【正文】 。 由于 第 二 種方 案 在 運(yùn)作 過 程 中， 大 體 量的 商 業(yè) 面積 是用來出租 經(jīng)營(yíng)的，因此資 金回籠 較慢，財(cái) 務(wù)成本 會(huì)高很 多，并造成非 常大的 資金壓 力，從而 最終影響 本項(xiàng)目 的利潤(rùn) 率。 本項(xiàng) 目 將 建成 婁 底 市的 中 央 財(cái)富 區(qū) ， 集商 品 交 易、 產(chǎn)品信 息 交 流與 發(fā) 展、 物 質(zhì) 流通 、 人才 培 養(yǎng) 為一 體 的商 貿(mào)基地， 并 加 快對(duì) 內(nèi) 、對(duì) 外 的 交流 與 合作 ， 促 進(jìn)產(chǎn) 業(yè) 的發(fā) 展和經(jīng)濟(jì) 建 設(shè) ，為 當(dāng) 地帶 來 可 觀的 稅 收， 并 將 極大 地 繁榮 當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)。中國(guó) 湖南婁底 XX 置業(yè) 44 結(jié)論 通過 對(duì) 本 項(xiàng)目 的 可 行性 分 析 可見 ， 本 項(xiàng)目 是 可 行的 ，兩種 方 案 都將 會(huì) 帶來 巨 大 的經(jīng) 濟(jì) 和社 會(huì) 效 益。中國(guó) 湖南婁底 XX 置業(yè) 42 靜態(tài)盈利分析 ⑴ 、 投資利潤(rùn)率 =利潤(rùn)總額／總投資額 100% ＝ ／ 100% ＝ % ⑵ 、 投資凈利潤(rùn)率 =稅后利潤(rùn)／總投資額 100% ＝ ／ 100% ＝ % 五、小結(jié) 通過以上 對(duì)本項(xiàng) 目的分 析，我們 可得出以 下主要 經(jīng)濟(jì)指標(biāo)： XX 置業(yè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 XX M2）進(jìn)行招租，經(jīng)營(yíng)期暫定為 15 年，則租賃總收入為： 20 64800 12 15＝ 23328 元 稅金估算 ⑴ 、營(yíng)業(yè)稅： 23328 5%＝ XX 置業(yè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 XX M2（第一層租價(jià) 35 元 ∕ 月中國(guó) 湖南婁底 XX 置業(yè) 39 ㈢ 、 專業(yè)市場(chǎng)區(qū) 總投資估算 ⑴ 、 投 資 成 本估 算 表 3 投資成本估算表 項(xiàng) 目 金額（萬元） 單 價(jià) 計(jì)算依據(jù) 土地成本 1400 260 元 ∕m 2 54000M2 建安工程費(fèi) 3888 600 元 ∕m 2 64800M2 前期費(fèi)用 、規(guī)費(fèi)、管理費(fèi) 30 元 ∕m 2 64800M2 、前期策劃費(fèi) 100 、規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi) 6 元 ∕m 2 64800M2 、項(xiàng)目監(jiān)理費(fèi) 建安工程費(fèi)的 % 基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi) 30 元 ∕m 2 64800M2 不可預(yù)見費(fèi) (2.+3.+4.) 3% 管理費(fèi)用 (2.+3.+4.) % 總成本 1.+2.+3.+4.+5.+6. XX 置業(yè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 XX中國(guó) 湖南婁底 XX 置業(yè) 37 ⑹ 、收入總計(jì) ⑴ ＋ ⑵ ＋ ⑶ ＋ ⑷ ＋ ⑸ ＝ 4000＋ 2400＋ 480＋ 960＋ 1647 ＝ 7327 萬元 稅金估算 ⑴ 、銷售稅金及附加： （ 4000＋ 2400＋ 480＋ 960） 6% ＝ 萬元 ⑵ 地下面積經(jīng)營(yíng)的營(yíng)業(yè)稅及房產(chǎn)稅： 1647 （ 5%＋ 12%）＝ ⑶ 、 稅金總和為： ⑴ ＋ ⑵ ＝ ＋ ＝ 萬元 經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)估算 －（ ＋ ）＝ 7327－（ ＋ ） ＝ 7327－ ＝ 萬元 XX 置業(yè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 XX中國(guó) 湖南婁底 XX 置業(yè) 36 ⑵ 、購(gòu)物中心銷售收入估算 按照目前市場(chǎng)行情， 四層購(gòu)物中心的銷售均價(jià)為 4000 元 ∕ M2（第一層售價(jià) 8500 元 ∕ M2，第二層售價(jià) 4000 元 ∕ M2，第三層售價(jià) 2021 元∕ M2，第四層售價(jià) 1500 元 ∕ M2），則銷售收入為： 4000 元 ∕ M2 6000 M2＝ 2400 萬元 ⑶ 、多層住宅銷售收入 依據(jù)目前市場(chǎng)行情，由于這些多層住宅臨街，噪音較大，因此價(jià)格較低，四層住宅的銷售均價(jià)為 800 元 ∕ M2，則銷售收入為： 800 元 ∕ M2 6000 M2＝ 480 萬元 ⑷ 、公寓銷售收入 由于婁底市場(chǎng)上還沒有高層 公寓，產(chǎn)品非常新穎，既可以用來做住宅，也可用來做辦公室。中國(guó) 湖南婁底 XX 置業(yè) 34 ㈡ 、 沿湘陽(yáng)街區(qū) 總投資估 算 ⑴ 、 投 資 成 本估 算 表 3 投資成本估算表 項(xiàng) 目 金額（萬元） 單 價(jià) 計(jì)算依據(jù) 土地成本 1650 1500 元 ∕m 2 11000M2 建安工程費(fèi) 1580 、購(gòu)物中心 480 800 元 ∕m 2 6000 M2 、地下建筑 300 1000 元 ∕m 2 3000 M2 、公寓 560 700 元 ∕m 2 8000M2 、多層住宅 240 400 元 ∕m 2 6000M2 前期費(fèi)用 、規(guī)費(fèi)、管 理費(fèi) 120 60 元 ∕m 2 、前期策劃費(fèi) 30 、規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi) 23 10 元 ∕m 2 、地質(zhì)勘探費(fèi) 8 1000 元 ∕ 孔 80 孔 、項(xiàng)目監(jiān)理費(fèi) 建安工程費(fèi)的 % 基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi) 60 30 元 ∕m 2 不可預(yù)見費(fèi) (2.+3.+4.) 3% 管理費(fèi)用 (2.+3.+4.) % 總成本 1.+2.+3.+4.+5.+6. XX 置業(yè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 XX中國(guó) 湖南婁底 XX 置業(yè) 32 ⑷ 、收入總計(jì) ⑴ ＋ ⑵ ＋ ⑶ ＝ 8000＋ ＋ ＝ 萬元 稅金估算 ⑴ 、購(gòu)物廣場(chǎng)的銷售稅金及附加： 8000 6%＝ 480 萬元 ⑵ 、酒店經(jīng)營(yíng)的營(yíng)業(yè)稅及房產(chǎn)稅： （ 5%＋ 12%）＝ 萬元 ⑶ 、地下面積經(jīng)營(yíng)的營(yíng)業(yè)稅及房產(chǎn)稅： （ 5%＋ 12%）＝ 萬元 ⑷ 、稅金總和為： ⑴ ＋ ⑵ ＋ ⑶ ＝ 480＋ ＋ ＝ 萬元 XX 置業(yè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 XX中國(guó) 湖南婁底 XX 置業(yè) 31 總 收 入估 算 ⑴ 、購(gòu)物廣場(chǎng)銷售收入估算 按照目前市場(chǎng)行情，四層購(gòu)物廣場(chǎng)的銷售均價(jià)為 5000 元 ∕ M2（第一層售價(jià) 10000 元 ∕ M2，第二層售價(jià) 5000 元 ∕ M2，第三層售價(jià) 3000元 ∕ M2，第四層售價(jià) 2021 元 ∕ M2），則銷售收入為： 5000 元 ∕ M2 16000 M2＝ 8000 萬元 ⑵ 、酒店經(jīng)營(yíng)收入估算 ① 酒店會(huì)設(shè)置 220 個(gè)房間左右，加上其它經(jīng)營(yíng)面積，按 250 個(gè)房間來進(jìn)行計(jì)算； ② 由于酒店屬于經(jīng)營(yíng)性質(zhì)，按照經(jīng)營(yíng)期為 30 年進(jìn)行計(jì)算； ③ 住宿費(fèi)按每房每天平均 150 元來進(jìn)行計(jì)算； ④ 入住率按 70%來進(jìn)行考量。中國(guó) 湖南婁底 XX 置業(yè) 29 、購(gòu)物廣場(chǎng) 1280 800 元 ∕m 2 16000 M2 、地下建筑 900 1000 元 ∕m 2 9000 M2 、酒店 1800 2021 元 ∕m 2 9000 M2 前期費(fèi)用 、規(guī)費(fèi)、管理費(fèi) 150 60 元 ∕m 2 、前期策劃費(fèi) 50 總投資的 % 、規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi) 68 20 元 ∕m 2 、地質(zhì)勘探費(fèi) 5 1000 元 ∕ 孔 50 孔 、項(xiàng)目監(jiān)理費(fèi) 建安工程費(fèi)的 % 基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi) 75 30 元 ∕m 2 不可預(yù)見費(fèi) (2.+3.+4.) 3% 管理費(fèi)用 (2.+3.+4.) % 總成本 1.+2.+3.+4.+5.+6. ⑵ 、銷售費(fèi)用估算 表 4 銷售費(fèi)用估算表 項(xiàng) 目 計(jì)算依據(jù) 合計(jì)（萬元） 市場(chǎng)推廣費(fèi) 銷售收入 % 120 銷售代理費(fèi) 銷售收入 % 80 其它銷售費(fèi)用 銷售收入 % 40 合 計(jì) 銷售收入 % 240 XX 置業(yè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 XX 表 2 項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度計(jì)劃表 分期 總建筑面積 工程項(xiàng)目 持續(xù)時(shí)間 進(jìn)度安排 第 一 期 氐星路 B 區(qū)的四層裙樓及地下室25000M2 前期工程 2 個(gè)月 —— 基礎(chǔ)工程 5 個(gè)月 —— 主體工程 2 個(gè)月 —— 裝飾及配套工程 4 個(gè)月 ——