2006年山東洲海曲阜項目營銷推廣戰(zhàn)略建議(參考版)
2025-02-28 03:11本頁面
【正文】 方法是在網(wǎng)絡(luò)上設(shè)立網(wǎng)站公布樓盤信息，或是向手機(jī)用戶發(fā)送樓盤信息。 ? 行銷配合，主動出擊 對四市的重點企事業(yè)進(jìn)行主動出擊，可以集中力量在當(dāng)中的客戶群中發(fā)起宣傳，爭取團(tuán)購客戶。 ? 排隊認(rèn)購方式 該方式是以認(rèn)購日客戶到達(dá)營銷現(xiàn)場的先后按順序進(jìn)行選房，目的也是為了制作熱銷勢頭，該方式可以在每階段新房源推出時采用。 ? 籌碼式銷售 為擴(kuò)大“引爆”銷售的效果，積聚人氣，該項目一期銷售建議采用印刷商 裝修設(shè)計、模型商 展臺制作商 開發(fā)商 項目經(jīng)理 策劃小組 銷售小組 禮儀公司 廣告公司 媒體 其它 相關(guān)單位 籌碼銷售方式。 ? 售樓中心的設(shè)置 在濟(jì)、兗、鄒、曲四市各設(shè)置售樓中心一處，并在項目地點設(shè)置接待中心。 辦公區(qū)：設(shè)置會議室，策劃室，經(jīng)理室、財務(wù)室及員工休息區(qū)。 ? 銀行按揭：建議辦理按揭的銀行選擇兩家，提供 8 成 30 年，對于銀行按揭的客戶，可給予 98 折優(yōu)惠等。如 97 折優(yōu)惠。 付款方式 因本案在德州市場的總價比較高，所以應(yīng)采用比較靈活的付款方式。如果降價，以調(diào)整“底價”的方式處理較好。一般是運(yùn)用“明升暗降”的方式，直接調(diào)整銷售表價，折扣不變。 ? 調(diào)價的順序： 如果已售戶數(shù)多，可先調(diào)高已售的戶型，拉大與未售的差價，促進(jìn)未售戶型；如果已售戶數(shù)較少，則可全面調(diào)高價格，或有針對性調(diào)高某些戶型特佳的未售單位，促進(jìn)未售戶型銷售。也可使用銷售 率指標(biāo)為參考，一般每增加 30%左右的銷售率可以考慮調(diào)價必要。 7) 根據(jù)以上幾步，最終分別計算出各棟每個單位的單價，形成項目價格表。 5) 分別確定各棟的平均單價，主要比較各棟在朝向、景觀、通風(fēng)、采光、臨路條件等因素后確定。 3) 針對每個部分分別定出垂直差價，一般先確定主價樓層，其價格等于“平均單價”。 ? 靈活付款 根據(jù)客戶的各種理財需要多設(shè)計幾種付款方式以供選擇。 ? 價格透明 樓價一經(jīng)定出，即完全公平公開，絕不搞討價還價和人情折扣。 ? 資金回籠迅速，有利于其他營銷措施的執(zhí)行。本案周邊人氣較差，沒有生活氛圍，因此一期主要是以積聚人氣為主，而不是以利潤為主，為項目后期營銷推廣酌定良好的開局。而開盤不久的迅速成交，又能促進(jìn)士氣，提高銷售人員乃至全體員工的自信心，以 更好的精神狀態(tài)開展日后工作。一旦價格比消費者的心理價格低，給消費者以實惠感，就容易聚集人氣。因此，在樓盤價格策略中，開盤定價是最為關(guān)鍵的一步。推動區(qū)域建設(shè)和濟(jì)寧人民對曲阜新區(qū)的重新認(rèn)識。 ? 預(yù)熱期 —— 營造都市夢想 時間： 5 月至 7 月 階段任務(wù)： 通過區(qū)域炒作，營造都市夢想，快速取得客戶認(rèn)同。且每期的營銷推廣的主軸線應(yīng)既相互聯(lián)系又相互差異，每期制造項目不同的亮點，如一期可以大都市為主軸，以教育地產(chǎn)為賣點；二期以生活理念為主軸，以人文地產(chǎn)為亮點；三期以文化為 主軸，以旅游地產(chǎn)為亮點等。 分期建議 項目的營銷推廣分期不能拘泥于項目的組團(tuán)或建設(shè)分期，而應(yīng)與項目的營銷推廣節(jié)奏相一致。 入市時機(jī) 入市時間主要考慮的是工程進(jìn)度及銷售的季節(jié)性，根據(jù)貴司提供的資料，項目具備銷售條件大約在 2021 年 8 月份，而此時即將進(jìn)入房地產(chǎn)銷售的旺季，因此，我司建議項目一期開盤銷售時間為： 2021 年 9 月上旬。 ? 網(wǎng)絡(luò)廣告 ? 現(xiàn)在為信息時代，網(wǎng)絡(luò)普及化程度越來越高，已成為重要的資訊渠道。 ? 車身廣告 。建議四市人口集中的區(qū)域各選擇一大型戶外廣告牌做本案形象廣告 。 ? 濟(jì)寧廣播電視報 ? 城市信報 ? 戶外廣告 戶外廣告在房地產(chǎn)廣告中不可或缺，它的影響是潛移默化的過程，對于樹立形象十分有效。 備選廣告語： 百萬平米高尚人文生活領(lǐng)地，締造曲阜大都市傳奇 五、推廣策略 媒體策略 媒體的選擇主要考慮是受眾及有效客戶的千人成本，就本案來說目標(biāo)客戶群來源區(qū)域較廣，以濟(jì)、兗、鄒、曲四市為主，其它濟(jì)寧地區(qū)也是重點區(qū)域，因受文化及華夏文化 標(biāo)志城的影響，全省乃至全國都有部分購買人群，因此本案選擇媒體應(yīng)重點選擇能夠覆蓋濟(jì)寧地區(qū)的相關(guān)媒體，考慮到小眾營銷，即針對到重點客戶區(qū)域，還應(yīng)有重點考慮小區(qū)域有影響力的媒體。 形象定位 大都市核心，百萬平米高尚 人文生活典范社區(qū) 形象定位主要依據(jù)營銷推廣的戰(zhàn)略思想確定 ? 大都市：創(chuàng)造濟(jì)寧的大都市夢想，且表明開發(fā)商以
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