生器具、管道連接件、水龍頭和節(jié)水型家電。本工程公共建筑部分照明燈具以熒光燈及氣體放電燈為主，熒光燈采用電子鎮(zhèn)流器，或低溫低能耗鎮(zhèn)流器，既可提高功率，又可降低能耗。 過渡季節(jié)盡量少開或不開空調(diào)。 （ 2）給排水節(jié)能措施 充分利用市政供水壓力，低區(qū)生活和消防給水（在滿足最不利點水頭的條件下）利用市政供水壓力直接供水，大量節(jié)約用電量。商業(yè)及其他公共建筑為防滑地磚地面。發(fā)展戰(zhàn)略確立之后，具體的 經(jīng)濟(jì)行為必須隨著市場的脈搏適時加以調(diào)整。在這塊比較規(guī)則的規(guī)劃用地內(nèi)，宜建立控制軸線，以標(biāo)志小區(qū)建設(shè)的推動方向，也有助于形成良好鮮明的外部空間秩序。 （ 4）借助科學(xué)技術(shù)的必要力量，創(chuàng)造與自然和諧共生的環(huán)境 當(dāng)代科學(xué)技術(shù)文明 程度之高，幾乎可以取代傳統(tǒng)的人類文明。這已經(jīng)不是人們能否暫時擺脫緊張的工作生活壓力的問題，而是一個如 何從社會文化層次上讓人們認(rèn)識到：人類生存的終極目的遠(yuǎn)遠(yuǎn)不是一味地追求物質(zhì)財富的獲取。 區(qū)域需求型：則根據(jù)每個區(qū)域的不同情況，滿足該區(qū)域消費者需求的商品／服務(wù)，會因為站點類別差異而對此類業(yè)態(tài)有不同的內(nèi)容需求，會因為使用該站點的消費者的收入或生活習(xí)慣差異而對此類業(yè)態(tài)有不同的內(nèi)容需求。 招待所 客戶 （ 1） 海內(nèi)外常駐西安機構(gòu)的商務(wù)人員、管理人員、技術(shù)人員 。 （ 3） 商業(yè)環(huán)境 項目所在地有華潤萬家、西北金華羊毛衫商貿(mào)大廈、康復(fù)路批發(fā)市場，多彩新天地購物廣場，長樂西路飲料副食品批發(fā)市場，新合作西果連鎖超市等多家大型商場。 該站 擁有省內(nèi)、省際營運線路 106 條，主要發(fā)往本省渭南、大荔、韓城等渭北方向線路及延安、榆林等陜北方向線路和省外包括山西、江蘇、浙江、廣東等省區(qū)部分線路，日發(fā)送班次 600 余班，日運送旅客 10000 余人次。 （ 5） 城 西 ： 城西作為西安電工產(chǎn)業(yè)重鎮(zhèn)，眾多的機電、化工、醫(yī)藥等企業(yè)都落戶在這里。與此相對應(yīng)的金花南路一帶，立豐購物廣場也將展示 MALL在西北地區(qū)的全新內(nèi)涵，沃爾瑪、時代華納等世界級名品的入駐，給這一區(qū)域帶來全新的商業(yè)活力與新鮮的商業(yè)氣息。對于商務(wù)人士的下榻選擇，一般是 也 都是選擇商業(yè)發(fā)達(dá)、交通便利、附近有銀行、郵政等區(qū)域 的 酒店 。表明，西安酒店整體入住率平均水平基本維持在 70%左右，不同酒店之間則由于地理位置和經(jīng)營方式的差異而使得其入住率出現(xiàn)參差不齊的情況。 （ 3） 西安酒店的分布與經(jīng)營狀況 從各級酒店的分布和經(jīng)營狀況看，目前主要存在以下幾種情況：① 酒店的布局在各個城區(qū)之間不平衡，這表現(xiàn)在城內(nèi)、城南和城東三城區(qū)的酒店數(shù)占到西安市所有酒店數(shù)的 75%；而城西、城北和西高新三城區(qū)酒店數(shù)合計占全市酒店數(shù)的 25%，可見酒店在各個城區(qū)之間的分布十分不平衡。 （ 6）多個大盤的推出，將是西安多年來積聚的消費能量得到有效釋放，并將改變西安房地產(chǎn)市場格局，市場競爭也 將空前激烈。 西安市房地產(chǎn)的總體發(fā)展趨勢預(yù)測 據(jù)專家分析西安市房地產(chǎn)業(yè)將呈現(xiàn)以下走勢： （ 1） 市場還將有 23 年的快速增長期。近年來，丹尼爾服裝商城、多彩商城、 華東服裝城、金朗商城等項目的落成運營，充實著康復(fù)路商圈的商業(yè)氛圍。 目前城東房地產(chǎn)的發(fā)展主要在兩個片區(qū)，一是環(huán)城東路以東、浐河經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)西界以西片區(qū)，近年來在城東開發(fā)的新商品房基本上都集中此片區(qū)；二是紡織城片區(qū)，主要是房改前開發(fā)的集資房和公房。 在西安樓市舊有格局中，南北發(fā)展勢如破竹，高新區(qū)一馬當(dāng)先，曲江、經(jīng)開區(qū)異軍突起，只有東西樓市顯得矜持、內(nèi)斂，發(fā)展較緩。 并 將全額征收營業(yè)稅的時間由購買住房不足2 年增加到 5 年，以抑制投機和投資需求。從新商品房市場運行來看， 2020 年被稱之為房地產(chǎn)市場的 “ 土地年 ” ，而 2020年則被謂之“金融年”的稱號，而這種來自土地與金融市場的變革仍處于不斷深入的演變之中。城市化建設(shè)步伐的加快，舊城改造工程的深入實施，長安撤縣設(shè)區(qū)、“西安 CBD 建設(shè)規(guī)劃 ”及 “ 大西安都市圈構(gòu)想 ” 等等政策的出臺，為西安的房地產(chǎn)業(yè)帶來了更大的發(fā)展契機。 近年來，公司注重科學(xué)管理，實施全面創(chuàng)新，整合并通過了國內(nèi)國際質(zhì)量、職業(yè)健康安全及環(huán)境管理體系認(rèn)證；公司被評為 “ 陜西省文明單位標(biāo)兵 ” 、陜西省 “ 守合同、重信用 ” 單位、陜西省重點工程立功競賽先進(jìn)單位、建設(shè)銀行 “AAA 級信用等級企業(yè) ” 、 2020 年度全國 電力建設(shè)優(yōu)秀施工企業(yè)、陜西省電力公司綜合先進(jìn)、 “ 四好 ” 領(lǐng)導(dǎo)班子、黨風(fēng)廉政建設(shè)、思想政治工作、雙文明先進(jìn)等多項榮譽。前身是西北電力建設(shè)局，始建于 1952 年，歷經(jīng)多次體制變革， 1988 年更名為陜西電力建設(shè)總公司，1999 年改組為西北（陜西）電力建設(shè)集團(tuán)公司。 項目周邊教育文化 氛圍濃厚 ，有 西安電力高等?？茖W(xué)校 、西工大附屬中學(xué)、 西安現(xiàn)代職業(yè)學(xué)校 西北電機小學(xué) 、 西安現(xiàn)代職業(yè)學(xué)校 、 西安電機中學(xué) 、 西安電力高等專科學(xué)校 、 西安市自達(dá)中學(xué) 、 西工大附屬中學(xué) 等學(xué)校 。 近幾年的經(jīng)濟(jì)發(fā)展和市政建設(shè)步伐，使得 項目所處 區(qū)域的房地產(chǎn)具有較大的升值空間。建設(shè)項目施工期共 20 個月 ， 2020 年 年底 全部交付使用?？尚行匝芯勘仨殢南到y(tǒng)總體出發(fā)，對技術(shù)、經(jīng)濟(jì)、財務(wù)、商業(yè)以至環(huán)境保護(hù)、法律等多個方面進(jìn)行分析和論證，以確定建設(shè)項目是否可行，為正確進(jìn)行投資決策提供科學(xué)依據(jù)。建設(shè)項目的可行性研究，是根據(jù)建設(shè)的要求與具體條件進(jìn)行分析和論證而得出的 。投資回收期、凈現(xiàn)值、內(nèi)部收益率等財務(wù)指標(biāo)均較