溫泉商業(yè)街項(xiàng)目可行性研究報(bào)告(參考版)
2025-05-17 12:01本頁(yè)面
【正文】 溫泉商圈投資價(jià)值認(rèn)同度高，市場(chǎng)基礎(chǔ)好，因此溫泉商業(yè)街做為商圈的核心商業(yè)，將具有良好的銷(xiāo)售前景，發(fā)展前景看好。溫泉商業(yè)街的改造開(kāi)發(fā)將重塑溫泉商圈品牌形象，提升溫圈商圈競(jìng)爭(zhēng)力，將成為某商業(yè)增長(zhǎng)的發(fā)動(dòng)機(jī)和助推器。 隨著居民生活水平的不斷提高，消費(fèi)結(jié)構(gòu)的不斷升級(jí)，必將對(duì)商品零售業(yè)的經(jīng)營(yíng)理念、經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)提出更高的要求，因此，溫泉商業(yè)街的改造開(kāi)發(fā)迎合了消費(fèi)者不斷升級(jí)的消費(fèi)需求，它的開(kāi)發(fā)建設(shè)將大大改善某居民現(xiàn)有的消費(fèi)購(gòu)物環(huán)境，提升城市的商業(yè)品位，具有顯著的社會(huì)效益。 某目前商業(yè)開(kāi)發(fā)量充足，商業(yè)地產(chǎn)面積臨著激烈的競(jìng)爭(zhēng)，本案在地段上雖然占有優(yōu)勢(shì)，但要提升整體商業(yè)的開(kāi)發(fā)價(jià)值，必須導(dǎo)入差異化的市場(chǎng)策略，塑造鮮明的商業(yè)主題，有效避開(kāi)其它項(xiàng)目的阻擊，占據(jù)競(jìng)爭(zhēng)的主動(dòng)權(quán)。 從銷(xiāo)售形式分析，目前某的商業(yè)已引入了返租銷(xiāo)售模式，強(qiáng)調(diào)投資者的投資回報(bào)率。 從銷(xiāo)售情況分析，溫泉商業(yè)的項(xiàng)目銷(xiāo)售率高于咸安，商業(yè)的投資接受度更高。 從銷(xiāo)售價(jià)格分析，不同區(qū)域地段的商業(yè)項(xiàng)目?jī)r(jià)格差異較大，溫泉核心商圈內(nèi)的商鋪以其優(yōu)越的商業(yè)地段，價(jià)格高出其它商業(yè)街10000元/平方米，商業(yè)地位優(yōu)勢(shì)明顯。主題商業(yè)的出現(xiàn)改變了某目前“街區(qū)商業(yè)+小型購(gòu)物商場(chǎng)”的單一格局，將大大改善某市的購(gòu)物環(huán)境，提升城市商業(yè)消費(fèi)品位。二、在售商業(yè)物業(yè)分析： 從在售商業(yè)的供應(yīng)體量分析，目前某市區(qū)的在售商業(yè)面積超過(guò)20萬(wàn)平方米，在以本土投資力量為主的商業(yè)市場(chǎng)，整體供應(yīng)量的增加將加劇項(xiàng)目之間的競(jìng)爭(zhēng)?！砦? 置：合同銷(xiāo)售中的44套有42套為底層商鋪，%。去 化：№主力面積：40 m2～60 m2之間。工程進(jìn)度：2007年3月交付使用。價(jià) 格：1F單價(jià)在4300元/m2～5000元/m2之間；2F為1600元/m2?！戆? 名：世紀(jì)新城位 置：咸安區(qū)火車(chē)站對(duì)面轉(zhuǎn)盤(pán)規(guī) 模：規(guī)劃6幢住宅，1F2F為單層商鋪，總計(jì)230套。工 程 進(jìn) 度：2006年11月28日交付使用。單套面積范圍：菜市場(chǎng)攤位3 m2/個(gè)；街區(qū)門(mén)面單套面積范圍在60 m2～70 m2之間，內(nèi)街面積在2030 m2之間?！砟呈姓攸c(diǎn)招商項(xiàng)目、某市政府民心工程。價(jià) 格：未確定目前銷(xiāo)售情況：預(yù)約登記中，預(yù)計(jì)開(kāi)盤(pán)時(shí)間為2007年3月№案 名：寧虹大市場(chǎng)位 置：咸安區(qū)永安大道34號(hào)（原燃料公司南山煤廠）規(guī) 模：占地32000 m2整體定位：某市最大的、最高檔的菜場(chǎng)及批發(fā)市場(chǎng)功能定位：地下為菜市場(chǎng)、地面商店規(guī)劃為摩托車(chē)、電腦、文體市場(chǎng)三個(gè)區(qū)營(yíng)銷(xiāo)推廣核心賣(mài)點(diǎn)：№規(guī)劃的專(zhuān)業(yè)性及唯一性№區(qū)位：項(xiàng)目周邊近10萬(wàn)戶(hù)的居民和100多家餐飲服務(wù)企業(yè)，意味著終端消費(fèi)市場(chǎng)得到了保障，同時(shí)也意味著“終端消費(fèi)－租賃”鏈條得到了優(yōu)化。營(yíng)銷(xiāo)推廣賣(mài)點(diǎn)：№區(qū)位：地處咸安區(qū)人口密集區(qū)，交通便利。 №3幢12層小高層，1F3F為商鋪。咸安區(qū)№案 名：大富源商業(yè)中心位 置：咸安區(qū)原某賓館舊址規(guī) 模：占地25000 m2，總建80000 m2。價(jià) 格：未確定，目前預(yù)約登記中的2兩幢預(yù)計(jì)價(jià)格為一層18000元/m2，二層7500～8000元/m2，三層3500～4000元/m2。配套及路網(wǎng)規(guī)劃：在街區(qū)兩側(cè)二層及三層分別架設(shè)兩條過(guò)街天橋，形成環(huán)形路網(wǎng)?！戆? 名：步行街二期位 置：淦河大道與溫泉路交匯處規(guī) 模：總建23000余 m2，由2幢入口四層分體商鋪、2幢3層分體商鋪、3幢4層商鋪（第四層為辦公樓或住宅）共計(jì)7幢建筑組成；商鋪數(shù)量200余套，整體定位：即將有專(zhuān)業(yè)營(yíng)銷(xiāo)策劃公司進(jìn)駐，項(xiàng)目整體包裝定位尚未確定。工 程 進(jìn) 度：2007年3月統(tǒng)一交付使用。單套面積范圍：20 m2～500 m2不等，除餐飲區(qū)三層連體出售大面積外，其余單套面積以40 m2～60 m2為主力?！碚猩陶撸翰扇〗y(tǒng)一的招商、統(tǒng)一的經(jīng)營(yíng)管理。№銷(xiāo)售政策:預(yù)定VIP客戶(hù)優(yōu)惠3%；一次性付款客戶(hù)優(yōu)惠5%。城市的生活樂(lè)趣功能定位：以餐飲、購(gòu)物、休閑娛樂(lè)為主，配以少量家飾家電、通訊科技和文化用品，具體規(guī)劃為以下四個(gè)功能分區(qū)：№1：亞洲精選美食餐飲區(qū)（1115）№2：香榭里步行購(gòu)物街區(qū)（6）№3：錫耶那度假休閑中心區(qū)（13）№4：新奧爾良下沉式時(shí)尚廣場(chǎng)區(qū)（14）配套及路網(wǎng)規(guī)劃：步行道、車(chē)行道分離設(shè)計(jì)，道路寬度14m；4臺(tái)扶梯、7座連廊；地下停車(chē)場(chǎng)（150個(gè)車(chē)位）；3個(gè)開(kāi)放式廣場(chǎng)、21個(gè)休閑露臺(tái)。第三部分某市在售商業(yè)物業(yè)分析一、在售商業(yè)物業(yè)個(gè)案相關(guān)信息溫泉城區(qū)№案 名：溫泉潛山商業(yè)步行街位 置： 規(guī) 模：總建45000m2，由15幢三層商鋪組成，商鋪數(shù)量總計(jì)500余套，街區(qū)長(zhǎng)度508m。[提示] 溫泉商圈的經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)和消費(fèi)人群結(jié)構(gòu)的綜合分析表明，溫泉商圈目前的經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)較為單一，導(dǎo)致同業(yè)競(jìng)爭(zhēng)加劇，因此溫泉商業(yè)街的改造宜立足現(xiàn)有政府工作人員與學(xué)生兩大消費(fèi)群體，在提升整體街區(qū)商業(yè)品位的同時(shí)，有機(jī)營(yíng)造學(xué)生專(zhuān)門(mén)消費(fèi)街區(qū)，打造多業(yè)態(tài)經(jīng)營(yíng)的復(fù)合商業(yè)模式，實(shí)現(xiàn)與其它商業(yè)形態(tài)的良性互動(dòng)。 從租金水平分析，溫泉路沿街租金水平最高，本案沿街店面租金高達(dá)116元/m2/月，內(nèi)街租金水平落差明顯，降至60元/ m2/月，二層租金約為一層租金的一半，大約在30元/ m2/月左右；淦河路租金集中在50—60元/ m2/月區(qū)間，租金水平由西向東呈增長(zhǎng)趨勢(shì)，靠近花壇的店面月租金可達(dá)80多元/ m2；溫泉南路（花壇向南路段）由于商業(yè)氛圍相對(duì)較差，租金水平較低，集中在30—40元/ m2/月區(qū)間。 從消費(fèi)層次分析，以機(jī)關(guān)、事業(yè)單位上班族（包括咸安區(qū)）與學(xué)生消費(fèi)為主。 從商品檔次分析，溫泉路東、西兩面街的經(jīng)營(yíng)檔次不均衡。因此，專(zhuān)業(yè)批發(fā)市場(chǎng)的開(kāi)發(fā)規(guī)模不宜太大 從商業(yè)經(jīng)營(yíng)狀況分析，步行街二樓、文化廣場(chǎng)二樓店面轉(zhuǎn)讓頻繁、聚富時(shí)代廣場(chǎng)二樓空置的商業(yè)經(jīng)營(yíng)現(xiàn)象，說(shuō)明某市民的逛街購(gòu)物習(xí)慣以一層平面為主，對(duì)立體型商業(yè)有排斥心理，因此在立體型商業(yè)的規(guī)劃設(shè)計(jì)上宜實(shí)行差異化經(jīng)營(yíng)策略，有機(jī)引導(dǎo)消費(fèi)者的購(gòu)物習(xí)慣。 從行業(yè)經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)分析，行業(yè)業(yè)態(tài)分布尚不健全，市場(chǎng)缺乏商場(chǎng)百貨與數(shù)
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