資產(chǎn)評(píng)估課程設(shè)計(jì)---二手房資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告書(shū)(參考版)
2025-02-08 03:00本頁(yè)面
【正文】 六、 綜合確定估價(jià)結(jié)果 ： 建筑物面積： 房地產(chǎn)總價(jià)： 519511元 大寫(xiě)金額 ： 伍拾壹萬(wàn) 玖仟伍佰壹拾壹元 單位價(jià)格： 4622元 /平方米 （貨幣種類：人民幣元） 七、估價(jià)人員簽字 注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師 注冊(cè)證書(shū)號(hào) 簽名 XX 3120210002 XX YY 3120210002 YY 八、估價(jià)作業(yè)日期 2021523 至 2021528 九、估價(jià)報(bào)告應(yīng)用的有效期 本報(bào)告估價(jià)結(jié)果自 2021523至 2021522間有效。 報(bào)告中采用的公式為： P = a/i [11/(1+i)n] 其中， a 為年凈收益； n為收益年期； i為資本化率。所謂安全利率，是指無(wú)風(fēng)險(xiǎn)的資本投資收益率，以銀行一年期存款利率作為安全利率（近期銀行一年期存款利息率為 %），考慮到估價(jià)對(duì)象的用途、利潤(rùn)、風(fēng)險(xiǎn)，結(jié)合近期重慶市永川區(qū)房地產(chǎn)供求現(xiàn)狀以及同類物業(yè)的投資風(fēng)險(xiǎn)和行業(yè)報(bào)酬率，確定資本化率。月，約占有效毛收入的 7%；此外，經(jīng)測(cè)算水電和維修費(fèi)等約占有效毛收入的 13%，總計(jì)年運(yùn)營(yíng)費(fèi)用約占年有效毛收入的 20%。 象年有效毛收入計(jì)算過(guò)程如下：由于本案為整套住宅 假設(shè)空置率為 0 年有效毛收入 =月租金年月份數(shù) =1525 12=18300 元 年運(yùn)營(yíng)費(fèi)用 運(yùn)營(yíng)費(fèi)用主要包括水電費(fèi)、管理費(fèi)用相關(guān)稅費(fèi)等。平方 （ 1600） （ 1200） （ 1600） (1700) 租賃時(shí)間 附：經(jīng)過(guò)走訪調(diào)查了解到估了解到估價(jià)對(duì)象所在區(qū)域周邊類似小區(qū) ㎡ 左右的房屋租金每月在 12001700 元 /月。 報(bào)告中采用的公式為： P = a/i [11/(1+i)n] 其中， a 為年凈收益； n為收益年期； i為資本化率。 4= (元 /m2) 土地評(píng)估總價(jià)為： =(元 ) 收益法： （權(quán)重為 ） 收益法是運(yùn)用適當(dāng)?shù)馁Y本化率，將預(yù)期的估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)未來(lái)各期（通常為年）的正常凈收益折算到估價(jià)時(shí)點(diǎn)上的現(xiàn)值，求其之和得出估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)價(jià)格的一種估價(jià)方法。 1 土地使用年期修正 土地使用年期修正系數(shù) =[11/(1+r)m]/ [11/(1+r)n] =[11/(1+7%)47]/[11/(1+7%)48] = 2 容積率修正 交通條件 100 100 100 100 100 社區(qū)成熟度 100 100 101 101 100 公共設(shè)施完備狀況 100 100 102 102 100 房屋朝向 98 98 99 100 100 周圍環(huán)境及景觀 100 100 100 100 100 樓層 98 99 100 100 100 綜合打分 596 597 602 603 600 區(qū)域因素修正系數(shù) 600/596 600/597 600/602 600/603 600/600 待估房產(chǎn) 案例 A 案例 B 案例 C 案例 D 容積率 容積率修正系數(shù) 1 1 1 容積率修正系數(shù) =待估宗地容積率修正系數(shù) /比較實(shí)例修正系數(shù) A、 B 容積率與待估房產(chǎn)相同，所以修正系數(shù)為 1。 3 區(qū)域因素修正系數(shù)： 區(qū)位因素 類似地區(qū) 參照對(duì)象A 參照對(duì)象B 參照對(duì)象C 參照對(duì)象D 委估對(duì)象 區(qū)域因素修正：由于參照對(duì)象 A,B 與評(píng)估對(duì)象處于同一地區(qū)，區(qū)位因素不須作大的調(diào)整，稍有影響的是房屋
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