【正文】 以上調(diào)研說(shuō)明，天河都市廣場(chǎng)項(xiàng)目是可行的。該地區(qū)是天河?xùn)|部傳統(tǒng)的住宅區(qū)，居民密集；政府已將員村規(guī)劃成為天河商業(yè)中心之一。 57 大型綜合超市越來(lái)越成為消費(fèi)者首選的購(gòu)物場(chǎng)所 ,因?yàn)椋? 第一， 當(dāng)今的消費(fèi)者的購(gòu)物方式發(fā)生了變化，消費(fèi)者的趨同性需求 (如節(jié)假日購(gòu)物 )往往在短期內(nèi)爆發(fā)，并要求立即完整地 (一次性購(gòu)足 )得到滿足，這時(shí)綜合零售業(yè)所有功能的大型綜合超市就必然成為消費(fèi)者首選場(chǎng)所了； 第二， 超級(jí)市場(chǎng)發(fā)展到大型綜合超市這一模式時(shí)，才真正從功能上滿足了消費(fèi)者對(duì)日常生活用品的一次性購(gòu)足的需要； 第三， 低價(jià)格是超級(jí)市場(chǎng)永恒的競(jìng)爭(zhēng)主題，而大型綜合超市較容易確立這種價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)； 第四， 大型綜合超市較之中小型超市更具有經(jīng)營(yíng)上的規(guī)模性。 大型綜合超市實(shí)行的商品政策是最低價(jià)格和最優(yōu)品質(zhì)，介這往往是一個(gè)兩難的選擇，當(dāng)必須從兩者擇一時(shí)，大型綜合超市一般會(huì)選擇最低價(jià)格以維護(hù)其天天平價(jià)的價(jià)格的形象，這樣商品的質(zhì)量、品位和檔次就會(huì)受到一定的影響。 56 大型綜合超市也存在了一定的弱點(diǎn)： 由于實(shí)行銷售額向少數(shù)品 種高度集中，大型綜合超市的綜合性在商品線的寬度和深度上受到了一定的限制。 銷售方式和經(jīng)營(yíng)方式的革命性；自助式的銷售方式和連鎖的方式經(jīng)營(yíng)。 價(jià)格定位，大型綜合超市采取了嚴(yán)格按商品的品種區(qū)別定價(jià)的方法。 選址的要求很高，在中國(guó)要更接近中心城區(qū)和大型居住區(qū)。 53 存在問(wèn)題 我國(guó)超市發(fā)展主要面臨４個(gè)問(wèn)題，有些也是前幾年發(fā)展中仍未得到解決的問(wèn)題： 跨地區(qū)經(jīng)營(yíng)難，重點(diǎn)反映在稅收、舊有的行政體制、區(qū)域間和企業(yè)間的利益分割、商用網(wǎng)點(diǎn)租金高 缺乏專業(yè)人才，尤其是缺少連鎖經(jīng)營(yíng)管理的人才， 適合異地發(fā)展的人才 流通設(shè)施落后，缺少高效率、合理布局的設(shè)施、 社會(huì)化的共同設(shè)施 超市業(yè)態(tài)連鎖經(jīng)營(yíng)組織化程度普通偏低，元組織化的中小單體店多經(jīng)營(yíng)成本高 54 行業(yè)現(xiàn)狀 大型綜合超市是目前中國(guó)發(fā)展速度最快，規(guī)模最大的大型超市模式，其存在５個(gè)方面的特征 大型綜合超市 營(yíng)業(yè)面積在７０００－１2021平方米，能較完整地涵蓋標(biāo)準(zhǔn)食品超市和百貨商店的經(jīng)營(yíng)內(nèi)容。 2021年多數(shù)超市企業(yè)注重鮮活商品經(jīng)營(yíng)的銷售理念，為今后增強(qiáng)超市經(jīng)營(yíng)競(jìng)爭(zhēng)力找到了很好的途徑。 2021年１０月，上海華聯(lián)超市公司作為中國(guó)趕超市第一股，在上海交易所成功上市，為中國(guó)超市業(yè)態(tài)填補(bǔ)了證券市場(chǎng)商業(yè)板塊中的空白，這表 明中國(guó)連鎖經(jīng)營(yíng)超市業(yè)態(tài)以成熟的主力業(yè)態(tài)在中國(guó)流通領(lǐng)域中奠定了應(yīng)有的地位 。 2021年終，上海聯(lián)華公司以９５０家連鎖門店、１１１ .4 億元銷售額，排名超過(guò)一直占據(jù)領(lǐng)先地位的百貨店水火不相容態(tài)，這意味著中國(guó)零售業(yè)以百貨店業(yè)態(tài)的時(shí)間已結(jié)束。 據(jù)中國(guó)連鎖經(jīng)營(yíng)協(xié)會(huì)統(tǒng)計(jì)，在2021年，各類連鎖經(jīng)營(yíng)企業(yè) 2100 家，連鎖門店３2021個(gè)，銷售額２３００億元，超市業(yè)態(tài)均占多數(shù)； 在統(tǒng)計(jì)的連鎖企業(yè)百?gòu)?qiáng)中，８０％為超市業(yè)態(tài)。 49 存在問(wèn)題 目前國(guó)內(nèi)百貨業(yè)尚未實(shí)現(xiàn)真正的連鎖經(jīng)營(yíng)，主要存在４大問(wèn)題： 發(fā)展趨勢(shì) 百貨店在中國(guó)發(fā)展要比其他業(yè)態(tài)難得多，但未來(lái)百貨店會(huì)逐漸 凸現(xiàn)出網(wǎng)絡(luò)信息技術(shù)、電子交易技術(shù)及網(wǎng)絡(luò)配送技術(shù)。 2021 年，降價(jià)促銷依然是百貨商店之間競(jìng)爭(zhēng)和提高銷售額、爭(zhēng)奪客戶的重要手段。 據(jù)對(duì)北京、天津、上海、重慶、杭州、南京、廣州、 武漢、西安、大連等１０個(gè)城市商業(yè)部門統(tǒng)計(jì)。而最體現(xiàn)生活質(zhì)量的商品仍然集中在百貨商店而不是超級(jí)市場(chǎng)銷售。 據(jù)中華全國(guó)商業(yè)信息中心發(fā)布的2021年全國(guó)重點(diǎn)大型商場(chǎng)監(jiān)測(cè)報(bào)告顯示，２７３家重點(diǎn)大型商場(chǎng)商品銷售總額為 億，比上年增長(zhǎng)１９％，商品零售額實(shí)現(xiàn)１ 億元，比上年增長(zhǎng) %， 占全社會(huì)消費(fèi)品零售總額的 %,但利潤(rùn)總額則比上年下降９ .9%。進(jìn)一步優(yōu)化組織，尋求競(jìng)爭(zhēng)的新優(yōu)勢(shì)，使企業(yè)由傳統(tǒng)百貨業(yè)向現(xiàn)代零售業(yè)迅速過(guò)渡。因此，廣東百貨業(yè)發(fā)展的市場(chǎng)空間毋庸置疑，但其 發(fā)展重心將逐步偏移珠江三角洲及其它中等城市 , 傳統(tǒng)百貨零售企業(yè)的發(fā)展，除面臨著創(chuàng)新體制、轉(zhuǎn)換機(jī)制等一系列重大問(wèn)題外，還面臨著如何因應(yīng)市場(chǎng)變化，進(jìn)一步調(diào)整商品結(jié)構(gòu)、開(kāi)拓市場(chǎng)，尋求市場(chǎng)的新“亮點(diǎn)” 。經(jīng) 46 過(guò) 20 年的改革開(kāi)放，廣東已為百貨業(yè)提供了十分廣闊、肥沃的發(fā)展土壤。近年來(lái)，雖然超市、倉(cāng)儲(chǔ)式商場(chǎng)等業(yè)態(tài)高速發(fā)展，但歷史最悠久、發(fā)展最成熟的百貨商店，其作為主導(dǎo)業(yè)態(tài)的地位仍未受到動(dòng)搖。在百貨行業(yè)各種經(jīng)濟(jì)力量的對(duì)比中，本土傳統(tǒng)國(guó)合商業(yè)仍占據(jù)了絕對(duì)優(yōu)勢(shì)。 目前 ,由于不少百貨店商圈、定位交叉重疊，企業(yè)多數(shù)在同一層面上展開(kāi)激烈競(jìng)爭(zhēng)。仟村經(jīng)營(yíng)一年后也成千古。 百貨業(yè) 45 到 1996 年，由于網(wǎng)點(diǎn)竣工開(kāi)業(yè)相對(duì)集中，數(shù)量急劇增加，其他業(yè)態(tài)快速發(fā)展，“北商洋店”紛至沓來(lái)，政府對(duì)經(jīng)濟(jì)的宏觀調(diào)控政策作用顯現(xiàn)，廣東百貨業(yè)首次體驗(yàn)到市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的殘酷性 。這一時(shí)期，由于居民收入、購(gòu)買力大幅度提高，消費(fèi)需求空前旺盛，市場(chǎng)商品極大豐富，為百貨業(yè)的快速發(fā)展創(chuàng)造了良好的資源條件，使百貨業(yè)成為一個(gè)高增長(zhǎng)、高利潤(rùn)、高回報(bào)、新的投資熱點(diǎn)產(chǎn)業(yè)。九十年代以前，它們主 要擔(dān)負(fù)著城鄉(xiāng)居民吃、穿、用等多方面商品的分配、供給職能。以柜臺(tái)銷售與開(kāi)架自選銷售相結(jié)合，定價(jià)銷售。一般面積在 5000 平方米以上 。其特征是選址在城市繁華區(qū)、交通要道 。 零售業(yè)態(tài)一覽表 業(yè)態(tài) 基 本條件 選址 商圈、目標(biāo)顧客 規(guī)模 商品 （經(jīng)營(yíng)）結(jié)構(gòu) 經(jīng)營(yíng)方式 服務(wù)功能 商業(yè)信息自動(dòng)化 百貨店 市級(jí)中心、地區(qū)中心、新城（縣城擴(kuò)大） 以及歷史形成的商業(yè)集聚地 目標(biāo)顧客以流動(dòng)顧客為主 營(yíng)業(yè) 面積在 5000 平方米以上 綜合性，門類齊全，以銷售服裝、衣料、化妝品、禮品、家庭用品為主 采取柜臺(tái)銷售和開(kāi)架面售相結(jié)合方式 注重服務(wù)，設(shè)導(dǎo)購(gòu)、餐飲、娛樂(lè)場(chǎng)所等服務(wù)項(xiàng)目和設(shè)施，功能齊全 一般 超市 地區(qū)中心、居住區(qū) 經(jīng)營(yíng)服務(wù)輻射半徑 里，目標(biāo)顧客以居民為主 營(yíng)業(yè) 面積在 500 平方米以上 以銷售食品、生鮮食品、日用品為主 采 取自選 銷售 方式，出入口分設(shè)，結(jié)算在集中的收銀處統(tǒng)一進(jìn)行 營(yíng)業(yè)時(shí)間 12 小時(shí)以上 程度較高 大型綜合城郊結(jié)合部、交通要道和符合城 市規(guī)劃的經(jīng)營(yíng)服務(wù)輻射半徑 3公里以上，目標(biāo)顧客以居營(yíng)業(yè) 面積在 5000 平大眾化衣、食、用品齊全，滿足一次性購(gòu)全，注重本采 取自選 銷售 方式，出入口分設(shè)，設(shè)不低于營(yíng)業(yè)面積50%的停車場(chǎng) 程度較高 41 超市 大型居住區(qū)附近 民、流動(dòng)顧客為主 方米以上 企業(yè)品牌開(kāi)發(fā) 結(jié)算在集中的收銀處統(tǒng)一進(jìn)行 便利店 地區(qū)中心、居住區(qū)、交通要道以及車站、醫(yī)院、學(xué)校、娛樂(lè)場(chǎng)所、辦公樓等公共活動(dòng)區(qū) 目標(biāo)顧客以居民、單身、年輕人為主 營(yíng)業(yè) 面積在 100 平方米左右 以銷售食品、小百貨為主，有即時(shí)消費(fèi)性、小容量、應(yīng)急性等特點(diǎn) 以開(kāi)架自選為主，結(jié)算在收銀處統(tǒng) 一進(jìn)行 營(yíng)業(yè)時(shí)間 16 小時(shí)以上，提供即時(shí)性食品的輔助設(shè)施，開(kāi)設(shè)多項(xiàng)商品性服務(wù)項(xiàng)目 程度較高 倉(cāng)儲(chǔ) 商店 城鄉(xiāng)結(jié)合部的交通要道 經(jīng)營(yíng)服務(wù)輻射半徑 5公里以上，目標(biāo)顧客以中小零售店、餐飲店、集團(tuán)購(gòu)買和流動(dòng)顧客為主 營(yíng)業(yè) 面積在 10000平方 米左右 以銷售大眾化衣、食、用品為主，自有品牌占相當(dāng)部分，實(shí)行低價(jià)格，批量銷售 采 取自選 銷售 方式，出入口分設(shè)，結(jié)算在集中的收銀處統(tǒng)一進(jìn)行 設(shè)相當(dāng)于營(yíng)業(yè)面積的停車場(chǎng) 程度較高，并 實(shí)行 會(huì)員 制客 戶管理 專業(yè)店 市級(jí)中心、地區(qū)中心、專業(yè)街以及百貨店、購(gòu)物中心內(nèi) 目標(biāo)顧客以有目的選擇某類 商品的流動(dòng)顧客為主 營(yíng)業(yè) 面積根據(jù) 商品特點(diǎn)而定 以銷售某類商品為主，體現(xiàn)專業(yè)性、深度性、品種豐富，選擇余地大 采取柜臺(tái)銷售或開(kāi)架面售方式 從業(yè)人員具有豐富的專業(yè)知識(shí) 程度較高 專賣店 市級(jí)中心、地區(qū)中心、專業(yè)街以及百貨店、購(gòu)物中心內(nèi) 目標(biāo)顧客以中高檔消費(fèi)者和追求時(shí)尚的年輕人為主 營(yíng)業(yè) 面積根據(jù) 商品特點(diǎn)而定 以銷售某一品牌系列商品為主，銷售量少、質(zhì)優(yōu)、高毛利 采取柜臺(tái)銷售或開(kāi)架面售方式 注重品牌聲譽(yù)，從業(yè)人員具備豐富的專業(yè)知識(shí)，并提供專業(yè)性知識(shí)服務(wù) 購(gòu)物中心 市級(jí)中心、城鄉(xiāng)結(jié)合部的交通樞紐交匯點(diǎn) 經(jīng)營(yíng)服