資產(chǎn)評估學(xué)(ppt84)--機(jī)器設(shè)備評估-設(shè)備管理(參考版)
2024-08-21 12:43本頁面
【正文】 iA ：安全利率 223。 （三）、計(jì)算公式 被估地產(chǎn)價(jià)格 =交易實(shí)例 每平方米單價(jià) （ 1+差異 因素調(diào)整） 被估地產(chǎn)面積 被估地產(chǎn)價(jià)格 =交易實(shí)例單價(jià) 交易情況修正系數(shù) 區(qū)域因素修正系數(shù) 個別因素修正系數(shù) 交易時(shí)間修正系數(shù) 被估地產(chǎn)面積 （四）、 操作程序 37 時(shí)間修正系數(shù) 區(qū)域因素修正系數(shù) =被估資產(chǎn)總得分 /交易實(shí)例總得分 個別修正系數(shù)主要是面積、形狀、容積率及土地使用年限等因素對地價(jià)的影響。 交易實(shí)例與被估對象之間盡量的相似。 二、計(jì)算公式 有限年 P=∑Rt/（ 1+i） t 16 永續(xù)使用 P=A/I 分段法 P=PⅠ +PⅡ =∑Rt/（ 1+i1） t +Rn+1/i2（ 1+ i1） N 三、預(yù)期收益的計(jì)算 （一）、 Rt的理論觀點(diǎn) （二）、 Rt的影響因素 （三）、 Rt的計(jì)算公式 所有者權(quán)益價(jià) 17 R=稅后利潤 +折舊 總投資價(jià) 總資產(chǎn)價(jià) R=稅后利潤 +折舊 +扣稅利息 （四）、 i 的計(jì)算 計(jì)算基礎(chǔ)知識 計(jì)算方法 （ 1）、累加法 i=安全利率 +風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率 +通貨膨脹率 18 （ 2）加權(quán)平均法 i= 長期負(fù)債占全部資本的比例 長期負(fù)債利息率 +自主權(quán)益占全部資本的比例 業(yè)主權(quán)益所要求的報(bào)酬率 （五）收益年限、經(jīng)濟(jì)壽命的計(jì)算 自然壽命 技術(shù)壽命 法律壽命 經(jīng)濟(jì)壽命 （六）、 Rt與 i 的對應(yīng)關(guān)系 主要用于整體資產(chǎn)評估中。 9 二 、 計(jì)算公式 被估資產(chǎn)現(xiàn)行市價(jià)＝類比物市價(jià) ＋ 差異因素調(diào)整 主要差異因素有：時(shí)間、地點(diǎn)、功能 … 還需進(jìn)行情況補(bǔ)正。 (二 )前提條件 需要有一個充分發(fā)育的市場。 產(chǎn)品交換 ?商品交換 ?產(chǎn)權(quán)交易 個別評估 ?專業(yè)評估 ?綜合評估 3 三、資產(chǎn)評估的重要性 中外合資、合作、補(bǔ)償貿(mào)易的需要 是加強(qiáng)國有資產(chǎn)管理、落實(shí)資產(chǎn)保全的需要 是確保國家稅收的需要 是加強(qiáng)經(jīng)濟(jì)體制改革的需要 是中國經(jīng)濟(jì)走向世界的需要 4 第二節(jié) 資產(chǎn)評估假設(shè)及基本要素 一、假設(shè) 繼續(xù)經(jīng)營假設(shè) 原地繼續(xù)使用 異地繼續(xù)使用 公開市場假設(shè) 清償前提假設(shè) 二、基本要素 評估目的 評估對象 評估價(jià)格類型 評估機(jī)構(gòu) 評估程序 評估方法 5 第三節(jié) 資產(chǎn)評估的原則和特點(diǎn) 一、原則 （一）、工作原則： 獨(dú)立性原則 客觀性原則 科學(xué)性原則 專業(yè)性原則 （二）、經(jīng)濟(jì)原則： 貢獻(xiàn)原則 替代原則 預(yù)期原則 二、特點(diǎn) 現(xiàn)實(shí)性 市場性 預(yù)測性 公正性 咨詢性 6 第二章 資產(chǎn)評估的價(jià)格類型 第一節(jié) 資產(chǎn)記價(jià)類型概述 一、記價(jià)基礎(chǔ) 資本市場可分類為要素市場和本金市場。資產(chǎn)評估學(xué) 主講：樊相如 2 第一章 總論 第一節(jié) 資產(chǎn)評估的概念及重要性 一、概念： 對被估資產(chǎn)在某一時(shí)點(diǎn)的價(jià)值進(jìn)行評定估算。 主要理解三個關(guān)鍵詞：資產(chǎn) 價(jià)值 評估 二、資產(chǎn)評估的發(fā)展史 資產(chǎn)評估是商品經(jīng)濟(jì)發(fā)展到一定歷史階段的產(chǎn)物。 從資產(chǎn)運(yùn)動方向看記價(jià)特點(diǎn) (1)、資產(chǎn)投入記價(jià) (2)、資產(chǎn)退出記價(jià) (3)、本金流通 (資本流動 ) 7 二、計(jì)價(jià)類型 ? （一）、歷史成本（會計(jì)中用） ? （二）、重置成本（虛擬價(jià)格） ? （三）、現(xiàn)行市價(jià)（公平市場） ? （四）、收益現(xiàn)值（收益可預(yù)測） ? （五）、清算價(jià) (迫賣市場） 8 第三章 資產(chǎn)評估方法 第一節(jié) 市場法 一、概念及適用前提條件 (一 )概念：又稱市場比較法，指通過比較被估資產(chǎn)與市場上最近出售的同類資產(chǎn)的異同，并據(jù)調(diào)整，從而確定被估資產(chǎn)價(jià)格的評估方法。 參照物與被估資產(chǎn)的可比指標(biāo)、技術(shù)參數(shù)等可以搜集到。 三、市場法評估程序 四、優(yōu)缺點(diǎn) 10 第三節(jié)、成本法 一、概念及理論依據(jù) (一 )概念 (二 )理論依據(jù) １、資產(chǎn)的價(jià)值與其構(gòu)建成本密切相關(guān) 資產(chǎn)的價(jià)值是一個變量 (三 )計(jì)算公式（核心公式） 被估資產(chǎn)重置凈價(jià)＝重置全價(jià)－有形損耗－功能性損耗－經(jīng)濟(jì)性損耗 11 二、重置全價(jià)的計(jì)算： 復(fù)原重置成本、更新重置成本、功能重置成本 （一）、重置核算法 重置成本 =直接成本 +間接成本 （二）、功能系數(shù)法 基于被估資產(chǎn)之成本與功能之間的關(guān)系 線性關(guān)系 P=aF+b P—— 資產(chǎn)的成本 F—— 資產(chǎn)的功能 a， b—— 系數(shù) 12 指數(shù)關(guān)系 P1/P2=（ F1/F2） x P1= P2 （
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