【正文】 健康管理 ：對于“候鳥式”養(yǎng)老的老年人，為方便其外出就醫(yī)，養(yǎng)老社區(qū)將為入住的老年人建立動態(tài)的健康檔案，老年人健康檔案將由數(shù)據(jù)管理中心集中管理，養(yǎng)老社區(qū)醫(yī)院的醫(yī)生將根據(jù)健康檔案中老年人的身體狀況，為其提供合。 特殊醫(yī)療 ： 為滿足老年人的的醫(yī)療養(yǎng)老需求，同時為促進各地 35 – 中國人壽養(yǎng)老養(yǎng)生項目可行性研究報告 區(qū)優(yōu)勢醫(yī)療資源的合理利用，并促使老年人在各個養(yǎng)老基地間流動，養(yǎng)老社區(qū)將在提供日常醫(yī)療服務(wù)的基礎(chǔ)上，在各個養(yǎng)老基地間設(shè)立各類“產(chǎn) 、研、學(xué)”一體化的老年病的醫(yī)療主題公園，由研究機構(gòu)及治療機構(gòu)入住。 基礎(chǔ)醫(yī)療： 老年人隨著年齡增長，各種老年人常見病均處于多發(fā)狀態(tài)，養(yǎng)老社區(qū)本著“早發(fā)現(xiàn)、早 治療”的精神，為入住養(yǎng)老社區(qū)的老年人提供了包括定期健康評估、個人護理規(guī)劃、常見病治療等基礎(chǔ)醫(yī)療服務(wù)，使老年人足不出戶即可滿足預(yù)防性的醫(yī)療需求。 四、配套服務(wù) 中國人壽養(yǎng)老養(yǎng)生項目將根據(jù)老年人不同的需求特點和需求層次，建造相應(yīng)的配套設(shè)施，提供全方位、全過程、全功能、全覆蓋的配套體系，使住中國人壽養(yǎng)老養(yǎng)生基地的老年人可以真正做到 “老有所醫(yī)，老有所養(yǎng)，老有所學(xué)，老有所樂，老有所用” 。 （三） 醫(yī)療看護社區(qū) 一些老年人身體極度虛弱或患有特殊疾病如老年癡呆癥，生活完全不能自理，為使這部分老年人得到專業(yè)性的醫(yī)療護理，醫(yī)療看護社區(qū)為老人提供了 24小時的生活看護、臨終關(guān)懷等服務(wù)。國外為此類老年人提供了協(xié)助看護社區(qū)以滿足其康復(fù)需求。老年人可以根據(jù)自己的經(jīng)濟能力、意愿愛好等，做自主選擇，使老人充分享受老年休閑時光。而中國人壽在各地打造的各具特色的休閑居住社區(qū)，將可以滿足老人為了避暑、避寒、避鬧等目的的“候鳥式”的應(yīng)時移居；休閑、旅游、調(diào)節(jié)生活等目的“休養(yǎng)式”的暫居、“度假式”的借居、長期定居等不同需求。 圖 1０：中國人壽養(yǎng)老養(yǎng)生中心功能設(shè)計圖 資料來源：國壽投資分析 （一） 休閑居住社區(qū) 老年人退休后大都身體康健，愿意游 覽觀光，游走流動于全國城鄉(xiāng)各地，瀏覽大好河山。針對老年人在不同生理階段的需 求特點，發(fā)達國家也相應(yīng)提供了不同的養(yǎng)老產(chǎn)品，主要包括活力居住社區(qū)、獨立居住社區(qū)、協(xié)助居住社區(qū)、護理居住社區(qū)及持續(xù)看護退休社區(qū)五種業(yè)態(tài)?？傮w而言，養(yǎng)老需求內(nèi)容是隨著老年人口的年齡和身體狀況的變化而呈現(xiàn)出差異性。要依照國家有關(guān)城市規(guī)劃法律法規(guī)、規(guī)劃設(shè)計規(guī)范及各地方標(biāo)準(zhǔn)，保護生態(tài)環(huán)境，保護耕地，節(jié)約使用土地，盡可能減少對環(huán)境的影響，規(guī)劃根據(jù)不同地區(qū)氣候環(huán)境制定盡可能高 海南 黑龍江 吉林 遼寧 河北 山東 福建 江西 安徽 湖北 湖南 廣東 廣西 上海 河南 山西 內(nèi)蒙古 陜西 寧夏 甘肅 青海 四川 貴州 云南 西藏 新疆 江蘇 浙江 北京 臺灣 天津 重慶 33 – 中國人壽養(yǎng)老養(yǎng)生項目可行性研究報告 的綠化標(biāo)準(zhǔn)，控制容積率和建筑高度，降低熱島強度。要在適宜健身、療養(yǎng)、度假有氣候差異及特色環(huán)境的優(yōu)勢地域發(fā)展養(yǎng)老社區(qū)，特色環(huán)境例如熱帶海岸，森林氧吧，溫泉地?zé)幔瑵竦睾醇疤厣鷳B(tài)農(nóng)莊等。要避開市區(qū)商業(yè)繁華喧鬧的市鎮(zhèn)區(qū)域，避開有工業(yè)污染的區(qū)域（包括其沿河下游及常年主導(dǎo)風(fēng)向下風(fēng)口區(qū)域），避開鐵路及高架交通沿線及有輻射及噪音超標(biāo)的區(qū)域。應(yīng)考慮到老年人不愿遠離所在 城市交往生態(tài)圈的習(xí)慣特點，基地選址應(yīng)爭取考慮在中心城區(qū)外部，交通通達的地點。為使開發(fā)成本具有競爭優(yōu)勢，應(yīng)充分利用大城市和周邊區(qū)域在養(yǎng)老環(huán)境和房地價、生活用費標(biāo)準(zhǔn)的巨大差異，提升 32 – 中國人壽養(yǎng)老養(yǎng)生項目可行性研究報告 生活居住質(zhì)量的同時，大幅降低養(yǎng)老成本。為使未來潛在客戶資源相對集中，應(yīng)充分考慮客戶 群體來源的支撐力和有效性，盡量選擇經(jīng)濟中心城市的周邊區(qū)域，以降低項目操作風(fēng)險，確保整體收益。老年人可根據(jù)自身偏好與需要，游走流動于中國人壽各個養(yǎng)老養(yǎng)生基地，使老年人候鳥式”的應(yīng)時移居、“休養(yǎng)式”的暫居、“度假式”的借居和長期定居等 不同需求均可以得到有效的滿足。 由于中國人壽養(yǎng)老養(yǎng)生基地具有經(jīng)濟條件好、地域分布廣、氣候變化大、自然景觀佳、生態(tài)環(huán)境優(yōu)的特點，同時又很注重差異性和代表性，這就使得基地的在規(guī)劃布局上較為合理并形成有機的網(wǎng)絡(luò)。因此，中國人壽養(yǎng)老養(yǎng)生項目在區(qū)規(guī)劃方面要綜合考慮經(jīng)濟、人文，氣候，環(huán)境，地理，生態(tài)六方面因素，同時 要有一定的代表性。有數(shù)據(jù)表明，我國的富裕 人群主要集中在長三角，珠三角、環(huán)渤海等經(jīng)濟發(fā)達地區(qū)，其中， 30％生活在北京、上海、廣州和深圳這四個大都市中，居住在最富裕的 10個城市中的富裕消費者占全國總數(shù)的 50％。 從而為老年人提供高標(biāo)準(zhǔn)、高質(zhì)量的服務(wù)內(nèi)容，豐富周到的服務(wù)種類，完善齊全的服務(wù) 31 – 中國人壽養(yǎng)老養(yǎng)生項目可行性研究報告 設(shè)施，使老年人產(chǎn)生家的歸屬感。中國人壽養(yǎng)老社區(qū)將向社會 和公眾展現(xiàn)出一幅幅“最美不過夕陽紅，溫馨又從容“的動人畫面。 中國人壽將通過合理規(guī)劃和功能設(shè)計，打造出一個人與人、人與自然、人與社會自然和諧的養(yǎng)老社區(qū)。 “ 共建和諧“： 老年人是中華 民族優(yōu)秀 文化的堅定守護者和傳播者，也是維護社會和諧的重要力量 。 中國人壽針對老年人的特點，提供功能完善的養(yǎng)老產(chǎn)品和多層次、全方位、全過程、全功能、全覆蓋的配套服務(wù)，是對老年人生命的尊重與關(guān)愛，也是對社會的奉獻與回饋 。 “奉獻社會“：奉獻社會既體現(xiàn)為中國人壽對社會和老年人的奉獻，也體現(xiàn)為老年人對社會的奉獻。 “關(guān)愛老人“： 老年人作為一個特殊的社會群體，一個相對弱勢且迅速擴大的群體，在社會生活中的位置會越來越突出。 因此，中國人壽養(yǎng)老養(yǎng)生項目的目標(biāo)市場應(yīng)定位于中高端養(yǎng)老市場，目標(biāo)客戶鎖定為中高收入人群， 其整體上處于社會中上層，具有較高的社會地位，收入較為寬裕，有較為豐實的家底以及穩(wěn)定的養(yǎng)老金和其他收入來源。這部分人群消費意愿高、消費能力強、受教育程度高、觀念更為開放，在考慮養(yǎng)老安排時更容易接受環(huán)境優(yōu)美，設(shè)施完備、服務(wù)周到的中高端養(yǎng)老產(chǎn)品。 一、市場定位與經(jīng)營理念 （一）市場定位 發(fā)達國家的經(jīng)驗表明，商業(yè)養(yǎng)老社區(qū)的主要定位基本均是針對中高端客戶，以 Del Webb 旗下的 Sun City 和 Sun City West 養(yǎng)老社區(qū)為例，其在美國 20 多個州開發(fā)的 50 多個老年人社區(qū)中，其客戶的人均收入均高于美國平均水平。 通過對國內(nèi)外養(yǎng)老市場的綜合比較，針對我國養(yǎng)老市場存在的不足，我國未來養(yǎng)老社區(qū)的發(fā)展，必須加強政府的監(jiān)管和政策扶持， 28 – 中國人壽養(yǎng)老養(yǎng)生項目可行性研究報告 積極引進社會機構(gòu)投資養(yǎng)老市場，走產(chǎn)品高端化、管理專業(yè)化、經(jīng)營連鎖化、功能多樣化的經(jīng)營道路，著力發(fā)展符合經(jīng)濟規(guī)律，具有獨立生存和發(fā)展能力的社會化、連鎖化、規(guī)?；⑵放苹酿B(yǎng) 老機構(gòu)。比如，在澳大利亞，政府補貼的收入占到整個養(yǎng)老社區(qū)收入的 40%70%。由于缺乏政府對市場的有效監(jiān)管和明確的行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，導(dǎo)致市場處于一種無序競爭的狀態(tài)，對于未來養(yǎng)老機構(gòu)的規(guī)范化、標(biāo)準(zhǔn)化運作產(chǎn)生了不利的影響。同時，對于所有養(yǎng)老社區(qū)，建立一套包括建筑設(shè)施、衛(wèi)生條件、服務(wù)水平、管理能力在內(nèi)的資質(zhì)評估系統(tǒng)，加強養(yǎng)老服務(wù)機構(gòu)的管理。與國外成熟養(yǎng)老社區(qū)相比，國內(nèi)養(yǎng)老社區(qū)在發(fā)展理念、管理水平和服務(wù)方式等方面也存在較大差距，表現(xiàn)為開發(fā)理念較為落后，管理水平較低，服務(wù)功能不完善。僅從養(yǎng)老社區(qū)發(fā)展來看，針對老年人自理能力和經(jīng)濟能力的不同，已經(jīng)形成包括活力居住社區(qū)、 獨立居住社區(qū)、協(xié)助居住社區(qū)、護 理居住社區(qū)及持續(xù)看護社區(qū) 為代表的五大類成熟業(yè)態(tài)，可以針對老年人的需求特點，提供全面的服務(wù)。同時由于實施計劃生育政策的現(xiàn)實國情，導(dǎo)致國內(nèi)養(yǎng) 27 – 中國人壽養(yǎng)老養(yǎng)生項目可行性研究報告 老市場的需求總量和增速都明顯高于國外市場，且增速不斷加快。近年來，隨著我國居民收入水平的不斷提高，消費能力的不斷增強，老年人的養(yǎng)老需求內(nèi)容也日益 豐富，呈現(xiàn)出逐步細化并向高端市場集中的趨勢，針對中高端人群的養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)，孕育著巨大的市場空間。人口老齡化率的不斷提高、收入水平的不斷提升和醫(yī)護資源的不斷豐富也是我國養(yǎng)老市場需求不斷增長的主要動力。 2020年，上海市新增養(yǎng)老床位 10,206張，增長率為 %，表明上海市的養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)正處于快速發(fā)展?fàn)顟B(tài)。預(yù)測到 2025年，上海人口老齡化比例將高達 35%左右。 上海市養(yǎng)老市場概況 （ 1）上海市人口老齡化狀況 上海是中國最早進入老齡化的城市之一，人口老齡化呈現(xiàn)出程度高、速度快、高齡化突出等特點，獨居老人、空巢家庭等急需照 26 – 中國人壽養(yǎng)老養(yǎng)生項目可行性研究報告 顧的人群逐年擴大。主要原因在于目前從事安養(yǎng)服務(wù)的機構(gòu)或個人在經(jīng)濟實力以及專業(yè)經(jīng)驗上尚不具備從事高檔康復(fù)護理的市場開拓。即使收費偏高也擁有較高的入住率；而一些投資規(guī)模不大、遠離城區(qū)、設(shè)施條件差、服務(wù)和管理水平低、缺乏醫(yī)療配套的養(yǎng)老機構(gòu)，即便收費低廉，老人前往入住的意愿也較低。像北京太申祥和國際敬老院、東方綜合養(yǎng)老院等投資較大，具有較好的設(shè)施和管理水平的，一般入住率可達到 80— 95%。具有較好的居住環(huán)境和醫(yī)療配套設(shè)施，管理也比較規(guī)范。主要是為照顧本單位職工入??；而面對社會服務(wù)的機構(gòu)則入住率相對較低。 第三類 是各鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府設(shè)立的養(yǎng)老機構(gòu)，一般規(guī)模在 100張床以內(nèi)，月人均收費 10002020元，條件較好的入住率還可以；但一些條件簡陋，服務(wù)較差，管理欠缺的養(yǎng)老機構(gòu)，入住率比較低。一般規(guī)模在 100張床以內(nèi)，月人均收費 10002500元。具有較好的住宿、醫(yī)療條件，服務(wù)周到，管理規(guī)范，收費合理且有政府補貼，入住率常年為 100%，目前仍有上千人排隊等候入住。具體分析如下： 根據(jù)規(guī)模、收費、管理水平等綜合情況，北京市各類養(yǎng)老機構(gòu)基本可以分為公辦和民辦兩種形式并在此基礎(chǔ)上劃分為五種類型： 第一類 是直屬市民政局的養(yǎng)老機構(gòu)。這些養(yǎng)老機構(gòu)規(guī)模都不大，一般床位都在 100張以內(nèi)，住宿及設(shè)施條件比較簡陋，服務(wù)和管理水平不高，主要服務(wù)對象是附近區(qū)域的老人。隨著“ 4＋ 2＋ 1”家庭增多，人口壽命延長，我國快速進入老齡化階段，將 有越來越多的老人從家中走出來，選擇“機構(gòu)養(yǎng)老”。 養(yǎng)老機構(gòu)供給總量 當(dāng)前我國城鄉(xiāng)公辦的各類敬老院、福利院、養(yǎng)老院等老年社會福利機構(gòu)共有 39500多個，養(yǎng)老床位 ，但平均每千名老人占有床位僅有 ，與發(fā)達國家 平均每千名老人占有養(yǎng)老床位數(shù) 24 – 中國人壽養(yǎng)老養(yǎng)生項目可行性研究報告 5070張的水平相差甚遠，供需嚴(yán)重不平衡，差額巨大，絕大部分的需求都無法得到實現(xiàn)，養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的發(fā)展空間十分廣闊。以看護養(yǎng)老為主要形式的養(yǎng)老社區(qū)，主要針對半自理或無自理能力的老年人。以養(yǎng)老公寓為主要形式的養(yǎng)老社區(qū)，主要針對有自理能力的老年人。養(yǎng)老社區(qū)通常包括家庭養(yǎng)老、公寓養(yǎng)老和看護養(yǎng)老三種類型的養(yǎng)老用房。 老年社區(qū)。公立敬老院通常建設(shè)費用由政府補助，運營費用向入住老人收取。 敬老院主要針對城鎮(zhèn)的各類有一定經(jīng)濟能力的老年人。社會福利院的主要資金來源為政府補助。 社會福利院。針對這部分高端人群的養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)，孕育著巨大的財富空間。當(dāng)前，中國的富裕人群主要集中在長三角，珠三角、環(huán)渤海等經(jīng)濟發(fā)達地區(qū)，其中， 30%生活在北京、上海、廣州和深圳這四個大都市中，居住在最富裕的 10個城市中的富裕消費者占全國總數(shù)的 50%。據(jù)全球管理咨詢公司麥肯錫研究報告，截至 2020年，中國富裕家庭數(shù)量為 160萬個，且未來五到七年將以每年 %的速度遞增，到 2020年，這個數(shù)字將達到 440萬個；而同期美國、日本富裕家庭數(shù)量年均增速只有 %和 23 – 中國人壽養(yǎng)老養(yǎng)生項目可行性研究報告 %。據(jù)全國老齡委抽樣調(diào)查，有 %的老年人表示愿意到養(yǎng)老機構(gòu)安度晚年，且年紀(jì)較小的老年人表示愿意的比例大于年紀(jì)較大的老年人，顯示出中國人養(yǎng)老的觀念正在發(fā)生著變化，養(yǎng)老需求日益社會化，將形成一個體量驚人的現(xiàn)代養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)。預(yù)計我國老年人口將以平均每年凈增 596萬的速度增長， 2051年達到 最高峰 ，占到當(dāng)時總?cè)丝诘?31%。 2020年中國 60歲以上老年人口接近 。據(jù)全國老齡委權(quán)威數(shù)據(jù)， 2020年底，中國 60歲以上老年人口達到 ，占總?cè)丝诘?%。這些制度的實施，提高了行業(yè)的準(zhǔn)入門檻，限制了惡性競爭，提升了服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，保障了養(yǎng)老社區(qū)的良性發(fā)展。澳大利亞政府對于養(yǎng)老社區(qū)的管理也有著一系列嚴(yán)格的規(guī)章制度，政府通過這些制度對養(yǎng)老社區(qū)市場進行有效管理。同時，對于所有養(yǎng)老社區(qū)，建立一套包括建筑設(shè)施、衛(wèi)生條件、服務(wù)水平、管理能力在內(nèi)的資質(zhì)評估系統(tǒng)，加強養(yǎng)老服務(wù)機構(gòu)的管理。 21 – 中國人壽養(yǎng)老養(yǎng)生項目可行性研究報告 表 1：美國主要養(yǎng)老社區(qū)類型入住率 物業(yè)形態(tài) 數(shù)量 容量 平均入住率（ %） 獨立居住社區(qū) 525 76763 協(xié)助居住社區(qū) 1467 109582 88 護理居住社區(qū) 1011 126130 持續(xù)看 護社區(qū) 178 60788 90 A