【正文】 京基?百納物業(yè) 管理收入測算表（附表一） 序號(hào) 項(xiàng)目名稱 建筑面積 (平方米 ) 收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn) 月預(yù)算額 (元 ) 年 預(yù)算額 (元 ) 1 管理費(fèi)收入 47300 /m2。 （四） 京基?百納業(yè)管理收支測算（見附表三） 三、測算說明 自負(fù)盈虧模式。 百納廣場項(xiàng)目經(jīng)營和物業(yè)管理沙盤攤演報(bào)告 —— 主標(biāo) 第 41 頁 共 45 頁 第 四 節(jié) 物業(yè)管理收支測算 一、物業(yè)管理經(jīng)費(fèi)收支的基本原則 “以收定支”原則 “自負(fù)盈虧”原則 二、日常物業(yè)管理費(fèi)測算 （一）測算依據(jù) 深圳市物業(yè)管理費(fèi)的相關(guān)法律收費(fèi)指導(dǎo)標(biāo)準(zhǔn)及文件及雙方約定； 根據(jù)物業(yè)管理的經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)，并參照現(xiàn)行市場行情及行業(yè)測算慣例； （二）京基?百納物業(yè)管理費(fèi)收入測算（見附表一）。 百納廣場項(xiàng)目經(jīng)營和物業(yè)管理沙盤攤演報(bào)告 —— 主標(biāo) 第 39 頁 共 45 頁 第 三 節(jié) 物資配備計(jì)劃 （所有物質(zhì)裝備、管理用房和員工用房裝修均由開發(fā)建設(shè)單位提供） （一）管理用房配置 ： 部門 /名稱 間數(shù) 面積（ M2） 管理中心經(jīng)理辦公室 2 35 客戶服務(wù)中心 1 50 公共辦公區(qū) 1 60 資料室 1 20 財(cái)務(wù)室 1 20 防損部辦公室 1 15 工程部辦公室 1 35 倉 庫 1 50 員工用房 1 150 （二）固定資產(chǎn)： 序號(hào) 設(shè)備名稱 單位 數(shù)量（元） 單價(jià)（元） 金額（元） 1 電腦 臺(tái) 4 4000 16000 2 打印機(jī) 臺(tái) 4 1500 6000 3 傳真機(jī) 臺(tái) 1 2021 2021 4 復(fù)印機(jī) 臺(tái) 1 7500 7500 5 保險(xiǎn)柜 個(gè) 1 3000 3000 6 數(shù)碼相機(jī) 臺(tái) 1 2500 2500 7 驗(yàn)鈔機(jī) 臺(tái) 1 2021 2021 8 對(duì)講機(jī) 臺(tái) 8 2500 20210 9 電視機(jī) 臺(tái) 1 4500 4500 10 管理軟件 套 1 20210 20210 11 沙發(fā) 套 2 5000 10000 13 合計(jì) 93500 京基 （ 4）如遇銀行回單丟失時(shí)出納人員應(yīng)查明原因并補(bǔ)打回單，每月月初應(yīng)及時(shí)提供現(xiàn)金日記帳及銀行對(duì)帳單給財(cái)務(wù)人員，以便財(cái)務(wù)人員及時(shí)對(duì)帳 。 （ 2）對(duì)銀行已收到的款項(xiàng)應(yīng)按合同要求及時(shí)開具發(fā)票給付款單，發(fā)票的財(cái)務(wù)聯(lián)應(yīng)隨同銀行進(jìn)帳單一同交由會(huì)計(jì)做帳處理。 （ 6）出納人員應(yīng)做好 現(xiàn)金的保管工作，庫存現(xiàn)金的數(shù)額不應(yīng)超過銀行規(guī)定的限額，嚴(yán)格分清收支兩條線的原則： ① 建立健全現(xiàn)金賬目，做到日清月結(jié)，錢賬相符，杜絕白條抵庫或賬外現(xiàn)金，禁止私立“小金庫”； ② 對(duì)超過現(xiàn)金收付限額以上的收付款項(xiàng)，必須通過銀行結(jié)算。京基 （ 4）出納人員對(duì)有關(guān)單據(jù)驗(yàn)正無誤后，再支付現(xiàn)金或支票，并在單據(jù)上加蓋“現(xiàn)金付訖”或“銀行付訖”章并簽名。報(bào)銷人員持審批后的單據(jù)到 財(cái)務(wù)結(jié)算中心 出納處辦理報(bào)銷手續(xù)。 （ 4）對(duì)于自動(dòng)離職或準(zhǔn)備離職在 管理服務(wù)中心 有個(gè)人欠款的員工，部門負(fù)責(zé)人應(yīng)及時(shí)通知 財(cái)務(wù)結(jié)算中心 ，督促其報(bào)賬，避免不必要的損失． 報(bào)銷審批程序 （ 1）費(fèi)用報(bào)銷應(yīng)采取誰報(bào)銷誰填單，報(bào)銷單據(jù)必須嚴(yán)格按規(guī)范填寫、填制，不得隨意涂改、刮擦與挖補(bǔ)，字跡要清楚，易于辯認(rèn)。 （ 3）借款發(fā)生后，三個(gè)工作日內(nèi)必須報(bào)帳，按多退少補(bǔ)的原則，及時(shí)清理帳款。 （三）借款、費(fèi)用報(bào)銷審批程序及審批權(quán)限 借款審批制度 （ 1）借款人需認(rèn)真填寫借款單，注明借款原因及金額，由財(cái)務(wù)審核，經(jīng)理批準(zhǔn)后，方可至出納處支取款項(xiàng)，需攜帶支票者，支票應(yīng)注明限額。 百納廣場項(xiàng)目經(jīng)營和物業(yè)管理沙盤攤演報(bào)告 —— 主標(biāo) 第 37 頁 共 45 頁 補(bǔ)相應(yīng)的審批手續(xù)。備用金支出須由 管理服務(wù)中心 領(lǐng)導(dǎo)審批后方可支出，并由專員 負(fù)責(zé)支出管理。 （ 2）不得用不符合財(cái)務(wù)制度的憑證頂替庫存現(xiàn)金。 （二）資金管理 資金收入管理：對(duì)管理費(fèi)、水 電 費(fèi)、 商業(yè)推廣 及提供有償服務(wù)款項(xiàng)的收取，應(yīng)按時(shí)委托銀行統(tǒng)一劃款，所收取的款項(xiàng)全額送存，不 得坐收坐支。 （ 2）資金支出包括： 財(cái)務(wù)主管 日常經(jīng)營支出、停車場支出、員工薪金保險(xiǎn)支出、 商業(yè)推廣支出 、 公共能耗支出、 公用設(shè)施維修支出、購置低值易耗品，固定資產(chǎn)支出等資金的支出。 百納廣場項(xiàng)目經(jīng)營和物業(yè)管理沙盤攤演報(bào)告 —— 主標(biāo) 第 36 頁 共 45 頁 編制資金計(jì)劃，于每季 2 日前將季度資金計(jì)劃報(bào)送 管理服務(wù)中心 領(lǐng)導(dǎo)審批后，方可執(zhí)行。 資金計(jì)劃的審批： （ 1）年度資金計(jì)劃：應(yīng)在每年 1 月 20 日前報(bào) 管理服務(wù)中心 領(lǐng)導(dǎo)審批，經(jīng) 管理服務(wù)中心 領(lǐng)導(dǎo)審批后下發(fā)，并作為報(bào)銷，采購等相關(guān)工作的依據(jù)。 報(bào)送人員及時(shí)間： 財(cái)務(wù)主管應(yīng)安 排人員編制年度、季度資金收支計(jì)劃，按時(shí)報(bào)送。收入全額送存銀行，支出按計(jì)劃支出項(xiàng)目嚴(yán)格掌握開支。 （一）財(cái)務(wù)管理體制： 為完成經(jīng)營管理目標(biāo)，提高經(jīng)濟(jì)效益，需進(jìn)一步加強(qiáng)財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)核算工作，實(shí)行計(jì)劃管理，反映分析財(cái)務(wù)計(jì)劃的執(zhí)行情況，積極為經(jīng)營管理服務(wù)，促進(jìn) 管理服務(wù)中心 取得較好的經(jīng)濟(jì)效益。 京基 最后，人力成本的精益控制，管理中心將大力培養(yǎng)全體員工一專多能的專業(yè)和綜合能力，以此為前提和基礎(chǔ)的情況下，在能滿足服務(wù)需求前，管理中心不會(huì)一味地強(qiáng)調(diào)減少人員數(shù)量。以處理意外事件的應(yīng)急能力為標(biāo)準(zhǔn)來滿足較低服務(wù)要求 。如在服務(wù)高峰期配以定崗定員的以滿足較高的服務(wù)能力 。每個(gè)工作日班又可以分為服務(wù)高峰定崗定員制和服務(wù)低谷值班制，而夜班或非高峰期間可分為兩個(gè)班。由于商業(yè)廣場租戶及顧客數(shù)量在一定時(shí)期內(nèi)相對(duì)固定，所以，可以按照年度節(jié)假日將寫京基 第二，從空間上落實(shí)服務(wù)責(zé)任，在不同服務(wù)時(shí)段采取定崗定員和值班結(jié)合的排班方式 。 在崗位安排上從兩方面著手。另一方面，在滿足需求的情況下，打破人員安排剛性化，根據(jù)服務(wù)需要及時(shí)調(diào)整服務(wù)能力。柔性服務(wù)能力從兩個(gè)方面實(shí)現(xiàn)。這樣雖然能夠滿足服務(wù)高峰期的需求，但是在服務(wù)低谷期會(huì)出現(xiàn)明顯的服務(wù)能力閑置，造成總體服務(wù)成本高居不下。員工根據(jù)顧客的使用情況進(jìn)行及時(shí)的開、關(guān)調(diào)整，使之既能滿足顧客的需要，又能最大限度地節(jié)約用電。比如，不僅有設(shè)備的運(yùn)作規(guī)程，制定設(shè)備的能源控制操作規(guī)程 。雖然理想的臨界點(diǎn)運(yùn)行是不存在的，但是臨界點(diǎn)運(yùn)行是管理中心對(duì)商業(yè)廣場能源控制不懈追求的目標(biāo)。能源控制的臨界點(diǎn)運(yùn)行是指凡是使用電力能京基 物管企業(yè)應(yīng)每月制定能源成本核算表，清晰展示當(dāng)月的能源成本負(fù)擔(dān)情況。為了降低管理中心的成本，從總表到每位租戶店鋪的線路損耗就只能通過顧客平攤的方式彌補(bǔ)。因?yàn)殡娏Σ块T根據(jù)枯水季節(jié)和豐水季節(jié)分別實(shí)行兩種平均價(jià)格，而且每天按照峰、平、谷三個(gè)用電時(shí)段分三個(gè)不同的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)量電價(jià)，所以實(shí)際電費(fèi)單價(jià)需要從總電費(fèi)和使用小時(shí)兩個(gè)指標(biāo)反算得到。能源小組尋找可能的空白點(diǎn)，制訂管理控制的措施改進(jìn)，達(dá)到不斷修正、完善的目的。杜絕一切可能的無管理現(xiàn)象，如長明燈、夜班時(shí)間因責(zé)任不明確或安排不當(dāng)而無人關(guān)閉的用電系統(tǒng)等。做到只要使用能源方，都要能被計(jì)量。計(jì)量無遺漏是能源成本精益控制的前提和基礎(chǔ)。第四，為了分析、控制公共照明用電，以每層樓為單位安裝電表。第二，配合國家或地區(qū)的電力優(yōu)惠政策，安裝相應(yīng)的電表可節(jié)約能源費(fèi)。總表扣除顧客使用的電費(fèi)即為個(gè)租戶應(yīng)該承擔(dān)的分?jǐn)偣搽娰M(fèi)費(fèi)用，包括：公共設(shè)備設(shè)施運(yùn)行的電費(fèi)、公共照明電費(fèi)。 首先，做到計(jì)量無遺漏。 百納廣場項(xiàng)目經(jīng)營和物業(yè)管理沙盤攤演報(bào)告 —— 主標(biāo) 第 32 頁 共 45 頁 本。 管理中心的服務(wù)能力不僅指員工的數(shù)量，更為重要的是員工的技能 (專業(yè)技能和綜合素質(zhì) )，它直接關(guān)系到管理中心提供服務(wù)的及時(shí)性和服務(wù)的質(zhì)量。人力成本是商業(yè)物業(yè)管理企業(yè)贏利的敏感因素。所以，其控制還應(yīng)該著眼于細(xì)微處，把握從小處見大的原則。相對(duì)于人力成本而言，公共能源成本的剛性較大。能源成本控制是一項(xiàng)長期的涉及到組織內(nèi)全體員工的工作。 其次，對(duì)高達(dá) 70%的公共能源和人力成本進(jìn)行重點(diǎn)控制。 首先，管理中心將建立成本預(yù)算和定額控制體系。同時(shí)，對(duì)內(nèi)部各部門進(jìn)行成本預(yù)算和定額的控制。 百納廣場項(xiàng)目經(jīng)營和物業(yè)管理沙盤攤演報(bào)告 —— 主標(biāo) 第 31 頁 共 45 頁 時(shí)調(diào)整的精益思想指導(dǎo)下，對(duì)京基?百納廣場的經(jīng)營管理成本進(jìn)行精益控制。其特點(diǎn)是消除一切浪費(fèi)、追求精益求精和不斷改善，旨在以最優(yōu)品質(zhì)、最低成本和最高效率對(duì)市場需求做出最迅速的響應(yīng)。 二、成本精益控制方法 成本的精益控制，是指借鑒工業(yè)企業(yè)精益生產(chǎn)的成本控制思想和方式，我們將在百納廣場的經(jīng)營管理中，導(dǎo)入并實(shí)施成本的精益控制，提高企業(yè)的運(yùn)作效率，爭取更多的贏利。管理費(fèi)用， 占總成本的 10%左右。 在上述規(guī)定的框架下，寫字樓的成本大致可劃分為 6 大部分：人力成本，占總成本的 3040%；公共能源占總成本的 2030%。 （五） 共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及公共責(zé)任保險(xiǎn)費(fèi) 。 （四） 辦公費(fèi)、租賃費(fèi) 。清潔衛(wèi)生費(fèi) 。 （二） 公共部位、公用設(shè)備設(shè)施的日常運(yùn)行和維護(hù)、保養(yǎng)費(fèi) 。 京基 百納廣場項(xiàng)目經(jīng)營和物業(yè)管理沙盤攤演報(bào)告 —— 主標(biāo) 第 29 頁 共 45 頁 二、日常管理階段工作計(jì)劃 序號(hào) 物業(yè)管理工作項(xiàng)目 實(shí)施時(shí)間 具體實(shí)施措施 1 房屋建筑本體、公共部份的維護(hù)、管理 委托管理期內(nèi) 嚴(yán)格按公司IS0900l質(zhì)量管理體系及《全國城市物業(yè)管理示范廣場》標(biāo)準(zhǔn)實(shí)施各項(xiàng)物業(yè)管理服務(wù)。 在 購物廣場 物業(yè)管理工作中，管理中心將加強(qiáng)與 商業(yè)公司 物業(yè)主管部門的協(xié)調(diào)與配合，以明確各方的責(zé)、權(quán)、利的關(guān)系，以確保各項(xiàng)管理工作的正常開展。 7 征詢商業(yè)公司及重點(diǎn)租戶對(duì)物業(yè)管理服務(wù)的意見和建議 在合同簽訂后 10日之內(nèi)完成 采取派發(fā)用戶意見征詢表或上門與有關(guān)負(fù)責(zé)人進(jìn)行溝通等方式進(jìn)行，了解 商業(yè)公司及 購物廣場租 戶對(duì)物業(yè)管理服務(wù)的深層需求及潛在需求。 5 管理中心辦公用房及管理中心員工宿舍安排 延 續(xù) 管理中心辦公用房、員工宿舍按照合同約定條款執(zhí)行。 3 管理中心充實(shí) 簽訂合同后立即到位 已在公司內(nèi)抽調(diào)骨干人員，參與管理方案的制作及有關(guān)培訓(xùn)，可保證在正式簽定合同之日起一周內(nèi)全部人員到崗 。 一、物業(yè)交接期工作計(jì)劃 序號(hào) 工作項(xiàng)目 實(shí)施時(shí)間 具體實(shí)施措施 l 簽訂物業(yè)管理合同 達(dá)成意向后即辦理 與 商業(yè)公司 簽訂購物廣場物業(yè)管理合同。 京基 二、 責(zé)任機(jī)構(gòu) —— 百川物業(yè)管理有限公司 是 購物廣場 物業(yè)管理目標(biāo)的最終責(zé)任人，負(fù)責(zé)對(duì) 購物廣場 物業(yè)管理狀況的整體監(jiān)控和指導(dǎo)，就 廣場 的物業(yè)管理狀況對(duì) 商業(yè)公司 負(fù)責(zé)。 可即時(shí)就管理中的問題向物業(yè)管理 中心 或 百川物業(yè)公司 投訴。 組織對(duì)管理工作的抽驗(yàn)、檢查，審查管理效果。 百納廣場項(xiàng)目經(jīng)營和物業(yè)管理沙盤攤演報(bào)告 —— 主標(biāo) 第 27 頁 共 45 頁 一、監(jiān)督機(jī)構(gòu) —— 京基 百納商業(yè)公司 責(zé)任機(jī)構(gòu) 京基 這種服務(wù)模式能夠清晰的明確三方的責(zé)、權(quán)、利，從而使各項(xiàng)工作有條不紊的進(jìn)行（見下表）。 京基 每年進(jìn)行質(zhì)量 /環(huán)境 /安全檢查，對(duì)安全及環(huán)境事故隱患及時(shí) 整改。 5 廢氣排放合格率 / 100% 檢測合格數(shù)量 /機(jī)動(dòng)車輛發(fā)電機(jī)數(shù)量 100% 委托相關(guān)監(jiān)測部門對(duì)項(xiàng)目使用的機(jī)動(dòng)車輛尾氣、發(fā)電機(jī)煙氣排放等進(jìn)行監(jiān)測，對(duì)不合格進(jìn)行整改，取得合格證書，每年對(duì)汽車尾氣檢測一次，加強(qiáng)廢氣排放的監(jiān)控，確保廢氣排入符合國家環(huán)境管理的相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)。每年自行檢測一次，加強(qiáng)噪聲內(nèi)部監(jiān)控，確保噪聲排放符合國家環(huán)境管理的相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)，以及職業(yè)安全健康標(biāo)準(zhǔn)的要求。 百納廣場項(xiàng)目經(jīng)營和物業(yè)管理沙盤攤演報(bào)告 —— 主標(biāo) 第 25 頁 共 45 頁 序號(hào) 指標(biāo) 名稱 國家 標(biāo)準(zhǔn) 承諾 指標(biāo) 測算依據(jù) 采取措施 2 公共場所內(nèi)的空氣質(zhì)量指數(shù)合格率 / 100% 合格數(shù)量 /監(jiān)測點(diǎn)數(shù)量 100% 定期請(qǐng)深圳市環(huán)境管理部門對(duì)場所內(nèi)的空氣質(zhì)量進(jìn)行測試，使其符合規(guī)定指數(shù)。每年定期檢查分包方的環(huán)境行為是否合法。 我司已通過 ISO14001： 1996/OHSAS18001： 1999 體系認(rèn)證，在以上基礎(chǔ)上又增加以下承 諾管理指標(biāo)： 序號(hào) 指標(biāo) 名稱 國家 標(biāo)準(zhǔn) 承諾 指標(biāo) 測算依據(jù) 采取措施 1 固體廢棄物的合法處置率 / 100% 安全處置數(shù)量 /危險(xiǎn)固體廢棄物儲(chǔ)存數(shù)量100% 制定相應(yīng)文件，指定固體廢棄物分類場地，并配備消防設(shè)施，保證危險(xiǎn)固體廢物在適宜的溫度下儲(chǔ)存。 二次供水工程維護(hù)由各專人負(fù)責(zé)，同時(shí)加強(qiáng)技術(shù)人員的專業(yè)培訓(xùn)。 23 二次供水水質(zhì)合格率 / 100% 二次供水水質(zhì)合格次數(shù)/二次供水總數(shù) 100% 定期檢測及疏通排水管。 配備專業(yè)工程技術(shù)人員，所有人員全部持證上崗。