【正文】 集團(tuán)式的推廣必然比單個(gè)項(xiàng)目推廣勢能更大，集團(tuán)品。許多發(fā)展商開始重視品牌發(fā)展，但品牌營銷仍處于一個(gè)比較初級的階段，市場上真正具有品牌個(gè)性，能 成功令消費(fèi)者一致認(rèn)可的地產(chǎn)品牌少之又少。 與您俱進(jìn) 20 年 43 項(xiàng)目現(xiàn)有情況分析 ? “國家示范小區(qū)”是 XX 花園的利益所在，也是 XX 花園項(xiàng)目品牌中的靈魂。 ? 項(xiàng)目品牌與集團(tuán)品牌進(jìn)行初步磨合的現(xiàn)象。而富力現(xiàn)代廣場則在產(chǎn)品的附加值上大做文章，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的提升。 與您俱進(jìn) 20 年 42 三、零五年度 推廣策略 市場狀況分析 ? 競爭對手的核心利益點(diǎn)多元化發(fā)展，著意利用差異化上取悅市場。 ? 政府政策的影響 “”事件影響了開發(fā)商的動(dòng)作模式 ,造成了一定的壓力 ,政府的宏觀調(diào)控和加息使市場需求出現(xiàn)結(jié)構(gòu)性調(diào)整 ,明年政府將會(huì)加大對房地產(chǎn)市場調(diào)控的力度，控制樓價(jià)的增長，從而使會(huì)使 不少 的買家持幣觀望。區(qū)內(nèi)競爭樓盤列舉：光大花園、富力現(xiàn)代廣場、翠城花園項(xiàng)目等。 ? 區(qū)內(nèi)競爭會(huì)逐慚激烈 預(yù)計(jì)未來海珠區(qū)各板塊將不斷有發(fā)展商推出大型樓盤。 與您俱進(jìn) 20 年 41 ? 物業(yè)稅即將開征 國家會(huì)對二次置業(yè)者開征物業(yè)稅。 ? 加息壓力依然存在 從各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)上反映，中國經(jīng)濟(jì)仍然存在加息的壓力。且這四大板塊各板塊具其特色和優(yōu)勢，隨著地鐵路 線的布局?jǐn)U張和各大主干道的建設(shè)、人均消費(fèi)水平提高和小車擁有率不斷攀升，各區(qū)的地域界限將漸趨模糊，購房受地域的局限程度將有所降低。 項(xiàng)目面臨的威脅 ? 各區(qū)域間競爭激烈 縱觀整個(gè) XXXX 市場地產(chǎn)市面上場，從以往較集中的的狀態(tài)。 與您俱進(jìn) 20 年 40 ? 整體市場購買力依然 旺盛 ? 經(jīng)濟(jì) 因素 必然導(dǎo)致對房產(chǎn)需求的增加； ? 樓價(jià)依然有上升的壓力，買家依然看好市場而入市。 ? 海珠區(qū)教育部門表示，由于現(xiàn)在本區(qū)新開發(fā)的樓盤較多，而當(dāng)年規(guī)劃的小區(qū)配套學(xué)校的建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)普遍較低，所以制定出“爭取開發(fā)商增加投入” 、“相鄰兩校地塊合并” 、“置換用地”三大建設(shè)方案，有力地提升海珠區(qū)的教育配套，更有利于本區(qū)樓市的良性發(fā)展。 ? 海珠區(qū)二手市場交投暢旺，一定程度上帶動(dòng)一手市場的活躍。生活配套為斷完善、市政建設(shè)為不斷進(jìn)行，且土地資源豐富，展望示來，各大發(fā)展商將會(huì)在同區(qū)推出大規(guī)模的樓盤，這必會(huì)引起各區(qū)的關(guān)注，從而使板塊升值。 與您俱進(jìn) 20 年 39 項(xiàng)目存在的機(jī)會(huì) ? 政府利好消息的 帶動(dòng) ? 政府進(jìn)行的舊城區(qū)改造，促使大量人口遷入海珠區(qū)，為未來海珠樓市的發(fā)展提供市場基礎(chǔ)。由于工業(yè)大道中板塊同質(zhì)化產(chǎn)品競爭激烈，如光大花園的和榕風(fēng)景、富力現(xiàn)代廣場 G1G6 棟、都是以中小戶型為主，所以在自身產(chǎn)品缺乏亮點(diǎn)的情況下并不利于本項(xiàng)目與同質(zhì)化的產(chǎn)品競爭。 ? 交通不方便 與工業(yè)大道主出口處的距離較遠(yuǎn)，會(huì)給買家造成一定的影響。小區(qū)離石溪村較近，那里的外來人口多，成為治安的隱患。 與您俱進(jìn) 20 年 38 項(xiàng)目劣勢 ? 位于規(guī)劃路旁邊，環(huán)境較差 本項(xiàng)目的 52 號(hào)樓和 53 號(hào)樓都被規(guī)劃路所包圍，北向單位住戶將遭受噪音的干擾。 ? 50 號(hào)樓、 51 號(hào)樓的部份單位可以眺望江景，視野較開闊。 ? 在 51 號(hào)樓和 55 號(hào)樓旁邊的石崗路旁商業(yè)街，作為商業(yè)配套，完善 XX 花園的區(qū)內(nèi)的配套。 ? 客戶資源 豐富 自 XX 開發(fā)房地至今，旗下各樓盤的客戶數(shù)不勝數(shù)， XX 品牌的口碑，再加上原有龐大的客戶群，這將為我們后期新貨的推售提供強(qiáng)大的客戶資源，我們可通過線下的推廣和針對原有客戶（舊業(yè)主）的推售方式實(shí)現(xiàn)舊客戶的資源再利用。 ? 和諧、舒適 的居住文化氛圍 XX 花園以自然的生態(tài)園林、高層次的生活品味建造出環(huán)境優(yōu)美的社區(qū)，小區(qū)內(nèi)鄰里間、家庭間、親人間的溫情作 為區(qū)內(nèi)的另一特色表現(xiàn)出來，通過物質(zhì)、精神、人文關(guān)懷逐步有層次地展現(xiàn)于消費(fèi)者眼前。而且“ XX ”這個(gè)品牌經(jīng)過十幾年的發(fā)展，亦已經(jīng)成為品質(zhì)的保證。 新產(chǎn)品、新組團(tuán)的不斷加入，必將原有的格局打破，項(xiàng)目自身的提升也是令項(xiàng)目自求生存發(fā)展的關(guān)鍵。但戶型面積稍大，與本項(xiàng)目 大面積戶型的目標(biāo)客戶存在重疊。 代表項(xiàng)目： XX 海棠花園、南景園 置業(yè)觀點(diǎn)： 海棠花園以 80 ㎡的兩房和 90—100 ㎡的三房產(chǎn)品為主，在產(chǎn)品上較為接近，屬同一集團(tuán)下的產(chǎn)品，而且該項(xiàng)目規(guī)模較小，地理位置優(yōu)于本項(xiàng)目，靈活性較高，可有更多的新亮點(diǎn)吸引市場的關(guān)注。 05 年將有兩個(gè)項(xiàng)目推出市場，分別是 XX 集團(tuán)的 XX 海 棠花園和珠江南景園新一期產(chǎn)品。而保利花園則是擁有成熟的居住環(huán)境、自住型的項(xiàng)目，兩者間的定位存在較大的差異。 熙源、佳信花園（二期）琶洲建有亞洲規(guī)模最大的 XXXX國際會(huì)展中心及其一系列重大商業(yè)配套，將會(huì)增強(qiáng)板塊的投資價(jià)值。 與您俱進(jìn) 20 年 30 ? 琶洲板塊 特點(diǎn)： 交易會(huì)分館正式落戶琶洲會(huì)展中心，掀起了該區(qū)域的投資熱潮，并輻射帶動(dòng)周邊的板塊，像：赤崗板塊、員村板塊等，各板塊住宅售價(jià)持續(xù)攀升。特別是時(shí)代廊橋，該項(xiàng)目因規(guī)模小、自身配套不足等原因，較難支持項(xiàng)目價(jià)格的拉升，對本項(xiàng)目的影響并不直接。該板塊對本項(xiàng)目基本不存在較大的影響。時(shí)代廊橋體現(xiàn)了時(shí)代集團(tuán)“做就要做項(xiàng)目所在區(qū)域的精品”的理念，在戶型設(shè)計(jì)、園林、裝修、現(xiàn)場包裝等方面都十分細(xì)致，定位較高。 代表項(xiàng)目： 金海灣、中信君庭、藍(lán)色康 園 ? XXXX 大道南板塊 特點(diǎn)： 該板塊主要是珠江投資的羅馬家園和時(shí)代集團(tuán)的時(shí)代廊橋。 與您俱進(jìn) 20 年 29 ? 濱江東板塊 特點(diǎn)： 該板塊是傳統(tǒng)的豪宅區(qū)域，目前一線江景產(chǎn)品稀缺，金海灣、中信君庭兩個(gè)項(xiàng)目推出市場，滿足了市場的需求，特別是金海灣，其產(chǎn)品設(shè)計(jì)、銷售服務(wù)、自身配套等都顯出項(xiàng)目與眾不同的特色，吸引了大批經(jīng)濟(jì)條件好的客戶購買，到目前為止銷售超過 80%。板塊內(nèi)聚集著 XXXX 知名的發(fā)展商，如： XX 、光大、恒大、城啟，各大發(fā)展商都希望在此分一杯羹，推出大量產(chǎn)品，以吸引市場關(guān)注，更加劇了區(qū)域項(xiàng)目之 間的競爭。預(yù)計(jì)明年的競爭將更加激烈。 此規(guī)劃為海珠區(qū)的房產(chǎn)發(fā)展提供指引的同時(shí)，也為區(qū)域發(fā)展帶 來利好。 ? 沿四號(hào)線發(fā)展軸：為 XXXX 城市功能南拓軸。 ? 沿廣佛線發(fā)展軸：西部舊城 —— 工業(yè)大道板塊 ——XXXX 大道南專業(yè)市場 —— 新客港，是海珠島南岸各重要功能組團(tuán)的之間聯(lián)系線。新城市中軸線的延伸，必定會(huì)為周邊帶來利好，景觀條件提升、市政配套完善等變化，中軸線區(qū)域的房地產(chǎn)帶來廣闊的前景。 該意見的出臺(tái)，放寬了區(qū)內(nèi)適齡兒童入讀本區(qū)學(xué)校的限制，有效解除了市民對子女入學(xué)的顧慮，能吸引更多外區(qū)的居民到海珠區(qū)居住甚至購房，有利于促進(jìn)本區(qū)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。消息傳出， XXXX 大道南立刻成為焦點(diǎn)地帶，并將促進(jìn)區(qū)域樓盤的升級。 與您俱進(jìn) 20 年 26 影響海珠區(qū)房地產(chǎn)發(fā)展的因素 海珠區(qū)政府今年繼續(xù)以“把海珠區(qū)建設(shè)成為適宜創(chuàng)業(yè)發(fā)展和生活居住的現(xiàn)代化生態(tài)城區(qū)”作為指導(dǎo)方針，逐步完善區(qū)內(nèi)的設(shè)施，為區(qū)內(nèi)的房地產(chǎn)發(fā)展提供更良好的條件，令海珠區(qū)房地產(chǎn)持續(xù)健康發(fā)展。其中“房價(jià)過高”遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于“廣告宣傳不真實(shí)”和“購房各種稅費(fèi)高”兩個(gè)因素。 海珠區(qū)居民消費(fèi)結(jié)構(gòu)變化情況 20xx 年 19 月 20xx 年 19消費(fèi)結(jié)構(gòu)（ %） 月均消費(fèi)額（元） 消費(fèi)結(jié)構(gòu)（ %） 人均消費(fèi)性支出 1074 100 100 食品 446 衣著 53 家庭設(shè)備用品及服務(wù) 58 醫(yī)療保健 83 交通和通信 147 教育文化娛樂服務(wù) 170 居住 85 雜項(xiàng)商品和服務(wù) 32 ? 居民儲(chǔ)蓄增長迅速，消費(fèi)潛力不斷增大 20xx 年 19 月，海珠區(qū)人均儲(chǔ)蓄存款為 2154 元，人均儲(chǔ)蓄傾向（人均儲(chǔ)蓄存款占人均總收入的比重）為 %。 與您俱進(jìn) 20 年 24 ? 海珠區(qū)居民收入分配及消費(fèi)意愿分析 ? 居民收入穩(wěn)定增長，消費(fèi)水平不斷提高 20xx 年 19 月，海珠區(qū)居民人均總收入為 15534 元（月人均 1726 元），人均總消費(fèi)為 12493 元（月人均 1388 元，包括衣食住行、借貸支出等），消費(fèi)支出占總收入的 %。工業(yè)經(jīng)濟(jì)效益綜合指數(shù)達(dá) %。 ? 商品消費(fèi)需求平穩(wěn)增長，市場銷售穩(wěn)中趨活； 社會(huì)消費(fèi)品零售總額實(shí)現(xiàn) 億元，同比增長%，商品銷售總額實(shí)現(xiàn) 億元，同比增長 %。 ? 固定資產(chǎn)投資 加速增長，項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)展順利； 全社會(huì)固定資產(chǎn)投資完成 億元，同比增長%；南天國際酒店用品批發(fā)市場升級改造工程、華南汽貿(mào)廣場汽車市場項(xiàng)目和百安居 XXXX 海珠建材物流中心等多個(gè)大型重點(diǎn)項(xiàng)目均進(jìn)入建設(shè)施工階段。 17 月，全區(qū)實(shí)現(xiàn)國內(nèi)生產(chǎn)總值 億元，同比增長 %。 代表項(xiàng)目： 百順臺(tái) 置業(yè) 觀點(diǎn)： 白云新城的整體開發(fā)必然將北部市場帶旺，原有的發(fā)展態(tài)勢將會(huì)徹底改變 。 該區(qū)域“北優(yōu)”的優(yōu)勢逐步顯現(xiàn)，越來越 多的發(fā)展商搶駐，令白云山板塊提速在即。 置業(yè) 觀點(diǎn)： 市場是有一定需求，但現(xiàn)有的發(fā)展速度導(dǎo)致在未來競爭中成為最弱勢的社群。 代表項(xiàng)目： 雅居樂花都區(qū)目前在售的多個(gè)樓盤都較為接近新機(jī)場，新機(jī)場投入使用后，各發(fā)展商都在打著新機(jī)場牌，以吸引投資型買家。 與您俱進(jìn) 20 年 21 ? 金沙洲 板塊 特點(diǎn)： 政府將其定位為廣佛都市圈中心的居住新城，目前，金沙洲大規(guī)模開發(fā)建設(shè)的各項(xiàng)工作已經(jīng)全面啟動(dòng)，一個(gè)由政府主導(dǎo)，積極支持社會(huì)力量參與的金沙洲開發(fā)建設(shè)熱潮已經(jīng)掀起。 代表項(xiàng)目： 祈福新邨、錦繡生態(tài)園、錦繡趣園、 XXXX 雅居樂花園、華南新城 置業(yè) 觀點(diǎn)： 會(huì)展經(jīng)濟(jì)優(yōu)勢的逐步顯現(xiàn)，將會(huì)為該區(qū)域帶來更廣闊的投資前景，投資型的產(chǎn)品將會(huì)大量涌現(xiàn)，吸引更多的投資者進(jìn)入市場。 XXXX新火車站選址番禺鐘村石壁，更帶旺了附近的項(xiàng)目，成交量 持續(xù)上升。 而今年交易會(huì)正式在琶洲會(huì)展中心設(shè)立分會(huì)場，為周邊項(xiàng)目帶來更多的生機(jī)，投資者瞄準(zhǔn)板塊及周邊的項(xiàng)目，銷售出現(xiàn)一個(gè)新高潮，項(xiàng)目的銷售價(jià)格持續(xù)攀升。 與您俱進(jìn) 20 年 20 ? 琶洲 板塊 特點(diǎn)： 地塊規(guī)劃十分完善，從酒店、寫字樓、銀行、商業(yè)服務(wù)、高科技產(chǎn)業(yè)研究開發(fā)、旅游度假和高品質(zhì)居住、公園、娛樂等等，配套規(guī)劃十分到位。 置業(yè)觀點(diǎn)： 由于產(chǎn)品眾多，競爭激烈，各項(xiàng)目已經(jīng)出現(xiàn)混戰(zhàn)的局面，如何走出困局將成為關(guān)鍵。 代表項(xiàng)目： 光大花園、富力現(xiàn)代廣場、金碧灣、城啟江景項(xiàng)目金碧灣以中小戶型為主，而天鵝灣則以大戶型為主，在產(chǎn)品定位上存在較大的差別，沒有形成直接的對抗。該板塊聚集著 XXXX 四大品牌房地產(chǎn)企業(yè)，他們不管在產(chǎn)品上，還是營銷手段上都各具特色，為 XXXX 樓市創(chuàng)造出不少亮點(diǎn)和熱點(diǎn)。 代表項(xiàng)目： 萬科城市花園、黃埔花園、金碧世紀(jì)花園 ? 新濱江板塊 特點(diǎn)： 隨著環(huán)島路規(guī)劃的公布及開始施工的利好消息傳出，海珠區(qū)將重點(diǎn)發(fā)展濱江經(jīng)濟(jì)帶和白鵝潭周邊旅游觀光休閑購物區(qū)，將真正實(shí)現(xiàn)“環(huán)島經(jīng)濟(jì)”發(fā)展戰(zhàn)略。 置業(yè) 觀點(diǎn)： 廣州申亞成功后，令東圃板塊不斷升溫，為板塊樓盤直接帶來了經(jīng)濟(jì)效益，區(qū)內(nèi)在售的樓