【正文】 某些檔次較高的市場(chǎng)如童裝市場(chǎng)是大業(yè)主統(tǒng)一持有，對(duì)外出租的模式，而大部。既有低檔的服裝市場(chǎng)，如童裝市場(chǎng)；也有精品服裝市場(chǎng)主體以國(guó)內(nèi)品牌為主，也有部分外國(guó)品牌進(jìn)駐。層面功能為： 樓層 建筑面積（平方） 車(chē)位 /鋪位 臨街商鋪 均價(jià) 負(fù)一層 168 位 : 一層 216 間， 27 間 9980 元 二層 248 間 :8300 元 三層 262 間 :6200 元 四層 264 間 :4500 元 備注 商鋪建筑面積從 18 到 80 平米不等，價(jià)格從 7 萬(wàn)到 60 萬(wàn)元不等 付款方式： ◎一次性： 95 折 ； 中國(guó)銀行按揭：總價(jià)格五成；定金：人民幣五萬(wàn)元 . ◎返租兩年 ,第一年為房款總價(jià)格的 8%,第二年為房款總價(jià)格的 8% ◎返租方式：第一年的返租款在交首期款時(shí)從總房?jī)r(jià)扣出．第二年是在 2021 年 12 月返還． （每一年返還款都是以原總房款的百分之八） ◎物業(yè)管理費(fèi)，按照商鋪套內(nèi)面積每月每平方米 1６元標(biāo)準(zhǔn)收取 ◎出售面積 50 平米 (商鋪建筑面積從 18 到 80 平米不等，價(jià)格從 7 萬(wàn)到 60 萬(wàn)元不等 ) 售價(jià) 8000 元 /平米 業(yè)態(tài)格局： 從業(yè)態(tài)上看，惠東按以上二個(gè)典型的專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)為例，涵蓋了服裝行業(yè)幾乎所有的產(chǎn)品，包括童裝、女裝、男裝、鞋類(lèi)等等，以不同產(chǎn)品類(lèi)別形成了多個(gè)不同的專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)。 ◎富星服裝城規(guī)劃用地 平方米 建筑面積為 平方米。即商戶拿到商鋪鑰匙，就可以開(kāi)門(mén)營(yíng)業(yè)。（ 50年產(chǎn)權(quán)） 環(huán)境參考 ◎商鋪類(lèi)型： 商業(yè)街商鋪 ,綜合體 /百貨商場(chǎng) /購(gòu)物中心 ◎經(jīng)營(yíng)范圍： 主題賣(mài)場(chǎng)（服裝批發(fā)市場(chǎng)） ◎裝修： 簡(jiǎn)裝 ◎樓層 ：一 層 共 4 層 ◎配套優(yōu)勢(shì)：農(nóng)村合作信用社 、農(nóng)業(yè)銀行 、工商銀行、惠東實(shí)驗(yàn)小學(xué) 惠東第三小學(xué)、惠東中醫(yī)院、蕎洋酒店 、麗晶賓館、金光賓館、雅惠賓館等； ◎公交車(chē)：在華僑城蓮塘路（五十米大道）路口處設(shè)有 7 路公交車(chē)站。 （二）、富星服裝城 項(xiàng)目說(shuō)明 ： 富星服裝城由富星商貿(mào)廣場(chǎng)房產(chǎn)開(kāi)發(fā) (惠州 )有限公司投資開(kāi)發(fā)，系美國(guó)富星有限公司在中國(guó)設(shè)立的外資公司。 數(shù)據(jù)參考： ◎ 廣東省最大的鞋服專(zhuān)業(yè)批發(fā)市場(chǎng)； ◎ 由香港盛鴻投資有限公司投資 億人民幣建成 ,總建筑面積 22 萬(wàn)平米； ◎ 建設(shè)商鋪 3000 多個(gè) .在硬件設(shè)施上，商貿(mào)城占地面積 17 萬(wàn)平方米，建筑面積 22 萬(wàn)平方米； ◎ 一層商鋪 3000 多個(gè)；主營(yíng)服裝和鞋； ◎ 二層是集倉(cāng)庫(kù)、餐飲、休閑于一身的現(xiàn)代化配套設(shè)施； ◎ 整個(gè)商貿(mào)城長(zhǎng) 500 米，寬 200 米，四條 9 米寬主通道、八條 6 米寬副通道交織成網(wǎng)，四通八達(dá)。據(jù)商貿(mào)城工作人員統(tǒng)計(jì) ，兩天來(lái)已經(jīng)訂購(gòu)和簽約預(yù)訂的人群已經(jīng)達(dá)到了 1000 人次，號(hào)稱(chēng)一小時(shí)內(nèi)定出二十套商鋪 。成為惠州輻射粵東的服裝批發(fā)市場(chǎng)中心，同時(shí)也經(jīng)營(yíng)零售業(yè)，粵東服裝消費(fèi)也喜歡到這里來(lái)。 隨著三環(huán)專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)用地 的日漸緊張，而未能吸引更多的專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)進(jìn)駐該區(qū)域。麗日百貨商圈周邊集中豪宅社區(qū)，因此商業(yè)定位為以購(gòu)物、餐飲為主的社區(qū)型商業(yè)中心；三新商圈為社區(qū)配套副食品市場(chǎng)；云山商圈為電子、布料、酒店餐飲等商業(yè)區(qū)域。從江北板塊總體業(yè)態(tài)格局看各 具特色。 此商圈總體經(jīng)營(yíng)狀況比較良好，消費(fèi)人流非常大，經(jīng)營(yíng)狀況非常好，基本滿租，很難找到可供出租的商鋪。 江北商業(yè)機(jī)會(huì)點(diǎn) 伴隨江北行政、商務(wù)、居住板塊的迅速發(fā)展，大規(guī)模的投資群、消費(fèi)群的這塊熱土 在江北板塊逐步形成。 國(guó)際電子城 1 萬(wàn)平方（ 1－ 4 5500 押金 500 元 /間 1F： 106 元 /平 電子材料、電子元件、儀表等 10 天銷(xiāo)售 900 間 層） 元 起，免租一 年，免進(jìn)場(chǎng)費(fèi)，免裝修費(fèi)， 0 成本經(jīng)營(yíng) 方 2F： 63 元 /平方 3F： 39 元 /平方 4F： 26 元 /平方 板塊的借鑒之處表現(xiàn) A. ◎本板塊建筑結(jié)構(gòu)都為商業(yè)裙樓大賣(mài)場(chǎng)設(shè)計(jì)規(guī)劃，適合做專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)。 義烏二期 15 萬(wàn)平方米 一樓：13000元 二樓： 7000元 買(mǎi)鋪一次性返還 3 年租； 8％回報(bào)率 首期充減24％返租資金 首層 80余間預(yù)留鋪位的租戶進(jìn)行三個(gè)月免租 5層新入住租 戶免租一個(gè)月 － 1 至 4 層商業(yè)中心 5－ 15 層精裝公寓 2021 年 12 月 23 日開(kāi)盤(pán)當(dāng)天，商鋪銷(xiāo)售達(dá) 800套。綜合得分為 90％ 義烏 一期 占地 萬(wàn)平方米，規(guī)劃總建筑面積約 16 萬(wàn)平方米 分割租賃 25 15 層。既有傳統(tǒng)的商業(yè)商務(wù) 文化，又有現(xiàn)代的人文氣息，有一種商務(wù)、行政相融的感覺(jué)。 一、江北商業(yè)概況 江北專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)板塊 2021 年萌芽開(kāi)發(fā)期至 2021 年惠州農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場(chǎng)、金澤物流中心、金山汽車(chē)城； 2021 年義烏小商品城、 2021年惠州國(guó)際電子城、金澤五金機(jī)電采購(gòu)城和惠州紡織布料城等，每年可以吸引 500－ 800 萬(wàn)人次進(jìn)入市場(chǎng)參觀、采購(gòu)商品，成交金額高達(dá) 1 億元，逐步形成成熟的專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)商圈。 周邊整體規(guī)劃全面提升區(qū)域形象 根據(jù)江北區(qū)的整體規(guī)劃，本項(xiàng)目周邊除了將形成以專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)核心區(qū)域之外，還將建設(shè)多項(xiàng)公建配套、市政配套設(shè)施（學(xué)校、醫(yī)院、公交集散中心、停車(chē)場(chǎng)等），這些配套設(shè)施的落成，將對(duì)人流的有效導(dǎo)入、區(qū)域面貌的全面提升，帶來(lái)決定性的作用。從功能定位和規(guī)劃上講，無(wú)疑要責(zé)無(wú)旁貸地成為惠州的 CBD。 —— 區(qū)域投資客有限，須吸引外來(lái)客源的導(dǎo)入 五、機(jī)會(huì)點(diǎn)分析 奠定江北專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)。 —— 項(xiàng)目配套設(shè)施缺陷，如：物流配套、休閑、餐飲、居住等，影響商家進(jìn)駐及后期旺場(chǎng) 。 —— 地塊東邊未能形成人、車(chē)聚集，短期內(nèi)不會(huì)形成活躍的商業(yè)區(qū)域而增加了定位難度，也是該項(xiàng)目最為關(guān)鍵的劣勢(shì)之一。 —— 對(duì)商業(yè)氛圍營(yíng)造有一定影響，與超市、百貨有關(guān)的行業(yè)經(jīng)營(yíng)難度增加。 —— 有利于營(yíng)造濃郁的商業(yè)氛圍，為商家奠定基礎(chǔ)。 —— 區(qū)域認(rèn)知度相對(duì)較高，與紡織布料城、義烏小商品城產(chǎn)生優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)，為投資客、商 家、采購(gòu)商的引入奠定堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。 四、優(yōu)、劣勢(shì)說(shuō)明 優(yōu)勢(shì) ? 項(xiàng)目規(guī)模 較大，地塊形狀規(guī)則，適于做大型賣(mài)場(chǎng)。 根據(jù)現(xiàn)場(chǎng)觀察，該地塊主體已完成 90%，剩下部分在緊張的收尾工作。用地范圍、性質(zhì)、總規(guī)基本定性，但還須進(jìn)一步完善。優(yōu)越、便捷的交通條件，良好的區(qū)域規(guī)劃， 四通八達(dá)的物流網(wǎng)絡(luò) ，為本項(xiàng)目制造了得天獨(dú)厚的交通 環(huán)境，奠定了重要實(shí)施的基礎(chǔ) 。 ? 本板塊 周邊配套也日趨成熟，目前已有包括新世紀(jì)超市、麗日百貨、惠康醫(yī)院、銀行等配套設(shè)施不斷完善，是項(xiàng)目配套旺場(chǎng)的有利武器。 ? 本板塊位于惠州目前最為活躍的專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)核心地。 目 錄 第一部分 立地篇 一、 板塊概況 二、 地塊系數(shù)指標(biāo) 三、 地塊現(xiàn)狀 四、 優(yōu)、劣勢(shì)分析 五、 機(jī)會(huì)點(diǎn)分析 第二部分 市場(chǎng)篇 第一板塊：惠州專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)分析 一、江北專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)概 況 二、三環(huán)演達(dá)商業(yè)概括 惠東銀基商貿(mào)城 富星服裝城分析 第二板塊：廣州專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)分析 一、廣州白馬服裝市場(chǎng) 二、沙東有利服裝市場(chǎng) 第三板塊：虎門(mén)服裝批發(fā)市場(chǎng) 一、富民服裝批發(fā)市場(chǎng) 二、黃河時(shí)裝城 第三部分 分析匯總篇 一、 成功案例表現(xiàn) 二、 項(xiàng)目定位分析 第三步分 定位篇 一、 定位構(gòu)思 二、 總體戰(zhàn)略目標(biāo)定位 三、 項(xiàng)目戰(zhàn)略目標(biāo)定位 四、 發(fā)展定位支持 五、 發(fā)展戰(zhàn)略五大節(jié)奏的部署 第五部分 計(jì)劃篇 一、 總體計(jì)劃原則 二、 分階段發(fā)展設(shè)想 三、 規(guī)劃定位構(gòu)思 第六部分 政策篇 一、 近期房地產(chǎn)調(diào)控相關(guān)政 二、 廣東房地產(chǎn)投資回落 三、 2021 樓市展望 四、 專(zhuān)家看 2021 上半 年惠州樓市 五、 分析總結(jié) 第七部分 建議篇 第八部分 合作篇 一、萬(wàn)國(guó)戰(zhàn)略模式 二、 萬(wàn)國(guó)公司的合作說(shuō)明 結(jié)束語(yǔ) 第一部分 立地篇 一、 項(xiàng)目板塊概況 ? 本板塊位于惠州大道中段松子嶺加油站、惠州紡織布料城十字交叉處，地處惠州江北專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)核心商業(yè)圈，西臨連接惠博一級(jí)公路，東面緊鄰白鷺湖大道（先科大道），北至惠州火車(chē)站、廣惠高速、惠河高速的小金口段的入口處。 經(jīng)我司策劃、市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)中心、開(kāi)發(fā)商項(xiàng)目組成員的討論，并與有關(guān)專(zhuān)家多次商討的基礎(chǔ)上編寫(xiě)成的《華潤(rùn)廣場(chǎng)項(xiàng)目調(diào)查及定位策劃草案》。本調(diào)查小組在時(shí)間緊、人員少、任務(wù)重的實(shí)際情況下，未能從淡旺季和時(shí)間周期上作出非常系統(tǒng)的調(diào)查分析，以不同類(lèi)型市場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)特色、覆蓋范圍、市場(chǎng)優(yōu)劣勢(shì)、地理位置、交通條件、經(jīng)營(yíng)模式、經(jīng)營(yíng)類(lèi)別、金融配套設(shè)施及市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)成功或失敗的原因有了大概的了解和總結(jié)、闡述。商業(yè)地產(chǎn)策劃所需要的商業(yè)、商圈、商用物業(yè)調(diào)查，與住宅、寫(xiě)字樓物業(yè)市調(diào)或純商業(yè)經(jīng)營(yíng)相比，調(diào)查的區(qū)域更彈性、更集中、內(nèi)容更廣泛、程度更深入，相應(yīng)難度會(huì)更大一些，因此有必要就此問(wèn)題作專(zhuān)題探討，與大家交流共享。 MuWFA5uxY7JvnD6YWRr Wwc^vR9CpbK!zn%MzXNQExJB8VK% W7m$ZA5JdkVWce9APz^FvJzwYWCcyAh*bnxBvaFQH8YHV$amp。gTXRm 6X4NGpP$vSTTamp。MuWFA5uxY7JvnD6YWRrWwc^vR9CpbK! zn%MzFA5uxY7JnD6YWRr Wwc^vR9CpbK!zn%Mz849Gx^Gjqv^$UE9wEwZQcUE%amp。gTXRm6X4NGpP$vSTTamp。 MuWFA5uxY7JnD6YWRrWwc^vR9CpbK! zn%Mz849Gx^Gjqv^$UE9wEwZQcUE% amp。 gTXRm6X4NGpP$vSTTamp。 MuWFA5ux^Gj qv^$UE9wEwZQcUE% amp。 gTXRm6X4NGpP$vSTTamp。 MuWFA5uxY7JnD6YWRr Wwc^vR9CpbK! zn% Mz849Gx^Gj qv^$UE9wEwZQcUE% amp。gTXRm 6X4NGpP$vSTTamp。 MuWFA5uxY7JnD6YWRrWwc^vR9CpbK! zn%Mz849Gx^Gjqv^$UE9wEwZQcUE% amp。 gTXRm6X4NGpP$vSTTamp。 MuWFA5ux^Gj qv^$UE9wEwZQcUE% amp。 gTXRm6X4NGpP$vSTTamp。 MuWFA5uxY7JnD6YWRr Wwc^vR9CpbK! zn% Mz849Gx^Gj qv^$UE9wEwZQcUE% amp。 gTXRm6X4NGpP$vSTTamp。 MuWFA5uxY7JnD6YWRr Wwc^vR9CpbK! zn% Mz849Gx^Gj qv^$UE9wEwZQcUE% amp。ksv*3tnGK8! z89Am YWpazadNuKNamp。qYpEh5pDx2zVkumamp。ksv*3tnGK8! z89Am YWpazadNuKNamp。qYpEh5pDx2zVkumamp。ksv*3t nGK8! z89AmYWv*3tnGK8! z89Am YWpazadNuKNamp。qYpEh5pDx2zVkumamp。ksv*3t nGK8! z89AmYWpazadNuKNamp。qYpEh5pDx2zVkum amp。ksv*3t nGK8! z89AmYWpazadNuKNamp。qYpEh5pDx2zVkum amp。ksv*3t nGK8! z89Am YWpazadNuGK8! z89Am YWpazadNuKNamp。 qYpEh5pDx2zVkumamp。MuWFA5uxY7JnD6YWRr Wwc^vR9CpbK!zn%Mz849Gx^Gj qv^$U*3t nGK8! z89Am YWpazadNuKNamp。 ksv*3t nGK8! z89Am YWpazadNuKNamp。 qYpEh5pDx2zVkumamp。 ksv*3t nGK8!z89Am YWpazadNuKNamp。 qYpEh5pDx2zVkumamp。 ksv*3t nGK8! z89Am YWv*3tnGK8! z89Am YWpazadNuKNamp。 qYpEh5pDx2zVkum amp。ksv*3t nGK8!z89Am YWpazadNuKNamp。qYpEh5pDx2zVkumamp。ksv*3t nGK8!z89Am YWpazadNuKNamp。qYpEh5pDx2zVkumamp。 ksv*3t nGK8! z89Am YWpazadNuGK8! z89Am YWpazadNuKNamp。qYpEh5pDx2zVkum amp。MuWFA5uxY7JnD6YWRr Wwc^vR9CpbK! zn%Mz849Gx^Gj qv^$U*3t nGK8! z89Am YWpazadNuKNamp。 gTXRm 6X4NGpP$vSTTamp。 MuWFA5uxY7JnD6YWRrWwc^vR9CpbK! zn% Mz849Gx^Gjqv^$UE9wEwZQcUE% amp。 gTXRm6X4NGpP$vSTTamp。 MuWFA5uxY7JnD6YWRr Wwc^vR9CpbK! zn%Mz849Gx^Gj qv^$U*3t nGK8! z89Am YWpazadNuKNamp。 gTXRm 6X4NGpP$vSTTamp。 MuWFA5uxY7JnD6YWRrWwc^vR9CpbK! zn% Mz849Gx^Gjqv^$UE9wEwZQcUE% amp。 gTXRm6X4NGpP$vSTTamp。MuWFA5ux^Gj qv^$U