【正文】 再者，隨著土地儲(chǔ)備制度的完善，土地利用規(guī)劃、土地供應(yīng)計(jì)劃等的落實(shí)，政府。制度建立之初，由于對(duì)土地供應(yīng)總量調(diào)控力度的加大，使得土地供應(yīng)規(guī)模有所縮減，加上開發(fā)商以及購(gòu)房者的理性預(yù)期影響，房地產(chǎn)價(jià)格有可能會(huì)呈現(xiàn)上漲的態(tài)勢(shì)，而且上漲的幅度在某些區(qū)域可能較大。 在供求機(jī)制的共同作用下，土地市場(chǎng)經(jīng)過調(diào)整將重新實(shí)現(xiàn)平衡，土地總供應(yīng)量縮減， 土地價(jià)格則將上浮，從而最終實(shí)現(xiàn)控制土地供應(yīng)總量，減少土地收益流失。從需求方面來看，由于《招標(biāo)拍賣掛牌出讓國(guó)有土地使用權(quán)規(guī)定》以及《協(xié)議出讓 國(guó)有土地使用權(quán)規(guī)定》等的發(fā)布實(shí)施，經(jīng)營(yíng)性用地停止協(xié)議出讓，轉(zhuǎn)而實(shí)行招標(biāo)拍賣掛 牌出讓，市場(chǎng)化程度大大提高，競(jìng)爭(zhēng)也將更為激烈，土地價(jià)格也將因此而上漲。四季如 春的昆明以其優(yōu)越的氣候條件和良好 的 居 住 環(huán) 境 ，正 在 吸 引 著 更 多 的 省 內(nèi) 外 和 國(guó) 內(nèi)外人士到昆明置業(yè)。為了加快對(duì)外開放，《中華人民共和國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十二個(gè)五年規(guī)劃綱要》 明確指出要“把云南建成向西南開放的重要橋頭堡，不斷提升沿邊地區(qū)對(duì)外開放的水 平”，要加快培育滇中經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)極。昆明城市化進(jìn)程的加快將進(jìn)一步拓展昆 明市房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展空間。根據(jù)新批準(zhǔn)的《昆明城市總體規(guī)劃 (2020—2020)》中，規(guī)劃到 2020年， 昆明市人口控制在 850萬人，基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)要按 1000萬人校核，這意味著在未來的十 年內(nèi)，昆明市的每年要新增 15萬人。特別是近十年來，昆明市城市化發(fā)展更為迅速，從 1998年到 2020年，城市化率 由 ％增加到 ％，年均增長(zhǎng)兩個(gè)百分點(diǎn)，建成區(qū)面積也在飛速擴(kuò)展，由 178。我國(guó)城市化發(fā)展進(jìn)入了一個(gè)前所未有的關(guān)鍵時(shí) 期。據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的資料顯示，1978年城鎮(zhèn)化率為 ％； 1996年突破 30％，達(dá)到 ％； 2020年突破 40％，達(dá)到％； 2020年為 ％，接近世界平均水平。毫無疑問，人類在 2l世紀(jì)已經(jīng)步入了真正的城市化的世 紀(jì)。 根據(jù)世界銀行公布的數(shù) 據(jù)， 1960年，世界城市化水平為 ％； 1983年，世界城市化水平超過 40％，達(dá)到 ％； 2020年，世界城市化水平已經(jīng)達(dá)到 ％；到 2020年，世界城市化水平已經(jīng)超過 50％， 達(dá)到 ％，即全世界已經(jīng)有超過半數(shù)的人口居住在城市 (圖 1)。 18世紀(jì)始于英國(guó)的工業(yè)革命導(dǎo)致了城 市化的迅猛發(fā)展，尤其是在 20世紀(jì)中期以后，城市化浪潮開始席卷全球，成為推西山區(qū)海口工業(yè)園區(qū)大莊園片區(qū)土地一級(jí)開發(fā)整理建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 20 動(dòng)世 界社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要力量。四季如春的昆明以其優(yōu)越的氣候條件和良好 的 居 住 環(huán) 境 ， 正 在 吸 引 著 更 多 的 省 內(nèi) 外 和 國(guó) 內(nèi) 外 人士到昆明置業(yè)。為了加快對(duì)外開放，《中華人民共和國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十二個(gè)五年規(guī)劃綱要》 明確指出要“把云南建成向西南開放的重要橋頭堡，不斷提升沿邊地區(qū)對(duì)外開放的水 平”，要加快培育滇中經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)極。經(jīng)濟(jì) 收入水平的提高，尤其是城鎮(zhèn)居民收入水平的提高將會(huì)刺激對(duì)改善生活特別是改善居住條件的需求，進(jìn)一步推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng) 活躍。 作為云南省的省會(huì)城市， 2020年，昆明市的地區(qū)生產(chǎn)總值 (GDP)，人均產(chǎn)值達(dá)到 28894元，按年均人民幣匯率折算為 4230美元，意味著全市人均國(guó)內(nèi)生 產(chǎn)總值已經(jīng)超過了 4000美元。經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整步伐加快，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)化升級(jí)取得積極進(jìn)展，節(jié)能減排和生態(tài)環(huán)境保護(hù)扎實(shí)推進(jìn)，控制溫室氣體排放取得積極成效，各具特色的區(qū)域發(fā)展格局初步形 成。 三、生態(tài)環(huán)境條件 地塊中有很大一部分區(qū)域的植被已經(jīng)被區(qū)內(nèi)的菜市場(chǎng)開采的滿目瘡痍，生態(tài)環(huán)境受到嚴(yán)重破 壞，視覺效果和景觀效果也已受到嚴(yán)重影響，尤其是面向滇池和城市區(qū)的山坡地帶，需要在生態(tài)環(huán)境恢復(fù)和建設(shè)的同時(shí)加強(qiáng)對(duì)這些地區(qū)控制，生態(tài)環(huán)境保護(hù)、恢復(fù)和建設(shè)的南大較大、任務(wù)較重。對(duì)外聯(lián)系通道單一；內(nèi)部則依托支路聯(lián)系各區(qū)域，內(nèi)部道路為水泥路、土 路，等西山區(qū)海口工業(yè)園區(qū)大莊園片區(qū)土地一級(jí)開發(fā)整理建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 18 級(jí)低，不成系統(tǒng)。受地形的影響，建 設(shè)工程量較大，有巨大的土石方需要平衡，基本的道路、水電熱全部需要重新建設(shè)，這必將極大的增加建設(shè)的開發(fā)成本。西部地勢(shì)較為平坦，地形、植被被采石嚴(yán)重破壞，而且由于前方山體遮擋，并不構(gòu)成對(duì)景觀視線的威脅，可以采取高層低密度的方式來提高環(huán)境質(zhì)量和開發(fā)成本平衡，屬于適宜建設(shè)區(qū)。難以 改造為建設(shè)用地，且地塊主要為喀斯特地貌，為地形改造實(shí)施增加了難度。 項(xiàng)目所在區(qū)地形地貌相當(dāng)復(fù)雜。目 標(biāo)為以高品質(zhì)、山水型、 生態(tài)型、現(xiàn)代化的公園型主題社區(qū)及居住區(qū)，以 21世紀(jì)的社會(huì)、經(jīng)濟(jì)、文化、環(huán)境和 技術(shù)為設(shè)計(jì)依據(jù)，強(qiáng)調(diào)以人為本，以生態(tài)環(huán)境為主，尊重現(xiàn)有的地形地貌，發(fā)揮地區(qū)社會(huì)效益、經(jīng)濟(jì)效益與環(huán)境效益的統(tǒng)一，同時(shí)以人與自然共生、共創(chuàng)為原則，充分利用自然地形、地貌，創(chuàng)造一個(gè)布局合理、功能完善、環(huán)境優(yōu)美、交通相對(duì)便捷的多功能，多 層次的城市生態(tài)居住空間，塑造一個(gè)具有高品質(zhì)、鮮明個(gè)性的城市特色公園型主題社區(qū)。 四、大營(yíng)莊片區(qū)控制性規(guī)劃 在昆明城市總體規(guī)劃、西山區(qū)總體規(guī)劃等上位規(guī)劃的指導(dǎo)下，西山區(qū)人民政府制定了《昆明西山區(qū)?？诠I(yè)園區(qū)大營(yíng)莊片區(qū)控制性詳細(xì)規(guī)劃》，提出了將大營(yíng)莊片區(qū)的功能定 位和建設(shè)目標(biāo)。此外，不少商家也紛紛向?？诰C合保 稅區(qū)表達(dá)了合作意向，目前，該區(qū)正在洽談或建設(shè)的項(xiàng)目已有 10 多個(gè) 。目前，?？诟咝聟^(qū)的藥谷、獅子嶺、云龍等工業(yè)園內(nèi)的三葉制藥、皇隆制藥、中化聯(lián)合、紅塔卷煙和共享鋼結(jié)構(gòu)等項(xiàng)目已開工，華森實(shí)業(yè)、合瑞制藥和壽南山制藥等項(xiàng)目即將投產(chǎn)。 三、?？诠I(yè)園區(qū)的發(fā)展戰(zhàn)略 近年來，?？趯?shí)施 “ 工業(yè)向園區(qū)集中、園區(qū)向西部轉(zhuǎn)移 ” 的發(fā)展戰(zhàn)略，園區(qū)經(jīng)濟(jì)步入良性發(fā)展軌道，形成了?？?高新區(qū)、海口綜合保稅區(qū)，以及藥谷、海馬汽車、獅子嶺、云龍、文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園等園區(qū)的 “ 兩區(qū)多園 ” 的產(chǎn)業(yè)發(fā)展新格局?，F(xiàn) 在，西 山區(qū)正 在加快 經(jīng)濟(jì)發(fā)展 方式轉(zhuǎn) 變，優(yōu)化和調(diào) 整產(chǎn)業(yè) 結(jié)構(gòu)，不 斷完善 基礎(chǔ)設(shè) 施建設(shè)， 積極參與滇池綜合治理，著力推進(jìn)生態(tài)文明社會(huì)建設(shè)，全面推進(jìn)全區(qū)經(jīng)濟(jì)社會(huì)跨越式發(fā) 展，全面建設(shè)和諧社會(huì)和小康社會(huì)。 二、西山區(qū)發(fā)展戰(zhàn)略 西 山 區(qū) 提 出 要 引 進(jìn) 大 項(xiàng) 目 ， 形 成 大 產(chǎn) 業(yè) ， 帶 動(dòng) 大 發(fā) 展 的 發(fā) 展 戰(zhàn) 略 。 規(guī)劃 城 市發(fā) 展 總體 目 標(biāo)是 實(shí) 現(xiàn)區(qū) 域 與城 鄉(xiāng) 統(tǒng)籌 發(fā) 展， 產(chǎn) 業(yè)調(diào) 整 優(yōu)化的目標(biāo) ，市 域發(fā) 展 空 問格 局 得 到 完 善，山水 園 林 與 旅 游城 市 特 色 顯 現(xiàn)；城市功能配套完善，集聚輻射能力增強(qiáng)；生態(tài)環(huán)境建設(shè)成效明顯，投資環(huán)境進(jìn)一步改善；社會(huì)保障和社會(huì)救助體系較為 健全，城鄉(xiāng)居民收入水平和生活質(zhì)量普遍提高。在《 昆明城市 總體規(guī) 劃 (2020—2020)》中， 確定昆明 城 市 性質(zhì) 為 “ 中 國(guó)面向東南亞、南亞開放的門戶樞紐，國(guó)家級(jí)歷史 文化 名 城 ，我 國(guó) 重要 的 旅 游 、商 貿(mào)城 市，西部地區(qū)重要的中心城市之一，云南省省會(huì)”。 建設(shè)條件分析 一、昆明城市總體規(guī)劃的要求 以 昆 明 為 核 心 城 市 的 滇 池 流 域 是 滇 中 經(jīng) 濟(jì) 區(qū) 的 核 心 地 帶 ，也 是 云 南經(jīng) 濟(jì) 社 會(huì) 發(fā) 展 最 快、 經(jīng) 濟(jì) 活 動(dòng) 最 活 躍 的 地 區(qū) 。聚集了中央直屬及省、市、區(qū)屬大中型企業(yè) 64家，形成了一個(gè)以磷化工、機(jī)械、光學(xué)制造、水泥為主的老工業(yè)基地。 項(xiàng)目區(qū)概況 本項(xiàng)目位于昆明市 西山 區(qū)?？阪?zhèn)，總體規(guī)劃面積為 ，分為老區(qū)與新區(qū)兩個(gè)部分，目前正在建設(shè)的新區(qū)規(guī)劃面積為 。旅游業(yè)發(fā)展前景非常廣闊。 、 作為旅游資源豐富的 歷史文化名城和云南的省會(huì)城市，昆明市具有很強(qiáng)的旅游吸引 力和旅游集散功能，昆明旅游發(fā)展非?；钴S，旅游經(jīng)濟(jì)迅速成長(zhǎng)。 西山區(qū) 2020年實(shí)現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值 ，比上年增長(zhǎng) ％；第一、二、三產(chǎn) 業(yè)的三次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)比為 ： ： 。在戶籍人口中，城鎮(zhèn)人口 ，占 ％，農(nóng)村人口 ，占％，九十歲以上老人超過 70人。少數(shù)民族中以彝族人口最多，為 ，其次為白族 ，回族 ，苗族 ，分別占少數(shù)民族人口的 ％、 ％、 15％和 2％。 西山區(qū)常住人口 (2020年 )，戶籍人口 ；在戶籍人口中，城鎮(zhèn) 人口 ，占 ％，農(nóng)村人口 ，占 21％；百歲以上老人 16人，九十 歲以上老人 589人，人民生活幸福安康。在長(zhǎng)期的生產(chǎn)生 活中，各民 族既相互影響，融會(huì)貫通，同時(shí)又保持各自的民族傳統(tǒng)，延續(xù)著許多獨(dú)特的生活方式、民俗習(xí)慣和文化藝術(shù)，歷史文化資源豐富多彩。；市區(qū)常住人口 320萬，全市人口平均預(yù)期壽命 76歲。各少數(shù)民族人口占全市常住人口的 ％。 六．人口和文化資源 昆明是一個(gè)多民族匯集的城市，世居 26個(gè)民族，形成聚居村或混居村街的有漢、 彝、回、白、苗、哈尼、壯、傣、傈僳等民族。礦產(chǎn)資源主要有磷、鹽、銅、鐵、鈦、煤、石英砂、鋁土、 硅石等。此外，市域內(nèi)有林地面積 。據(jù)統(tǒng)計(jì)，全市土地面積達(dá) 2lOl8平方公里，其中丘陵、山地面 積 13213平方公里，約占總面積的 84％；平地面積 20ll平方公里，約占總面積的 ％； 湖泊面積 337平方公里，約占總面積的 ％，其中滇池面積 297平方公里，最大深度 8米，是我國(guó)的第六大淡水湖。大部分地區(qū)海拔在 1500至 2800米之間。三面環(huán)山，南瀕滇池，地貌類型以山地丘陵為主，湖光山色交相輝映。 四．地形地貌 昆明地處云貴高原，高原是基本地貌形態(tài)。 年均日照 2250小時(shí)左右，無霜期 240天以上。市區(qū)年平均氣溫在 15℃左右，最熱時(shí)月平均 氣溫 19℃左右，最冷時(shí)月平均氣溫 8℃左右。 三． 氣候條件 昆明市依山傍水，氣候宜人。根據(jù)規(guī)劃， 2020年前，泛亞高鐵線路可建成通 車。泛亞鐵路分為東線、中線、西線三條線，均從昆明出發(fā)，東線經(jīng)河口穿過越南，中線經(jīng)磨憨穿過老撾，西線經(jīng)瑞麗穿過緬 甸，最終到達(dá)新加坡。中緬油氣管道、連接昆明與仰光的中緬高速鐵路正在籌備之中，近期內(nèi)有望動(dòng)工。昆明國(guó)際機(jī)場(chǎng)航空口岸是我國(guó)對(duì)外 開放較早的五大航空口岸之一昆明國(guó)際機(jī)場(chǎng)航空口岸現(xiàn)已開通國(guó)內(nèi)航線100多條省 內(nèi)航線 9條和 10多條國(guó)際及地區(qū)航線。距中越邊境 400多公 里，距中老、中緬邊境 800多公里。 二．區(qū)位和交通條件 昆明是云南省的政治、經(jīng)濟(jì)、文化、科技、教育和交通中心，區(qū)位條件非常優(yōu)越， 是我國(guó)與東南亞、南亞交流的重要窗口，在中國(guó)參與東盟合作、參與大湄公河次區(qū)域經(jīng)濟(jì)合作中意義重大。是現(xiàn)代新昆明 “一湖四片”中昆明西城重要的工業(yè)片區(qū)和西山區(qū)工業(yè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要平臺(tái)。園區(qū)距昆明主城 40余公里，東臨風(fēng)光秀麗的“高原明珠”— 滇池，南接昆明晉寧縣，西連昆明安寧市，是云 南省工業(yè)發(fā)源地之一。 研究結(jié)論 西山區(qū)?？诠I(yè)園區(qū)大營(yíng)莊 片區(qū)土地一級(jí)開發(fā)整理符合國(guó)家深入開展西部大開發(fā)、著力改善民生 設(shè)施的大政方針，符合統(tǒng)籌城鄉(xiāng)發(fā)展的根本要求，符合國(guó)家著力擴(kuò)大內(nèi) 需的大民生政策，符合國(guó)家大力鼓勵(lì)和支持推動(dòng)城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的產(chǎn)業(yè)政策，符合云 南省政府、昆明市以及西 山區(qū)未來經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展的目標(biāo)，社會(huì)效益、經(jīng)濟(jì)效益和生態(tài)效 益顯著，技術(shù)上可行，財(cái)務(wù)上合理，社會(huì)文化環(huán)境適應(yīng)，還貸能力強(qiáng)，項(xiàng)目建設(shè)具有很 強(qiáng)的可行性。 如果參考昆明市新近制定基準(zhǔn)地價(jià)標(biāo)準(zhǔn)，西山區(qū)大營(yíng)莊區(qū)土地熟化后的價(jià)值為，遠(yuǎn)超出本項(xiàng)目開發(fā)整理的投資，本區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施和人居環(huán)境得到很大改善的同時(shí)還可以得到一定的利潤(rùn)，擴(kuò)大本區(qū)改善民生和投資公益事業(yè)發(fā)展的能力；如果按照昆明市 招拍掛的土地出讓價(jià)格來計(jì)算，則更要遠(yuǎn)高于土地局規(guī)定的基準(zhǔn)地價(jià)，暫取 500萬 元／ 畝的保守價(jià)格計(jì)，本項(xiàng)目熟化整理出的 、商業(yè)金融用地的市場(chǎng)價(jià)值 將達(dá)到 108億元 (具體請(qǐng)參閱本報(bào)告的第 12章 )。 根據(jù)昆明市規(guī)劃局，通過本項(xiàng)目進(jìn)行的土地一級(jí)開發(fā)整理可以使土地熟化，達(dá)到大 規(guī)模建設(shè)的基本要求，將開發(fā)整理出居住用地 ，其中一類居住用地，二類居住用地 ；公共設(shè)施用地 ，其中商業(yè)金融業(yè)用地，教育用地 。 開 發(fā)整理和熟化后的升值潛力很大。 海南正和實(shí)業(yè)集團(tuán)股份有限公司可以通過大營(yíng)莊片區(qū)的西山區(qū)?？诠I(yè)園區(qū)大莊園片區(qū)土地一級(jí)開發(fā)整理建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 11 土地一級(jí)開發(fā)獲得回報(bào)。 根據(jù)昆明市西山區(qū)人民政府與海南正和實(shí)業(yè)集團(tuán)股份有限公司簽署的《西山區(qū)?？诠I(yè)園區(qū)大營(yíng)莊片區(qū)土地一級(jí)開發(fā)整理合作協(xié)議》第十條內(nèi)容“乙方作為項(xiàng)目的投資主體，按審計(jì)部 門審定的工程造價(jià)的 8％計(jì)提投資回報(bào)率。 項(xiàng)目貸款用于土地整理、生態(tài)恢復(fù)、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和公共服務(wù)配套建設(shè)，項(xiàng)目完成 后可以極大改善當(dāng)?shù)厝司迎h(huán)境和投資環(huán)境，擴(kuò)大吸引力，借款償還期為 3年，其中建設(shè) 期為 2年。建設(shè)所需資金由區(qū)政府融資、銀行貸款解決。 2020年 11月，項(xiàng)目區(qū)的土地收儲(chǔ)工作已經(jīng)完成，昆明市土地礦產(chǎn)儲(chǔ)備管理 辦公室 與西山區(qū)人民政府簽訂《大營(yíng)莊片區(qū)土地一級(jí)開發(fā)委托合同》； 2020年 8月，西山區(qū)人 民政府通過公開招標(biāo)的方式，與海南正和實(shí)業(yè)股份有限公司簽署《 西山區(qū)?？诠I(yè)園區(qū)大營(yíng)莊片 區(qū) 土 地一級(jí)開發(fā)整理合作協(xié)議》，根據(jù)協(xié)議，西山區(qū)人民政府已經(jīng)正式將西山區(qū) 2374畝土 地移交給海南正和實(shí)業(yè)集團(tuán)股份有限公司在昆明成立的云南正和實(shí)業(yè)有限公司，負(fù)責(zé)該 片區(qū)約一級(jí)開發(fā)整理工作，項(xiàng)目建設(shè)期限為兩年。 項(xiàng)目建設(shè)廠址及建設(shè)條件 該項(xiàng)目 建設(shè)場(chǎng)址位于昆明市西山區(qū)，地處滇池出水口，沿螳螂川沿岸，新老安晉公路兩側(cè)呈帶壯布局。 項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模及主要內(nèi)容 根據(jù)估算，本項(xiàng)目土地整理開發(fā)面積 2374