【正文】 投資開發(fā)有限公司 可行性研究報(bào)告 25 三層、四層引進(jìn)一家大型酒吧 KTV（旗艦型）五層以上為寫字樓3. 4 消費(fèi)群定位□周邊居民。本項(xiàng)目內(nèi)部裝修及招商周期按 6 個(gè)月考慮。第五章 項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益評價(jià) 收入本項(xiàng)目收入來源為商用物業(yè)租賃收入，其他廣告等收入不計(jì)算在內(nèi)。由于公司在此方面的優(yōu)勢，在操作層面比此模型會更優(yōu)化。 此項(xiàng)目抗風(fēng)險(xiǎn)能力較弱。從敏感性分析可看出，本項(xiàng)目敏感因子敏感度如下：出租率=經(jīng)營收入=零售租金運(yùn)營收入 業(yè)主租金。降低運(yùn)營成本，保證零售租金和出租率是本項(xiàng)目的關(guān)鍵所在。北京九州天昱投資開發(fā)有限公司 可行性研究報(bào)告 31 北京 投資開發(fā)有限公司2022 年 4 月 18 日。從敏感性分析看，本項(xiàng)目所能承受的零售租金和運(yùn)營管理成本變動幅度較小，具有較大的風(fēng)險(xiǎn)?？傮w來說，該項(xiàng)目存在較大風(fēng)險(xiǎn)，主要集中在：出租率能否達(dá)到標(biāo)準(zhǔn)，零售租金能否達(dá)到預(yù)期的價(jià)格，及業(yè)主租金水平。業(yè)主租金盈虧平衡分析當(dāng)業(yè)主租金高于 元/平方米/日時(shí)，稅前利潤為零，項(xiàng)目達(dá)到盈虧平衡。投資內(nèi)部收益率 IRR=% 大于基準(zhǔn)收益率在經(jīng)濟(jì)上是可行的□ 稅后指標(biāo)：財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值 NPV=￥379＞0 本方案在經(jīng)濟(jì)上是可行的。租金水平按價(jià)格 元/平方米/天估算。 項(xiàng)目收入租金水平根據(jù)北京市商業(yè)地產(chǎn)市場的繁榮景象，結(jié)合本項(xiàng)目地塊的位置、規(guī)模、個(gè)性特點(diǎn)等優(yōu)勢進(jìn)行綜合分析和預(yù)測，制定出在各個(gè)不同年份的租金水平的變化，根據(jù)區(qū)域特點(diǎn)北京九州天昱投資開發(fā)有限公司 可行性研究報(bào)告 27 初步零售價(jià)格為 元/平方米/天?！踹h(yuǎn)區(qū)人群（主要靠餐飲和娛樂帶動）3. 5 價(jià)格定位小關(guān)項(xiàng)目價(jià)值評定小關(guān)周圍項(xiàng)目地下 1 層（元/平方米/天）底商（元/平方米/天）23 層商業(yè)（元/平方米/天）58 層寫字樓（元/平方米/天）長新大廈 　 　 　 安華發(fā)展大廈 　 　 　 金甌大廈 　 　 　 企發(fā)大廈 　 　 　 勝古辦公樓 　 　 　 3北京金融信托大廈 　 　 　 古玩城 　 4 3 　3市場法綜合價(jià)格 3 元小關(guān)項(xiàng)目商業(yè)地下 3地下 2 建筑面積 平方米（地下停車位 189 個(gè)，每輛車每月 150 元），每天總收入：1496地下 1 層建筑面積 平方米，每天總收入：元北京九州天昱投資開發(fā)有限公司 可行性研究報(bào)告 26 1 層建筑面積 平方米，每天總收入： 元2 層4 層建筑面積 平方米，每天總收入： 元5 層8 層建筑面積 平方米，每天總收入： 元根據(jù)北京市商業(yè)地產(chǎn)市場的繁榮景象，結(jié)合本項(xiàng)目地塊的位置、規(guī)模、個(gè)性特點(diǎn)等優(yōu)勢進(jìn)行綜合分析和預(yù)測，制定出在各個(gè)不同年份的租金水平的變化，根據(jù)區(qū)域特點(diǎn)確定入市散租價(jià)格為 元/平方米/天。3. 3 項(xiàng)目功能定位 定位方向：根據(jù)本項(xiàng)目的自身特征、周邊商用物業(yè)市場機(jī)會和 在商用物業(yè)經(jīng)營管理方面的優(yōu)勢，本項(xiàng)目經(jīng)營方向初步定為：集中型超市、中高檔餐飲、高檔辦公為一體的商業(yè)綜合體功能及業(yè)態(tài)定位為：地下一層以標(biāo)準(zhǔn)超市為主，以吸引周邊人流，保障社區(qū)居民日常生活需求。（3）項(xiàng)目上層垂直交通不便，不利于后期經(jīng)營。北京九州天昱投資開發(fā)有限公司 可行性研究報(bào)告 23 項(xiàng)目優(yōu)劣勢分析（1）優(yōu)勢◆區(qū)位優(yōu)勢 本項(xiàng)目位于亞奧商圈的核心位置，區(qū)位優(yōu)勢顯著；◆規(guī)模優(yōu)勢 本項(xiàng)目建筑規(guī)模 4 萬平米,可形成規(guī)模效應(yīng)；◆投資商資源整合優(yōu)勢： 在商用物業(yè)的開發(fā)、經(jīng)營、管理和資源整合方面有豐富的經(jīng)驗(yàn)和可利用資源。不過作為從亞運(yùn)村發(fā)展而來的社區(qū)，區(qū)內(nèi)的體育場館比較完善。 集聚區(qū)規(guī)模：亞運(yùn)村集聚區(qū)內(nèi)的寫字樓個(gè)數(shù)及總建筑面分別為 19 個(gè)及 萬平方米，是一個(gè)高級的寫字樓核心集聚區(qū)。同時(shí)，存在百貨店自行設(shè)立經(jīng)營的超市，但品牌知名度和市場認(rèn)知度不高，無法以商業(yè)龍頭項(xiàng)目引導(dǎo)并帶動消費(fèi)人群對其商品的認(rèn)可。加之周邊百貨數(shù)量較少，沒有出現(xiàn)惡性競爭帶來的負(fù)效應(yīng)，且?guī)准野儇浄植技?，群聚效?yīng)較為顯著，商業(yè)區(qū)域逐步形成。第三章 區(qū)域分析及經(jīng)營定位 項(xiàng)目區(qū)域分析 亞運(yùn)村商圈位于北京城正北部，在風(fēng)水學(xué)理論中處于上風(fēng)上水的地位，包括自然環(huán)境、地質(zhì)、水文等狀況都是比較適合居民生活和居住。北京九州天昱投資開發(fā)有限公司 可行性研究報(bào)告 19 本項(xiàng)目所在亞運(yùn)村商圈屬于典型的餐飲、娛樂、超市等生活配套商圈的氣氛，但鑒于周邊未來龐大的商業(yè)地產(chǎn)規(guī)模，該區(qū)域的競爭風(fēng)險(xiǎn)會很大。 根據(jù)目前地鐵的建設(shè)情況，5 號線于 2022 年 6 月率先進(jìn)入運(yùn)營，加上奧運(yùn)的影響，毫無疑問，除了已經(jīng)建立的“東西軸”與二環(huán)線地鐵，“南北軸”的 5 號線周邊商業(yè)將會逐步發(fā)展起來的。受到北京古都風(fēng)貌保護(hù)和其它方面的限制，道路增加是有限的，道路面積增加也是受到限制的在這種情況下，只能通過大力發(fā)展地下交通，才能夠既保護(hù)北京的歷史風(fēng)貌，同時(shí)又解決了交通問題。像巴黎地鐵長度是三百多公里，莫斯科也是三百多公里，東京也是幾百公里，而北京只有幾十公里。公路建設(shè)每投入100 億元人民幣，將會拉動周邊的國內(nèi)生產(chǎn)總值 1000 億元北京九州天昱投資開發(fā)有限公司 可行性研究報(bào)告 15 人民幣。新的城市總體規(guī)劃實(shí)施后，人們將不會再像以前那樣以天安門為中心生活，環(huán)線將不再是考評房子的惟一標(biāo)準(zhǔn)，作為城市規(guī)劃的重要實(shí)施者，房地產(chǎn)開發(fā)商也會迅速順應(yīng)這一形式。而在北京市新規(guī)劃中，三環(huán)以外的商業(yè)規(guī)劃被重視起來，CBD 東部、大紅門區(qū)域、石景山區(qū)域、亞奧區(qū)域都北京九州天昱投資開發(fā)有限公司 可行性研究報(bào)告 14 被列入重點(diǎn)發(fā)展的部分。北京九州天昱投資開發(fā)有限公司 可行性研究報(bào)告 13 新的城市總體規(guī)劃實(shí)施后，人們將不會再像以前那樣以天安門為中心生活，居住形態(tài)亦將發(fā)生重大變化， 從商業(yè)角度來看，此種規(guī)劃也將改變以往人們購物的習(xí)慣。下面我們將根據(jù)這一城市規(guī)劃來分析各環(huán)路的商業(yè)發(fā)展情況及將來的發(fā)展趨勢。 總的來看，北京各環(huán)線之間是以二環(huán)發(fā)展最好，三四環(huán)相對比較成熟，五環(huán)以外發(fā)展勢頭迅猛。北城則或以奧運(yùn)為依托，發(fā)展奧運(yùn)經(jīng)濟(jì)；部分以中關(guān)村的巨大人流量為依托發(fā)展商業(yè)項(xiàng)目。以餐飲、娛樂、超市等生活配套 行業(yè)為主形成了亞運(yùn)村獨(dú)特的商圈氛圍，并且規(guī)模正在日益壯大。綜上，二三環(huán)之間的區(qū)域東部已基本飽和，西部和北部平穩(wěn)發(fā)展，南部屬于待啟動地區(qū)，未來可挖掘的潛力大。而南部二三環(huán)間由于居民消費(fèi)水平與商業(yè)發(fā)展環(huán)境都不太成熟，所以商業(yè)項(xiàng)目相對較少，