【正文】 業(yè)態(tài)連鎖經(jīng)營組織化程度普通偏低，元組織化的中小單體店多經(jīng)營成本高 54 行業(yè)現(xiàn)狀 大型綜合超市是目前中國發(fā)展速度最快，規(guī)模最大的大型超市模式，其存在５個方面的特征 大型綜合超市 營業(yè)面積在７０００－１2021平方米，能較完整地涵蓋標(biāo)準(zhǔn)食品超市和百貨商店的經(jīng)營內(nèi)容。 56 大型綜合超市也存在了一定的弱點： 由于實行銷售額向少數(shù)品 種高度集中，大型綜合超市的綜合性在商品線的寬度和深度上受到了一定的限制。 以上調(diào)研說明，天河都市廣場項目是可行的。 大型綜合超市實行的商品政策是最低價格和最優(yōu)品質(zhì)，介這往往是一個兩難的選擇，當(dāng)必須從兩者擇一時，大型綜合超市一般會選擇最低價格以維護(hù)其天天平價的價格的形象，這樣商品的質(zhì)量、品位和檔次就會受到一定的影響。 選址的要求很高，在中國要更接近中心城區(qū)和大型居住區(qū)。 2021年終，上海聯(lián)華公司以９５０家連鎖門店、１１１ .4 億元銷售額，排名超過一直占據(jù)領(lǐng)先地位的百貨店水火不相容態(tài)，這意味著中國零售業(yè)以百貨店業(yè)態(tài)的時間已結(jié)束。 據(jù)對北京、天津、上海、重慶、杭州、南京、廣州、 武漢、西安、大連等１０個城市商業(yè)部門統(tǒng)計。因此，廣東百貨業(yè)發(fā)展的市場空間毋庸置疑，但其 發(fā)展重心將逐步偏移珠江三角洲及其它中等城市 , 傳統(tǒng)百貨零售企業(yè)的發(fā)展，除面臨著創(chuàng)新體制、轉(zhuǎn)換機制等一系列重大問題外，還面臨著如何因應(yīng)市場變化，進(jìn)一步調(diào)整商品結(jié)構(gòu)、開拓市場，尋求市場的新“亮點” 。 目前 ,由于不少百貨店商圈、定位交叉重疊，企業(yè)多數(shù)在同一層面上展開激烈競爭。九十年代以前，它們主 要擔(dān)負(fù)著城鄉(xiāng)居民吃、穿、用等多方面商品的分配、供給職能。 零售業(yè)態(tài)一覽表 業(yè)態(tài) 基 本條件 選址 商圈、目標(biāo)顧客 規(guī)模 商品 （經(jīng)營）結(jié)構(gòu) 經(jīng)營方式 服務(wù)功能 商業(yè)信息自動化 百貨店 市級中心、地區(qū)中心、新城（縣城擴(kuò)大） 以及歷史形成的商業(yè)集聚地 目標(biāo)顧客以流動顧客為主 營業(yè) 面積在 5000 平方米以上 綜合性，門類齊全，以銷售服裝、衣料、化妝品、禮品、家庭用品為主 采取柜臺銷售和開架面售相結(jié)合方式 注重服務(wù)，設(shè)導(dǎo)購、餐飲、娛樂場所等服務(wù)項目和設(shè)施，功能齊全 一般 超市 地區(qū)中心、居住區(qū) 經(jīng)營服務(wù)輻射半徑 里，目標(biāo)顧客以居民為主 營業(yè) 面積在 500 平方米以上 以銷售食品、生鮮食品、日用品為主 采 取自選 銷售 方式，出入口分設(shè)，結(jié)算在集中的收銀處統(tǒng)一進(jìn)行 營業(yè)時間 12 小時以上 程度較高 大型綜合城郊結(jié)合部、交通要道和符合城 市規(guī)劃的經(jīng)營服務(wù)輻射半徑 3公里以上，目標(biāo)顧客以居營業(yè) 面積在 5000 平大眾化衣、食、用品齊全，滿足一次性購全，注重本采 取自選 銷售 方式，出入口分設(shè)，設(shè)不低于營業(yè)面積50%的停車場 程度較高 41 超市 大型居住區(qū)附近 民、流動顧客為主 方米以上 企業(yè)品牌開發(fā) 結(jié)算在集中的收銀處統(tǒng)一進(jìn)行 便利店 地區(qū)中心、居住區(qū)、交通要道以及車站、醫(yī)院、學(xué)校、娛樂場所、辦公樓等公共活動區(qū) 目標(biāo)顧客以居民、單身、年輕人為主 營業(yè) 面積在 100 平方米左右 以銷售食品、小百貨為主，有即時消費性、小容量、應(yīng)急性等特點 以開架自選為主，結(jié)算在收銀處統(tǒng) 一進(jìn)行 營業(yè)時間 16 小時以上，提供即時性食品的輔助設(shè)施，開設(shè)多項商品性服務(wù)項目 程度較高 倉儲 商店 城鄉(xiāng)結(jié)合部的交通要道 經(jīng)營服務(wù)輻射半徑 5公里以上，目標(biāo)顧客以中小零售店、餐飲店、集團(tuán)購買和流動顧客為主 營業(yè) 面積在 10000平方 米左右 以銷售大眾化衣、食、用品為主，自有品牌占相當(dāng)部分，實行低價格，批量銷售 采 取自選 銷售 方式，出入口分設(shè)，結(jié)算在集中的收銀處統(tǒng)一進(jìn)行 設(shè)相當(dāng)于營業(yè)面積的停車場 程度較高，并 實行 會員 制客 戶管理 專業(yè)店 市級中心、地區(qū)中心、專業(yè)街以及百貨店、購物中心內(nèi) 目標(biāo)顧客以有目的選擇某類 商品的流動顧客為主 營業(yè) 面積根據(jù) 商品特點而定 以銷售某類商品為主，體現(xiàn)專業(yè)性、深度性、品種豐富，選擇余地大 采取柜臺銷售或開架面售方式 從業(yè)人員具有豐富的專業(yè)知識 程度較高 專賣店 市級中心、地區(qū)中心、專業(yè)街以及百貨店、購物中心內(nèi) 目標(biāo)顧客以中高檔消費者和追求時尚的年輕人為主 營業(yè) 面積根據(jù) 商品特點而定 以銷售某一品牌系列商品為主，銷售量少、質(zhì)優(yōu)、高毛利 采取柜臺銷售或開架面售方式 注重品牌聲譽，從業(yè)人員具備豐富的專業(yè)知識，并提供專業(yè)性知識服務(wù) 購物中心 市級中心、城鄉(xiāng)結(jié)合部的交通樞紐交匯點 經(jīng)營服 務(wù)輻射半徑 10公里以上，目標(biāo)顧客以流動顧客為主 營業(yè) 面積在 10 萬平方米以上 內(nèi)部結(jié)構(gòu)由百貨店或大型綜合超市作為核心店以及各類專業(yè)店、專賣店等零售業(yè)態(tài)和餐飲、娛樂設(shè)施構(gòu)成 由發(fā)起企業(yè)有計劃地開設(shè)，統(tǒng)一規(guī)劃布局運營管理，店鋪分散承租獨立經(jīng)營 設(shè)不低于營業(yè)面積40%的停車場，功能齊全，集購物、休閑、娛樂、餐飲為一體 42 （一）主要業(yè)態(tài)分布區(qū)域 反映零售業(yè)態(tài)發(fā)展環(huán)境的指數(shù)主要是：人均國民生產(chǎn)總值（人均ＧＤＰ）、恩格爾系數(shù)、電冰箱擁有率、小汽車擁有率及住房面積等。為了加強該區(qū)域的橫向連通性，可借助這三條主干線建設(shè)東西向道路。 在瘦狗嶺路和廣園東路以北有南北走向的 4 條道路：沙河路、燕嶺路、東莞莊路、五山路。同時，在該地區(qū)應(yīng)以奧林匹克體育場為中心進(jìn)行交通網(wǎng)絡(luò)規(guī)劃和建設(shè)。因此，必須進(jìn)一步完善北部地區(qū)道路交通網(wǎng)絡(luò)，建立連接北部地區(qū)和廣州市區(qū)的道路交通網(wǎng)絡(luò)，以便進(jìn)一步帶動北部發(fā)展，促進(jìn)商業(yè)活動和住宅建設(shè)向北部發(fā)展。但是，從發(fā)展現(xiàn)狀看，大部分專業(yè)批發(fā)市場的檔次都比較低，規(guī)模也比較小，有的還是臨建甚至是違章建筑。 從現(xiàn)狀看，在 “十五 ”期間，石牌東路、天河北路、東圃大馬路和沙河頂?shù)貐^(qū)的商業(yè)街可發(fā)展為具有較大知名度的商業(yè)街。 第六 , 五山商業(yè)中 心。該商業(yè)區(qū)由于西邊靠近天河城商業(yè)區(qū)，因而發(fā)展大型商業(yè)零售網(wǎng)點潛力有限。 “十五 ”至 “十一五 ”還要著手規(guī)劃、建設(shè)若干個規(guī)模較大、檔次較高的批零結(jié)合的商業(yè)網(wǎng)點。目前有太平洋電腦城、南方電腦城、廣州電腦城、國際科貿(mào)中心等幾大信息技術(shù)產(chǎn)品交易中心?，F(xiàn)有天河城廣場、宏城商業(yè)廣場等幾個大型商業(yè)零售網(wǎng)點，應(yīng)進(jìn)一步優(yōu)化這些廣場周邊的購物環(huán)境，加強治 安管理；規(guī)劃建設(shè)中的京光廣場、天河購物廣場、天河正佳商業(yè)廣場等，應(yīng)加快建設(shè)步伐。這一商業(yè)帶由四點即四個商業(yè)區(qū)組成。其中珠江新城是廣州市總體規(guī)劃中確定的近中期重點開發(fā)的大型新居住區(qū) ,東圈組團(tuán)居住區(qū)是廣州市總體規(guī)劃中確定的解困房居住區(qū)。該組團(tuán)著重保護(hù) 好現(xiàn)有地形地貌和植被，規(guī)劃為廣州市近 郊的旅游觀光區(qū)， 也成為疏解、分隔天河區(qū)密集發(fā)展地區(qū)的～個綠色組團(tuán)。 奧林匹克組團(tuán)一一文化、體育、旅游組團(tuán) (第三圈層 ) 主要包括東圓分區(qū)北部的廣州 奧林匹克運動場、世界大 觀游樂園、體育訓(xùn)練基地、航空俱樂部及周圍的配套設(shè)施。該組團(tuán)處 于廣州市舊城區(qū)的東北邊緣地帶 ,現(xiàn)狀用地布局較為混 亂。凌塘組團(tuán)主要功能為依托五山高教 科研組團(tuán)。該組團(tuán)結(jié)合現(xiàn)狀條件還規(guī)劃了相當(dāng)規(guī) 模的居住用地和二類工業(yè)用及配套公共設(shè)施用地。 中心組團(tuán)面積約 平方公里。同時也應(yīng)保留一定規(guī) 模的居住功能 ,以保持平衡。 密集的公共設(shè)施和較齊備的基礎(chǔ)設(shè)施使天河區(qū)具有較好的投資環(huán)境 ,成為社會經(jīng)濟(jì)進(jìn)一步發(fā)展的物質(zhì)基礎(chǔ)。 天河區(qū)作為廣州市建設(shè)中的現(xiàn)代化城市中心區(qū)，從 1985 年開始，廣州市和天河區(qū)兩級政府相繼投入巨大的人力、財力、物力加快區(qū)內(nèi)基 礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和城市發(fā)展。 1994年第三產(chǎn)業(yè)在國民生產(chǎn)總值中的比重為 %,并且這一數(shù)字呈上升趨勢。 1 天河都市廣場宏觀市場調(diào)研報告 一、 廣州市及天河區(qū)宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境 （一）國內(nèi)生產(chǎn)總值（ GDP） 廣州市近 3 年的國內(nèi)生產(chǎn)總值（ GDP） 廣州市200 02 002 年國內(nèi)生產(chǎn)總值(億 元)05001000150020212500300035002021年 2021年 2021年 2 天河區(qū)近 3 年的國內(nèi)生產(chǎn)總值（ GDP） 天河區(qū) 20 00 20 02 年國內(nèi)生產(chǎn)總值（億元）0204060801001202021年 2021年 2021年 3 （二）人均國內(nèi)生產(chǎn)總值