【正文】 三、商品房包銷。又如同買賣行為，在有些買賣合同中會約定當(dāng)一方違約時，另一方有權(quán)解除合同，已收取貨物（或款項）不予退還，但也并不因此而將此類買賣行為認(rèn)定為買賣與贈與的兩合行為。 這種違約責(zé)任或者說是保障的約定不應(yīng)影響包銷行為的性質(zhì)認(rèn)定。第二階段的買賣關(guān)系并不是雙方簽訂包銷合同時所期待的合同目的，買賣關(guān)系也并非必然發(fā)生，其發(fā)生必須有兩項前提條件：其一為包銷期限 屆滿；其二為包銷范圍內(nèi)還有剩余商品房未完成銷售。從以上兩個階段的表面現(xiàn)象來看，包銷行為是兼有代理行為與買賣行為兩種特征的兩合行為。但筆者認(rèn)為，上述三種觀點均只反映了包銷行為的表面特征，但從實質(zhì)上分析，商品房包銷行為應(yīng)當(dāng)是一種特殊的代理行為，主要理由是： 誠然，從形式上看，包銷合同的內(nèi)容分為兩個階段， 第一階段即包銷期限內(nèi)，包銷商對外推銷包銷房時是以開發(fā)商的名義，自己作為代理人。依“兩合行為說”的觀點，商品房包銷行為作為一種兼容代理與買賣特征的新型民事法律行為，同時受到代理制度與買賣制度的調(diào)整。商品房的出售方是開發(fā)商，購買方是客戶，包銷商以開發(fā)商代理人的身份出現(xiàn)，客戶與開發(fā)商之間構(gòu)成買賣關(guān)系。其二，包銷行為是含有代理性質(zhì)的行為。其一，包銷行為是附期限民事法律行為。它是一種既同代理行為相似，又同買賣行為有聯(lián)系，在包銷期內(nèi)為一種委托代理關(guān)系，包銷期屆滿后則為一種買賣關(guān)系，集兩者于一體的新型的民事法律行為。 （三）兩合行為說。一般認(rèn)為，第一種含義的買賣合同，即轉(zhuǎn)移一定實物的財產(chǎn)所有權(quán)的合同為“實物買賣”；第二種含義的買賣合同，除實物買賣外，還包括“權(quán)利買賣”。包銷價格的確定，已在出賣人和包銷人之間成立了買賣關(guān)系，只是未生效而已。 （二）買賣說。在商品房包銷中，出賣人將商品房的全部或部分讓包銷人代理銷售，在包銷中是以出賣人的名義對外銷售，銷售商品房的法律后果由出賣人對外負(fù)責(zé)。歸納而言，對于商品房包銷的性質(zhì)認(rèn)定主要有如下三種觀點： （一）代理說。對于這部分剩余的包銷商品房，包銷商與開發(fā)商之間的關(guān)系為買賣關(guān)系。 包銷期滿，未能完成包銷目標(biāo)的商品房由包銷人購入。 包銷人具有較大的代理權(quán)限。 包銷人的包銷行為具有高風(fēng)險性。 在包銷期限內(nèi)，包銷人始終以出賣人的名義推廣、銷售商品房。其主要操作環(huán)節(jié)是： 開發(fā)商授權(quán)包銷人全權(quán)銷售一定范圍的商品房； 雙方確定商品房包銷基價； 不論商品房是否能夠售出，包銷商必須定期向開發(fā)商支付確定額度的商品房價款； （或者是：根據(jù)已完成銷售的情況，包銷人定期按照包銷基價向出賣人支付已完成銷售的包銷款項） 商品房銷售后，超過包銷基價部分為包銷商的經(jīng)營收入； 如果低于底價售出，其不足底價部分，由包銷商向開發(fā)商補償； 包銷期限屆滿，由包銷人按照包銷基價購入全部未售出的商品房。筆者在此僅根據(jù)辦案實踐經(jīng)驗對于商品房包銷的法律屬性略作分析并就其關(guān)鍵法律問題的立法建議進行探討。但目前國內(nèi)法律法規(guī)對商品房包銷尚無具體規(guī)定，導(dǎo)致了實踐操作中的無序和混亂，同時也造成部分訴訟案件結(jié)果的互相矛盾，使當(dāng)事人難以適從。 篇12：淺析商品房包銷的法律屬性 淺析商品房包銷的法律屬性 商品房包銷是盛行于我國香港和臺灣地區(qū)的一種商品房銷售方式，后被引入我國內(nèi)地。 甲方: 乙方: 簽字: 簽定: 蓋章: 蓋章: 年 月 日 年 月 日 篇11：包銷的意思, 包銷的解釋 包銷的意思, 包銷的解釋 包銷 : : （1）指商人承攬貨物，負(fù)責(zé)銷售。 十七:爭議解決:如雙方發(fā)生爭議,應(yīng)盡量協(xié)商解決,協(xié)商不成則交長沙仲裁委員會仲裁。 162:本項目戶型設(shè)施定位乙方應(yīng)于本合同生效后三日內(nèi)將設(shè)計思路報甲方審定。 十五、負(fù)責(zé)條款: 出現(xiàn)不可抗力,雙方免除責(zé)任,履約期相應(yīng)順延或解除本合同,解除合同時,甲方返還乙方銷售保證金。 147:乙方及工作人員不得擅自收取售房及認(rèn)購金,否則除應(yīng)立即返還外,還就支付截留或挪用期內(nèi)同期商業(yè)銀行貸款利率三倍的罰息。 145:乙方不按約定時間支付銷售保證金,如超過七天,甲方有權(quán)解除合同,乙方支付的保證金不予退還。 3)第三階段未按約完成的,甲方有權(quán)解除合同,不予計取該階段代理費,乙方另行支付甲方違約金100萬元,從保證金中扣除。 144:乙方不能按本合同第十條約定的銷售進度和期限履行義務(wù),除應(yīng)自行承擔(dān)相關(guān)營銷費用外,按如下原則承擔(dān)違約責(zé)任: 1)第一階段未按約完成的,甲方有權(quán)解除合同,不予計取該階段代理費,乙方另行支付甲方違約金50萬元,從保證金中扣除。 143:如因甲方資金、工程質(zhì)量、拆遷、地下文物、報規(guī)報建或其他原因影響乙方銷售期限或使乙方包銷工作無法實施,期限相應(yīng)順延。 十四、違約責(zé)任及獎罰措施: 141:任何一方違約 應(yīng)依法承擔(dān)違約責(zé)任。5折作價抵乙方保證金,若保證金不足,則由乙方補齊,房屋交由乙方處置,甲方配合辦理相關(guān)手續(xù)。 十三、保證金的返還: 甲方同意在乙方完成97%的總體銷售目標(biāo)時,返還保證金。 十二、稅費承擔(dān): 在平均底價以內(nèi)的甲方營業(yè)稅由甲方承擔(dān),超出底價以上的部分由乙方承擔(dān),分成部分各自承擔(dān),由甲方代繳代扣。 以上各階段銷售指標(biāo)是指完成單個客戶的購房合同簽定、首付款付清以及按揭客戶提供齊備的按揭資料。 第三階段:在工程竣工驗收(指質(zhì)檢站、設(shè)計院、施工單位、建設(shè)單位、勘測單位的聯(lián)合驗收,以下同)后一個月內(nèi),完成不低于項目總包銷面積的92%。 十、銷售進度及銷售資金回籠: 在甲方手續(xù)完備的情況下,乙方按如下銷售進度和比例完成銷售目標(biāo): 第一階段:在預(yù)售證下達后一個月內(nèi),完成銷售不低于項目總包銷面積的25%。銀行按揭的需在業(yè)主與銀行`簽定貸款合同后方可納入結(jié)算。 93:銷售費用結(jié)算及支付: (1)雙方約定每完成包銷總面積的10%,進行結(jié)算一次,經(jīng)雙方書面確定后,三日內(nèi)按甲方付款程序由乙方開具發(fā)票后一次性支付給乙方。另因設(shè)計面積變更,則包銷面積作相應(yīng)變更。 (4)一、二、三層商業(yè)裙樓及車位的銷售由甲方根據(jù)具體的情況,另外以書面文字通知乙方后進行銷售,雙方另行簽定補充協(xié)議。 九、包銷價格、自留銷售物業(yè)及銷售代理費結(jié)算和支付: 91:包銷價格: (1)塔樓住宅部分平均底價為:2800元/㎡(甲方自留銷售物業(yè)除外) (2)實際銷售單位超出底價部分200元/㎡(即2800元/㎡3000元/㎡內(nèi))為乙方所得銷售代理費。未經(jīng)對方許可,任何一方不提向第三方或第三人出示。 611:負(fù)責(zé)按時通知業(yè)主交納相關(guān)款項,在甲方交房時負(fù)責(zé)業(yè)主剩余房款及應(yīng)由業(yè)主繳納稅費的催繳工作,在業(yè)主未繳清以上款項前,甲方不予交房。并配備2名專職人員參與甲方前期營銷調(diào)研工作。 69:乙方不得按低于雙方制定的底價表銷售,若有特殊情況,須經(jīng)甲方書面同意。以上費用包含在乙方的銷售代理費中。 67:乙方負(fù)責(zé)售樓部(含樣板房)的設(shè)計及室內(nèi)裝飾、鐵門或玻璃門、展覽板、廣告招牌、空調(diào)、水電費、電話等相關(guān)手續(xù)、設(shè)備及費用。 66:乙方在工作服務(wù)過程中不得損害甲方利益。 65:乙方負(fù)責(zé)及時遞交有關(guān)購房者的資料。非甲方所派負(fù)責(zé)人同意,乙方不得與購房客戶修改甲方審定的《商品房買賣合同》的任何條款,自行承擔(dān)未經(jīng)甲方或甲方所派專職負(fù)責(zé)人同意修改條款所造成的一切后果。乙方制定相關(guān)的工作時間進度交甲方審定并遵照執(zhí)行。 62:乙方承擔(dān)銷售廣告、媒體、禮儀及促銷推廣活動費用,相關(guān)內(nèi)容須經(jīng)雙方簽字認(rèn)可,以上總費用≥銷售總額的1。 511:甲方負(fù)責(zé)該樓物業(yè)管理公司在12月底前確定,力爭與乙方銷售部組建同時到位。 510:甲方同意大樓外裝修和樓內(nèi)公共部分裝飾達到相當(dāng)于三星級酒店標(biāo)準(zhǔn)(不含室內(nèi)精裝和中央空調(diào))。 58:甲方在房屋功能,平面尺寸、開間朝向,層高等相關(guān)技術(shù)指標(biāo)有變化時應(yīng)書面及時通知乙方 ,由乙方告知客戶,并共同協(xié)商相關(guān)事宜。 56:甲方提 供售樓部(100㎡左右)的毛坯用房。 54:甲方負(fù)責(zé)辦理銀行按揭、房產(chǎn)證、現(xiàn)場收款(含購房定金、簽約金等現(xiàn)金的收取)合同蓋章以及代理費結(jié)算等工作。 52:甲方有權(quán)對乙方的服務(wù)行為進行監(jiān)督和檢查并提出整改意見。 3項目營銷推廣主要內(nèi)容: (1)營銷推廣總策略及實施 (2)形象包裝展示及實施 1)展示中心包裝設(shè)計建議及實施 2)樣板間選擇及設(shè)計要點建議及實施 3)示范環(huán)境設(shè)計要點建議及實施 4)營銷線路包裝建議及實施 5)項目CI形象策劃及實施 (3)廣告宣傳及創(chuàng)意及實施 1)媒體組合策略要點及實施 2)廣告發(fā)布及實施要點及實施 3)廣告主題及訴求點組合要點 4)價格形象設(shè)計及模型制作 (4) 價格定位及推廣 (5)總體營銷推廣費用預(yù)算及實施 (6)階段性營銷活動 3營銷代理主要內(nèi)容包括: (1)策劃方案執(zhí)行及整體計劃控制 (2)銷售目標(biāo)及進度安排 (3)銷售價格策略(含定價原則、付款方式、各階段價格調(diào)整策略、集團客戶購買方式等) (4)建立營銷方式、(來自:)營銷體系及組織架構(gòu) (5)銷售現(xiàn)場及銷售道具準(zhǔn)備 (6)銷售代表培訓(xùn) (7)銷售現(xiàn)場管理 (8)銷售人員管理與考核 (9)銷售控制管理及策略(價格表、銷控總表、銷售進度表、銷售統(tǒng)計等) (10)銷售階段總結(jié)與反饋 (11)銷售廣告評估 (12)客戶跟進服務(wù)及建立客戶檔案 (13)階段性營銷方案調(diào)整 (14)各階段促銷活動的建議與實施 (15)尾房銷售策略建議與實施 四、合同期限: 雙方合作時間: 年 月 日至 年 月 日。 (4)總高度≤100M (5)容積率: 二、包銷范圍及代理方式: 雙方商定包銷范圍為塔樓住宅部分(扣除甲方自留銷售物業(yè)).雙方商定由乙方以底價包干,超出底價部分作為乙方的銷售代理費的形式包干進行銷售,具體合作方式按本合同約定. 三、甲方委托乙方的工作內(nèi)容: 3項目策劃主要內(nèi)容: (1)結(jié)合總體市場、區(qū)域市場、同類物業(yè)的調(diào)查研究,判斷項目所在地的房地產(chǎn)各方狀況,分析本項目的市場定位和目標(biāo)消費者定位: (2)針對項目進行整體分析,確定項目的開發(fā)理念、主題概念、主題意象、案名、功能定位、戶型定位、風(fēng)格定位、(來自:)區(qū)域市場定位。城市公寓(暫定名,最終命名由乙方提供,甲方審定) 1地點:長沙市開福區(qū)四方坪 1項目的技術(shù)參數(shù): (1)總用地面積:10119㎡ (2)有效用地面積:6309 篇10：華安房地產(chǎn)包銷合同 華安房地產(chǎn)包銷合同模板 甲方:湖南華安置業(yè)投資有限公司 乙方: 依據(jù)《中華人民共和國合同法》、《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》等相關(guān)法律、法規(guī)規(guī)定,甲、乙雙方本著“平等、自愿、互利、互惠、雙贏”的原則,就包銷商品房事宜簽訂本合同。乙方為甲方唯一的委托方，甲方在與乙方委托期間，不得自售或再委托其他中介公司，甲方所委托的銷售底價，甲方有責(zé)任為乙方保密，不向購房者及第三人透露，以保證銷售的效率，若乙方將該物業(yè)售出，甲方須積極配合乙方辦理過戶手續(xù)。 三、 合同簽訂之日乙方交付甲方銷售保證金。 2. 甲方委托乙方辦理出售該物業(yè)相關(guān)法律手續(xù)及過戶手續(xù)，簽訂相關(guān)合同文件。 二、 委托事項： 1. 甲方委托乙方代理該項物業(yè)的銷售底價為：。 2. 甲方委托乙方銷售此套房屋時，該房處于□空置 □自住 □出租狀態(tài)。 甲方(公章)：_________ 乙方(公章)：_________ 法定代表人(簽字)：_________ 法定代表人(簽字)：_________ _________年____月____日 _________年____月____日 篇9：房地產(chǎn)包銷合同 委托方(甲方)： 受托方(乙方)： 依據(jù)國家有關(guān)房地產(chǎn)法律、法規(guī)的規(guī)定，甲、乙雙方在誠實互信、平等自愿的基礎(chǔ)上就乙方接受甲方委托，代理甲方訂立房地產(chǎn)交易買賣合同，并完成其委托服務(wù)事項達成一致，訂立本合同。如協(xié)商不能解決，約定由該項目所在地仲裁機構(gòu)或人民法院裁定。 ，雙方應(yīng)本著友好合作的態(tài)度協(xié)商解決，修改條款由甲、乙雙方共同簽定補充合同。 十一、其他條款 ，辦理銀行按揭，乙方全力進行協(xié)助。 ，如甲方違約不將該項目交由乙方總代理或中途無故終止合同，則甲方需向乙方雙倍返還已經(jīng)支付的保證金。 十、違約責(zé)任 ，則每延遲一天，甲方須向乙方支付 ‰的滯納金，超過30天則按甲方違約處理，并向乙方補償相應(yīng)的損失。本合同一但終止，雙方的合同關(guān)系即告結(jié)束，甲乙雙方不再互相承擔(dān)任何經(jīng)濟及法律責(zé)任，但甲方未按本合同的規(guī)定向乙方支付應(yīng)付費用的除外。 ，應(yīng)根據(jù)甲方提供的_____項目的特性和狀況向客戶作如實介紹，盡力促銷，不得夸大、隱瞞或過度承諾。 。 甲方保證若客戶購買的_____的實際情況與其提供的材料不符合或產(chǎn)權(quán)不清，所發(fā)生的任何糾紛均由甲方負(fù)責(zé)。 (4)乙方代理銷售該項目所需的收據(jù)、銷售合同，以