【正文】 對(duì) 2021年房地產(chǎn)的預(yù)測，市場熱點(diǎn)以ＣＢ D 在上述熱點(diǎn)區(qū)域，項(xiàng)目的開發(fā)規(guī)模有逐漸增大的趨勢，具體表現(xiàn)為百萬 22 cityleader 京都項(xiàng)目項(xiàng)目營銷組 。其中朝陽區(qū)新盤數(shù)量最多，總建筑面積占新盤總量的近二分之 一。通州想不火都難。沿百里長安街向東，一直延伸到通州區(qū)所在的位置。 （ 6）望京內(nèi)的主要租賃客戶中，韓國及日本人所占的比例不容忽視。 （ 4）望京雖與亞運(yùn)村、燕莎、 CBD幾個(gè)商圈相鄰，但其卻不及以上幾個(gè)商圈內(nèi)規(guī)劃合理，生活配套明顯跟不上居住需求。 （ 2）客戶的購買目的一般為自住型投資，但重復(fù)在望京投資的二次、三次投資置業(yè)客戶明顯多于其它區(qū)域，網(wǎng)絡(luò)客戶及口碑在望京地區(qū)顯得十分重要。這一區(qū)域也將是對(duì)我們的項(xiàng)目影響最大的地區(qū)。區(qū)內(nèi)“瓶頸”道路改造已提上日程；從望京到亞運(yùn)村的五環(huán)路已建成通車；北京第一個(gè)磁懸浮列車將通過望 22 cityleader 京都項(xiàng)目項(xiàng)目營銷組 48 京直達(dá)機(jī)場；而 CBD 周邊，商務(wù)與居住相混雜，又使得一些外籍人士越來越向望京這個(gè)生活方便的純居住社區(qū)傾斜。而望京另一大型社區(qū)寶星園已具備“內(nèi)銷外租”條件，同 時(shí)在社區(qū)規(guī)劃中更突出了休閑、時(shí)尚、會(huì)所等國際化的特點(diǎn)來吸引外籍人士。加之第四使館區(qū)規(guī)劃在望京，這些都預(yù)示會(huì)有越來越多的外國人入住望京。以大西洋新城為例，一套精裝三居室可以租到 8000 元至 10000 元／月，望京已成為北京投資回報(bào)率最高的地區(qū)之一。大西洋新城、寶星園等大社區(qū)，則以便利的生活條件、完善的配套設(shè)施、良好的居住環(huán)境以及強(qiáng)大的開發(fā)實(shí)力等綜合品質(zhì)的優(yōu)勢吸引看重社區(qū)與生活質(zhì)量的購房者。 22 cityleader 京都項(xiàng)目項(xiàng)目營銷組 47 ? 項(xiàng)目的個(gè)性化得到發(fā)展商更多的重視。 伴隨著新一輪的房地產(chǎn)熱潮，近年，藍(lán)色家族、華鼎世家、寶星園、慧谷根園、佳境天城、都市心海岸等十余個(gè)項(xiàng)目集體涌現(xiàn)望京，將這一地區(qū)地產(chǎn)開發(fā)規(guī)模推向新的高度。 10年間，這里的交通和市政配套都得到了較快的發(fā)展，已有幾十路公交穿梭于二、三、四環(huán)及亞運(yùn)村、中關(guān)村、國貿(mào)等熱點(diǎn)地區(qū)，甚至可達(dá)香山、豐臺(tái)等地；望京供熱廠、望京郵件處理中心、望京電信大廈等配套項(xiàng)目相繼建成或已投入使用，區(qū)內(nèi)已實(shí)現(xiàn)市政雙源供水、雙路供電、天然氣供應(yīng)到戶；商業(yè)設(shè)施、文教生活配套建設(shè)等方面也取得了明顯的發(fā)展，中央美院、望京醫(yī)院、高教花園、望京購物中心、正時(shí)家居、陳經(jīng)綸中學(xué)分校、望京體育公園等 一些重點(diǎn)或大型配套項(xiàng)目也紛紛落戶，一個(gè)新型生活社區(qū)基本成型。 望京內(nèi)的開發(fā)商以大型國營建筑單位為主（如：建工集團(tuán)、城建集團(tuán)、中建集團(tuán)等），大型建筑單位參與項(xiàng)目開發(fā)一般會(huì)采取一條龍式的開發(fā)方式，即集開發(fā)、建設(shè)、銷售、物業(yè)管理為一體。麗都商圈與其他商圈還有一個(gè)較大區(qū)別，就是它有產(chǎn)業(yè)的支持，如松下電子管、愛立信、西門子等國際著名公司的電子產(chǎn)品加工和出口都在此。緊扼機(jī)場高速路的咽喉要道，使得該區(qū)域具有橋頭堡地 位。 三、輻射區(qū)域市場概述 ● 商務(wù)居住環(huán)境 麗都商圈的涉外生活圈非常成熟，有著國際品質(zhì)的大酒店、外資醫(yī)院（和睦家醫(yī)院）、便利超市，店鋪、咖啡館、酒吧琳瑯滿目、一應(yīng)俱全，符合外國人的生活 習(xí)慣和情調(diào)。 如果本項(xiàng)目在品質(zhì)與物業(yè)管理上向這些項(xiàng)目學(xué)習(xí)，我們相信本項(xiàng)目的住戶會(huì)以自豪的口碑形式對(duì)外宣傳本項(xiàng)目。 因此建議本項(xiàng)目價(jià)格 應(yīng)低 于 他們的價(jià)格才能與其拉開差異，占有 自己的市場份額 。 蘋果社區(qū)、風(fēng)景線、后現(xiàn)代城（ 1 期及 2 期）、宏源公寓、東潤楓景及亮馬水晶 ： 22 cityleader 京都項(xiàng)目項(xiàng)目營銷組 44 這 些項(xiàng)目地理 位置 、市政條件均優(yōu)于本項(xiàng)目，具有先天優(yōu)勢且均以高品質(zhì)取勝于市場。對(duì)于喜愛寬敞通透的板樓的客戶來說，本項(xiàng)目可有更多的選擇。 橙色時(shí)光 ： 距本項(xiàng)目較近 、戶型相似 且 2021年 6 月 30 入住，對(duì)我們的影響較大。而且本項(xiàng)目引起火爆最關(guān)鍵的一點(diǎn)是它只有一居室才贈(zèng)送家電，那么 30~80 m178。因此，如其二期開盤，規(guī)模進(jìn)一步擴(kuò)大，形成大型成熟居住社區(qū)將對(duì)本項(xiàng)目產(chǎn)生不小的沖擊力。 奧林匹克花園（ 1 期） ： 現(xiàn)已告罄 ，該項(xiàng)目最大特色是打出了 企業(yè)品牌效應(yīng) ，奧運(yùn)系列的房地產(chǎn)項(xiàng)目在全國各地的 成績都是優(yōu)秀的，該項(xiàng)目具備優(yōu)良的品質(zhì)，項(xiàng)目規(guī)模也不小，有奧運(yùn)主題支持，而且定價(jià)合理，盡管郊區(qū)項(xiàng)目有很多銷售狀況一般，但該項(xiàng)目卻能 穩(wěn)定的占有市場份額 ，值得本項(xiàng)目借鑒。一開盤就產(chǎn)生了經(jīng)濟(jì)適用房相應(yīng)的市場效應(yīng)，房屋的內(nèi)部認(rèn)購量遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出一期推出的房屋數(shù)量。一是因?yàn)槠湓谝?guī)模上與本項(xiàng)目有可比較性，二是客戶層次不相上下，而且其交通位置從現(xiàn)在的市政條件看，要比本項(xiàng)目好。該項(xiàng)目已基本銷售完畢，在客戶群上不存在競爭。雖然 余房已不多 但其居住氛圍已經(jīng)形成，并且該項(xiàng)目離本案較近。因此， 建議開發(fā)商考慮從配套服務(wù)、物業(yè)管理、綠化環(huán)境、裝修設(shè)施等多方面入手，以更高的性價(jià)比，提升項(xiàng)目整體檔次來應(yīng)對(duì)價(jià)格的沖擊 。雖然在定價(jià)方面它與本項(xiàng)目沒有對(duì)照性，但由于其項(xiàng)目規(guī)模不小，且樓體外觀并不比普通住宅樓差，因此其客戶群與本項(xiàng)目有很大的競爭，會(huì)對(duì)我們的正常運(yùn)作有一定的沖擊。 項(xiàng)目銷售解決措施： 1．價(jià)格上低于 4900 元 /平方米，力圖從價(jià)位上與已成規(guī)模的樓盤相抗衡； 2．宣傳手法上突出本項(xiàng)目的綠色概念，與周邊項(xiàng)目相區(qū)分。 3． 60007000 元 /平方米項(xiàng)目：共有 6 個(gè)，分別為蘋果社區(qū)、風(fēng)景線、后現(xiàn)代城（ 1 期及 2 期）、宏源公寓、東 22 cityleader 京都項(xiàng)目項(xiàng)目營銷組 41 潤楓景及亮馬水晶 。 這 一點(diǎn)比本項(xiàng)目有優(yōu)勢 ，所以在后期的運(yùn)作過程中，應(yīng)注意與其他項(xiàng)目的區(qū)分，找出自身的賣點(diǎn)避免雷同。因此 對(duì)我們的項(xiàng)目的影響較大，會(huì)分割掉一部分客戶 。 他們 操作經(jīng)驗(yàn)值得我們借鑒 ，通過分析比較后可以運(yùn)用到二期或以后樓盤中。 ● 除了奧林匹克花園、紫南家園、蘋果社區(qū)、后現(xiàn)代城及富力城外，大部分項(xiàng)目均在 40 萬平方米以下，與本項(xiàng)目的一期規(guī)模相似。 三居室及其它 平方米 %。 8 元 / 869 個(gè) 一期 95% .31 22 cityleader 京都項(xiàng)目項(xiàng)目營銷組 34 亮馬水晶 84534041 朝陽區(qū)亮馬橋路 5號(hào) 6650 元 / m2 322 1 棟 10 層板樓 1 棟 20 層塔樓 10950m2 31737m2 30% 元 / m2.月 1： 2（地下） 租 500 元 /月 售 8 萬元 80% 炫特區(qū) 東四環(huán)與姚家園交匯東南 5500 元 / m2 4000左右 12 棟 8 公頃 30 萬 m2 35% 2． 5 元 / m2.月 95% 1 后現(xiàn)代城 67788833 朝陽區(qū)百子灣路 16號(hào) 6800 元 / m2 1000多 一期 3 棟 二期 6棟塔樓 14~20 層 16 萬 m2 60 萬 m2 48% 3 元 / 1： （地下）售 10~12 萬元 一期 95% 二期 50% .30 蘋果社區(qū) 62238844 朝陽區(qū)國貿(mào)橋東南 6500 元 / m2（精裝） 待定 待定 16 萬 m2 60 萬 m2 40% 待定 1： 1 地上 2021． 8． 31 項(xiàng)目名稱 區(qū)位 均價(jià) 總套 數(shù) 棟數(shù) /層數(shù) 占地面積 建筑面積 綠化率 物業(yè)費(fèi) 車位數(shù) /價(jià)格 銷售率 入住時(shí) 間 富力城 67757777 67767777 朝陽區(qū)雙井橋西北 7000 元 / m2（精裝） 6000 11 棟 萬 m2 130 萬 m2 35% 2． 8 元 / m2.月 1： 1 地下 待定 2021． 5． 31 紫南家園 東四環(huán)與京沈路交界東北角 4500 元 / m2 506 一期 8 棟 55 萬 m2 109 萬 m2 34% 元 / m2.月 418 個(gè) 地上 150 元 /地下 210 元 一期 90% 2021． 9． 01 星城國際 朝陽區(qū)酒仙橋路 10號(hào) 8800 元 / m2（精裝） 160 2 棟 26 層塔樓 1 棟 18 層寫字樓 15 萬 m2 3 萬 m2 30% 元 / m2.月 1： 1（ 770 個(gè)） 600 元 /月（地下） 開盤 1 棟95%， 另 2 棟未開盤 .31 22 cityleader 京都項(xiàng)目項(xiàng)目營銷組 35 和喬麗晶 朝陽區(qū) 11路 2 號(hào) 2300USD/ m2（精裝） 180 1 棟 10 層板樓 1 萬 m2 3 萬 m2 50% 1： 1 20 萬元（地下） 售 50%，出租50%，出租率 90% .1 宏源公寓 64358885 朝陽區(qū)酒仙橋路 4號(hào) 6800 元 / m2（精裝） 400多 3 棟 22 層塔樓 4 萬 m2 11 萬 m2 30% 元 / m2.月 1:150 元 /月 (地上 ) 300 元 /月 (地下 ) 90% 已入住 海潤國際公寓 朝陽區(qū) 11路甲 2 號(hào) 9500 元 / m2（精裝） 520 2 棟 萬公頃 9 萬 m2 38% 3． 9 元 / m2.月 1： 1 8 萬元（地下） 95% 卡布基諾 11 路 6300 元 /㎡（精裝） 100套 一期 2 棟 12 萬㎡ 40% 2． 9 元 / m2.月 1： 2 30% 戶型比較： （表 2） 項(xiàng)目名稱 戶型 京都項(xiàng)目 一居 室 平方米 %。 22 cityleader 京都項(xiàng)目項(xiàng)目營銷組 32 第四部分、京都項(xiàng)目項(xiàng)目周邊項(xiàng)目競爭態(tài)勢分析 一、項(xiàng)目相關(guān)市場調(diào)研 為了更好的把握市場、對(duì)產(chǎn)品 有一個(gè)透徹的分析，以便制定出更切實(shí)可行的方案和準(zhǔn)確市場的價(jià)格預(yù)測 。 （ 3）從上面數(shù)據(jù)的統(tǒng)計(jì)可以看出，京都項(xiàng)目項(xiàng)目未來的銷售重點(diǎn)就是三居室戶型。 因開發(fā)商對(duì)本項(xiàng) 目了解很詳細(xì)、全面，在此不再贅述。建有地上和地下停車場，可停放機(jī)動(dòng)車 12880 輛。 22 cityleader 京都項(xiàng)目項(xiàng)目營銷組 30 住宅小區(qū)內(nèi)配套設(shè)施齊全、戶型多樣、設(shè)計(jì)實(shí)用，分為：一居、二居、三居，適合各類家庭根據(jù)需要進(jìn)行選擇。這種布局方式便于管理及形成和諧的人際交往空間，組團(tuán)之間通過環(huán)繞小區(qū)的一條機(jī)動(dòng)車道及中心綠化帶有機(jī)連接，局部高層點(diǎn)式建筑形成全區(qū)空間形態(tài)的制高點(diǎn) 和視覺焦點(diǎn)。 二、規(guī)劃布局與配套建設(shè) “京都項(xiàng)目”規(guī)劃結(jié)構(gòu)結(jié)合地形及自然環(huán)境，力求整體結(jié)構(gòu)完整，采用“居住區(qū) 小區(qū) 組團(tuán)”的布