【正文】 上?；蛞陨虾闃蝾^堡的世界性大公司，如麥德。目前無(wú)錫全市 4萬(wàn)余家各類工商業(yè)企業(yè)中，有三分之一的企業(yè)與上海具有產(chǎn)品配套、技術(shù)合作、營(yíng)銷聯(lián)協(xié)、生產(chǎn)加工等關(guān)系。無(wú)錫歷史上曾以 “ 小上海 ” 著稱，與上海地域相近、人緣相親、經(jīng)濟(jì)相聯(lián)、文化相融， 兩地的聯(lián)合與協(xié)作有著深厚的歷史淵源和現(xiàn)實(shí)基礎(chǔ)。 。海內(nèi)外的大型超市和現(xiàn)代物流企業(yè)入住無(wú)錫，擴(kuò)大對(duì)長(zhǎng)三角地區(qū)的經(jīng)濟(jì)輻射。上世紀(jì)初，無(wú)錫是中國(guó)民族工業(yè)的發(fā)祥地之一。無(wú)錫在在歷史上就是南北通衢、東聯(lián)西合的經(jīng)濟(jì)聚集地。無(wú)錫位于長(zhǎng)江三角洲的幾何中心，北枕長(zhǎng)江，南抱太湖，東距上海 147公里， 11 南接杭州 212公里，西臨南京 187公里。外貿(mào)出口保持良好態(tài)勢(shì)，去年自營(yíng)出口 36 億美元，增長(zhǎng) 7%。 2021年一年，合同外資和到位外資分別達(dá)到 30億美元和 元，增長(zhǎng) 70%和 26%。 。主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)在省內(nèi)以至全國(guó)大中城市中繼續(xù)位居前列。 2021年無(wú)錫國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值 1601億元人民幣（下同），比上年增長(zhǎng) %，人均國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值接近 4400美元；全部工業(yè)總產(chǎn)值 (現(xiàn)價(jià) ) 億元 ,增長(zhǎng) %,財(cái)政收入 201億元，增長(zhǎng) 26%；固定資產(chǎn)投資總額 570億元，增長(zhǎng) %；社會(huì)商品零 售總額 ，增長(zhǎng) %。是全國(guó)首批 13個(gè)較大城市和 10個(gè)重點(diǎn)旅游城之一。全市總面積 4650平方公里， 2021年末人口 ，其中市區(qū)面積 1659平方公里，人口 。 項(xiàng)目環(huán)境分析 。 10 “ 旅游度假區(qū)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目 ” ，較好地回避了禁令 “ 紅線 ” ，禁令對(duì)項(xiàng)目的影響程度將大為降低。據(jù)該報(bào)告預(yù)測(cè)，別墅價(jià)格在未來(lái)幾年里仍會(huì)呈上升趨勢(shì)，經(jīng)濟(jì)型和高端別墅需求仍然旺盛。國(guó)家禁止開(kāi)發(fā)別墅住宅政策的主要出發(fā)點(diǎn)是保護(hù)土地資源，但未充分估計(jì)市場(chǎng)對(duì)別墅住宅的需求。 政策走向?qū)Ρ卷?xiàng)目的影響 我們認(rèn)為上述政策對(duì)本項(xiàng)目的影響具有兩重性：一方面，它將制約本項(xiàng)目中的別墅型住宅的開(kāi)發(fā)；另一方面，它將在客觀上為本項(xiàng)目造成潛在的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。如國(guó)土資源部已通過(guò) “ 全國(guó)進(jìn)一步治理整頓土地市場(chǎng)秩序電視電話會(huì)議 ” ，提出 “ 對(duì)違規(guī)建立的各種園區(qū)要進(jìn)行清理，對(duì)土地執(zhí)法中的錯(cuò)誤做法堅(jiān)決糾正。為此將逐步出臺(tái)一些相關(guān)調(diào)控政策。為了促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展。 ” 這一論述充分表明，在今后較長(zhǎng)時(shí)間內(nèi)，至少在本屆政府任期內(nèi)，我國(guó)的住房開(kāi)發(fā)必將繼續(xù)以較快速度發(fā)展，而絕不會(huì)出現(xiàn)對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)進(jìn)行 “ 一刀切 ” 的強(qiáng)勁的收縮政策。這些領(lǐng)域市場(chǎng)潛力大、產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度大，對(duì)促進(jìn)結(jié)構(gòu)調(diào)整、拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)有重要作用。雖然從去年以來(lái) ,一些中央高層領(lǐng)導(dǎo)一再?gòu)?qiáng)調(diào)要防止房地產(chǎn)過(guò)熱 ,但是并未否定加快住宅開(kāi)發(fā)的必要性。 國(guó)家和地方房地產(chǎn)業(yè)政策走向 近期內(nèi)，國(guó)家和地方對(duì)于房地產(chǎn)業(yè)的政策動(dòng)向可以用兩句話概括 :繼續(xù)努力保持房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)健 9 康發(fā)展，同時(shí)要客觀分析對(duì)待和采取有力措施解決當(dāng)前存在的各種突出問(wèn)題。 以上分析表明，未來(lái) 5年中，國(guó)民經(jīng)濟(jì)將繼續(xù)保持快速健康發(fā)展之勢(shì)，這將繼續(xù)為住宅的建設(shè)、開(kāi)發(fā)，包括低密度高檔住宅市場(chǎng)的擴(kuò)展提供較好的機(jī)遇。但這些困難通過(guò)采取適當(dāng)?shù)暮暧^調(diào)控政策是可以克服或緩解的。 ，銀行信貸投放的增加將繼續(xù)有力地推動(dòng)實(shí)體經(jīng)濟(jì)部門的增長(zhǎng)。跨國(guó)公司正加快將生產(chǎn)基地向中國(guó)轉(zhuǎn)移，外商投資企業(yè)出口增長(zhǎng)強(qiáng)勁（其出口額已占全國(guó)出口總額的 50%以上）； ，如汽車、旅游、住房等新興消費(fèi)熱點(diǎn)在政策刺激和消費(fèi)結(jié)構(gòu)升級(jí)的推動(dòng)下，有望進(jìn)入快 速穩(wěn)定增長(zhǎng)的軌道。 ,特別是民私營(yíng)經(jīng)濟(jì)將進(jìn)一步加速發(fā)展； （包括積極的財(cái)政政策、穩(wěn)定的貨幣政策等）將保持連續(xù)性，這是經(jīng)濟(jì)適度快速增長(zhǎng)的保證； 。國(guó)民經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展也帶動(dòng)了房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展， 2021年，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資絕對(duì)數(shù)達(dá) 7736億元 ,占全社會(huì)固定資產(chǎn)投資 43202 億 元的 %，比上年增長(zhǎng) %,快于全社會(huì)固定資產(chǎn)投資增長(zhǎng) 16%的比例對(duì)于我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展趨勢(shì) ,根據(jù)不久前召開(kāi)的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議精神、權(quán)威政府部門及許多著名學(xué)者、專家的預(yù)測(cè)，今后 5年我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)必將繼續(xù)將保持較高的增長(zhǎng)速度，理由是： 之一。2021年，全國(guó) GDP達(dá)到 ，比上年增長(zhǎng) 8%。一 方面，國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨勢(shì)決定著房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的速度，另一方面，房地產(chǎn)建設(shè)也是國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要增長(zhǎng)點(diǎn)。另外 ,當(dāng)鵝湖水位較高時(shí) ,該地塊還需要進(jìn)行機(jī)械排水 ,這將提高造價(jià)和以后的管理運(yùn)行成本 , 這是下一步作詳細(xì)經(jīng)濟(jì)技術(shù)論證和規(guī)劃設(shè)計(jì)方案時(shí)必須注意的問(wèn)題。而高檔低密度住宅必須按照 “ 百年一遇 ” 的防洪標(biāo)準(zhǔn)設(shè)置防洪設(shè)施，故本案防洪堤岸應(yīng)按最高洪水位 (吳淞高程 )來(lái)確定堤岸標(biāo)高(+)。 ，東西方文化也具有相當(dāng)大的差異，在設(shè)計(jì)規(guī)劃中必須考慮這些因素，在物業(yè)管理上也必須考慮跨文化管理的特點(diǎn)，否則將會(huì)影響市場(chǎng)銷售。但是必須指出，該項(xiàng)目仍然 存在中等程度的投資風(fēng)險(xiǎn)，主要體現(xiàn)在宏觀和地方政策的隨機(jī)突發(fā)性多變以及市場(chǎng)供求的不確定性上，原開(kāi)發(fā)規(guī)劃構(gòu)想也有待進(jìn)一步完善。 ，我們認(rèn)為鵝湖旅游度假區(qū)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目具有切實(shí)可行性，開(kāi)發(fā)公司提出的開(kāi)發(fā)規(guī)劃構(gòu)想基本切合實(shí)際。只要規(guī)劃合理、定位正確、價(jià)位適當(dāng)，隨著無(wú)錫特大城市建設(shè)的快速推進(jìn)，周邊地區(qū) （無(wú)錫新區(qū)、蘇州西片、常熟市）各開(kāi)發(fā)園區(qū)的建設(shè)、民營(yíng)經(jīng)濟(jì)和外商投資企業(yè)的加速發(fā)展，該開(kāi)發(fā)項(xiàng)目必將具有明顯的市場(chǎng)潛力和競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，并取得較高的投資回報(bào)。雖然國(guó)家對(duì)低密度房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)已經(jīng)實(shí)行嚴(yán)格控制的政策，但隨著外商投資企業(yè)及民（私）營(yíng)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，房地產(chǎn)市場(chǎng)對(duì)低密度高檔住宅的需求仍將繼續(xù)穩(wěn)定增長(zhǎng)，而在國(guó)家限制低密度高檔住宅建設(shè)的 條件下，在今后的 5年中，本項(xiàng)目將成為無(wú)錫地區(qū)唯一具有較大規(guī)模的低密度高檔住宅片區(qū)，從而將具有較大的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)； 無(wú)錫市是長(zhǎng)江三角洲經(jīng)濟(jì)最發(fā)達(dá)、開(kāi)放度最高、人民生活最富裕的地區(qū)之一， 2021年人均國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值已接近 4400美元 ,低密度高檔住宅行情看漲，銷售形勢(shì)很好。整個(gè)項(xiàng)目總投資概算為 ，預(yù)計(jì)在 2021年動(dòng)工， 2021年竣工。整個(gè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目定位于 “ 長(zhǎng)江三角洲區(qū)域內(nèi)規(guī)模較大、環(huán)境優(yōu)美、管理先進(jìn)、檔次較高、配套齊全的以面向外商為主 ,以及國(guó)內(nèi)高收入階層人士服務(wù)的高級(jí)住宅區(qū) ” 。建筑容積率＜ ,建筑密度＜ 15%，綠化率＞ 50%,建筑限高以低層為主 ,局部公建不超過(guò) 15m,屬 低密度住宅建筑群，建筑風(fēng)格注意與古鎮(zhèn)風(fēng)貌相協(xié)調(diào)，預(yù)計(jì)投資 ?，F(xiàn)將我們的調(diào)查情況和意見(jiàn)報(bào)告如下： 總論 根據(jù)開(kāi)發(fā)公司提供的《項(xiàng)目建議書(shū)》，無(wú)錫鵝湖旅游度假區(qū)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，位于無(wú)錫市錫山區(qū)蕩口鎮(zhèn)總體規(guī)劃中的旅游休閑度假區(qū)用地內(nèi)。 從 2021年 2月底開(kāi)始，我所專家組會(huì)同開(kāi)發(fā)公司負(fù)責(zé)人就上述項(xiàng)目的可行性問(wèn)題到蕩口鎮(zhèn)進(jìn)行了實(shí)地考察。作為過(guò)渡性的可行性研究 ,本研究的調(diào)查預(yù)測(cè)誤差控制在 25%≈30% 。 ，并由無(wú)錫市規(guī)劃局批準(zhǔn)的《無(wú)錫市蕩口鎮(zhèn)古鎮(zhèn)風(fēng)貌旅游休閑開(kāi)發(fā)區(qū)規(guī)劃》。 限公司的委托，無(wú)錫社會(huì)經(jīng)濟(jì)比較研究所對(duì)無(wú)錫市錫山區(qū)鵝湖旅游度假區(qū)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目（以下簡(jiǎn)稱開(kāi)發(fā)項(xiàng)目）進(jìn)行前期可行性研究。在美國(guó)福特基金會(huì)和國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心、中央編譯局等中外機(jī)構(gòu)支持下，研究所先后于 202 2021年連續(xù)兩次舉辦 “ 市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)與民間商會(huì)國(guó)際研討會(huì) ” ， 全國(guó)政協(xié)常委、著名經(jīng)濟(jì)學(xué)家吳敬璉，國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心黨組書(shū)記、副主任陳清泰，國(guó)家財(cái)政部副部長(zhǎng)樓繼偉、國(guó)家體改委副主任李劍閣、全國(guó)工商聯(lián)副主席保育鈞等中國(guó)政府高層官員，以及美國(guó)福特基金會(huì)駐華首席代表、法國(guó)巴黎工商會(huì)駐京首席代表、德國(guó)中小企業(yè)聯(lián)合會(huì)駐寧首席代表、世界銀行駐華代表處首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家、美國(guó)及澳大利亞商會(huì)的代表，美國(guó)哈佛大學(xué)、波士頓大學(xué)教授等許多外國(guó)專家、學(xué)者與會(huì)參加學(xué)術(shù)討論。 無(wú)錫社會(huì)經(jīng)濟(jì)比較研究所與美國(guó)福特基金會(huì)具有良好的合作關(guān)系。 王安嶺 副所長(zhǎng)（兼）中共無(wú)錫市委政策研究室副主任，高級(jí)經(jīng)濟(jì)師 湯可可 副所長(zhǎng)（兼）無(wú)錫市檔案局副局長(zhǎng)，高級(jí)經(jīng)濟(jì)師 無(wú)錫社會(huì)經(jīng)濟(jì)比較研究所先后承擔(dān)的大型科研和企業(yè)咨詢研究項(xiàng)目有 :《市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)與民間商會(huì)》、《縣鄉(xiāng)兩級(jí)地方政府的治理結(jié)構(gòu)改革》、《從壓力型體制向民主合作型體制轉(zhuǎn)變》、《廣東大 4 亞灣核電合營(yíng)公司發(fā)展模式研究》、《無(wú)錫朝陽(yáng)集團(tuán)改革重組方案》、《無(wú)錫食品商城短期質(zhì)押貸款現(xiàn)貨批發(fā)交易方案設(shè)計(jì)》等。本所的主要業(yè)務(wù)范圍是 :從事社會(huì)經(jīng)濟(jì)體制比較、經(jīng)濟(jì)改革、經(jīng)濟(jì)管理、經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整、企業(yè)兼并重組、重大投資項(xiàng)目咨詢等問(wèn)題的實(shí)證研究，同時(shí)為各類企業(yè)特別是為各類市場(chǎng)提供管理、重組等咨詢服務(wù)。 ：無(wú)錫鵝湖度假區(qū)開(kāi)發(fā)有限公司（以下簡(jiǎn)稱開(kāi)發(fā)公司 )。 MuWFA5uxY7JvnD6YWRr Wwc^vR9CpbK!zn%MzXNQExJB8VK% W7m$ZA5JdkVWce9APz^FvJzwYWCcyAh*bnxBvaFQH8YHV$amp。gTXRm 6X4NGpP$vSTTamp。MuWFA5uxY7JvnD6YWRrWwc^vR9CpbK! zn%MzFA5uxY7JnD6YWRr Wwc^vR9CpbK!zn%Mz849Gx^Gjqv^$UE9wEwZQcUE%amp。gTXRm6X4NGpP$vSTTamp。 MuWFA5uxY7JnD6YWRrWwc^vR9CpbK! zn%Mz849Gx^Gjqv^$UE9wEwZQcUE% amp。 gTXRm6X4NGpP$vSTTamp。 MuWFA5ux^Gj qv^$UE9wEwZQcUE% amp。 gTXRm6X4NGpP$vSTTamp。 MuWFA5uxY7JnD6YWRr Wwc^vR9CpbK! zn% Mz849Gx^Gj qv^$UE9wEwZQcUE% amp。gTXRm 6X4NGpP$vSTTamp。 MuWFA5uxY7JnD6YWRrWwc^vR9CpbK! zn%Mz849Gx^Gjqv^$UE9wEwZQcUE% amp。 gTXRm6X4NGpP$vSTTamp。 MuWFA5ux^Gj qv^$UE9wEwZQcUE% amp。 gTXRm6X4NGpP$vSTTamp。 MuWFA5uxY7JnD6YWRr Wwc^vR9CpbK! zn% Mz849Gx^Gj qv^$UE9wEwZQcUE% amp。 gTXRm6X4NGpP$vSTTamp。 MuWFA5uxY7JnD6YWRr Wwc^vR9CpbK! zn% Mz849Gx^Gj 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