【正文】 而且刊物精美的設(shè)計更是易于溶入潛在消費者的視野范 圍，進(jìn)而為本項目的形象推廣更添色彩。另外，在聯(lián)系客戶過程中，亦相應(yīng)起到廣而告之的作用。敝司憑借香港發(fā)展多年的網(wǎng)絡(luò)服務(wù)體系，可為本項目提供免費網(wǎng)上廣告服務(wù)，以盡一 步擴(kuò)大本項目的市場認(rèn)知范圍，須知道互聯(lián)網(wǎng)所涉及的范圍將比傳統(tǒng)的平面媒體要廣闊得多，所以將本項目作網(wǎng)上推廣是一種風(fēng)險小，收益大的廣告媒體。 2）貼身追蹤 由銷售人員對前來參觀而又未能落訂的客戶進(jìn)行緊貼的聯(lián)系追蹤，如電話拜候等，將項目的銷售信息迅速傳播予客戶之外，亦可及時了解市場的需求，便于決策者及時調(diào)整銷售策略。 46 推廣手法 1） 主題社區(qū)活動 建議于項目開發(fā)的不同時期或某些特定日子和喜慶假期組織具有社會影響力的人士、已購房業(yè)主及目標(biāo)客戶群舉行因應(yīng) 不同主題的社區(qū)文化活動。 C． 是令本項目掌握市場主導(dǎo)地位需要。 B． 據(jù)現(xiàn)時掌握資料所得，南海地區(qū)多個樓盤正在籌劃新一期單位推出，如珠江半島花園二期等，南海另一大型項目南海數(shù)碼城亦正蠢蠢欲動，而來自廣州市區(qū)西部的大型項目如荔港南灣、珠島花園等亦不斷作大規(guī)模宣傳，以防客源外流。 3）教育配置建議 下一代的教育問題通常是父母關(guān)注的焦點所在，結(jié)合本項目的實際情況，敝司建議配置專供業(yè)主使用的幼兒園，并定期舉辦和社區(qū)文化相結(jié)合的舞蹈班、書畫班等，既可以豐富社區(qū)文化教育生活，又可培養(yǎng)下一代的思想情操。物業(yè)管理所涉及的范圍建議如下： 物業(yè)管理一覽表 42 序號 服務(wù)類別 服務(wù)項目 序號 服務(wù)類別 服務(wù)項目 一 熱線服務(wù) 1） 定時叫醒 2） 維修預(yù)約 3） 電視節(jié)目查詢 4） 電話號碼查詢 5） 飛機(jī)航班查詢 6） 火車站到站查詢 7） 體育項目收費查詢 8） 旅游查詢 9） 其他各項目便民查詢 六 教育服務(wù) 1） 雙語幼兒園 2） 運動學(xué)校 3） 運動長訓(xùn)班 4） 生存訓(xùn)練 5） 夏令營 6） 健康、養(yǎng)生知識講座 7） 攀巖訓(xùn)練 8） 電腦培訓(xùn)班 9） 教室出租 二 保安服務(wù) 1） 全天 24 小時安全保衛(wèi) 2） 陪業(yè)主存、取巨款服務(wù) 3） 全天候紅外線自動安全系統(tǒng) 4） 24 小時保安電視監(jiān)控 5） 小區(qū)自動報警系統(tǒng) 6） 保鏢服務(wù) 七 生活服務(wù) 1） 代筆 2） 親子服務(wù) 3） 保姆服務(wù) 4） 上門交收洗衣 5） 擦鞋 6） 代發(fā)快遞 7） 代訂報刊雜志 8） 代繳話費 9） 前臺留言轉(zhuǎn)達(dá) 10) 消殺服務(wù) 11) 上門按摩服務(wù) 12) 跑腿服務(wù) 13) 影碟租賃服務(wù) 14) 聊天服務(wù) 15) 調(diào)試電器 16) 代訂酒店客房 17) 代買飛機(jī)機(jī)票 18) 代收水電費 19) 應(yīng)急借用輪椅、擔(dān)架 20) 超市代購 三 保潔服務(wù) 1） 高空門窗玻璃清洗 2） 地毯清洗 3） 地板打蠟 4） 家居清潔 5） 油煙機(jī)清洗 6） 園區(qū)清潔 7） 美容洗車 8） 空調(diào)清潔 9） 衛(wèi)和間 除味去污 四 綠化服務(wù) 1） 綠色植物租賃 2） 園林綠色 3） 代種植 4） 紀(jì)念樹種植 5） 室內(nèi)綠化布置 6） 綠色植物代養(yǎng)護(hù) 八 一卡通 1） 門禁 2） 停車 3） 交通 4） 消費 五 教育服務(wù) 1）家教 43 九 維修服務(wù) 1） 更換燈管、燈泡 2） 維修、更換門鎖 3） 家用電器維修 4） 空調(diào)維修 5） 疏通下水管 6） 更換天花 7） 重新安裝插座 8） 空調(diào)維修及更換 9） 熱水器抽油機(jī)拆裝 10) 音響線路布置 11) 室內(nèi)供電線路維修 12) 維修、更換水表 13) 掛鏡、像框 14) 更換玻璃 15) 玻璃開孔 16) 維修、更換水閥及軟管 17) 維修水盆、水箱配件 18) 維修浴缸、更換 十 商務(wù)服務(wù) 1）合同編寫 2） 傳真 3）打字 4）發(fā)收電子郵件 5） 代辦行李托運 6） 設(shè)立電子信箱 7） 代請律師 8） 法律咨詢 十五 金融服務(wù) 1） 理財服務(wù) 2） 投資服務(wù) 3） 銀行代存款 十六 裝修服務(wù) 1） 安裝窗簾盒、紗窗 2） 安裝晾衣架、晾衣桿 3） 水管改裝 4） 供電線路改造 5） 安裝小家電 6） 改造地板 7） 改建天花 8） 粉刷墻壁、貼裝墻紙 十 搬運服務(wù) 1） 搬家 2） 搬運裝修材料 3） 清理裝修垃圾 4） 搬運大件物品 十七 餐飲服務(wù) 1） 電話送餐 2） 代定餐 3） 運動套餐食譜 4） 健康食譜 5） 上門代制作飯菜 十一 交通服務(wù) 1） 租賃汽車 2） 包車旅游 3） 停放車輛 4） 接送學(xué)生 5） 應(yīng)急用車 6） 自行車租賃 7） 摩托車租賃 8） 提供司機(jī) 十八 租賃服務(wù) 1） 郵租辦公設(shè)備 2） 出租家用電器 3） 出租電動工具 4） 出租常用工具 5） 出租園內(nèi)（大廈內(nèi)）場地 十二 醫(yī)療服務(wù) 1） 綠色通道 2） 家庭醫(yī)生 3） 急重癥病綠色通道 4） 醫(yī)療健康檔案 5） 醫(yī)生設(shè)點常駐 十九 家居軟裝飾 1） 插花 2） 制作保護(hù)罩 3） 制作布質(zhì)工藝品 4） 訂做窗簾 十三 商務(wù)服務(wù) 1）翻譯 二十 中介服務(wù) 1） 代客租賃房屋 2） 代出售（購買）房屋 44 2）交通工具的建議 雖然本項目地處黃岐城區(qū)，周邊公共交通亦相對完善，但敝司仍建議配備 12 輛住戶專車，以應(yīng)付非常緊急之用，如急救，業(yè)主 迫切用車而未有交通代步等情況出現(xiàn)時，專車可代為周轉(zhuǎn)。本著“以人為本”的理念，物業(yè)管理的服務(wù)方向，應(yīng)貼近日常生活，而且為令物業(yè)管理水平能與時代并進(jìn)，敝司建議應(yīng)結(jié)合智能化的操控，以保證管理保持高質(zhì)素水平。 ◆ 停車場規(guī)劃應(yīng)集中布置，建議可于地下室設(shè)置，盡量不讓汽車及其他機(jī)動車輛對小區(qū)造成污染。 小區(qū)公共配套規(guī)劃應(yīng)注意問題 ◆ 公共配套應(yīng)以不影響區(qū)內(nèi)住宅環(huán)境為前 提，有利于寧靜生活空間的營造。 生活服務(wù)配套 在滿足住戶休閑需求的同時，生活所需的配套服務(wù)亦一樣必不可少，但在規(guī)劃的同時應(yīng)注意周邊小區(qū)的公共配套的劃分，避免因重復(fù)建設(shè)而浪費資源，另外，應(yīng)注重小商業(yè)設(shè)施的規(guī)劃，以顧及到日常居住所觸及的各樣細(xì)節(jié)，如士多、百貨商店、糧油店等。 ◆ 頤年苑 以老人為服務(wù)對象，是老年人聊天、進(jìn)行娛樂活動的天地。此項目可于地下層規(guī)劃。 ◆ 文化莊園 可作為首層園林當(dāng)中的一個主題規(guī)劃，內(nèi)里可包括的內(nèi)容主要以貼近自然為主，包括親子種植園、愛心農(nóng)莊、茶藝館、迷你養(yǎng)殖場，琴藝館等，目的是可提供一塊返樸歸真，回歸自然的高品味文化境地。所以如何營造一種令人向往的居住文化，除了在規(guī)劃體現(xiàn)之外，配套的效用亦是極其重要。另外，本項目可針對渡假的定位可于小區(qū)內(nèi)配套業(yè)主專享的配套服務(wù)，如西餐廳、頤年苑、影視廳、健身桑拿、以及其他特別配套等，以營造溫馨和諧的社區(qū)文化和入住小區(qū)所享有的尊貴和榮耀?？v觀鄰近兩個生活小區(qū)，名雅花園和珠江半島花園的配套服務(wù)，同樣很大程度上須 依靠黃岐現(xiàn)有的成熟配套。 一個完善體系的配套，按其公共服務(wù)內(nèi)容不同，大致可分為八類： 1）教育； 2）醫(yī)療； 3）文化體育； 4）商業(yè)； 5）郵電；6）市政公用； 7）管理； 8）其他。 五、配套設(shè)施 規(guī)劃思路 無論是過去，現(xiàn)在還是將來，對于一個生活小區(qū)的規(guī)劃若缺少了公共配套的設(shè)置，就好 比鮮花少了綠葉的襯托，小區(qū)將不能成為一個完整的社區(qū)，而且若小區(qū)僅單純提供居住功能， 39 而不能提供相應(yīng)配套服務(wù)，必定缺少凝聚力，從而減低本項目的市場競爭力。 C、 架空園林區(qū) 首層綠化作為住客的休憩區(qū)域，以假山植被作修飾，并鋪徹緩跑徑貫穿其中（圖七、圖八），達(dá)至移步挽景的感覺。園林主要以水景為主題，以襯托本項目江南水鄉(xiāng)的市場定位，小橋流水、亭臺樓閣（圖五、圖六）構(gòu)成一幅嶺南特色水墨畫卷。廣場中心可設(shè)置假山及瀑布，并通過典雅的背景音樂與水體相配合，提升本項目的清雅形象。所以整個園林風(fēng)格貫穿著南粵古典的親和、細(xì)膩的氣息。 四、 環(huán)境規(guī)劃 園林規(guī)劃設(shè)計主題 根據(jù)本項目江南水鄉(xiāng)的包裝定位，在園林規(guī)劃上就注重配合這一主題并結(jié)合現(xiàn)代建筑科技，營造出一個具創(chuàng)新思維并綜 38 合中西文化的嶺南特色園林。 3）外墻色以明快為主 外墻的顏色將直接影響建筑物的立面感觀，敝司認(rèn)為新時代的住宅應(yīng)表現(xiàn)出明快活潑的時代感，所以可考慮以白色作主顏體，配以紅墻體作配 襯（圖四），以符合發(fā)展商關(guān)于延續(xù)名雅花園立面感觀的設(shè)計思路。 外立面建議 1）古典飄檐式屋頂 以古典硫璃瓦屋頂作住宅立面修飾，除可與本項目所規(guī)劃的嶺南特色園林相互輝映之外，其獨特的中式設(shè)計亦可成為項目的景觀立面之一。而縱觀時下眾多樓盤項目的躍式戶型多為上凸式設(shè)計，所以敝司建議作下沉式設(shè)計，既可突出本項目的與眾不同，又可令人有耳目一新的感覺。 4）避免黑廚黑廁現(xiàn)象 據(jù)敝司掌握之金海灣花園部分平面圖資料所得，本項目有相當(dāng)部分單位的洗手間缺乏自然通風(fēng)采光，尤其部分單間及兩房單位均不同程度地存在著黑的現(xiàn)象，敝司建議盡可能因地制宜，在洗手間與過道或廚房相連的墻體上設(shè)置窗戶，以改善洗手間的通風(fēng)環(huán)境。據(jù) 貴司所提供的金海灣花園部分平面圖看，本項目并未有采用此類規(guī)劃設(shè)計，所以敝司認(rèn)為應(yīng)著重提點雙陽臺的設(shè)計，以增強(qiáng)本項目的市場競爭力。 3）雙陽臺設(shè)計 設(shè)立工作陽臺既可分擔(dān)主陽臺衣服晾曬的功能使用，又可還原樓宇外立面的整潔，令主陽臺真正成為負(fù)擔(dān)起休憩空間作用的景觀陽臺。據(jù)敝司資料掌握所得，金海灣花園有相當(dāng)部分 7176M2 的中小型單位被設(shè)計成為三房單位，小單位多房間必然 會對房用及廳用面積作出縮減，以致失去實用性，所以敝司建議該類小單位應(yīng)作兩房規(guī)劃。而據(jù)敝司所掌握關(guān)于金海灣花園的戶型比例數(shù)據(jù)，大致上亦與現(xiàn)時主流基本符合，但另據(jù)本項目的細(xì)化數(shù)據(jù)顯示（如下表），三房單位和兩房單位的比例差距明顯過大，三房單位比例為84%，而二房單位卻僅占 %，兩者比例存在一定的不合理性，形成單位面積偏大，這將不利于日后銷售。 三、建筑設(shè)計 戶型比例 據(jù)敝司對南海黃岐地區(qū)現(xiàn)時在售中主要樓盤的銷售資料統(tǒng)計所得，其設(shè)置戶型比例為： 一房一廳 二房二廳 三房二廳 四房二廳 復(fù)式 35 名雅花園 30% 40% 26% 4% 珠江半島花園 10% 70% 20% 白天鵝花園 3% 68% 24% 2% 3% 沙面新城（二期） 100% 中南花園 6% 46% 46% 2% 綜合 % % 26% % % 除了本地區(qū) (南海黃岐 )樓盤項目戶型數(shù)最具參考性之外 ,番禺區(qū)作為本項目針對廣州客戶市場的直接競爭對手 ,其所囊括的眾多知名樓盤的戶型數(shù)據(jù)亦具有很大借鑒性。 在規(guī)劃中可加以利用建議 A、可利用綠化帶的種植來屏隔小區(qū)外圍的污染，如機(jī)動車廢氣、噪音、塵埃等； B、由于本項目包裝定位為江南水鄉(xiāng)，所營造的是一種意味深長的嶺南文化，所以住宅群的立面設(shè)計可配合本項目的嶺南園林作修飾，如利用屋頂作中國古典硫璃瓦設(shè)計。 組團(tuán)組合方式 在整個項目規(guī)劃中，組團(tuán)組合而成的各自區(qū)間既可渾然一體，亦可各自成特色，而合中有分，分中有合的組合方式亦成為時下 眾多大型小區(qū)的規(guī)劃模式。 二、建筑規(guī)劃 住宅群體的規(guī)劃布置 由于每個組團(tuán)的位置及建筑物類型的差異不同，所以各自的組合形式亦有所不同，據(jù)敝司資料掌握所得，金海灣花園總體規(guī)劃 以半開放式圍合為設(shè)計主體，所以敝司認(rèn)為，在住宅群體平面組合形式上應(yīng)注意以下幾點： A、 在水平間距上應(yīng)考慮滿足日照要求； B、 在豎向上應(yīng)考慮相互間有適當(dāng)?shù)母叨炔?，從而達(dá)到景觀最大限度共享； C、 組群間應(yīng)避免戶間正對而產(chǎn)生的視線干擾，提高居住私密性； D、 有足夠的綠地空間。小區(qū)外圍環(huán)形車道，內(nèi)部人行干道的規(guī)劃是解決區(qū)內(nèi)人車交通問題，創(chuàng)造幽雅的步行空間為基本出發(fā)點，實施車走邊人走中，令人車之