【正文】 但隨著房地產(chǎn)調(diào)控政策效力逐漸顯現(xiàn)，住房需求逐。房價經(jīng)歷連續(xù)多年高速增長， 2020 年仍在高位運行，由于國家調(diào)控政策效力的發(fā)揮， 2020 年房價上漲幅度將大大低于上年。在供應結構方面，基于 2020 年經(jīng)濟適用房和兩限房用地較大幅度增加供給，可以預期 2020 年中小套型的住房供給將有較大幅度增加，包括廉租房在內(nèi)的政策性住房供給將有較大幅度提高，住房供應結構將進一步改善。在用地結 構方面，隨著國家相關政策的落實，用于中低檔次，特別南京工業(yè)大學本科生畢業(yè)設計（論文） 37 是廉租房、經(jīng)濟適用房和兩限房開發(fā)的土地供給將增加，高檔住宅和別墅用地的供給將繼續(xù)被嚴格限制。土地供給方面，促進住房市場有效供給有望成為國家長期的政策目標。一些龍頭企業(yè)通過 上市籌資和規(guī)模經(jīng)營等方式增強競爭力，比較優(yōu)勢日益明顯，同時對市場的壟斷和引導能力也日益加強；而一些中小地產(chǎn)商經(jīng)營環(huán)境則日益嚴峻，不得不面對市場的不確定性，優(yōu)勝劣汰將加速國內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)重新洗牌，壟斷企業(yè)將不斷加強對經(jīng)營不善中小企業(yè)的控制、并購和重組。 ● 企業(yè)并購和重組將成為年度主調(diào)。 2020 年初住房問題被置于關系民生的高度重點強調(diào)，國家住房和城鄉(xiāng)建設部的組建意味著住房問題將得到更加強有力的領導。 2020 年是既有的 住房政策理念發(fā)生轉(zhuǎn)變的一年。 ● 資源將向保障性住房傾斜。中共十七大后，中央和主管部委從不同層面表達了繼續(xù)加 強土地和投資控制的意向， 2020 年房地產(chǎn)宏觀調(diào)控力度將進一步加強。 從上面的數(shù)據(jù)表明： 常州市房地產(chǎn)市場即將進入買方市場，預計在未來的幾年市場競爭會更激烈，需要開發(fā)商更注重產(chǎn)品質(zhì)量及營銷手段，以質(zhì)取勝！ 未來地產(chǎn)市場判斷 ① 宏觀方面 ● 房地產(chǎn)調(diào)控力度進一步加強。 ● 商品房價格情況 07年 市區(qū)新建商品房的預銷售平均成交 價格為 元 /㎡，同比上漲 ％。其中，住宅新增供應 萬㎡，同比下降 ％ ● 銷售明顯好于去年同期 2020 年， 市區(qū)商品房的銷售情況整體強于上年同期，且同比漲幅較大。（圖 323和圖 324所示） 第三章 市場調(diào)查與分析 34 0204060801001202020年 2020年 2020年 2020年 2020年投資額（億元） 0204060801002020年 2020年 2020年 2020年 2020年投資增長率（％） 圖 323 常州市近幾年房地產(chǎn)投資額及增長率 0100020203000400050002020年 2020年 2020年 2020年 2020年銷售價格（元每平米） 051015202020年 2020年 2020年 2020年 2020年價格增長率（％） 圖 324 常州市近幾年銷售價格及增長率 在 2020 年土地推出量較 05 年 下降 ％，但 2020 年土地出讓量再次增加，（如圖南京工業(yè)大學本科生畢業(yè)設計（論文） 35 325所示） 05000001000000150000020200002020年 2020年 2020年 2020年 2020年土地成交量 100500501001502002502020年 2020年 2020年 2020年 2020年增長率（％） 圖 325常州市近年來土地出讓情況 常州市從 2020 年起，商品房空置量呈增加勢頭， 2020 年，全市商品房空置面積達 萬平方米，同比增長 倍。 當前市場狀況 常州市除了 2020 年因為“非典” 對銷售產(chǎn)生影響外 ，一直保持快速發(fā)展，從 2020 年起國家加大調(diào)控力度，導致炒房行為逐漸減少，銷售速度放慢，供銷逐漸平衡， 2020 年，全市商品房銷售面積（包括期房銷售）為 萬平方米，僅占新開工面積的 ％，比重較去年同期下降 個百分點，銷售速度明顯不如往年。（如圖 320 所示） 020040060080010002020年 2020年 2020年 2020年 2020年固定資產(chǎn)投資（億元）房地產(chǎn)投資（億元） 0204060801002020年 2020年 2020年 2020年 2020年固定資產(chǎn)投資增長率（％）房地產(chǎn)投資增長率（％） 圖 320 常州市固定資產(chǎn)、房地產(chǎn)投資及其增長率 從 2020 年起，常州市房地產(chǎn)投資在固定資產(chǎn)投資里的比例保持在 16％左右，整體比較穩(wěn)定，說明其房地產(chǎn)市場比較平穩(wěn)快速發(fā)展。 2020 年 4 月 18 日第四次火車大提速，現(xiàn)在的動車組列車的使用使常州到上海和南京僅僅一個小時，交通的便利進一 步帶動了常州城市的發(fā)展，也為常州步入國際化大都市行列起到促進作用。規(guī)劃中的常州輕軌線網(wǎng)由 4條軌道組成，其中一期 1號線長為 41 公里（新龍 — 大學城南）， 2 號線長 25 公里（城西中心 —鄧家）， 3 號線長 25 公里， 4 號線長 38 公里，項目總投資 217000 美元。 總體規(guī)劃 近期規(guī)劃 ⑥ 城市基礎設施和城市建設 根據(jù)江蘇省《十一五規(guī)劃》，常州奔牛機場將進行擴建，目前正處于規(guī)劃階段。 交通規(guī)劃 根據(jù)常州城市總體規(guī)劃和城市快速路系統(tǒng)規(guī)劃，為進一步拉開“一體兩翼”的城市框架，構筑快捷高速的南北交通系統(tǒng)，加強城市內(nèi)外交通的相互銜接，緩解城市核心區(qū)的交通壓力，常州主城區(qū)將規(guī)劃形成“三縱三橫”的高架道路系統(tǒng)，總長約 87km。 十一五規(guī)劃 常州市十一五規(guī)劃針對城市布局著重提出，未來將堅持“優(yōu)化中心、拓展南北、完善東西、重點向南”的發(fā)展方向，拓展城市框架，加快南北兩翼建設，并優(yōu)先建設南部新城南京工業(yè)大學本科生畢業(yè)設計（論文） 31 核心區(qū)。 七次：分別為濱江區(qū)域商業(yè)中心、新龍區(qū)域商業(yè)中心、城西區(qū)域商業(yè)中心 、青龍區(qū)域商業(yè)中心、城東區(qū)域商業(yè)中心、新運河區(qū)域商業(yè)中心、武南區(qū)域商業(yè)中心。本項目位于常州主商業(yè)中心范圍內(nèi)。 商業(yè)規(guī)劃 按照常州市 20202020 年城市總體規(guī)劃中的商業(yè)規(guī)劃，未來常州將形成一主、兩副、七次、七點的商業(yè)格局。 新港組團：港口、重化工、環(huán)保、能源產(chǎn)業(yè)和物流業(yè)、水廠、污水廠等大型市政公用設施。 城東組團：發(fā)展機車制造、紡織、印染、汽配、食品及現(xiàn)代物流業(yè)，同時配置居住和公建用地。 城西組團：發(fā)展機電一體化、生物醫(yī)藥、新材料、機械制造等低、無污染的現(xiàn)代制造業(yè)、現(xiàn)代物流業(yè)和鐘樓區(qū)公共服務中心。 “八組團” 中心組團：全市商貿(mào)、金融和文化中心。 圖 318 主城區(qū)八組團分布示意圖 “一體”：即中心城區(qū)，為城市的本體。 發(fā)展目標 根據(jù)常州市 20202020 年城市總體規(guī)劃，常州的發(fā)展總目標 為現(xiàn)代制造業(yè)發(fā)達、人民生活富裕的經(jīng)濟強市；歷史文脈彰顯，現(xiàn)代科教先進的文化名市；聯(lián)東結西、承南啟北的南京工業(yè)大學本科生畢業(yè)設計（論文） 29 區(qū)域性樞紐城市；以人為本、人與自然和諧共存的生態(tài)城市。物產(chǎn)豐富，適合居住。 04′）長江下游 金三角 中心，滬寧線中點；北瀕長江，東臨太湖，西倚茅山，南扼天目山麓；東西南北分別與無錫、蘇州和上海、鎮(zhèn)江和南京、宜興和長興、靖江和江陰緊鄰。 12′，北緯 31176。 ④ 自然條件 常州市，地處江蘇省南部（東經(jīng) 119176。 中心城區(qū)內(nèi)的交通道路延用以往的老路，因當時的 規(guī)劃布局等因素影響，現(xiàn)主城區(qū)內(nèi)的交通通暢性日益薄弱，上下班時間容易出現(xiàn)塞車現(xiàn)象；而出主城區(qū)通往周邊各區(qū)域的道路目前已新修擴建完，交通情況良好。 南京工業(yè)大學本科生畢業(yè)設計（論文） 27 圖 316 常州市片區(qū)功能結構圖 小結：從常州三大片區(qū)功能結構的分布可看出，常州目前形成以中心區(qū)域為中心核點，一南一北兩個增長極的狹長發(fā)展態(tài)勢，兩增長極至市中心城區(qū)中間存在一定的過渡區(qū)域，該區(qū)域發(fā)展不及中心城區(qū)及兩個增長極區(qū)域，因此區(qū)域內(nèi)的房價存在一定的價格低谷，隨著南北地區(qū)雙方向的發(fā)展，過渡區(qū)域的市政、商業(yè)等配套逐步完善，價格低谷將被填平，常州市區(qū)將形成完整的南北 向城市發(fā)展軸。 第三章 市場調(diào)查與分析 26 ● 未來潛力 本片區(qū)處在城市邊緣地帶，目前已開發(fā)多個大盤，水電氣暖等基礎設施基本齊全，道路系統(tǒng)基本完善，但片區(qū)內(nèi)教育、醫(yī)療、商業(yè)等生活配套設施較為貧乏， 尚未形成較好的居住生活氛圍。 ● 經(jīng)濟產(chǎn)業(yè) 武進區(qū)地域廣闊，其占地 平方公里，與其他四片區(qū)均緊密相鄰。其他區(qū)域為傳統(tǒng)普 通鄉(xiāng)鎮(zhèn)，城市氣息缺乏。諸多利好凸現(xiàn)出未來新北區(qū)將是常州發(fā)展最為快速的區(qū)域。外企的眾多，為常州房地產(chǎn)市場當?shù)貛磔^多的國外租賃客戶，同時國際商貿(mào)外來的頻繁也帶動了當?shù)馗邫n酒店業(yè)的發(fā)展。常州國家高新技術產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)位于新北外環(huán)路以北、新澡河以西，目前開發(fā)區(qū)注冊的企業(yè)有 7000 多 家，其中工業(yè)企業(yè) 3700 多家，外國投資企業(yè)超過 800家。而當?shù)氐姆康?產(chǎn)開發(fā)也主要集中在通江路與黃山路至新市政府的道路沿線，目前黃山路靠近恐龍園區(qū)域已形成居南京工業(yè)大學本科生畢業(yè)設計（論文） 25 住氛圍濃厚、配套設施齊全的高尚生活區(qū)。 新北片區(qū) ● 發(fā)展態(tài)勢 新北區(qū)受國家高新技術開發(fā)區(qū)的帶動，和新市政府的搬遷至此，最近幾年發(fā)展迅速。 ● 經(jīng)濟產(chǎn)業(yè) 中心城區(qū)主要以商貿(mào)、居住、娛樂休閑等第三產(chǎn)業(yè)為主，商業(yè)主要集中在延陵西路沿線，形成以南大街商業(yè)步行街與購物中心兩個區(qū)域，根據(jù)常州市政府已出臺的《關于推進中心城區(qū)工業(yè)企業(yè)搬遷的試行意見》，自 2020 年 11 月 1 日起中心城區(qū)除工業(yè)集中區(qū)以外一律不再新建工業(yè)項目； 2020 年底前基本完成中心城區(qū)范圍內(nèi)現(xiàn)有污染企業(yè)的搬遷，可看出當?shù)卣畬τ谠撈瑓^(qū)主要以發(fā)展商業(yè)、居住區(qū)域的規(guī)劃方向。 京杭大運河作為常州的母親河，近些年船舶噪音污染、水污染日益突出，已嚴重影響市民的居住環(huán)境，同時河段狹窄，成為大噸船舶的卡口，為此常州市政府實施京杭運河市區(qū)改線工程和古運河改造工程。以該區(qū)為集 合點，縱橫交錯的各條道路通達其他周邊各地區(qū)。戚墅堰區(qū)、鐘樓區(qū)和天寧區(qū)（除去歸入中心城區(qū)的范圍），這些區(qū)域發(fā)展相對落后，也不是目前及未來常州市政府的重點開發(fā)區(qū)域，房地產(chǎn)開發(fā)量較少，在此不做分析。 ● 始建特大城市： 2020 年 4 月，國務院批準常州市建特大城市，改武進市為武進區(qū)。 ● 常州市升為省轄市： 1953 年。 ● 廢府屬?。?1912 年辛亥革命后廢常州府，陽湖縣并入武進縣，城區(qū)一度稱武進市，沿稱常州，屬江蘇省； 1929 年撤武進市。 ● 改置常州路：元世祖至元十四年（公元 1277 年），轄晉陵、武進 2 縣和宜興、無錫 2 州。 南京工業(yè)大學本科生畢業(yè)設計（論文） 23 常州市房地產(chǎn)投資環(huán)境的調(diào)查與分析 ? 常州市的歷史沿革 常州有著悠久的歷史，是一座有著 2500 多年文字記載的文化古城，其建沿革主要為： ● 建置延陵：公元前 547 年吳王馀祭封季札于延陵，此為常州文字記載第一名稱， ● 始稱常州：隋文帝開皇九年（公元 589 年），廢晉陵郡，置常州，轄晉陵、無錫、義興、江陰 4 縣；唐玄宗天寶元年（公元 742年）增轄武進縣。 從上面的數(shù)據(jù)看，常州市物價穩(wěn)定，居民生活達到小康水平，未來房地產(chǎn)市場將從“粗放型”轉(zhuǎn)變成“精細化”，市場將進入品質(zhì)競爭時期。而常州市2020 年 10 月城鎮(zhèn)人均建筑面積為 平米，已經(jīng)達到常州市人口小康社會的住房指標的人均建筑面積 30平米。 居民生活 從居民消費價格總指數(shù)來看，居民消費品物價相對較為穩(wěn)定。（如 圖 313 所示） 南京工業(yè)大學本科生畢業(yè)設計（論文） 21 05000100001500020200250002020年 2020年 2020年人均存款余額（元） 0510152025302020年 2020年 2020年 2020年 2020年 2020年人均存款余額增長率（％） 圖 313 常州市歷年人均存款余額及其增長率 從城鎮(zhèn)居民人均可支配收入看，近年來常州市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入增長明顯加快， 2020 年達到 16085 元，高于國內(nèi)人均可支配收入 11493 元。 居民富裕度 從人均 GDP 及其增長率來看，常州市 2020 年人均 GDP 達到 4606 美元，遠遠高于 2020年全國人均國內(nèi)生產(chǎn)總值 1700 多美元。 政府財務收支 從財政收支情況看，常州市財政收入、地方財政收入均穩(wěn)步增長，財政收支狀況良好。 02020400060008000100001202014000160002020年 2020年 2020年 2020年客運量（萬人）貨運量（萬噸） 10505101520252020年 2020年 2020年 2020年 2020年 2020年 2020年 2020年客運量增長率（％）貨運量增長率（％） 圖 39 常州市歷年客貨流量及增長率 從近幾年