【正文】 ...... 29 北京九州天昱投資開(kāi)發(fā)有限公司 可行性研究報(bào)告 3 盈虧平衡分析 ..................................... 29 敏感性分析 ....................................... 30 第七章 結(jié)論 ................................. 31 前 言 近年來(lái)，北京房地產(chǎn)市場(chǎng)快速發(fā)展并日趨成熟，呈現(xiàn)以市場(chǎng)機(jī)制為主導(dǎo)、以有效需求為依托、健康向上的繁榮局面。投資內(nèi)部收益率 IRR=% 大于基準(zhǔn)收益率在經(jīng)濟(jì)上是可行的□ 稅后指標(biāo)：財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值 NPV=￥379＞0 本方案在經(jīng)濟(jì)上是可行的。 綜合結(jié)論 此方案對(duì)于建設(shè)單位和經(jīng)營(yíng)單位在經(jīng)濟(jì)上都是可行的。根據(jù)偉業(yè)商業(yè)對(duì)北京市商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)的跟蹤分析，截止到2022 年 11 月，北京市商業(yè)地產(chǎn)總供應(yīng)量約為 1,600 萬(wàn)平方米，并且在未來(lái)的三到五年內(nèi)，還將新增 300—400 萬(wàn)平方米左右的供應(yīng)量。 各環(huán)路項(xiàng)目分布情況分析如圖表，從開(kāi)發(fā)體量上可以看出，北京市整體上除二三環(huán)之間，其它各環(huán)路在體量上無(wú)明顯差異；這與這些地區(qū)面積呈反比，商業(yè)項(xiàng)目供應(yīng)由中心向外環(huán)路逐漸減少。而南部二三環(huán)間由于居民消費(fèi)水平與商業(yè)發(fā)展環(huán)境都不太成熟，所以商業(yè)項(xiàng)目相對(duì)較少，沒(méi)有能夠形成強(qiáng)有力的商圈。以餐飲、娛樂(lè)、超市等生活配套 行業(yè)為主形成了亞運(yùn)村獨(dú)特的商圈氛圍，并且規(guī)模正在日益壯大。 總的來(lái)看，北京各環(huán)線之間是以二環(huán)發(fā)展最好，三四環(huán)相對(duì)比較成熟，五環(huán)以外發(fā)展勢(shì)頭迅猛。北京九州天昱投資開(kāi)發(fā)有限公司 可行性研究報(bào)告 13 新的城市總體規(guī)劃實(shí)施后，人們將不會(huì)再像以前那樣以天安門(mén)為中心生活，居住形態(tài)亦將發(fā)生重大變化， 從商業(yè)角度來(lái)看，此種規(guī)劃也將改變以往人們購(gòu)物的習(xí)慣。新的城市總體規(guī)劃實(shí)施后，人們將不會(huì)再像以前那樣以天安門(mén)為中心生活，環(huán)線將不再是考評(píng)房子的惟一標(biāo)準(zhǔn)，作為城市規(guī)劃的重要實(shí)施者，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商也會(huì)迅速順應(yīng)這一形式。像巴黎地鐵長(zhǎng)度是三百多公里，莫斯科也是三百多公里，東京也是幾百公里，而北京只有幾十公里。 根據(jù)目前地鐵的建設(shè)情況，5 號(hào)線于 2022 年 6 月率先進(jìn)入運(yùn)營(yíng)，加上奧運(yùn)的影響，毫無(wú)疑問(wèn)，除了已經(jīng)建立的“東西軸”與二環(huán)線地鐵，“南北軸”的 5 號(hào)線周邊商業(yè)將會(huì)逐步發(fā)展起來(lái)的。第三章 區(qū)域分析及經(jīng)營(yíng)定位 項(xiàng)目區(qū)域分析 亞運(yùn)村商圈位于北京城正北部，在風(fēng)水學(xué)理論中處于上風(fēng)上水的地位，包括自然環(huán)境、地質(zhì)、水文等狀況都是比較適合居民生活和居住。同時(shí)，存在百貨店自行設(shè)立經(jīng)營(yíng)的超市，但品牌知名度和市場(chǎng)認(rèn)知度不高，無(wú)法以商業(yè)龍頭項(xiàng)目引導(dǎo)并帶動(dòng)消費(fèi)人群對(duì)其商品的認(rèn)可。不過(guò)作為從亞運(yùn)村發(fā)展而來(lái)的社區(qū)，區(qū)內(nèi)的體育場(chǎng)館比較完善。（3）項(xiàng)目上層垂直交通不便，不利于后期經(jīng)營(yíng)?！踹h(yuǎn)區(qū)人群（主要靠餐飲和娛樂(lè)帶動(dòng)）3. 5 價(jià)格定位小關(guān)項(xiàng)目?jī)r(jià)值評(píng)定小關(guān)周?chē)?xiàng)目地下 1 層（元/平方米/天）底商（元/平方米/天）23 層商業(yè)（元/平方米/天）58 層寫(xiě)字樓（元/平方米/天）長(zhǎng)新大廈 　 　 　 安華發(fā)展大廈 　 　 　 金甌大廈 　 　 　 企發(fā)大廈 　 　 　 勝古辦公樓 　 　 　 3北京金融信托大廈 　 　 　 古玩城 　 4 3 　3市場(chǎng)法綜合價(jià)格 3 元小關(guān)項(xiàng)目商業(yè)地下 3地下 2 建筑面積 平方米（地下停車(chē)位 189 個(gè)，每輛車(chē)每月 150 元），每天總收入：1496地下 1 層建筑面積 平方米，每天總收入：元北京九州天昱投資開(kāi)發(fā)有限公司 可行性研究報(bào)告 26 1 層建筑面積 平方米，每天總收入： 元2 層4 層建筑面積 平方米，每天總收入： 元5 層8 層建筑面積 平方米，每天總收入： 元根據(jù)北京市商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)的繁榮景象，結(jié)合本項(xiàng)目地塊的位置、規(guī)模、個(gè)性特點(diǎn)等優(yōu)勢(shì)進(jìn)行綜合分析和預(yù)測(cè)，制定出在各個(gè)不同年份的租金水平的變化，根據(jù)區(qū)域特點(diǎn)確定入市散租價(jià)格為 元/平方米/天。租金水平按價(jià)格 元/平方米/天估算。業(yè)主租金盈虧平衡分析當(dāng)業(yè)主租金高于 元/平方米/日時(shí)，稅前利潤(rùn)為零，項(xiàng)目達(dá)到盈虧平衡。從敏感性分析看，本項(xiàng)目所能承受的零售租金和運(yùn)營(yíng)管理成本變動(dòng)幅度較小，具有較大的風(fēng)險(xiǎn)。降低運(yùn)營(yíng)成本，保證零售租金和出租率是本項(xiàng)目的關(guān)鍵所在。 此項(xiàng)目抗風(fēng)險(xiǎn)能力較弱。第五章 項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益評(píng)價(jià) 收入本項(xiàng)目收入來(lái)源為商用物業(yè)租賃收入，其他廣告等收入不計(jì)算在內(nèi)。一層留出超市主要出入口；引進(jìn)中國(guó)建設(shè)銀行（有自動(dòng)存取款機(jī)，24 小時(shí)營(yíng)業(yè)） ；引進(jìn)一家快餐店（部分一層和二層） ；余下面積引進(jìn)兩家大型飯店二層利用政府對(duì)小關(guān)區(qū)域的規(guī)劃做網(wǎng)吧和臺(tái)球廳，并同時(shí)引進(jìn)一家洗浴中心北京九州天昱投資開(kāi)發(fā)有限公司 可行性研究報(bào)告 25 三層、四層引進(jìn)一家大型酒吧 KTV（旗艦型）五層以上為寫(xiě)字樓3. 4 消費(fèi)群定位□周邊居民?！魳I(yè)態(tài)劣勢(shì) 項(xiàng)目周邊配套已有相同業(yè)態(tài)存在，容易互形成競(jìng)爭(zhēng)；◆交通劣勢(shì) 項(xiàng)目周邊不鄰主路，進(jìn)出不便，對(duì)商業(yè)影響較大◆建筑本身劣勢(shì)（1）項(xiàng)目地下面積過(guò)大，可產(chǎn)生商業(yè)利益有限，對(duì)投資者有著巨大經(jīng)濟(jì)損失。就商業(yè)而言，亞運(yùn)村商業(yè)的特點(diǎn)在于其社區(qū)商業(yè)特別發(fā)達(dá)，以餐飲、超市、便利店等生活配套為主，作為商業(yè)主體、商圈核心的百貨業(yè)卻不能形成規(guī)模，難于承擔(dān)區(qū)域內(nèi)商業(yè)中心的重任。同時(shí)，百貨的良性經(jīng)營(yíng)更加帶動(dòng)了其周邊的商業(yè)發(fā)展。 商業(yè)項(xiàng)目物業(yè)形態(tài)對(duì)比分析 北京市現(xiàn)有的商業(yè)地產(chǎn)中，以獨(dú)體商業(yè)比例為最高，達(dá)到 35%；寫(xiě)字樓底商越來(lái)越受到投資者和經(jīng)營(yíng)商戶的歡迎，這是因?yàn)閷?xiě)字樓本身有大量的消費(fèi)人群，這些人群提供了商業(yè)發(fā)展最基礎(chǔ)的盈利元素，是當(dāng)今商業(yè)發(fā)展最快的商業(yè)形態(tài)，這部分物業(yè)占到總體比例的 24%；臨街商鋪雖然占據(jù)比例不高，只有 19%，但是以其貫有的地理優(yōu)勢(shì)一向深受商家和消費(fèi)者的喜愛(ài)，一直是最受關(guān)注的物業(yè)形態(tài)，發(fā)展前景良好；至于近年來(lái)發(fā)展迅速的社區(qū)商業(yè)，更是以立足于社區(qū)，面向周邊的姿態(tài)在眾多商業(yè)形態(tài)中突圍而出，受到多方的注目，眾所周知，北京市的社區(qū)便利店遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于北京市的社區(qū)數(shù)量，巨大的市場(chǎng)契機(jī)被多個(gè)零售巨頭覬覦，快客、71迪亞天天、聯(lián)合利華等世界知名連鎖巨頭目北京九州天昱投資開(kāi)發(fā)有限公司 可行性研究報(bào)告 20 前在北京市的各大社區(qū)拼命擴(kuò)張，以期搶先占領(lǐng)市場(chǎng)。 地鐵的開(kāi)發(fā)將帶來(lái)沿線土地的升值，地鐵站周?chē)耐恋厥情_(kāi)發(fā)商進(jìn)行房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)或者是商業(yè)開(kāi)發(fā)的上上之選。另外地鐵十三號(hào)線的開(kāi)通也大大拉近了城鄉(xiāng)的距離，方便了居民出行的便利，同時(shí)也帶動(dòng)了沿線商業(yè)的發(fā)展。商業(yè)發(fā)展將不再僅限于東部 CBD 區(qū)域的集中商業(yè)區(qū)，而是圍繞兩個(gè)中心軸，逐步在整個(gè)城區(qū)建立多個(gè)區(qū)域級(jí)商業(yè)中心。 兩帶：指包括通州、順義、亦莊、懷柔、