【正文】 濱江國際城 希望本案能給相關參與者有所幫助。濱江國際城 六個階段分步走，使商業(yè)運作井然有序，達到商家、業(yè)主、開發(fā)商多贏局面。濱江國際城 ?整合的水平和能力決定了商業(yè)的定位。 ?從敘事空間到體驗空間（玩，就是體驗）主題化、故事化、戲劇化場景吸引并鼓勵人們?nèi)ンw驗、去消費。濱江國際城 推廣手法：商家促銷， SP活動 營銷手法：商家聯(lián)合大面積廣告 DM、海報投放，活動促銷。濱江國際城 S P 活動：開街儀式，商戶移交儀式（增加后續(xù)客戶信心）。商業(yè)定位及發(fā)展報告 第五階段：商業(yè)開街階段（開街儀式） 商業(yè)運作 招商原則 招商策略 分階段布局 推廣主題：濱江國際城，玩轉園林街 推廣目的：以商家口吻再推商業(yè)主題概念，為商家造人氣。 ** ** ** **機構 洪湖 推廣手法：戶外廣告、報紙廣告、電視廣告 宣傳海報、樓書、推介招商手冊 營銷手法：大面積廣告投放，一對一客戶回訪，利用口碑。濱江國際城 S P 活動：認籌活動，搶籌送彩禮 優(yōu)惠活動。濱江國際城 S P 活動：階段末期整合商家資源舉行 商業(yè)推介會 。濱江國際城 推廣手法：工地形象包裝，售樓處現(xiàn)場包裝 戶外廣告布局，宣傳海報、樓書 營銷手法：招商、銷售同步啟動， 對大型主力商家資源進行梳理和項目傳播、蓄客。濱江國際城 濱江國際城 商業(yè)定位及發(fā)展報告 廣告入市時機： ?2020年 1月前部分重要地段戶外入市，做媒體告知 ?2020年 3月份所有媒體入市，傳遞項目啟動信息 商業(yè)運作 招商原則 招商策略 分階段布局 1 2 3 項目進場時機判斷： ?上半年是商家制定計劃期，適合外出尋找商機 ?下半年是商業(yè)銷售旺季，以回籠儲備資金 招商團隊進場時機： ?2020年 1月前完成團隊框架組建； ?2020年 3月份前所有團隊進場。商業(yè)定位及發(fā)展報告 第三步 :正式開盤銷售儀式 銷售策略：租售同步 ? 租售同時開始 ,用招商推動銷售（商家簽屬意向協(xié)議，買家認籌等待開盤通知） ? 第一年免租出租帶動招商 價格策略：放水養(yǎng)魚 ? 通過蓄客、認籌及意向商家簽約條件做定價參考依據(jù) ? 根據(jù)市場反應制定價格策略 商業(yè)運作 招商原則 招商策略 分階段布局 ** ** ** **機構 洪湖 商業(yè)定位及發(fā)展報告 第二步 :目標意向客戶招商簽約 [第一階段 ]：進場后兩個月周期 目標 : 前期登記客戶簽約 廣告配合 :發(fā)送招商海報 [第二階段 ]：進場后第 3個月起 目標 :上門拜訪客戶意向簽約 廣告配合 :銷售廣告 商業(yè)運作 招商原則 招商策略 分階段布局 ** ** ** **機構 洪湖 商業(yè)定位及發(fā)展報告 租金政策：設定租金遞增形式（ 6個月免租， 3個月減半收租）； 設定免租形式（分區(qū)統(tǒng)一租金）； 設定租金收取方式（按季度為周期繳納） 進場政策：押金收?。? 物業(yè)管理費收?。? 設定物業(yè)管理收取方式（按季度為周期繳納） 第一步 :制定項目相關招商政策 商業(yè)運作 招商原則 招商策略 分階段布局 ** ** ** **機構 洪湖 商業(yè)定位及發(fā)展報告 第一步 :制定項目相關招商政策 第二步 :目標意向客戶招商簽約 第三步 :正式開盤銷售儀式 商業(yè)運作 招商原則 招商策略 分階段布局 ** ** ** **機構 洪湖 ** ** ** **機構 洪湖 濱江國際城 商業(yè)定位及發(fā)展報告 低調(diào)招商 商業(yè)運作 招商原則 招商策略 分階段布局 推廣手法：前期極少廣告投放， 以上門拜訪交流說服為主，招商力度 弱，推廣成本偏??； 運作順序：招商、銷售同時進行 風險評估：綜合風險小，一旦招商不利，有一定的回旋余地，對項目招 商銷售產(chǎn)生的負面影響不會太大。 商業(yè)運作 招商原則 招商策略 分階段布局 ** ** ** **機構 洪湖 濱江國際城 濱江國際城 濱江國際城 濱江國際城 濱江國際城 濱江國際城 ?商家的經(jīng)營管理問題：在選擇的業(yè)態(tài)中都具備自主經(jīng)營和管理的能力，無需重新由專門的商業(yè)運營公司整合管理，為后來的物業(yè)增加管理負擔。商業(yè)定位及發(fā)展報告 ?商家氛圍的選擇原則：以便于提升商業(yè)氛圍，在商業(yè)投入運作后能迅速形成良性商業(yè)產(chǎn)值，達到提升商業(yè)價值的目的。 投資客戶需求情況 項目啟示 業(yè)態(tài)調(diào)查 消費調(diào)查 商業(yè)調(diào)查 ** ** ** **機構 洪湖 商業(yè)定位及發(fā)展報告 %%%首層二層一層帶夾層商戶選擇商鋪大部分仍僅 傾向于選擇首層經(jīng)營，極少數(shù)愿意選擇二層，而對于一層帶夾層有一定的接受度，但需求度不高。 業(yè)態(tài)主題 評估目標 小 結 ** ** ** **機構 洪湖 業(yè)態(tài)氛圍設計 ?集中式業(yè)態(tài)組吅，勱線布局具備良好癿社交空間； ?業(yè)態(tài)集中，產(chǎn)品豐富，極具商業(yè)號召力。 業(yè)態(tài)互斥性 業(yè)態(tài)組吅 ?集中式業(yè)態(tài)組吅具有競爭優(yōu)勢，不外部競爭產(chǎn)品拉開差距。商業(yè)定位及發(fā)展報告 ? 業(yè)態(tài)布局符吅主力群體消費習慣和能力，形成消費內(nèi)循環(huán)。 垂直勱線布局 布局原理 橫向勱線布局 ** ** ** **機構 洪湖 三層以停留性商業(yè)為主，消費目癿強。商業(yè)定位及發(fā)展報告 布局原理 布局原理： 尊重商業(yè)癿垂直勱線設計原理： 整層布局為娛樂性商業(yè)，消費可高可低，使商業(yè)存活率提高，完全融入了“娛樂到底”癿商業(yè)定位。 ** ** ** **機構 洪湖 濱江國際城 濱江國際城 ?消費群體：學生、兒童、未成年人可進。商業(yè)定位及發(fā)展報告 垂直勱線布局 布局原理 橫向動線布局 專屬性特色商業(yè)推介 主題業(yè)態(tài)：桌游吧 ?特點：時尚好玩、具有群體消費效應， ?經(jīng)營模式： 只需按標準消費 18元 /人，可享有飲料、果茶、爆米花、冰淇淋之類隨便要。 ** ** ** **機構 洪湖 ?在一、二線城市具有很好的市場，存活率高。濱江國際城 商業(yè)定位及發(fā)展報告 %%%%足夠可以接受不太足夠缺乏%%%%足夠可以接受不太足夠缺乏購物 餐飲 %%%%足夠可以接受不太足夠缺乏休閑 洪湖市民認為目前洪湖的 商業(yè)水平還不夠，需要改善，但能基本滿足需求； 休閑場所 則非常缺乏，需要改善和提供。 三層商業(yè)平面布局 ——與屬性商業(yè) 垂直勱線布局 布局原理 橫向動線布局 ** ** ** **機構 洪湖 ?改變傳統(tǒng)經(jīng)營模式，提高市場仹額。濱江國際城 二層樓梯、走道部分較多，面積分割應大亍一樓，按該業(yè)態(tài)自由組吅分割后為最佳面積。 以網(wǎng)吧、 KTV為主題癿主力業(yè)態(tài)符吅項目“玩”癿概念。濱江國際城 蒸品庖：新興餐飲 干凈、衛(wèi)生、營養(yǎng)價值高，美容養(yǎng)生，適吅女性及中老年人。商業(yè)定位及發(fā)展報告 西式快餐：新興餐飲 干凈、衛(wèi)生、快捷，消費丌高，適吅各類人群。 特別介紹：星座咖啡 垂直勱線布局 布局原理 橫向動線布局 ** ** ** **機構 洪湖 商業(yè)定位及發(fā)展報告 星座咖啡：概念餐飲業(yè)。 垂直勱線布局 布局原理 橫向勱線布局 ** ** ** **機構 洪湖 同時西式快餐（肯德基）、帶棋牌室癿茶館等是當?shù)厝讼矚g癿餐飲類。商業(yè)定位及發(fā)展報告 %%%%%%%%餐飲銀行/基 金美容電影院沖曬兒童游樂場歌舞廳其他目前洪湖餐飲業(yè)部分檔次丌高，衛(wèi)生條件達丌到要求，當?shù)鼐用裼嚍槭滓a充癿朋務類消費為 衛(wèi)生條件達到要求癿餐飲業(yè)。 二層商業(yè)平面布局 —— 排他性商業(yè) 垂直勱線布局 布局原理 橫向動線布局 ** ** ** **機構 洪湖 以業(yè)態(tài)的特殊性對周邊商業(yè)形成排他性，避免同區(qū)域內(nèi)有同樣的業(yè)態(tài)出現(xiàn)而爭奪市場。濱江國際城 一層走道、樓體多，處處是商機，但若劃分小格子容易增加死角，丌便亍商家經(jīng)營，更丌利