【正文】 2. 招商范圍 （ 1） 重慶大型超市、購(gòu)物中心、大型餐飲、大型娛樂(lè)休閑中心等 （ 2） 重慶各區(qū)域或國(guó)內(nèi)專(zhuān)營(yíng)、聯(lián)營(yíng)、加盟、連鎖品牌店等 （ 3） 重慶市招商協(xié)會(huì)、重慶或國(guó)內(nèi)招商網(wǎng)絡(luò)、各區(qū)個(gè)體商會(huì)等 （ 4） 招商界朋友的客戶(hù)資源 （ 5） 項(xiàng)目已積累的客戶(hù)資源 3. 招商物料準(zhǔn)備 （ 1） 招商手冊(cè)、招商單張 ※ 招商手冊(cè)： ● 詳實(shí)的廣告主題， ● 項(xiàng)目區(qū)域商業(yè)規(guī)劃前景 ● 商業(yè)街概況及形象定位 ● 商業(yè)街功能定位 ● 商業(yè)街各個(gè)區(qū)域業(yè)態(tài)規(guī)劃 ● 商業(yè)街賣(mài)點(diǎn)訴求 ● 招商管理模式及機(jī)構(gòu) ● 招商條件和日期 A3 大小 ，銅版印刷，廣告公司制作，用于招商現(xiàn)場(chǎng)或直郵 （ 2） 條幅、路旗、導(dǎo)示牌和氣球等 POP 物料 廣告公司負(fù)責(zé)，用于招商現(xiàn)場(chǎng) （ 3） 現(xiàn)場(chǎng) VI 物料（含綜合簡(jiǎn)介、平面圖、功能說(shuō)明、經(jīng)營(yíng)宗旨、發(fā)展規(guī)劃介紹、現(xiàn)場(chǎng)內(nèi) 37 外包裝等） 設(shè)計(jì)＋廣告公司負(fù)責(zé) （ 4） 招商合同文本 （ 5） 招商細(xì)則、招商流程、租賃協(xié)議等 （ 6） 商鋪平面分割圖（規(guī)劃效果圖） 4. 項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)管理 （ 1） 招商人員上崗前培訓(xùn)，進(jìn)入現(xiàn)場(chǎng)做招商前準(zhǔn)備； （ 2） 每周項(xiàng)目例會(huì)，向公司通報(bào)每周招商情況及當(dāng)前亟待解決的問(wèn)題； （ 3） 每日以書(shū)面形式向公司匯報(bào)招商情況，按時(shí)制作上門(mén) 客戶(hù)統(tǒng)計(jì)分析、廣告效果測(cè)試分析并以周、月小結(jié)形式報(bào)告呈報(bào)發(fā)展商； （ 4） 定期提交周例會(huì)紀(jì)要、招商周、月總結(jié)； （ 5） 每周定期與招商人員溝通，及時(shí)分析市場(chǎng)變化，相應(yīng)調(diào)整營(yíng)銷(xiāo)策略，提交宣傳推廣計(jì)劃書(shū)。 （八）、 項(xiàng)目招商的準(zhǔn)備工作 1. 招商主體 （ 1） 以 xx 營(yíng)銷(xiāo)部招商主體進(jìn)行招商。 視招商懇談會(huì)的情況，在會(huì)后逐個(gè)向分層次的目標(biāo)群進(jìn)一步介紹項(xiàng)目情況及合作條件，采用每隔 2~3天溝通一次的跟蹤辦法專(zhuān)人跟進(jìn)。 必須引進(jìn)新的業(yè)態(tài)和更多的未到當(dāng)?shù)赝顿Y過(guò)的客戶(hù)群體。 召開(kāi)主力店招商懇談會(huì)，邀請(qǐng)前期已掌握的相關(guān)目標(biāo)群所有的客戶(hù)參加，懇談會(huì)的內(nèi)容主要是征求他們對(duì)項(xiàng)目主力店合作的條件、可能性及其他方面的建議，而這些建議均可用于制訂合理的招商條件和政策。具體的程序如下：商圈分析→市場(chǎng)定位→業(yè)態(tài)定位→主力店租賃→ 規(guī)劃設(shè)計(jì)→ 實(shí)施建設(shè)（主力店部分可在項(xiàng)目的條件下按主力店的要求進(jìn)行設(shè)計(jì)和建造） 按擬定的市場(chǎng)定位和業(yè)態(tài)定位確定初步品牌主力店條件。 因此，招商過(guò)程中須按照不同類(lèi)型的合作項(xiàng)目及時(shí)在限定時(shí)間段內(nèi)明確合作關(guān)系。 為順利完成招商計(jì)劃，建議在招商渠道上可采取通過(guò)招商界的朋友引進(jìn)商家給予提成的辦法，提成的標(biāo)準(zhǔn)按市面上常規(guī)做法提成（ 1個(gè)半月租金或按 1年總租金費(fèi)用的 10%提成） 。 ※ 付款方式促銷(xiāo)（無(wú)折扣） 推出 5成按揭 5成首付模式。 ※ 分期付款（ 97折優(yōu)惠價(jià)） ● 首付 3萬(wàn)元定金，簽訂認(rèn)購(gòu) 書(shū)； ● 七天內(nèi)簽訂正式買(mǎi)賣(mài)契約，同時(shí)支付 30%的首期款（含定金）； ● 簽定正式合約兩個(gè)月內(nèi)再支付 20%房款； ● 簽定正式合約四個(gè)月內(nèi)再支付 20%房款； ● 簽定正式合約六個(gè)月內(nèi)付清 30%的剩余房款； ※ 按揭貸款 ● 一次性首付（ 98 折優(yōu)惠價(jià)） ◆首付 3萬(wàn)元定金，簽訂認(rèn)購(gòu)書(shū)； ◆簽約后 10日內(nèi)付清 50%（含定金）的首付款，并簽訂正式買(mǎi)賣(mài)契約，同時(shí)提供按揭資料，辦理按揭手續(xù)；貸款到帳后，辦理入住手續(xù)。 ※ 一次性付清租金： ● 定金交后，一個(gè)月內(nèi)簽定協(xié)議并付清 5年租金者優(yōu)惠總金額 3% ● 經(jīng)營(yíng)者入駐裝修前，一次性付清 5年租金者優(yōu)惠總金額 2% ※ 以租代售方式（免息） ● 每單位付定金 5 萬(wàn)元，雙方簽訂《商品房買(mǎi)賣(mài)契約》，不辦理簽證，視實(shí)際情況在合同中注明分期付款方式或按揭方式 ● 雙方簽訂 1~2年期租賃協(xié)議，承租方按半年度支付租金 ● 租期結(jié)束后，雙方正式履行《商品房買(mǎi)賣(mài)契約》，定金和已發(fā)生的租金充作已付房款 32 說(shuō)明： 特別優(yōu)惠政策適用于大商家，但享有一般優(yōu)惠政策基礎(chǔ)上適當(dāng)考慮 特別優(yōu)惠政策。 ● 優(yōu)惠政策： 免收 2 個(gè)月租賃費(fèi)，贈(zèng)送 3 個(gè)月物管費(fèi)，贈(zèng)送 3 個(gè)月停車(chē)位 ※ 租期 10年以上： ● 付款方式： 支付 4 個(gè)月租金的數(shù)額為押金；以半年為期支付租金，每半年期的第一個(gè)月支付下期租金。 ● 優(yōu)惠政策： 免收 1 個(gè)月租賃費(fèi)，贈(zèng)送 1 個(gè)月物管費(fèi)，贈(zèng)送 1 個(gè)月停車(chē)位 ※ 租期 5年以上： 31 ● 付款方式： 支付 4 個(gè)月租金的數(shù)額為押金；以半年為期支付租金，每半年期的第一個(gè)月支付下期租金。 （四）、項(xiàng)目商業(yè)街租售付款方式及優(yōu)惠政策 租賃單位 （ 1）中、小型投資經(jīng)營(yíng)商家 ※ 租期 1年以上 2年以下； ● 付款方式：支付 6個(gè)月租金的數(shù)額為押金；以一個(gè)季度為一期，每季度第一個(gè)月的 10日支付當(dāng)季度的租金。在租賃合約的管理方面，應(yīng)采用國(guó)家通用租賃合約模式實(shí)行管理。 （ 3） 商務(wù)談判 30 針對(duì)確定的客戶(hù)對(duì)象，進(jìn)行高層次的實(shí)質(zhì)性會(huì)談。 招 商工作應(yīng)遵循這樣一個(gè)工作程序： 目標(biāo)客戶(hù)調(diào)查 —— → 客戶(hù)鎖定 —— → 商務(wù)談判 —— → 資質(zhì)審核 —— → 經(jīng)營(yíng)準(zhǔn)入 —— → 經(jīng)營(yíng)追蹤 （ 1） 目標(biāo)客戶(hù)調(diào)查 確定招商目標(biāo)對(duì)象，依據(jù)本項(xiàng)目業(yè)態(tài)組合，實(shí)施各業(yè)態(tài)“目標(biāo)品牌客戶(hù) 1對(duì) 1拜訪(fǎng)調(diào)查”（同時(shí)也實(shí)現(xiàn)初步接觸），了解目標(biāo)客戶(hù)意圖，完成相關(guān)招商行業(yè)的《招商分析報(bào)告》。 社區(qū)配套店 藥店、門(mén)診、銀行、通信、美容、家裝等 10 家 與周邊競(jìng)爭(zhēng)物業(yè)相對(duì)互補(bǔ)的商家 5. 項(xiàng)目招商的政策管理 招商進(jìn)程中，本項(xiàng)目必需注意到租金水平、承租戶(hù)質(zhì)量等問(wèn)題。如、菜 根香、鄉(xiāng)村雞、 KFC、等。 28 （三）、項(xiàng)目商業(yè)街招商策略 （ 1） 核心主力店先行，輔助店隨后的原則 ； （ 2） 主題 購(gòu)物 產(chǎn)品 項(xiàng)目?jī)?yōu)先，輔助項(xiàng)目配套的原則 ； （ 3） 放水養(yǎng)魚(yú)的原則 ； （ 4） 先做人氣，再做生意的原則 ； 定位招商目標(biāo)時(shí)考慮到本項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)規(guī)模、社區(qū)環(huán)境、地理位置、所處市場(chǎng)環(huán)境等因素，綜合確定招商目標(biāo)定位為： 多功能復(fù)合休閑商業(yè)中心 （ 1） 購(gòu)物中心（超市）、家飾產(chǎn)品、商務(wù)服務(wù)配套的代理商、經(jīng)銷(xiāo)商、投資置業(yè)者 （ 2） 餐飲、娛樂(lè)項(xiàng)目的品牌直營(yíng)商、品牌加盟商、投資置業(yè)者 （ 3） 重慶或國(guó)內(nèi)知名品牌產(chǎn)品的直營(yíng)商、品牌加盟商、投資置業(yè)者 項(xiàng)目商鋪 經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài) 數(shù)量 招商對(duì)象 核心主力店 大型超市類(lèi) 1 家 以新世紀(jì)、重百、人人樂(lè)、屈臣氏等知名購(gòu)物中心為主要 招商對(duì)象。為消費(fèi)者提供一次滿(mǎn)足購(gòu)物的服務(wù)。 、品牌的完整性 商品種類(lèi)、品牌的完備，可使購(gòu)物者能夠比較方 便地進(jìn)行款式、質(zhì)量、價(jià)格的比較。 （二）、項(xiàng)目商業(yè)街招商標(biāo)準(zhǔn)的選擇 開(kāi)發(fā)商的目標(biāo)是選擇合適的零售商，能夠獲取足夠的，穩(wěn)定的租金收益。 ※ 國(guó)際復(fù)合 商業(yè)街區(qū)更強(qiáng)調(diào)文化功能 ※ “逛、玩、購(gòu)、賞”一體化 復(fù)合商業(yè)街區(qū)輝煌誕生 文案表現(xiàn)： 商業(yè)街 的 休閑化、 個(gè)性化 、時(shí)尚化 經(jīng) 營(yíng)表現(xiàn)有助于形成多樣化的 商街 特色，避免了傳統(tǒng)商 街 大同小異、千店一面的格局，以迎合日趨個(gè)性化的消費(fèi)對(duì)象 ； ※ 北部未來(lái)商業(yè)領(lǐng)漲版塊，商機(jī)爭(zhēng)先 （ 3）項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)包裝 略 27 七、項(xiàng)目商業(yè)街的招商計(jì)劃及招商工作流程 （一）、項(xiàng)目商業(yè)街招商模式的選擇 分析商業(yè)物業(yè)銷(xiāo)售的主要目標(biāo)客戶(hù)，結(jié)合本項(xiàng)目的實(shí)際情況，采用主力店招攬與自營(yíng)相結(jié)合的招商模式 模式 租賃比例 經(jīng)營(yíng)策略 營(yíng)業(yè)總面積 可租售面積 達(dá)成目的 主力店的招攬 45% 前期低租金額度、不遞增租金上調(diào)比例等優(yōu)惠政策 核心主力店的招睞，吸引人流、客流，做熱項(xiàng)目地域商業(yè)氛圍，以期提高租金與售價(jià)水平。高層洋房、豪華的聯(lián)排別墅。 豪布斯卡國(guó)際商業(yè)街 ※ 各街區(qū)名稱(chēng)： 東面： 戛納印象 （世界風(fēng)情城） 西面： 宴府美館 （熱力生活區(qū)） 南面： 凱樂(lè)盛方（生活精品區(qū)） 北面： 星尚領(lǐng)地（品位不夜城） ※ 項(xiàng)目主題推廣語(yǔ)： 北部復(fù)合商業(yè)街區(qū)，國(guó)際文化無(wú)限融合 （ 3） 項(xiàng)目推廣主語(yǔ)表現(xiàn)： ※ 多功能復(fù)合商業(yè)規(guī)劃，中西文化的無(wú)隙糅合 文案表現(xiàn)：一個(gè)成功的商業(yè)街區(qū)絕不是單一業(yè)態(tài)的重復(fù)再現(xiàn)，而應(yīng)是多種業(yè)態(tài)的有機(jī)結(jié)合、巧妙融 合。這也是項(xiàng)目的機(jī)遇所在。同時(shí)進(jìn)一步檢驗(yàn)市場(chǎng)反應(yīng)，適度調(diào)整本案的促銷(xiāo)策略，尋求最佳方式表現(xiàn)本案的優(yōu)勢(shì)，持續(xù)制造市場(chǎng)熱點(diǎn) （ 4）第四階段（尾盤(pán)期） ※ 執(zhí)行時(shí)間： 2020年 11 月 21日至 2020年 12月 20 日 25 ※ 主要任務(wù)： 以較高的物業(yè)與已招租商家知名品牌，打造項(xiàng) 目形象，穩(wěn)定客群，再度強(qiáng)力銷(xiāo)售，以提升本項(xiàng)目市場(chǎng)認(rèn)知度，形成品牌與項(xiàng)目的綜合提升。 （ 3）第三階段（持續(xù)期） ※ 執(zhí)行時(shí)間： 2020年 9月 21 日至 2020年 11月 20日 ※ 主要任務(wù)： 持續(xù)拉動(dòng)市場(chǎng)熱度，積累客戶(hù)（現(xiàn)有客戶(hù)及準(zhǔn)客戶(hù)）。 參考軟文推廣主題： “豪布斯卡 ”—— 重慶新商業(yè) 原點(diǎn)（焦點(diǎn)話(huà)題訪(fǎng)談） （ 2）第二階段（強(qiáng)銷(xiāo)期） ※ 執(zhí)行時(shí)間： 2020年 6月月 21日至 2020年 9月 20日 ※ 主要任務(wù)：有針對(duì)性地向目標(biāo)客戶(hù)投放廣告，總結(jié)第一階段廣告效果，強(qiáng)力推廣，進(jìn)一步提高市場(chǎng)占有率并引起市場(chǎng)強(qiáng)效關(guān)注。 （三）、項(xiàng)目商業(yè)街的廣告推廣費(fèi)用及執(zhí)行計(jì)劃 23 由于項(xiàng)目已有較長(zhǎng)時(shí)間的商業(yè)推廣，可以不按常規(guī)廣告推廣費(fèi)用比例來(lái)作考慮；但鑒于前期招商不理想，項(xiàng)目商業(yè)街的推廣費(fèi)用建議為 80 萬(wàn)左右。本項(xiàng)目活動(dòng)營(yíng)銷(xiāo)可以考慮采取以下方式： A、房交會(huì)活動(dòng)； B、本項(xiàng)目跨區(qū)域展示活動(dòng)； C、本項(xiàng)目招商洽談會(huì)； D、有關(guān)現(xiàn)代社區(qū)高檔商業(yè)街的發(fā)展與經(jīng)營(yíng)的專(zhuān)家座談會(huì)等活動(dòng)； E、酒店商業(yè)管理公司在本項(xiàng)目中的作用介紹會(huì)； F、等 ，通過(guò)活動(dòng)營(yíng)銷(xiāo)來(lái)彌補(bǔ)本項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)推廣手段的不足，同時(shí)為本項(xiàng)目的美譽(yù)度的打造奠定基礎(chǔ)。 ，采用新聞，軟性文章與硬廣告三結(jié)合的策略，在階段性營(yíng)銷(xiāo)調(diào)整期，建議采取以軟性文章 為主的推廣策略。版面選擇建議采用整彩版硬性廣告與大篇幅的軟性文章相結(jié)合的策略。 ，向市場(chǎng)展示本項(xiàng)目的發(fā)展商是一個(gè)低調(diào)務(wù)實(shí)極具社會(huì)責(zé)任感與使命感的形象，為發(fā)展商后期品牌美譽(yù)度的打造，奠定良好的基礎(chǔ)