【正文】 說(shuō)明 工業(yè)園區(qū) 嚴(yán)格執(zhí)行國(guó)家用地政策，供地模式快速向市場(chǎng)化轉(zhuǎn)變，且效果顯著。而劃撥土地主要用于 工業(yè)園區(qū)道路、公共設(shè)施和公用設(shè)施建設(shè)，保障 工業(yè)園區(qū) 基礎(chǔ)設(shè)施條件不斷提升。 2020 年 9月《招標(biāo)拍賣掛牌出讓國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)規(guī)定》頒布實(shí)施，規(guī)定自 2020年 11 月 1 日起 “工業(yè)、商業(yè)、旅游、娛 樂(lè)和商品住宅等經(jīng)營(yíng)性用地以及同一宗地有兩個(gè)以上意向用地者的，應(yīng)當(dāng)以招標(biāo)、拍賣或者掛牌方式出讓 ”。 遵化市工業(yè)園區(qū) 土地集約利用評(píng)價(jià)技術(shù)報(bào)告 37 （二）土地供應(yīng)市場(chǎng)化程度 2020 年 5 月《招標(biāo)拍賣掛牌出讓國(guó)有土地使用權(quán)規(guī)定》出臺(tái)，明確規(guī)定 2020 年 7 月 1 日以后的商業(yè)、旅游、娛樂(lè)和商品住宅等經(jīng)營(yíng)性土地必須采取招標(biāo)拍賣掛牌出讓。 禁止在工業(yè)、公用設(shè)施、公共 建筑項(xiàng)目用地范圍內(nèi)建設(shè)經(jīng)營(yíng)性項(xiàng)目。 四 、 開發(fā)區(qū) 土地管理績(jī)效分析 （一）管理措施 隨著 XXX 工業(yè)園區(qū) 的逐步建設(shè)開發(fā)，園區(qū)建設(shè)和發(fā)展積極向 “布局集中、產(chǎn)業(yè)集聚、用地集約 ”的總體要求靠攏，園區(qū)管委會(huì)制定出臺(tái)多效措施提高區(qū)域土地集約利用水平。 調(diào)查結(jié)果 顯示， XXX 工業(yè)園區(qū)歷年工業(yè)企業(yè)固定資產(chǎn)投資額 累計(jì) 55億 元，工業(yè)總產(chǎn)值 65 億 元。 三、土地開發(fā)利用效益分析 用地效益調(diào)查主要針對(duì)評(píng)價(jià)范圍內(nèi)已建成城鎮(zhèn)建設(shè)用地工礦倉(cāng)儲(chǔ)用地投入產(chǎn)出情況開展調(diào)查，主要包括開發(fā)區(qū)工業(yè)總產(chǎn)值、工業(yè)企業(yè)固定資產(chǎn)投資總額等。根據(jù) 工業(yè)園區(qū) 未來(lái)規(guī)劃，其中尚可劃撥土地 公頃，主要用于 工業(yè)園區(qū) 規(guī)劃道路 建設(shè) 及公共管理與公共服務(wù)用地 ；尚可有償使用土地 公頃，可用于布置入?yún)^(qū)企業(yè)。有償使用土地以工礦倉(cāng)儲(chǔ)用地為主 ，面積為 公頃。其中劃撥土地 公頃，有償使用土地 公頃，分別占已供應(yīng)國(guó)有建設(shè)用地面積的% % % 已供應(yīng)國(guó)有建設(shè)用地 尚可供應(yīng)土地 不可供應(yīng)土地 遵化市工業(yè)園區(qū) 土地集約利用評(píng)價(jià)技術(shù)報(bào)告 36 %和 %。 說(shuō)明 ： XXX 工業(yè)園區(qū)主要為工礦倉(cāng)儲(chǔ)用地。所以，評(píng)價(jià)容積率和建筑密度水平的高低，應(yīng)結(jié)合土地利用結(jié)構(gòu)進(jìn)行分析。同時(shí)，容積率和建筑密度又與土地利用類型相關(guān)聯(lián)。 表 42 工業(yè)園區(qū) 土地利用強(qiáng)度指標(biāo)表 遵化市工業(yè)園區(qū) 土地集約利用評(píng)價(jià)技術(shù)報(bào)告 35 指標(biāo) 現(xiàn)狀值 綜合容積率 建筑密度 (%) 工業(yè)用地綜合容積率 工業(yè)用地建筑系數(shù) 100(%) 綜合容積率和建筑密度是反映土地承載強(qiáng)度的兩個(gè)方面，一般存在反向關(guān) 系，即容積率高，建筑密度就相應(yīng)較低；反之，容積率低，建筑密度會(huì)偏向較高。土地利用效率即正確處理地塊上建筑物的高度 (層數(shù) )、建筑密度 (覆蓋率 )、空地率與周圍空間環(huán)境的關(guān)系。 工業(yè)園區(qū) 土地是否能得到合理利用，主要應(yīng)從兩方面著手 :一是依靠科學(xué)的 工業(yè)園區(qū) 總體規(guī)劃和各個(gè)層次的，具體的規(guī)劃設(shè)計(jì)；二是依靠對(duì)建設(shè)項(xiàng)目、用地和建筑的規(guī)劃管理。 土地是國(guó)家不可再生的重要資源， 工業(yè)園區(qū) 土地則是被投入了基礎(chǔ)設(shè)施的資源，具有更高的經(jīng)濟(jì)價(jià)值。 二、土地開發(fā)和建設(shè)情況分析 （一）土地的開發(fā)建設(shè)情況 XXX 工業(yè)園區(qū) 實(shí)際測(cè)算面積為 公頃，其中不可建設(shè) 用地 面積為 公頃 ， 已建成城鎮(zhèn)建設(shè)用地面積為 公頃，剩余 公頃土地均可放置項(xiàng)目。 從目前 XXX 工業(yè)園區(qū) 實(shí)際建設(shè)情況來(lái)看，基本與規(guī)劃用地布局一致。 表 工業(yè)園區(qū)規(guī)劃用地結(jié)構(gòu)表 單位：公頃、 % 序 號(hào) 用地性質(zhì) 用地 代碼 規(guī) 劃 用 地 面積（公頃） 比例（ %） 1 居住用地 R 其 中 二類居住用地 R2 中、小學(xué)用地 R22 2 公共 設(shè)施用地 C 其 中 行政辦公用地 C1 商業(yè)金融用地 C2 文化娛樂(lè)用地 C3 教育科研用地 C6 3 商住綜合用地 C2R2 4 工業(yè)用地 M 其 中 一類工業(yè)用地 M1 二類工業(yè)用地 M2 5 倉(cāng)儲(chǔ)用地 W 6 對(duì)外交通用地 T 7 道路廣場(chǎng)用地 S 其 中 道路用地 S1 廣場(chǎng)用地 S2/S3 8 市政公用設(shè)施用地 U 其 中 市政設(shè)施用地 U1 交通設(shè)施用地 U2 9 綠地 G 其 中 公共綠地 G1 防護(hù)綠地 G2 遵化市工業(yè)園區(qū) 土地集約利用評(píng)價(jià)技術(shù)報(bào)告 34 合計(jì) XXX 工業(yè)園區(qū) 規(guī)劃實(shí)施情況 根據(jù)調(diào)查數(shù)據(jù)， XXX 工業(yè)園區(qū)已建成城鎮(zhèn)建設(shè)用地中，各土地利用類型的實(shí)際用途均與土地部門批準(zhǔn)用途、規(guī)劃部門批準(zhǔn)用途一致， XXX 工業(yè)園區(qū)在開發(fā)建設(shè)過(guò)程中嚴(yán)格遵循規(guī)劃，規(guī)劃實(shí)施情況很好。 （三）規(guī)劃用地結(jié)構(gòu)及規(guī)劃實(shí)施情況分析 規(guī)劃用地結(jié)構(gòu) 根據(jù)工業(yè)園區(qū)的地形特點(diǎn)、工業(yè)產(chǎn)業(yè)布局和功能要求，從總體布局結(jié)構(gòu)上劃分為：北部工業(yè)小區(qū)、中部工業(yè)小區(qū)、南部工業(yè)小區(qū)、 綜合管理區(qū)、工業(yè)研發(fā)區(qū)、商業(yè)娛樂(lè)服務(wù)區(qū)、遷建居民區(qū)，共七個(gè)功能區(qū)，其中，綜合管理區(qū)包括：行政管理中心、區(qū)級(jí)商業(yè)中心、職工生活區(qū)和遷建居民小區(qū)；工業(yè)研發(fā)區(qū)包括：研發(fā)中心、研發(fā)試驗(yàn)區(qū)；商業(yè)娛樂(lè)服務(wù)區(qū)包括：商務(wù)酒店區(qū)、娛樂(lè)城、購(gòu)物超市區(qū)。 XXX 工業(yè)園區(qū) 于 2020 年經(jīng)河北省人民政府批準(zhǔn)設(shè)立，至 工業(yè)園區(qū) 評(píng)價(jià)時(shí)點(diǎn) 2020 年 12 月 31 日， 工業(yè)園區(qū) 尚未經(jīng)歷擴(kuò)區(qū)， 工業(yè)園區(qū) 法定范圍內(nèi)有未建成土地 公頃 。 從總體上來(lái)說(shuō)， 工業(yè)園區(qū) 用地結(jié)構(gòu)相對(duì)合理，區(qū)內(nèi)經(jīng)濟(jì)協(xié)調(diào)發(fā)展。街巷用地主要是指公用道路及行道樹用地，包括一些公共停車場(chǎng)、汽車客貨運(yùn)輸站點(diǎn)及停車場(chǎng)等用地，除街遵化市工業(yè)園區(qū) 土地集約利用評(píng)價(jià)技術(shù)報(bào)告 32 巷用地以外的為其他交通運(yùn)輸用地。在 工業(yè)園區(qū) 已建成城鎮(zhèn)建設(shè)用地中，交通運(yùn)輸用地占已建成建設(shè)用地的 %。目前， 工業(yè)園區(qū) 方格狀路網(wǎng)系統(tǒng)已經(jīng)形成， 主干道均 與 城區(qū)聯(lián)結(jié) 。 隨著入?yún)^(qū)企業(yè)增多， 工業(yè)園區(qū) 的工業(yè)用地率也會(huì)得到提升。 表 41 工業(yè)園區(qū) 已建成城鎮(zhèn)建設(shè)用地土地利用狀況 表 單位：公頃； % 類別 編碼 面積 占已建成城鎮(zhèn)建設(shè)用地面積比例 占 工業(yè)園區(qū)土地總面積比例 已建成城鎮(zhèn)建設(shè)用地 A 100 其中 住宅用地 A1 . 工礦倉(cāng)儲(chǔ)用地 A2 交通運(yùn)輸用地 A3 其中：街巷用地 A31 商服用地 A4 公共管理與公共服務(wù)用地 A5 其中：公園與綠地 A51 其他城鎮(zhèn)建設(shè)用地 A6 % % % 已建成城鎮(zhèn)建設(shè)用地 未建成城鎮(zhèn)建設(shè)用地 不可建設(shè)土地 遵化市工業(yè)園區(qū) 土地集約利用評(píng)價(jià)技術(shù)報(bào)告 31 %%工礦倉(cāng)儲(chǔ)用地交通運(yùn)輸用地 圖 42 工業(yè)園區(qū) 已建成城鎮(zhèn)建設(shè)用地比例圖 由上圖表可以看出， 工業(yè)園區(qū) 內(nèi) 工礦倉(cāng)儲(chǔ) 用地占已建成城鎮(zhèn)建設(shè)用地比例 最 高， 達(dá)到 %，因 XXX 工業(yè)園區(qū) 為工業(yè)聚集區(qū) ， 在 建設(shè)過(guò)程中，按照 XXX 城市總體 規(guī)劃， 主要為工業(yè) 集聚 功能；交通運(yùn)輸用地為 公頃，占已建成城鎮(zhèn)建設(shè)用地比例 的 %。已建成城鎮(zhèn)建設(shè)用地面積達(dá)到 公頃，占 工業(yè)園區(qū) 土地總面積的 %，土地建成率為100%。清水河流域?qū)儆诓豢山ㄔO(shè)土地， 主要分布在項(xiàng)目北部和東部地區(qū)， 共計(jì) 公頃 ，占項(xiàng)目區(qū)總面積的 ％。 另外， 國(guó)道 112 線唐宣公路、省道邦寬公路和唐遵鐵路穿境而過(guò)，電氣化 大秦鐵路橫貫東西，擬建的唐承高速公路與北京東環(huán)、天津外環(huán)、京沈高速、京津鐵路聯(lián)網(wǎng) ，使 XXX 工業(yè)園區(qū) 對(duì)外交通十分快捷，方便工業(yè)產(chǎn)品運(yùn)輸?shù)男枰? XXX 工業(yè)園區(qū) 依托城區(qū)而建。 具體數(shù)據(jù)見表 310 表 310 工業(yè)園區(qū) 已供應(yīng)土地情況統(tǒng)計(jì)表 單位：公頃 年份 供應(yīng)土地面積 供應(yīng)工礦倉(cāng)儲(chǔ)用地面積 2020 2020 2020 2020 2020 2020 2020 合計(jì) 遵化市工業(yè)園區(qū) 土地集約利用評(píng)價(jià)技術(shù)報(bào)告 29 第四章 開發(fā)區(qū) 用地狀況定性分析 一、用地結(jié)構(gòu)和功能定位協(xié)調(diào)狀況分析 （一）土地資源特點(diǎn)分析 XXX 工業(yè)園區(qū) 土質(zhì)多為 壤土 ，土薄缺水，收獲甚微。 根據(jù) 工業(yè)園區(qū) 最新規(guī)劃確定其中 尚可劃撥土地為 公頃， 主要 規(guī)劃用于道路建設(shè) ，公共管理與公共服務(wù)用地 ；尚可有償使用土地 公頃，占尚可供應(yīng)土地面積的 %， 其中尚可供應(yīng)工礦倉(cāng)儲(chǔ)用地面積為 ，其他尚可有償 使用土地 土地 面積為 公頃 。 表 38 工業(yè)園區(qū) 土地市場(chǎng)化供應(yīng)情況統(tǒng)計(jì)表 單位：公頃 年份 供應(yīng)土地面積 有償使用土地面積 通過(guò)招拍掛方式出讓土地面積 已供應(yīng)工礦倉(cāng)儲(chǔ)面積 通過(guò)招拍掛方式出讓工礦倉(cāng)儲(chǔ)用地面積 2020 2020 2020 2020 2020 2020 2020 合計(jì) 六、 開發(fā)區(qū) 土地供應(yīng)與保障情況調(diào)查 土地供應(yīng)與保障情況調(diào)查，主要是確定 工業(yè)園區(qū) 已供應(yīng)的國(guó)有建設(shè)用地外，按照規(guī)劃要求可以供應(yīng)用于開發(fā)建設(shè)的土地，包括已建成農(nóng)村建設(shè)用地、未建成土地中的已達(dá)到供地條件未供應(yīng)的土地和未達(dá)到供地條件的土地，即尚可供應(yīng)土地的面積。 表 37 開發(fā)區(qū) 閑置土地處置情況調(diào)查表 單位：公頃 項(xiàng)目 面積 備注 遵化市工業(yè)園區(qū) 土地集約利用評(píng)價(jià)技術(shù)報(bào)告 27 閑置土地 0 其中：已處置閑置土地 0 尚未處置閑置土地 0 其中：應(yīng)收回閑置土 地 0 （ 3） 開發(fā)區(qū) 土地市場(chǎng)化供應(yīng)情況 開發(fā)區(qū) 土地市場(chǎng)化供應(yīng)情況主要是針對(duì) 開發(fā)區(qū) 建區(qū)以來(lái)累計(jì)有償使用土地面積，通過(guò)招標(biāo)、拍賣、掛牌方式出讓的土地面積及其中的工礦倉(cāng)儲(chǔ)用地面積開展調(diào)查，以此反映 開發(fā)區(qū) 土地供應(yīng)市場(chǎng)化程度。 ” 根據(jù) XXX 國(guó)土資源局提供數(shù)據(jù)，截止到評(píng)價(jià)時(shí)點(diǎn)，園區(qū)尚無(wú)閑置土地。 截止到 開發(fā)區(qū) 土地集約利用評(píng)價(jià)時(shí)點(diǎn) 2020 年 12 月 31 日 XXX 工業(yè)園區(qū) 有償供應(yīng)土地中一般按土地用途的最高年限出讓，雖有個(gè)別項(xiàng)目出 讓年限低于最高出讓年限，但截止評(píng)價(jià)時(shí)點(diǎn)， XXX 工業(yè)園區(qū) 尚無(wú)有償使用且已到期土地。 土地管理工作是 開發(fā)區(qū) 持續(xù)性建設(shè)發(fā)展的 重要保障性工作，在 開發(fā)區(qū)土地利用狀況調(diào)查基礎(chǔ)上，針對(duì) 開發(fā)區(qū) 建區(qū)以來(lái)累計(jì)已到期土地及其中已處置土地、累計(jì)閑置土地及其中已處置土地、以及至評(píng)價(jià)時(shí)點(diǎn)應(yīng)收回閑置土地等情況的調(diào)查，以此來(lái)反映 開發(fā)區(qū) 土地利用監(jiān)管績(jī)效。 五、 開發(fā)區(qū) 土地管理績(jī)效調(diào)查 XXX 國(guó)土資源局是管理、保護(hù)與合理利用 開發(fā)區(qū) 土地資源的主管部門。具體操作流 程先由國(guó)土部門確定評(píng)價(jià)范圍內(nèi)的企業(yè)名稱，再由統(tǒng)計(jì)部門根據(jù)企業(yè)目錄匯總相應(yīng)固定資產(chǎn)投資額和工業(yè)產(chǎn)值，調(diào)查涉及工業(yè)企業(yè)必須保證其注冊(cè)地和生產(chǎn)地均在評(píng)價(jià)范圍內(nèi)。土地的投資強(qiáng)度，在促進(jìn)建設(shè)用地的集約利用和優(yōu)化配置，提高工業(yè)項(xiàng)目建設(shè)用地的管理水平起著非常重要的作用，而土地產(chǎn)出效益是在投入人力、物力再進(jìn)行生產(chǎn)的產(chǎn)品。詳細(xì)情況見表 36。 工業(yè)園區(qū) 建設(shè)狀況 XXX 工業(yè)園區(qū) 設(shè)立于 2020 年，是河北省 重點(diǎn)建設(shè) 的 工業(yè)園區(qū) 之一。 具體土地分類情況見下表 34。實(shí)行集體土地國(guó)有化，實(shí)現(xiàn)土地使用權(quán)配置市場(chǎng)化。 根據(jù)有關(guān)規(guī)劃， 尚可供應(yīng)土地中尚可劃撥和尚可有償使用土地面積分別為 公頃和 公頃，分別占 工業(yè)園區(qū) 土地總面積的 %和%。 截止至評(píng)價(jià)時(shí)點(diǎn)， XXX 工業(yè)園區(qū) 已供應(yīng)國(guó)有建設(shè)用地面積、尚可供應(yīng)土地面積、不可供應(yīng)土地面積分別為 公頃、 公頃、 公頃，分別占 工業(yè)園區(qū) 土地總面積的 %、 %、 %。尚可供應(yīng)土地是指在已供應(yīng)國(guó)有建設(shè)用地以外，按照規(guī)劃要求可以供應(yīng)用于開發(fā)建設(shè)的土地，包括已建成農(nóng)村建設(shè)用地、未建成土地中的已達(dá)到供地條件未供應(yīng)土地和未達(dá) 到供地條件的土地。 表 33 開發(fā)區(qū)土地利用狀況統(tǒng)計(jì)表（ Ⅰ ） —— 按建設(shè)狀況劃分 單位： hm % 類別 編碼 面積 占開發(fā)區(qū)土地 總面積比例 開發(fā)區(qū)土地 Z A 住宅用地 A1 工礦倉(cāng)儲(chǔ)用地 A2 交通運(yùn)輸用地 A3 其中：街巷用地 A31 商服用地 A4 公共管理 與公共服務(wù)用地 A5 遵化市工業(yè)園區(qū) 土地集約利用評(píng)價(jià)技術(shù)報(bào)告 23 其中：公園與綠地 A51 其他城鎮(zhèn)建設(shè)用地 A6 B 已建成農(nóng)村建設(shè)用地 B1 其中：已建成農(nóng)村工礦倉(cāng)儲(chǔ)用地 B11 其他未建成城鎮(zhèn)建設(shè)用地 B2 其中：已達(dá)到供地條件的其他土地 B21 未達(dá)到供地條件的其他土地 B22 C 河湖及其蓄滯洪區(qū)土地 C1 自然、生態(tài)保護(hù)區(qū)土地 C2 其他不可建設(shè)土地 C