【正文】 （二）商業(yè)項(xiàng)目業(yè)態(tài)組合規(guī)劃流程 房策網(wǎng) 更多資料盡在《 2021 房地產(chǎn)策劃大全》 深圳華信基業(yè)策劃機(jī)構(gòu) 075583513598 83513535 :69031789 53 確定商業(yè)項(xiàng)目的主題和檔次，根據(jù)相關(guān)定位，確定將要選取的經(jīng)營業(yè)態(tài)； 根據(jù)當(dāng)?shù)厥袌龇治鏊x擇經(jīng)營業(yè)態(tài)的經(jīng)濟(jì)可行性； 根據(jù)消費(fèi)者對(duì)經(jīng)營業(yè)態(tài)的關(guān)聯(lián)性消費(fèi)特點(diǎn)，將關(guān)聯(lián)性的業(yè)態(tài)進(jìn)行綜合分析； 選擇最能夠引起消費(fèi)者消費(fèi)欲望的經(jīng)營業(yè)態(tài)，優(yōu)先考慮它的位置和面積； 確認(rèn)最有業(yè)態(tài)后，根據(jù)消 費(fèi)的關(guān)聯(lián)性，以關(guān)聯(lián)性重要程度不同，選取相關(guān)的經(jīng)營業(yè)態(tài)； 適當(dāng)?shù)慕y(tǒng)一關(guān)聯(lián)業(yè)態(tài)組合的風(fēng)格，形成優(yōu)勢(shì)業(yè)態(tài)帶領(lǐng)弱勢(shì)業(yè)態(tài)的局面。 在主力店進(jìn)駐后的規(guī)劃設(shè)計(jì)，主要是跟主力店經(jīng)營者協(xié)商，確認(rèn)主力店對(duì)步行街規(guī)劃設(shè)計(jì)方面的要求，然后一一實(shí)施即可。為了保持其品牌效應(yīng)、對(duì)顧客的親和力。 房策網(wǎng) 更多資料盡在《 2021 房地產(chǎn)策劃大全》 深圳華信基業(yè)策劃機(jī)構(gòu) 075583513598 83513535 :69031789 51 房策網(wǎng) 更多資料盡在《 2021 房地產(chǎn)策劃大全》 深圳華信基業(yè)策劃機(jī)構(gòu) 075583513598 83513535 :69031789 52 （十三）步行街主力店入駐對(duì)規(guī)劃的特殊要求 主力店進(jìn)駐步行街。如 :室內(nèi)步行街延伸出來形成涼亭空間，就像一個(gè)門廳一樣， 植物、噴泉和桌椅也從步行街內(nèi)部延伸到室外涼亭的露臺(tái)上，它看上去是室內(nèi)空間的一個(gè)縮影。東購的門口很小，基本封閉，形成的是室內(nèi)室外隔絕的空間形式。 內(nèi)街入口與廣場的銜接 內(nèi)街入口是室內(nèi)外空間的過渡，也是室內(nèi)步行街的終點(diǎn)。 房策網(wǎng) 更多資料盡在《 2021 房地產(chǎn)策劃大全》 深圳華信基業(yè)策劃機(jī)構(gòu) 075583513598 83513535 :69031789 50 E、統(tǒng)一主題 廣場地面除鋪設(shè)完整外，其設(shè)計(jì)時(shí)應(yīng)將廣場中不同的行為模式區(qū)域用不同的地面材料加以區(qū)分， 配合廣場主題一并考慮。行走空間內(nèi)植栽的配置以高直、遮蔭和不阻擋視覺景觀為選擇植栽的原則；植栽的配置應(yīng)配合廣場設(shè)計(jì)之題，亦可以利用植栽作為區(qū)劃廣場使用行為的元素，融自然于廣場。 C、設(shè)計(jì)流暢空間 步行動(dòng)線的安排應(yīng)盡量以兩據(jù)點(diǎn)的連接為原則，配置于廣場周邊，并減少廣場中穿越性動(dòng)線的出現(xiàn)；步行空間的寬度以容納四人并肩行走的凈空間為佳（ 3m~6m） ,其他附屬設(shè)施 (燈柱、廣告招牌立柱 )設(shè)置于步行空間旁約 的空間范圍內(nèi)，以達(dá)到步行空間 的流暢性。 B、以 人為本 步行空間的尺度在設(shè)計(jì)時(shí)采用建筑、建筑小品、硬質(zhì)景觀和軟件環(huán)境處理，可以達(dá)到人性化設(shè)計(jì)和貼近人的親切的尺度。多樣化活動(dòng)互動(dòng)在廣場的步行空間，應(yīng)考慮使用者行走過程中駐留點(diǎn)停留空間。 設(shè)置自動(dòng)系統(tǒng) 商場還應(yīng)根據(jù)營業(yè)廳、倉庫等的實(shí)際情況需要和場地環(huán)境設(shè)置火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)，自動(dòng)噴水滅火系統(tǒng)和配 備常用滅火器、消火栓等。易燃危險(xiǎn)商品在柜臺(tái)的存放量要加以限制。 在商場內(nèi)禁用電爐、電熱杯、電水壺等電加熱器具 在柜臺(tái)內(nèi)的營業(yè)人員，應(yīng)禁止吸煙，商場內(nèi)也應(yīng)設(shè)置“禁止吸煙”標(biāo)志。各種機(jī)械要經(jīng)常檢修，加注潤滑油。 商業(yè)項(xiàng)目應(yīng)采取上樓和下樓分開，進(jìn)口和出口分開的通行辦法 應(yīng)多方位均勻設(shè)置足夠數(shù)量的門和通道，如設(shè)置旋轉(zhuǎn)門，必須在旁邊另置備用的安全疏散門；所有通道應(yīng)符合最小寬度指標(biāo)，保持暢通和無物品堵塞；并設(shè)置明顯標(biāo)志和事故照明，方便人員疏散；商場門外 3 米以內(nèi)禁止停放車輛?？照{(diào)風(fēng)管上應(yīng)使用不會(huì)燃燒的硅酸鋁或巖棉制品作為保溫隔熱材料。對(duì)于原有的電梯間及樓梯間、自動(dòng)扶梯等貫通上、下樓層之間的孔洞可安裝水幕或多個(gè)自動(dòng)噴水裝置。商場應(yīng)采取防火分隔措施。柜臺(tái)外側(cè)與地面之間應(yīng)密封，如有空隙，需用不燃燒材料封堵。 重點(diǎn) 5 有些商業(yè)項(xiàng)目在更新改建時(shí)，需使用電動(dòng)工具和易燃油漆，甚至進(jìn)行明火作業(yè)等，如果仍照常營業(yè)，其潛在火災(zāi)危險(xiǎn)性也較大。 重點(diǎn) 3 往來人員多，出入頻繁，人員流動(dòng)大等特點(diǎn)，不易控制，亂丟煙頭或攜帶火種，易燃易爆物品而引發(fā)火災(zāi)，會(huì)引起場面混亂，疏散困難。 商場消防五大防范重點(diǎn) 重點(diǎn) 1 商業(yè)項(xiàng)目具有經(jīng)營面積大、易燃、可燃物品多（如建筑裝飾材料多是可燃物品、許多商品本身也是可燃物，有些商品還 具有易燃易爆等危險(xiǎn)性），稍有不慎易發(fā)生火災(zāi)，火勢(shì)蔓延迅速。不符合安全規(guī)定的，必須進(jìn)行改建，提高其耐火極限。 休息椅布置三忌 一忌：與垃圾桶相鄰 休息椅布置避免與垃圾桶太近，若則垃圾異味會(huì)影房策網(wǎng) 更多資料盡在《 2021 房地產(chǎn)策劃大全》 深圳華信基業(yè)策劃機(jī)構(gòu) 075583513598 83513535 :69031789 44 響休息椅的休息功能。 B、避免與廚窗相靠。 休息椅，一般放置于休息區(qū)域 ，中庭，過道旁。 大眾化與藝術(shù)有機(jī)組合 房策網(wǎng) 更多資料盡在《 2021 房地產(chǎn)策劃大全》 深圳華信基業(yè)策劃機(jī)構(gòu) 075583513598 83513535 :69031789 43 小品不僅具有藝術(shù)的特性，還要結(jié)合人們的審美取向，商場小品的設(shè)置要將大眾化的觀賞性與小品的藝術(shù)思想相統(tǒng)一。 避免扎堆、重復(fù) 小品設(shè)置時(shí)要避免扎堆、重復(fù)設(shè)置，避免給消費(fèi)者一種繁雜無序的感覺。 地、墻面的圖案選擇 步行街地、墻面圖案運(yùn)用除了要給合步行街經(jīng)營主題外，還要從不同功能區(qū)的差異，運(yùn)用不同圖案。 房策網(wǎng) 更多資料盡在《 2021 房地產(chǎn)策劃大全》 深圳華信基業(yè)策劃機(jī)構(gòu) 075583513598 83513535 :69031789 40 材料正確選取 地、墻面材料選擇正確，是保證日后對(duì)其維修與保養(yǎng)的核心。 房策網(wǎng) 更多資料盡在《 2021 房地產(chǎn)策劃大全》 深圳華信基業(yè)策劃機(jī)構(gòu) 075583513598 83513535 :69031789 39 （八）步行街物業(yè)內(nèi)墻、地面設(shè)計(jì) 內(nèi)部的裝潢與布局則以點(diǎn)面結(jié)合、多層次設(shè)計(jì)來形成流向通暢、新穎實(shí)用的購物環(huán)境，為購物者營造了溫馨舒適、閑情浪漫的購物氛圍，使消費(fèi)者在購物的同時(shí)享受休閑自在的輕松情調(diào)。動(dòng)感強(qiáng)烈的三維空間景觀對(duì) 于促進(jìn)垂直運(yùn)動(dòng)非常有效，閃爍絢麗的燈光設(shè)計(jì)、巨大的吊燈都有一種難以抗拒的吸引力。商店需要提高亮度來增加吸引力，強(qiáng)化商品展示，因此，僅僅依靠店面照明者受商場的整體照明設(shè)計(jì)的影響很大，步行街的吸引力在很大程度上取決于店面效果，因此，一般來說，店面照度比步行街照要高得多。 一方面，無論白天還是晚上，都要保持步行街的足夠的照度水平，并通過光線變化增加步行街的趣味性。 步行街室內(nèi)照明設(shè)計(jì)既要滿足展示功能 需要，又要滿足美學(xué)要求，室外照明設(shè)計(jì)對(duì)塑造商場的形象起著至關(guān)重要的作用。一是避免人流堵塞；二是商業(yè)項(xiàng)目以扶梯為主，垂直電梯為鋪，顧客一般逛商店時(shí)，選用的多為扶梯。 B、垂直電梯布局 房策網(wǎng) 更多資料盡在《 2021 房地產(chǎn)策劃大全》 深圳華信基業(yè)策劃機(jī)構(gòu) 075583513598 83513535 :69031789 38 市場垂直電梯一般貨梯與載人梯分開設(shè)置，實(shí)行有效貨流與人流的分流。 單向電梯設(shè)置：步行街運(yùn)用單向電梯設(shè)置，不僅可以保持步行街內(nèi)商品的受觀率，保持人流的停留時(shí)間，增加顧客再購物的購買欲，而且還可以避免電梯口的堵塞。電梯與過道銜接處，一般會(huì)設(shè)比過道寬空間，或是過道交叉口。 A、扶梯布局 步 行街內(nèi)電梯的基本功能是運(yùn)載人流，電梯部數(shù)，布局位置，都要以有效疏散運(yùn)載人流作為出發(fā)點(diǎn)。 南花園商業(yè)步行街二樓三樓之間的剪刀梯設(shè)置，就是為了使靜的、平面運(yùn)動(dòng)的中庭，因?yàn)橛辛舜怪钡纳舷滦卸兊蒙鷦?dòng)活波，也能夠通過有效布置垂直電梯上落口的裝飾達(dá)到吸引上行的目標(biāo)。垂直電梯布局不僅滿足了垂直交通功能，更重要的是它暗示了垂直運(yùn)動(dòng)是過程而不是目的。按照每個(gè)衛(wèi)生間 15 個(gè)蹲位的要求，整個(gè)商場只需要 4 個(gè)衛(wèi)生間。 C、本案定位為年輕人休閑購物主題的商業(yè)步行街，洗手間的設(shè)立要考慮每層商家單位自有洗手間及公共洗手間之間的互補(bǔ)性。 B、確 定數(shù)量。商場洗手間，作為商場的附加設(shè)施，它的布局設(shè)計(jì)不能有礙商場的經(jīng)營功能。過道的作用是疏散和引導(dǎo)人流，商場過道寬度設(shè)置要結(jié)合商場人流量，規(guī)模等。指引標(biāo)志設(shè)計(jì)主要是指引消費(fèi)者目標(biāo)方向，一般要突出指引標(biāo)志，在過道交叉部分設(shè)置。 B、 考慮商鋪單位的使用率及發(fā)展商利潤最大化，建議建筑物內(nèi)部購物通道寬度為 3 米（超過商場內(nèi) 米的規(guī)劃要求）。 （五）過道、洗手間布局設(shè)計(jì)要點(diǎn) 走道設(shè)計(jì)要點(diǎn) A、 步行街內(nèi)過道設(shè)計(jì)要清晰，過道脈絡(luò)設(shè)計(jì)好壞，不僅影響對(duì)人流的疏散，也影響商鋪布局。從營銷經(jīng)營的角度來看，非常有利于后期開展促銷活動(dòng)時(shí)對(duì)人流的聚集場所要求。中庭周邊通過適當(dāng)?shù)墓δ馨才牛梢詫①徫镎呦蛏线\(yùn)動(dòng)處理成一個(gè)有目的的過程，能夠大大提高上部空間的吸引力，購物者為觀賞中庭空間和房策網(wǎng) 更多資料盡在《 2021 房地產(chǎn)策劃大全》 深圳華信基業(yè)策劃機(jī)構(gòu) 075583513598 83513535 :69031789 35 參與其中的公共表演活動(dòng)，也會(huì)上到更高的樓 層。如何讓消費(fèi)者在透過樓層名字與室內(nèi)設(shè)計(jì)的聯(lián)想來加強(qiáng)產(chǎn)品特色，是強(qiáng)調(diào)概念設(shè)計(jì)所應(yīng)注意的地方。業(yè)態(tài)根據(jù)消費(fèi)者消費(fèi)習(xí)性進(jìn)行布局，樓層設(shè)計(jì)也應(yīng) 考慮到消費(fèi)者消費(fèi)習(xí)性，才能有效進(jìn)行樓層的規(guī)劃設(shè)計(jì)。 B、避免盲區(qū) 最大限度地避免商場內(nèi)的盲區(qū)和死角問題，同時(shí)更加考慮到消費(fèi)者在商場內(nèi)購物的自然、舒適、輕松的行為過程和心理感受。同時(shí)，結(jié)合石家莊市氣溫冬冷夏熱，室外步行街受環(huán)境影響很大的情況，美亞置業(yè)集團(tuán)建議 了“鉤型人流組織”，具體規(guī)劃建議見前面所附首層交通圖規(guī)劃。項(xiàng)目商場采用多層步行街能獲得緊湊的平面，這對(duì)于有序地房策網(wǎng) 更多資料盡在《 2021 房地產(chǎn)策劃大全》 深圳華信基業(yè)策劃機(jī)構(gòu) 075583513598 83513535 :69031789 34 組織人流是有利的。一般來說，承租戶銷售額與經(jīng)過商店門口的人流數(shù)量成比例。 C、面積按定位和消費(fèi)能力劃分 根據(jù)整個(gè)商業(yè)項(xiàng)目定位劃分商鋪的面積的同時(shí)，更要根據(jù)當(dāng)?shù)厥袌鰧?duì)商鋪總價(jià)的接受程度來劃分； 南花園商業(yè)步行街的門臉建筑面積應(yīng)該集中在 70150 平方米； 南花園商業(yè)步行街的商鋪經(jīng)營面積應(yīng)該集中在 1015 平方米，適當(dāng)?shù)目梢詳U(kuò)大到 30 平方米； 商場人流動(dòng)線設(shè)計(jì)要點(diǎn) 人流流線明確，是合理而有序地組織交通的關(guān)鍵。 鋪位分割要點(diǎn) A、鋪位分割實(shí)用、利潤、形象的統(tǒng)一 鋪位劃分的科學(xué)合理與否，不僅僅是體現(xiàn)商品組合的豐富多樣，它還必須考慮到經(jīng)營商家的實(shí)用性與合理性，同時(shí)也更要兼顧到獨(dú)立鋪位與整體商場的協(xié)調(diào)性與互動(dòng)性。雖然石家莊市空氣污染嚴(yán)重，但是涂料富于變化，造價(jià)低，容易營造主題特色的優(yōu)勢(shì)，既能降低成本，又能保持很 大的靈活性宣揚(yáng)主題。同時(shí)，從建筑物外觀造型方面又都有些相似。 項(xiàng)目定位為年輕人休閑購物的潮流樂園，需要商業(yè)步行街體現(xiàn)出活潑跳躍的建筑風(fēng)格和色彩。因?yàn)榉忾]的建筑會(huì)對(duì)外界造成不良的視覺影響，特別是大體量建筑尤 其如此。為了保持街道整體景觀的一致性，外立面設(shè)計(jì)需要考慮尺度和材料與周圍關(guān)系，材料選擇是體現(xiàn)建筑風(fēng)格的重要因素。外立面對(duì)周圍環(huán)境有一定的視覺影響，需要考慮新舊建筑的風(fēng)格協(xié)調(diào)。易受消費(fèi)者歡迎，有利于商場人氣的集中。 房策網(wǎng) 更多資料盡在《 2021 房地產(chǎn)策劃大全》 深圳華信基業(yè)策劃機(jī)構(gòu) 075583513598 83513535 :69031789 30 四、南花園商業(yè)步行街內(nèi)外部規(guī)劃設(shè)計(jì)建議 （一）商業(yè)步行街外立面商業(yè)特質(zhì)的表現(xiàn) 步行街外立面不僅是步行街商業(yè)特至的形象標(biāo)志，更是主題型商業(yè)項(xiàng)目吸引聚集目標(biāo)消費(fèi)群體，表現(xiàn)與眾不同的商業(yè)特質(zhì)的表現(xiàn)。 因?yàn)檩椛溥M(jìn)深不足，刪除南側(cè)步行街內(nèi)兩個(gè)手扶梯以獲得更多的內(nèi)街營業(yè)面積?，F(xiàn)有步行街洗手間過多，應(yīng)考慮盡量多獲得可售面積，建