【正文】 。 第十一章 可行性研究結(jié)論 綜上所述，我們認(rèn)為 ： 目前，大埠東村的環(huán)境現(xiàn)狀較差，亟待改造；村民生活條件 和環(huán)境較差，改造呼聲很高，必須改造；村委會(huì) 會(huì)盡最大努力把改造工作搞好，村委會(huì)有能力 和信心將大 埠東村改造好；目前，青島市房地產(chǎn)穩(wěn)中有升的 良好市場(chǎng)形勢(shì)預(yù)示著該項(xiàng)目 宜早不宜遲。 按照“ 成熟一村，改造一村 ” 的原則，建議盡快以大埠東村村莊改造為試點(diǎn)，上報(bào) 市計(jì)委和土地房屋管理局，以爭(zhēng)取加快建設(shè)步伐，借以帶動(dòng)北部 板塊快速均衡的開發(fā)。而目前這一區(qū)域 地理位置商品房相對(duì)于 市中區(qū)域價(jià)格偏低，大面積拆遷補(bǔ)償后，幾乎沒有利潤(rùn)，難以啟動(dòng)開發(fā)。 建筑施工缺乏相應(yīng)的基本配套條件，建議在規(guī)劃確定的基礎(chǔ)上，根據(jù)整個(gè)項(xiàng)目的投資、收益、分配情況，制定相應(yīng)的政策。 第十章 項(xiàng)目建議 項(xiàng)目社會(huì)效益明顯，財(cái)務(wù)上有一定收益， 項(xiàng)目抗風(fēng)險(xiǎn)能力一般。 項(xiàng)目的實(shí)施不僅可以徹底改變村民當(dāng)前的居住環(huán)境和生活質(zhì)量， 加速城市化建設(shè)，更可以通過規(guī)模效應(yīng)帶動(dòng)區(qū)域內(nèi)舊村 改造進(jìn)行規(guī)范有序的開發(fā)建設(shè)和經(jīng)濟(jì)發(fā)展。建成后，舊城（村）市容市貌煥然一新，同時(shí)改善周邊自然生態(tài)環(huán)境、改善村民的居住條件，更對(duì)改善市北區(qū)的經(jīng)濟(jì)環(huán)境 、投資環(huán)境有著良好的促進(jìn)作用。 第九章 經(jīng)濟(jì)效益與社會(huì)效益分析 大埠東村村莊改造資金來源 與工程總投資基本持平；該項(xiàng)目的建設(shè)適應(yīng)政策形勢(shì) ，符合百姓迫切需要，響應(yīng)國(guó)家“郊區(qū)城市化、城市郊區(qū)化”和發(fā)展“ 三 農(nóng) ” 的指導(dǎo)方針，是市場(chǎng)發(fā)展的必然結(jié)果。 敏感性 分析： 大埠東改造可行性研究報(bào)告 青島 瑞澤 管理咨詢有限公司 46 就項(xiàng)目投資、銷售價(jià)格為變動(dòng)因素對(duì)稅后利潤(rùn)、投資利潤(rùn)率的影響 進(jìn)行敏感性分析，表明本項(xiàng)目有一定利潤(rùn)，但利潤(rùn)率浮動(dòng)較大，利潤(rùn)率 起伏在 3% 以內(nèi)才能保證成本回收，抗風(fēng)險(xiǎn)能力一般。 5. 不可預(yù)測(cè)風(fēng)險(xiǎn) 因運(yùn)作過程中， 遇不可抵抗力 或其他原因造成損失。 4. 經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn) 本項(xiàng)目是分期開發(fā)，運(yùn)作周期較長(zhǎng)，在運(yùn)作過程中，任何管理不善或決策失誤 或失職都會(huì)造成損失。 3. 資金風(fēng)險(xiǎn) 項(xiàng)目體量大 ，施工期長(zhǎng)，運(yùn)作過程中，資金總款額大， 資金管理 周轉(zhuǎn)費(fèi)用大，不可測(cè)費(fèi)用較多，特別是如遇 貸款利率調(diào)整等金融政策，都會(huì)加大項(xiàng)目運(yùn)作的資金風(fēng)險(xiǎn)。 2. 市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn) 本項(xiàng)目所處為 村莊改造范圍內(nèi) ，周邊可改造地塊仍有很多，其他發(fā)展上的進(jìn)入，勢(shì)必引起供求關(guān)系的變化，加劇市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，加大本項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn) 。勢(shì)必增加了本項(xiàng)目的潛在風(fēng)險(xiǎn)。只要房?jī)r(jià)有所波動(dòng)，本項(xiàng)目就會(huì)受到直接影響，如房?jī)r(jià)下降 %，項(xiàng)目總投資和總收益持平。 第一節(jié) 投資估算 總投資額估算為： 90000萬(wàn)元 第二節(jié) 資金籌措 自籌資金： 20200萬(wàn)元 銀行貸款： 20200萬(wàn)元 第三節(jié) 項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析 項(xiàng)目 經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)： 總用地面積： 231 畝（ 154077平方米） 大埠東改造可行性研究報(bào)告 青島 瑞澤 管理咨詢有限公司 43 容積率： 2 總建筑面積： 308154平方米 其中：住宅面積 221870平方米 多層（ 60%） 133600平方米 小高層（ 40%） 88270平方米 公建面積 79984平方米 寫字樓（ 70%） 55989平方米 網(wǎng)點(diǎn)（ 30%） 23995平方米 項(xiàng)目成本預(yù)算： 1) 土地費(fèi)用： 8 萬(wàn)元 231畝 =1848萬(wàn)元 2) 前期勘探、設(shè)計(jì)費(fèi)用： 800 萬(wàn)元 3) 建安費(fèi)用： 多層 133600m2 800 元 /m2=10688萬(wàn)元 小高層 88270m2 1200元 /m2= 寫字樓 55989m2 1300元 /m2= 網(wǎng)點(diǎn) 23995m2 1100元 /m2= 4) 市政配套費(fèi)用： 308154m2 255元 /m2= 5) 場(chǎng)內(nèi)綜合配套： 308154m2 275元 /m2=8301萬(wàn)元 6) 區(qū)內(nèi)工廠搬遷： 7) 廣告營(yíng)銷代理費(fèi)用： 2190萬(wàn)元 8) 管理費(fèi)用： 1000萬(wàn)元 總投資： 1） +2） +3） +4） +5） +6） +7） +8） = 投資利息： 40% 6% =2275萬(wàn)元 大埠東改造可行性研究報(bào)告 青島 瑞澤 管理咨詢有限公司 44 不可預(yù)測(cè)費(fèi)（ 5%）： 2020萬(wàn)元 營(yíng)業(yè)稅等（ %）： %= 萬(wàn)元 銷售收入： 拆遷 居民 785戶，合計(jì)拆遷面積 133600平方米； 追加 36400平方 米住宅及公建機(jī)動(dòng)處理，共計(jì) 17 萬(wàn)平方米； 實(shí)際銷售： 小高層 51870m2 5100元 /m2= 寫字樓 55989m2 5500元 /m2= 網(wǎng) 點(diǎn) 23995m2 6600元 /m2= 項(xiàng)目收益 /稅前利潤(rùn) 收入 成本 = 稅后利潤(rùn) （ 133%） = 利潤(rùn)率 利潤(rùn) /收入 萬(wàn)元 =% 第四節(jié) 項(xiàng)目運(yùn)作 風(fēng)險(xiǎn)分析 1. 政策風(fēng)險(xiǎn) 房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)成為國(guó)民經(jīng) 濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)， 依據(jù)國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控、土地有償 有期限使用制度，本項(xiàng)目規(guī)模大，建筑期長(zhǎng) ，項(xiàng)目建設(shè)期間國(guó)家有關(guān) 政策的變化（如拆遷政策、時(shí)間、費(fèi)用等 ）會(huì)加大項(xiàng)目成本勢(shì)必會(huì)增加本項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)。 第八章 資金運(yùn)作措施 本項(xiàng)目計(jì)劃采取分期開發(fā)，按 先安置拆遷戶為原則。 5. 建筑結(jié)構(gòu)采用冷拔螺紋鋼和冷拔帶肋鋼等 。 3. 供水器具采用節(jié)水型， 特別是住宅衛(wèi)生間要有節(jié)水措施，一大埠東改造可行性研究報(bào)告 青島 瑞澤 管理咨詢有限公司 42 要選用節(jié)水型衛(wèi)生器具，二要盡量使用 凈化后的污水。 1. 外墻盡可能采用輕質(zhì)砌塊 和多孔模數(shù)磚，屋面保溫防水采用新材料， 再保溫隔音上要有新突破，盡可能達(dá)到節(jié)能 50%的節(jié)能型住宅標(biāo)準(zhǔn)。 大埠東改造可行性研究報(bào)告 青島 瑞澤 管理咨詢有限公司 41 第二節(jié) 安全防護(hù) 本項(xiàng)目建成以后， 社區(qū)內(nèi)應(yīng)加強(qiáng)安全防護(hù)工作，小區(qū)居民應(yīng)遵循“安全第一 ，預(yù)防為主 ” 的原則，積極配合物業(yè)管理機(jī)構(gòu)，重點(diǎn)做好防火防盜工作， 使居民放心、安心和舒心，確保居民擁有安全的 居住環(huán)境和生活環(huán)境。由城市環(huán)保部門運(yùn)往城市垃圾處理場(chǎng)。 廢氣 各住戶的廚房采用 通風(fēng)排氣措施，在爐灶上部要設(shè)有帶機(jī)械排風(fēng)和 油煙過濾器的吸排油煙機(jī)， 以防止廚房油煙氣味 污染環(huán)境。為確保小區(qū)自身的環(huán)境衛(wèi)生要求和不對(duì)周圍環(huán)境產(chǎn)生影響 ，對(duì)上述污染源必須采取適當(dāng)?shù)闹卫泶胧?。如?采取一些必要的措施，可完全達(dá)到國(guó)家規(guī)定的環(huán)保要求。 樓盤銷售 為了搞好樓盤銷售 ，公司應(yīng)配備或聘請(qǐng)專門的銷售機(jī)構(gòu)， 及時(shí)掌握房地產(chǎn)市場(chǎng)情況，以合理的價(jià)格進(jìn)行銷售，以免積壓資金， 以期盡快收回資金。各部門設(shè)部門 經(jīng)理，負(fù)責(zé)各部門的日常工作，對(duì)總經(jīng)理負(fù)責(zé)。 爭(zhēng)取安置拆遷戶置換用房 享受經(jīng)濟(jì)適用房的優(yōu)惠政策，即： 建設(shè)用地實(shí)行行政劃撥方式供應(yīng)，規(guī)定的收費(fèi)項(xiàng)目 按規(guī)定減半征收。 2. 政策支持： 執(zhí)行青政辦發(fā) [2020]21 號(hào)文，實(shí)行捆綁式改造。計(jì)劃 2020年下半年 正式拆遷運(yùn)作， 2020年底全部交付使用。 大埠東改造可行性研究報(bào)告 青島 瑞澤 管理咨詢有限公司 38 ? 計(jì)劃配套 1. 生活配套 居家配套 ：購(gòu)物街、超市、 24 小時(shí) 便利店、餐飲 、酒吧 、洗浴、美容美發(fā)、洗衣縫紉、家電修理店、 溫室花 房?? 郵政金融：郵電所、銀行 、保險(xiǎn) 文教衛(wèi)配置：書店、網(wǎng)吧 、醫(yī)務(wù)室、藥店、小學(xué)、幼兒園 ?? 交通配置：多線路城區(qū)快速直通 大巴、城陽(yáng)區(qū)間中巴、客運(yùn)車站廣場(chǎng) 、汽車保姆店、中心停車場(chǎng)、地下 停車場(chǎng)、電子門禁收費(fèi)系統(tǒng)。 景觀從室外延伸到室內(nèi)， 與建筑現(xiàn)代、簡(jiǎn)潔的風(fēng)格相呼應(yīng)。 通過組團(tuán)社區(qū)建筑 、廣場(chǎng)、街區(qū)、景觀、小品營(yíng)造一個(gè)溫馨、和諧、典 雅、富于趣味性的現(xiàn)代風(fēng)情 社 區(qū)。建筑與環(huán)境猶如自然天成，相得益彰。 道 路綠化以喬木為主，可搭配 低矮的灌木和花卉，把不同等級(jí)的綠地結(jié)合在一起，形成點(diǎn)線面結(jié)合的統(tǒng)一的立體綠化 有機(jī)整體。 居住區(qū)內(nèi)的綠化量大面廣， 不應(yīng)追求名貴的花木樹種，樹種選擇應(yīng)以適合當(dāng)?shù)?自然條件、價(jià)廉、易生長(zhǎng)、易維護(hù)、四季常青 為原則，大埠東改造可行性研究報(bào)告 青島 瑞澤 管理咨詢有限公司 37 少量采用一些形態(tài)優(yōu)美、具有色、香、味的花木。以綠化景觀為主，草坪配以灌木 、造型優(yōu)美的喬木。通過它， 小區(qū)內(nèi)組團(tuán)或院落綠地可直接和中心綠地 進(jìn)行鏈接，適合少年兒童游戲，可配以少量石桌、 石凳等休閑設(shè)施，是小區(qū)內(nèi)的主要公共活動(dòng)場(chǎng)所。它是本居住區(qū)空氣清新的“綠肺” 、客廳， 面對(duì)交叉口對(duì)景處設(shè)一主題廣場(chǎng) ，廣場(chǎng)內(nèi)設(shè)噴泉或淺水疊水以及雕塑， 周圍配以花壇、座椅及花廊等設(shè)施， 是 本居住區(qū)的 主要公共場(chǎng)所及景觀中心。 2) 綠化結(jié)構(gòu) 分為三級(jí)，采取中心加帶狀放射綠化方式，使居住 區(qū)形成完整的綠化系統(tǒng) ： 居住區(qū)中心綠地： 在居住中心部位形成主要綠化場(chǎng)地。 每個(gè)小區(qū)把握居民活動(dòng) 和交往規(guī)律，其內(nèi)設(shè)置多個(gè)不同功能的大埠東改造可行性研究報(bào)告 青島 瑞澤 管理咨詢有限公司 36 活動(dòng)空間 ，為人際交流提供多樣式途徑。 觀山近綠的設(shè)計(jì)包含：讓更多的居民能共享青山綠衣； 為居民提供優(yōu)質(zhì)的綠化景觀。 在綠地、 廣場(chǎng)等處適當(dāng)設(shè)置 背景音樂系統(tǒng)，適當(dāng)時(shí)間播放優(yōu)美的休閑 音樂，使居民在室外也能享受家庭的溫馨。 強(qiáng)調(diào)小區(qū)內(nèi)外景觀環(huán)境的交融滲透，同時(shí)注重庭院景觀空間的營(yíng)造 。陽(yáng)光房、落地窗、屋頂露臺(tái) 的設(shè)計(jì)將使你能充分感受到豐富的立體景觀，空中花臺(tái)和屋頂花園 裝點(diǎn)成為一個(gè)空中大花園。 立體綠化是景觀設(shè)計(jì)的另一大特點(diǎn)。保障從小區(qū)各主要出入口及小區(qū)內(nèi)主要活動(dòng)場(chǎng)所 對(duì)居住區(qū)內(nèi)外主要景點(diǎn)有通透的視線聯(lián)系。 景觀軸線是通過 景觀的系統(tǒng)布局，形成統(tǒng)一的、連續(xù)的景觀視覺軸線。 ? 綠化景觀系統(tǒng) 1. 綠化景觀設(shè)計(jì)理念 1) 在景觀設(shè)計(jì)中采用景觀先行和網(wǎng)狀脈絡(luò)景觀的規(guī)劃思路。 大埠東改造可行性研究報(bào)告 青島 瑞澤 管理咨詢有限公司 34 本小區(qū)車行道、步行道、庭院及小型廣場(chǎng)根據(jù)不同的功能 選取多種不同的材質(zhì)，如小區(qū)內(nèi)主要車道為瀝青路面；人行道、住宅院落內(nèi)的道路 采用彩色混凝土地磚；室外停車場(chǎng)采用 植草磚；一些步行廣場(chǎng)則采用天然 鋪地材料和彩色混凝土地磚，以豐富小區(qū)內(nèi)的景觀和色彩 。要滿足居民的遠(yuǎn)期使用要求 。 機(jī)動(dòng)車行系統(tǒng)采用在小區(qū)住宅外圍設(shè)置環(huán)路 并沿環(huán)路設(shè)置停車泊位，居民駕車 沿環(huán)路行至自己的住宅附近，就近停車后直接進(jìn)入院落入戶 ，車行道寬 7 米，外 加 6米寬垂直停車帶 ，如遇搬家及火災(zāi)等緊急情況時(shí)，環(huán)路上的機(jī)動(dòng)車可直接進(jìn)入 院落。如何有效地解決 小汽車進(jìn)入家庭后給生活帶來的便利和環(huán)境污染、 停車需求之間的矛盾，是現(xiàn)代居住環(huán)境建設(shè)中急需解決的問題。小區(qū)級(jí) 道路系統(tǒng)為各小區(qū)內(nèi)部道路系統(tǒng)，結(jié)合小區(qū)綠化系統(tǒng) 聯(lián)系各個(gè)組團(tuán)或院落，規(guī)劃小區(qū)內(nèi)主要道路紅線寬 712 米。 居住區(qū)道路交通 整體化與系統(tǒng)化相結(jié)合，小區(qū)內(nèi)道路系統(tǒng)相對(duì)獨(dú)立， 同時(shí)成為外圍道路便捷的聯(lián)系。 ? 道路系統(tǒng) 1. 小區(qū)道路 居住區(qū)道路系統(tǒng)由干道 加內(nèi)外雙環(huán)線構(gòu)成， 規(guī)劃道路紅線寬 24米；外環(huán)為居住區(qū)外圍道路 ，規(guī)劃道路紅線寬 2040 米 ；內(nèi)環(huán)路為居住區(qū)內(nèi) 聯(lián)系 小區(qū)之間、小區(qū)和公共設(shè)施之間 的居住區(qū) 級(jí)環(huán)形道路。 多層住宅底層 可設(shè) 米高地下儲(chǔ)藏室，部分地上儲(chǔ)藏室 架空可作為游藝休憩平臺(tái)等功能區(qū)使用。 建筑色彩 以主色調(diào)（白灰）為背景， 局部色彩適當(dāng)鮮明，不同組團(tuán)有相應(yīng)的差別，具有趣味性和生 活氣息。 住宅層高不低于 米，建筑造型強(qiáng)調(diào)文化內(nèi)涵的體現(xiàn) ，造型與環(huán)境相協(xié)調(diào)。小區(qū)間相互變化的色調(diào)及裝飾處理 與區(qū)內(nèi)綠樹、藍(lán)天的大埠東改造可行性研究報(bào)告 青島 瑞澤 管理咨詢有限公司 32 景觀形成和諧的有機(jī)整體。采用變形行列式對(duì)住宅進(jìn)行布局，通過對(duì)住宅 單元組合所采取的拼接變化、長(zhǎng)短變化、角度變化、高低變化、空建圍合 等手法的運(yùn)用，打破了單純行列式布局的呆板局面 ，使空間布局更加靈活豐富，跟各位自由奔放，富有韻律。 所有這些布局方式 使整個(gè)居住區(qū)天際線豐富律動(dòng)，錯(cuò)落有致，且掩映在 綠化與景觀之中。而建筑群體之間 根據(jù)功能的不同、位置的不同，可以作相應(yīng)的變化 ，這樣才能達(dá)到和諧統(tǒng)一，變化有序的整體風(fēng)貌。 為加強(qiáng)整個(gè)居住區(qū)的整體性、統(tǒng)一性， 建筑以群體成組團(tuán)式布局，組團(tuán)之間有綠化分隔。 3. 建筑布局 大埠東改造可行性研究報(bào)告 青島 瑞澤 管理咨詢有限公司 31 居住小區(qū) 均由城市道路劃分界定，各小區(qū)布置相應(yīng)的中心綠地和配套的公共服務(wù)設(shè) 施。 辦公區(qū)：小型的辦公、管理機(jī)構(gòu)，如工商、稅務(wù)、派出所、社區(qū)管理 、物業(yè)管理、醫(yī)療衛(wèi)生、小型公司。 2. 功能分區(qū) 商業(yè)文