【正文】 假設(shè)：項(xiàng)目租金為 元 /㎡ /天，根據(jù)市場(chǎng)情況，大連市公建的投資回報(bào)率為不高于7%計(jì)算，項(xiàng)目均價(jià) =*360247。權(quán)重越大，重要性及影響力就越高，反之亦然。我們選擇 中心板塊 為代表的 嘉合苑 、 逸馨園 ； 南山板塊 為代表的 文翰花園 、 南都欣城 ； 鐵西板塊 為代表的 西班牙印象 、 錦繡滿堂 六個(gè)樓盤作為可比實(shí)例。 1）產(chǎn)品附加值 結(jié)合項(xiàng)目自身情況、 周邊環(huán)境 、 市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng) ，尋求市場(chǎng)空白點(diǎn)， 小高層復(fù)式 住宅， 較高的產(chǎn)品附加值能使項(xiàng)目在競(jìng)爭(zhēng)中勝出。 自身劣勢(shì) (W) ? 項(xiàng)目位置略偏 ； ? 目前項(xiàng)目外部配套不夠完善。假設(shè)：項(xiàng)目租金為 元 /㎡ /天，根據(jù)市場(chǎng)情況，大連市公建的投資回報(bào)率為不高于 7%計(jì)算，項(xiàng)目均價(jià) =*360247。 72%=6944元 /㎡ 同理，同一項(xiàng)目?jī)?nèi)聯(lián)排別墅占雙拼別墅價(jià)格的平均值為 89%，雙拼別墅價(jià)格 =6944247。溪之谷 住宅、別墅 8500 11000 77% 13000 85% 東方 大連普蘭店市房地產(chǎn)市場(chǎng) 研究報(bào)告 大連新紀(jì)元房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 33 項(xiàng)目 聯(lián)排別墅： 7000元 /㎡ 項(xiàng)目 雙拼別墅： 7800元 /㎡ 項(xiàng)目名稱 產(chǎn)品類型 住宅 聯(lián)排 住宅 與 別墅 價(jià)格百分比 雙拼 聯(lián)排與雙拼價(jià)格百分比 建筑面積單價(jià)（元 /㎡） 建筑面積單價(jià)（元 /㎡） 建筑面積單價(jià)（元 /㎡） 大華御庭 住宅、別墅 9600 14000 69% 星海灣壹號(hào) 住宅 、 別墅 35000 40000 88% 中海溪之谷 ； 開發(fā)區(qū) 的 東方 項(xiàng)目多層洋房 ： 5000元 /㎡ 評(píng)估項(xiàng)目 嘉合苑 逸馨園 文翰花園 西班牙印 象 幸福 e家 錦繡滿 堂 本案 地理位置 9 10 9 7 8 8 10 項(xiàng)目規(guī)模 7 8 7 8 10 項(xiàng)目品質(zhì) 9 7 8 7 7 10 品牌認(rèn)可度 9 7 7 8 7 7 9 物業(yè)管理 9 7 7 8 7 7 項(xiàng)目規(guī)劃 8 7 8 7 7 10 交通便利度 10 10 8 7 生活便捷度 10 10 7 8 8 建筑類型 9 8 10 景觀資源 8 7 6 10 指標(biāo)分值合計(jì) 86 81 80 77 可比實(shí)例修正系數(shù) 可比實(shí)例清水價(jià)格 5000 4200 4500 3700 3400 3400 可比實(shí)例修正價(jià)格 5552 4952 5372 4589 4479 4358 權(quán) 重 1 可比實(shí)例修正數(shù)值 1388 248 1074 1606 224 436 本案修正價(jià)格 4976 根據(jù)可比樓盤定價(jià)法，可比實(shí)例選取的原則， 因普蘭店目前無別墅項(xiàng)目，我 們選取大連市內(nèi)在售的 相似 項(xiàng)目，將住宅產(chǎn)品與別墅產(chǎn)品價(jià)格進(jìn)行對(duì)比，我們選取 沙河口區(qū) 的 大華御庭 、 星海灣壹號(hào) ； 甘井子區(qū) 的 中海 共列出 10個(gè)定級(jí)因素，分值為 110 分。 根據(jù)可比樓盤量化定價(jià)法，可比實(shí)例選 取的原則，從以上的 普蘭店重點(diǎn)競(jìng)品 項(xiàng)目中，我們從 中心板塊 、 鐵西板塊、南山板塊 選取樣本。 2） 高品質(zhì)社區(qū) 結(jié)合項(xiàng)目自然景觀優(yōu)勢(shì)、產(chǎn)品品質(zhì)的提升，為 高端客戶打造一個(gè)稀缺的 低密度 生活社區(qū)。 外部威脅 (T) ? 近年來，國(guó)家及政府不斷的頒布各種宏觀政策，調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)，這些政策對(duì)市場(chǎng)影響的不確定，將成為項(xiàng)目開發(fā)的不穩(wěn)定因素； ? 項(xiàng)目產(chǎn)品定位較高，會(huì)造成本案的目標(biāo)客戶群體相對(duì)狹窄 。 大連普蘭店市房地產(chǎn)市場(chǎng) 研究報(bào)告 大連新紀(jì)元房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 31 自身劣勢(shì) (W) ? 目前區(qū) 域 未成規(guī)模 ； ? 目前項(xiàng)目外部配套不夠完善。 7%=7971元 /㎡ 大連普蘭店市房地產(chǎn)市場(chǎng) 研究報(bào)告 大連新紀(jì)元房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 30 “太師椅”項(xiàng)目 占地面積： 25萬 m2 容 積 率： 土地屬性： 以住宅為主 建筑類型： 多層洋房和雙拼別墅與聯(lián)排別墅建筑 項(xiàng)目介紹： 三面環(huán)山，坐北朝南， 南朝海域，水系豐富，適宜高檔居住區(qū)，以運(yùn)動(dòng)健身為核心，小區(qū)配有運(yùn)動(dòng)場(chǎng)館和室外小型運(yùn)動(dòng)場(chǎng)，有山脈資源為天然氧吧，東臨西山公園。 項(xiàng)目 小高層復(fù)式： 5900元 /㎡ 評(píng)估項(xiàng)目 嘉合苑 逸馨園 文翰花園 南都欣城 本案 地理位置 9 9 8 8 10 項(xiàng)目規(guī)模 7 7 產(chǎn)品設(shè)計(jì) 8 7 8 9 品牌認(rèn)可度 9 7 7 9 9 大連普蘭店市房地產(chǎn)市場(chǎng) 研究報(bào)告 大連新紀(jì)元房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 29 物業(yè)管理 9 7 7 9 項(xiàng)目規(guī)劃 8 7 8 9 交通便利度 10 10 8 8 10 生活便捷度 10 10 8 10 開發(fā)時(shí)間 8 7 7 6 9 建筑類型 9 8 9 指標(biāo)分值合計(jì) 86 95 可比實(shí)例修正系數(shù) 可比實(shí)例清水價(jià)格 5000 4200 4500 5300 可比實(shí)例修正價(jià)格 5523 5019 5516 6103 權(quán) 重 1 可比實(shí)例修正數(shù)值 552 502 552 4272 本案修正價(jià)格 5878 臨街一層公建網(wǎng)點(diǎn) ： 8000 元 /㎡ 綜合考量： 項(xiàng)目周邊臨街一 層公建網(wǎng)點(diǎn)平均租金價(jià)格 /㎡ /天為標(biāo)準(zhǔn) 以項(xiàng)目租金參照法（導(dǎo)出臨街一層公建網(wǎng)點(diǎn)均價(jià)） 租金參照法是以相同地段同類型 產(chǎn)品 平均 租金作參照來確定即將出售 臨街一層公建 售價(jià) 。 共列出 10個(gè)定級(jí)因素，分值為 110 分。 大連普蘭店市房地產(chǎn)市場(chǎng) 研究報(bào)告 大連新紀(jì)元房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 28 項(xiàng)目多層洋房 ： 4800元 /㎡ 評(píng)估項(xiàng)目 嘉合苑 逸馨園 文翰花 園 西班牙印象 幸福 e 家 錦繡滿堂 本案 地理位置 9 10 9 7 8 8 10 項(xiàng)目規(guī)模 7 8 7 9 8 項(xiàng)目品質(zhì) 9 7 8 7 7 品牌認(rèn)可度 9 7 7 8 7 7 9 物業(yè)管理 9 7 7 8 7 7 項(xiàng)目規(guī)劃 8 7 8 7 7 交通便利度 10 10 8 7 10 生活便捷度 10 10 7 8 8 10 產(chǎn)品設(shè)計(jì) 9 8 8 8 9 指標(biāo)分值合計(jì) 80 71 71 67 85 可比實(shí)例修正系數(shù) 可比實(shí)例清水價(jià)格 5000 4200 4500 3700 3400 3400 可比實(shí)例修 正價(jià)格 5313 4857 5387 4430 4313 4281 權(quán) 重 1 可比實(shí)例修正數(shù)值 1063 971 1077 664 431 642 本案修正價(jià)格 4849 根據(jù)可比樓盤量化定價(jià)法，可比實(shí)例選取的原則，從以上的 普蘭店重點(diǎn)競(jìng)品 項(xiàng)目中，我們從 中心板塊 、 南山板塊 選取樣本。 共列出 9個(gè)定級(jí)因素，分值為 110分。 價(jià)格預(yù)判 根據(jù)可比樓盤量化定價(jià)法，可比實(shí)例選取的原則，從以上的 普蘭店重點(diǎn)競(jìng)品 項(xiàng)目中，我們從 中心板塊 、 鐵西板塊、南山板塊 選取樣本。 外部威脅 (T) ? 近年來，國(guó)家及政府不斷的頒布各種宏觀政策，調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)，這些政策對(duì)市場(chǎng)影響的不確定，將成為項(xiàng)目開發(fā)的不穩(wěn)定因素； ? 隨著 09年的市場(chǎng)回暖，潛在 供應(yīng)量 增長(zhǎng) ，未 來 競(jìng)爭(zhēng) 將加大 。 大連普蘭店市房地產(chǎn)市場(chǎng) 研究報(bào)告 大連新紀(jì)元房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 27 自身劣勢(shì) (W) ? 項(xiàng)目位于老城區(qū)，周邊整體環(huán)境無法改變 。 發(fā)現(xiàn)空白點(diǎn) 缺乏新穎的建筑風(fēng)格； 缺乏大面積空間贈(zèng)送的創(chuàng)新戶型； 缺乏具有內(nèi)涵的景觀，建筑與景觀沒能很好的融 合； 缺乏合理的戶型設(shè)計(jì)，面積存在很大浪費(fèi) 。 項(xiàng)目實(shí)景 拍攝 ： ? 開 發(fā) 商： 大連 三川房屋開發(fā)有限公司 ? 建筑面積： 20萬 ㎡ （總） ? 建筑形式： 多層、小高層 ? 總 戶 數(shù)： 592戶 ? 面積區(qū)間： 40134㎡ ? 主力面積： 7080㎡ ? 均 價(jià)： 小高層 3400元 /㎡ 、多 層 3700元 /㎡ ? 開盤時(shí)間： 2021年 12月 9日 ? 銷 售 率： 72% 大連普蘭店市房地產(chǎn)市場(chǎng) 研究報(bào)告 大連新紀(jì)元房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 24 普蘭店市作為大連的衛(wèi)星城，在其地理位置、城市定位、城市經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)、相關(guān)人口政策上具有很大的 優(yōu)越性，在北三市中城市競(jìng)爭(zhēng)力相對(duì)較高，吸引大量外地人來本市購(gòu)房，分析該市的主要消費(fèi)群體，主要為： 普蘭店市房地產(chǎn)市場(chǎng)消費(fèi)群體分析 購(gòu)房客群 購(gòu)房目的 關(guān)注問題 本市客群 改善居住條件結(jié)婚用房 價(jià)格、樓盤位置、生活配套； 戶型面積、教育 周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)客群 改善居住條件兒女教育 落戶 養(yǎng)老 價(jià)格、戶口、教育配套； 樓盤位置、生活配套； 戶型面積 大連市區(qū)、開發(fā)區(qū)、金州區(qū)客群 投資 一次置業(yè) 價(jià)格、位置、升值潛力、戶型面積 外地客群 落戶 兒女教育 教育、戶口； 價(jià)格、樓盤位置、戶型面積 根據(jù)普蘭店市的發(fā)展 規(guī)劃與建設(shè)進(jìn)程，預(yù)測(cè)該市未來的主要購(gòu)房群體為： 本地、外地的私營(yíng)企業(yè)主： 該類群體一直為普蘭店市主要購(gòu)房群體； 各工業(yè)企業(yè)中高層管理者： 隨著工業(yè)衛(wèi)星城的不斷建設(shè)，該類群體的購(gòu)房需求將越來越受到開發(fā)商的重視； 大連市區(qū)、金州區(qū)和開發(fā)區(qū)工作人群： 由于大連市區(qū)、金州區(qū)和開發(fā)區(qū)的房?jī)r(jià)居高不下，其擠出效應(yīng)，將這部分購(gòu)房群體的置業(yè)目標(biāo)轉(zhuǎn)向了普蘭店； 看重普蘭店市發(fā)展?jié)摿Φ耐顿Y者： 隨著大連市發(fā)展的中心不斷的外擴(kuò)，普蘭店作為距離大連市區(qū)最近的衛(wèi)星城市，其發(fā)展?jié)摿σ殉醅F(xiàn)端倪，以投資為目的的購(gòu)房群體將在未來的普蘭店房地產(chǎn)市場(chǎng)上逐 漸顯現(xiàn)。戶型面積 40㎡～ 134㎡舒適空間，滿足不同人群的需要。 項(xiàng)目實(shí)景 拍攝 ： ? 開 發(fā) 商： 大連 新紀(jì)元房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 ? 建筑面積： ㎡ ? 建筑形式： 5棟 多層 ? 總 戶 數(shù)： 168戶 ? 面 積區(qū)間： 63123㎡ ? 主力面積： 86/122㎡ ? 均 價(jià)： 4900元 /㎡ ? 開盤時(shí)間： 2021年 9月 1日 ? 銷 售 率： 100% 大連普蘭店市房地產(chǎn)市場(chǎng) 研究報(bào)告 大連新紀(jì)元房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 23 鐵西板塊 —— 西班牙印象 項(xiàng)目介紹： 西班牙印 象依據(jù)地勢(shì)條件， 一期 7棟尊貴唯美的多層舒適