【正文】 如此交錯作業(yè)，使項。制定此段工作期目標(biāo)時要特別注意各有關(guān)方面的工作齊頭并進，并適當(dāng)使用承擔(dān)較低風(fēng)險的交錯作業(yè)方法，一般可明顯縮短工作周期。 2．項目開發(fā)工作期的目標(biāo) (1)項目工作期，主要分為項目前期、中期 (施工期 )及后期，其中前期工作主要是指需由建設(shè)單位完成的設(shè)立公司、立項、土地條件、政府相應(yīng)手續(xù)的辦理，并會同監(jiān)理與設(shè)計總承包共同完成規(guī)劃審批、初步設(shè)計及部分施工圖設(shè)計等工作；項目施 工期則主要是由參建的 各設(shè)計、施工承包商相繼進場完成各自的設(shè)計與施工任務(wù)的過程，而后期則主要是項目的質(zhì)量核驗、安排保修、辦理有關(guān)入住與房產(chǎn)手續(xù)、物業(yè)管理公司進場接管已竣工的物業(yè)并使其運行?？裳袌蟾媪谐龅母黜椫笜?biāo)如成本、工期、資金等應(yīng)是分別制定項目各項管理目標(biāo)的依據(jù)。在建立起項目管理模式與架構(gòu)的同時，還要通過項目的目標(biāo)管理將項目開發(fā)的總體目標(biāo)分解，使之具有可操作性，并通過項目的計劃管理，具體約定項目各參建單位的工作任務(wù)與合同責(zé) 中國最大的管理資源中心 (大量免費資源共享 ) 第 38 頁 共 48 頁 任。 成熟的業(yè)主能夠在項目上建立科學(xué)的管理架構(gòu)，并以合同為基礎(chǔ)，相互支持、相互制約，使三元主體在項目中形成統(tǒng)一的管理體系，最終實現(xiàn)項目總目標(biāo)。有的業(yè)主不信任監(jiān)理，設(shè)立與監(jiān)理重復(fù)的機構(gòu)，使業(yè)主管理機構(gòu)臃腫，責(zé)、權(quán)、利不明確。但還有為數(shù)不少的業(yè)主和建設(shè)單位對監(jiān)理業(yè)認(rèn)識不足，有的認(rèn)為要監(jiān)理沒用，工程項目管理還得靠自己，要監(jiān)理更麻煩。就業(yè)主對建設(shè)監(jiān)理業(yè)的認(rèn)識方面，成熟 與不成熟就有很大的差異。并能運用現(xiàn)代工程管理知識在項目上建立起業(yè)主與監(jiān)理、業(yè)主與承包商的新型關(guān)系。而要解決這一矛盾主要取決于業(yè)主，也就是說成熟的業(yè)主能 夠成功地將利益不同的多元體，組織成為具有同向行為的統(tǒng)一體。在工程建設(shè)項目中，它們以經(jīng)濟合同為紐帶， 實現(xiàn)以業(yè)主、監(jiān)理、承包商為主體的三元管理體制。 (三 )三元管理主體的統(tǒng)一性 隨著改革的深化，建筑領(lǐng)域各企業(yè)之間的關(guān)系將轉(zhuǎn)變?yōu)榻?jīng)濟合同關(guān)系。 中國最大的管理資源中心 (大量免費資源共享 ) 第 36 頁 共 48 頁 業(yè)主是籌資、貸款和還貸單位，也是工程的使用和受益單位，而承包商則是按合同完成工程任務(wù)并取得一定利潤的經(jīng)濟實體。在工程進展過程中，承包商應(yīng)主動將設(shè)計圖紙和材料、設(shè)備的原始資料遞交監(jiān)理方，并配合監(jiān)理方做好“三控制”。在有監(jiān)理的項目中，業(yè)主與承包商簽訂合同中，須有相應(yīng)的條款，明確監(jiān)理的范圍和內(nèi)容，并明確承包商必須接受監(jiān)理。 監(jiān)理與承包商的關(guān)系是監(jiān)理與被監(jiān)理的關(guān)系，雙方?jīng)]有合同制約。如果 事無巨細(xì)仍像過去那樣由業(yè)主直接與承包商聯(lián)系，不僅會增加業(yè)主的工作量，降低監(jiān)理方應(yīng)有的作用和威信，而且使承包商在執(zhí)行過程中受到多頭管理，左右為難，無所適從，反而會影響工作的正常進展。業(yè)主委托監(jiān)理方對工程項目進行監(jiān)督、管理，就應(yīng)該對監(jiān)理方給予充分信任，對各自的職責(zé)和權(quán)限要有明確的劃分。目前，我國建筑領(lǐng)域生產(chǎn)關(guān)系中，三方之一的承包商包括設(shè)計單位、施工單位和材料、設(shè)備供應(yīng)單位，他們是自主經(jīng)營、自負(fù)盈虧、自我約束、自我完善、自我發(fā)展的企業(yè)。社會監(jiān)理單位應(yīng)該具有能發(fā)現(xiàn)與解決工程設(shè)計和施工單位所存在的技術(shù)與管理方面問題的能力，能夠提供高水平的專業(yè)服務(wù)，所以他具有科學(xué)性，而科學(xué)性又以監(jiān)理人員的高素質(zhì)為保證。社會監(jiān)理單位在工程建設(shè)監(jiān)理中須具備組織各方協(xié)作配合，以及調(diào)整各方利益的職 能。 2．主體之二 —— 監(jiān)理 監(jiān)理是指依法成立的、獨立的、智力密集型的從事工程建設(shè)監(jiān)理業(yè)務(wù)的經(jīng)濟實體。作為投資行為的主體，要對投資效果全面負(fù)責(zé)，取得好的效益，靠的是業(yè)主負(fù)責(zé)制，靠的是合同制 約。 業(yè)主是工程建設(shè)投資行為的主體?；仡櫸覈ㄔO(shè)領(lǐng)域體制改革的歷程，從探討業(yè)主責(zé)任制，到推行招標(biāo)承包制，從實行建設(shè)監(jiān)理制到落實合同管理制，無不都是為了使生產(chǎn)關(guān)系與生產(chǎn)力的發(fā)展相適應(yīng)，使我國由傳統(tǒng)的自營式管理向社會化、專業(yè)化、現(xiàn)代化管理模式轉(zhuǎn)變。這一方面體現(xiàn)了設(shè)計院的工作水平、合作精神及設(shè)計總承包體制的作用，另一方面則與監(jiān)理公司介入設(shè)計、施工兩階段工作，發(fā)揮了承前啟后的作用密不可分。 北京國際金融大廈 項目的實際工作表明：該項目的設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)符合業(yè)主投資設(shè)想，設(shè)計出圖進度很好地滿足了施工進度要求，出圖質(zhì)量高，使因設(shè)計造成的返工極少發(fā)生。為此，我們向設(shè)計院反復(fù)講解，我們擬通過設(shè)計監(jiān)理方式，在設(shè)計階段進行中間審查、階段審查和最終成果的全面審查，保障業(yè)主的策劃意圖與投資控制目標(biāo)在設(shè)計中得以體現(xiàn)，保障設(shè)計文件的規(guī)范性、施工可行性、結(jié)構(gòu)的安全性，實現(xiàn)設(shè)計進度控制，滿足工程建設(shè)的需要。業(yè)主在確定設(shè)計總承 包和施工總承包并與其商簽合同時，在合約中均明確地規(guī)定了監(jiān)理的范圍、工作的內(nèi)容和業(yè)主授予監(jiān)理的權(quán)限，也 就是明確了監(jiān)理的地位，同時也明確了設(shè)計總承包和施工總承包被監(jiān)理的地位。 我們在該項目上簽訂的第一個合同就是監(jiān)理委托合同。所以作為監(jiān)理公司來講，應(yīng)該了解一個好的項目管理架構(gòu)所應(yīng)具備的基本內(nèi)容及特征，主動協(xié)助業(yè)主做好業(yè)主應(yīng)完成 的此類工作，反過來講這也將為監(jiān)理工作的順利開展創(chuàng)造必要的外部條件。監(jiān)理公司在這一過程中可以利用其公證人的獨立地位，發(fā)揮獨特的作用與優(yōu)勢。 一個好的管理架構(gòu)需要通過一系列的具體工作來逐步地明確與完善。按市場經(jīng)濟的運作原則，作為項目的初始顧主，業(yè)主也掌握著其它主要參建單位的選擇權(quán)及主要合同 條件的決定權(quán)，即監(jiān)理公司的選定及合同條件、施工總承包的選定及合同條件以及設(shè)計總承包的選定及合同條件。 (3)項目的每一個參建單位都只是眾多參建單位的一員，除按合同完成自己的服務(wù)責(zé)任外，也應(yīng)按項目管理模式與架構(gòu)的約定，主動搞好與其它參建單位的協(xié)調(diào)并協(xié)助業(yè)主完善項目管理模式與架構(gòu)，以便共同管理好項目。 (2)因有上述多個單位共同參與同一個項目的建設(shè)，就必須產(chǎn)生各個單位間的關(guān)系，也必然形成該項目的管理架構(gòu)，無論其形成是主動的、有序的、明晰的、科學(xué)的，還是被動、無序、模糊的。 1．管理模式在建設(shè)項目全面管理中的地位與作用 (1)從所周知，建設(shè)項目及其管理是一個復(fù)雜的系統(tǒng)，根據(jù)國家有關(guān)法規(guī)及建設(shè)項目投資與管理的一般作法，每個項目都不可避免地有業(yè)主(建設(shè)單位 )、設(shè)計單位、施工單位、供貨單位、咨詢與監(jiān)理公司的參與，又因分包制是在分工細(xì)化、專業(yè)水平 提高與相對費用降低 的條件下發(fā)展起來的，具有合理性，所以上述設(shè)計、施工、咨詢諸方面工作又往往派生出一系列的專業(yè)分包人。我們認(rèn)真分析、研究了一些成功與失敗的項目管理案例后認(rèn)為，管理上重大問題的發(fā)生多與下列因素有關(guān)： 項目管理的計劃性差，且參與建設(shè)的單位各做各的計劃，互不銜接；各參律單位的工作界面混亂無序，項目關(guān)系不清，造成較多扯皮； 中國最大的管理資源中心 (大量免費資源共享 ) 第 28 頁 共 48 頁 以上原因又造成合同系統(tǒng)不明確，合約管理困難。對一個建筑產(chǎn)品來說，業(yè)主是產(chǎn)品的策劃者，承包商是產(chǎn)品的設(shè)計制造者，監(jiān)理是產(chǎn)品成型的管理者。 二、管理架構(gòu)科學(xué)，關(guān)系明晰 項目管理的目的是為了成功地實現(xiàn)項目目標(biāo)。 (3)文員兼前臺收發(fā)員崗位職責(zé)： ①負(fù)責(zé)公司文件的打印、裝訂、復(fù)印工作并嚴(yán)守公司機密； ②負(fù)責(zé)公司文件的收發(fā)和文件的登記編號工作； ③負(fù)責(zé)傳真機、復(fù)印機及其它文件處理工具的保管、維護工作； ④負(fù)責(zé)接待來訪者，并及時通知有關(guān)部門和人員，禁止閑雜人員進入辦 中國最大的管理資源中心 (大量免費資源共享 ) 第 27 頁 共 48 頁 公區(qū)域； ⑤負(fù)責(zé)接轉(zhuǎn)集團電話，力求準(zhǔn)確迅速并使用禮貌用語； ⑥接受并完成領(lǐng)導(dǎo)交辦的其它臨時性工作。 2)人事、勞資方面： ①負(fù)責(zé)建立并逐步完善公司人事勞資管理制度 (形成完整、配套的表格系 中國最大的管理資源中心 (大量免費資源共享 ) 第 26 頁 共 48 頁 列和勞動合同范本 )； ②負(fù)責(zé)公司員工招聘、考核、錄用、任免、調(diào)檔及簽定勞動合同等手續(xù)的辦理工作，逐步形成較完備的人事管理體系； ③負(fù)責(zé)公司員工專業(yè)技術(shù)職稱評審材料的組織申報工作； ④負(fù)責(zé)公司員工的養(yǎng)老統(tǒng)籌、大病統(tǒng)籌、失業(yè)統(tǒng)籌等社會保險的組織管理工作； ⑤完成總經(jīng)理和公司其他領(lǐng)導(dǎo)交給的工作。 2)具體職責(zé)： ①租售的各項準(zhǔn)備工作，即各項資料的收集、市場情況的調(diào)查、租售策 中國最大的管理資源中心 (大量免費資源共享 ) 第 25 頁 共 48 頁 略的制定、租售計劃的排定、租售價格的制定、代理律師的選擇、．租售合同的制定及宣傳品的制作； ②與客戶的聯(lián)系，即主動尋找客戶，認(rèn)真接待客戶來訪； ③關(guān)于公司與物業(yè)的 形象，即采用各種廣告方式對物業(yè)進行宣傳，包括工地現(xiàn)場廣告、各種媒體上的廣告以及其它廣告形式，適時舉辦各種活動進行促銷。 3)總出納： ． ①負(fù)責(zé)現(xiàn)金收入管理、檢查和清點每日收入的現(xiàn)金，填制送款簿及時存入銀行； ②負(fù)責(zé)簽收和整理各種支票、匯票等，填制送款簿及時送存銀行； ③嚴(yán)格執(zhí)行財務(wù)管理制度，按照財務(wù)手續(xù)檢查審核一切收、付、繳款業(yè)務(wù)憑證，做到有憑證、有審批、手續(xù)完備、項目內(nèi)容清楚齊全、大小寫金額相符；對檢查無誤的憑證及時辦理款項收、付、繳業(yè)務(wù)； ④嚴(yán)格執(zhí)行現(xiàn)金清點、盤點制度，做到帳簿相符，及時同銀行對帳單進行銀行存款余額對帳，發(fā)現(xiàn)問題及時報告； ⑤完成財務(wù)部經(jīng)理安排的其它工作。 (1)財務(wù)部各級人員崗位責(zé)任制 中國最大的管理資源中心 (大量免費資源共享 ) 第 23 頁 共 48 頁 1)財務(wù)部經(jīng)理： ①貫徹執(zhí)行國家經(jīng)濟政策、財經(jīng)制度、財經(jīng)紀(jì)律和中外合資企業(yè)財務(wù)會計制度；貫徹項目公司經(jīng)營方針，各項規(guī)章制度和領(lǐng)導(dǎo)決策；負(fù)責(zé)財務(wù)部各項管理工作； ②建立健全公司 內(nèi)部財務(wù)管理制度，組織公司的全面經(jīng)濟合算；監(jiān)督公司的資金管理、成本管理、利潤管理和財產(chǎn)管理；組織公司的經(jīng)濟活動分析，為公司領(lǐng)導(dǎo)提供決策； ③參與項目公司基本建設(shè)投資，經(jīng)濟利益分配，經(jīng)濟合同的簽定中有關(guān)財務(wù)部分等重要決策；組織編制財務(wù)預(yù)算、指定有效地發(fā)揮預(yù)算控制的工作程序和財務(wù)管理措施；組織資金籌措、監(jiān)督資金使用；組織編制企業(yè)財務(wù)會計報表和統(tǒng)計報表； ④參加公司有關(guān)的經(jīng)營管理活動會議，從經(jīng)濟管理角度為領(lǐng)導(dǎo)提供財務(wù)信息、參考數(shù)據(jù)、財務(wù)指導(dǎo)和改善公司經(jīng)營管理的建議； ⑤擬訂財務(wù)部內(nèi)部的組織機構(gòu)、崗位職責(zé)、工作任務(wù) 、監(jiān)督各級會計人員的工作；負(fù)責(zé)財務(wù)人員的聘用、任用、職稱晉升的業(yè)績考核。 ⑧負(fù)責(zé)提出財務(wù)機構(gòu)設(shè)置、人員配備方案，負(fù)責(zé)財務(wù)人員任用職稱、晉升的業(yè)績考核。 ⑥負(fù)責(zé)聘請會計師事務(wù)所進行驗資和年度財務(wù)審計。嚴(yán)格劃清項目公司的收支款項，正確反映項目公司成本，做到不混不亂。 ④負(fù)責(zé)項目公司及來年開辦的財務(wù)收支、資金流轉(zhuǎn)計劃的編報和執(zhí)行情況的檢查分析并提出計劃執(zhí)行情況分析報告。 ③負(fù)責(zé)資金管理，做好公司系統(tǒng)內(nèi)資金的統(tǒng)籌調(diào)度，管好用好項目公