萬(wàn)科地產(chǎn)項(xiàng)目可行性報(bào)告指引(doc12)-地產(chǎn)可研(參考版)
2024-08-18 10:56本頁(yè)面
【正文】 可參照下面表格： 成本估算表 成本項(xiàng)目總成本（萬(wàn)元）單位成本（元 /m2）參考項(xiàng)目單位成本說(shuō)明 一、土地獲得價(jià)款 政府地價(jià)及市政配套 合作款項(xiàng) 紅線(xiàn)外市政配套 拆遷補(bǔ)償費(fèi) 二、開(kāi)發(fā)前期準(zhǔn)備費(fèi) 勘察設(shè)計(jì)費(fèi) 報(bào)批報(bào)建費(fèi) 三通一平費(fèi) 臨時(shí)設(shè)施費(fèi) 三、主體建筑工程費(fèi) 基礎(chǔ)工程 結(jié)構(gòu)及粗裝修 門(mén)、窗工程 公共部位精裝修 室內(nèi)精裝修 室內(nèi)水電氣暖 室內(nèi)設(shè)備及安裝 室內(nèi)智能化系統(tǒng) 四、紅線(xiàn)內(nèi)市政工程費(fèi) 室外給排水系統(tǒng) 室外采暖系統(tǒng) 室外燃?xì)庀到y(tǒng) 室外高低壓系統(tǒng) 室外消防系統(tǒng) 室外智能化系統(tǒng) 五、園林環(huán)境費(fèi) 環(huán)境設(shè)計(jì)費(fèi) 綠化建設(shè)費(fèi) 建筑小品費(fèi) 道路廣場(chǎng)建造 圍墻建造費(fèi) 室外照明費(fèi) 室外背景音樂(lè) 室外零星工程 六、公共配套設(shè)施費(fèi) 游泳池 會(huì)所 幼兒園 學(xué)校 兒童游樂(lè)設(shè)施 商業(yè)設(shè)施 其他 七、開(kāi)發(fā)間接費(fèi) 工程管理費(fèi) 營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)用 資本化利息 物業(yè)管理完善費(fèi) 合計(jì) 說(shuō)明： 成本估算應(yīng)按本表明細(xì)項(xiàng)目分類(lèi)，因條件所限確實(shí)無(wú)法作出詳細(xì)估算時(shí)可只列大類(lèi) 參考項(xiàng)目可選擇集團(tuán) 內(nèi)外的項(xiàng)目，其標(biāo)準(zhǔn)為：①已竣工的項(xiàng)目；②具有最大可比性 現(xiàn)金流量預(yù)測(cè)表 欲簽定的意向書(shū)和合同文本 新城市開(kāi)發(fā)的市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告 。 上述兩種方法在測(cè)算過(guò)程中，不是一貫而終的，不同的成本項(xiàng)目要運(yùn)用最恰當(dāng)、最科學(xué)的方法，兩種方法可以交叉使用。但要注意萬(wàn)科在規(guī)劃設(shè)計(jì)、高品質(zhì)要求下，可能比行業(yè)一般成本水平增加的因素。 熱點(diǎn)區(qū)域的表述和特征，熱點(diǎn)產(chǎn)品的表述和特征 客戶(hù)的購(gòu)買(mǎi)偏好、購(gòu)買(mǎi)關(guān)注的要素 重點(diǎn)樓盤(pán)描述 二、需要完成新城市發(fā)展及房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告（報(bào)告格式及內(nèi)容另附） 附件： 有關(guān)宗地情況的補(bǔ)充證明資 料和法律文件，如各種政府批文、權(quán)證等。 當(dāng)?shù)爻鞘薪?、中期?guī)劃發(fā)展方向描述 城市發(fā)展規(guī)劃、功能布局、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)等與項(xiàng)目開(kāi)發(fā)和居民住宅密切相關(guān)方面。 各行政區(qū)市場(chǎng)比較： （ 1）量值描述：土地批租量、開(kāi)工量、竣工量、銷(xiāo)售量、各種檔次樓盤(pán)的銷(xiāo)售比重、平均價(jià)格等 。 量值描述市場(chǎng)狀況：當(dāng)年市場(chǎng)主要指標(biāo)：土地批租量、開(kāi)工量、竣工量、銷(xiāo)售量、銷(xiāo)售額、供需比、個(gè)人購(gòu)房比例、平均售價(jià)、個(gè)人信貸額度占銷(xiāo)售額比例。 （四）資金籌措 短期集中支付大額資金的保證，自籌資金還是向金融機(jī)構(gòu)融資，是否與有關(guān)金融機(jī)構(gòu)達(dá)成屆時(shí)一定提供融資服 務(wù)的協(xié)議。最終確定最高競(jìng)價(jià)和投標(biāo)價(jià)。 銷(xiāo)售凈利率在 10%時(shí)可接受的地價(jià)或在可接受的銷(xiāo)售凈利率時(shí)的地價(jià)。 （二）競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析 主要背景，控股股東情況 總資產(chǎn)、凈資產(chǎn)、凈利 潤(rùn)（每股利潤(rùn)） 資金狀況，可能資金來(lái)源，融資能力，資金成本 操作水平，主要開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目 參與競(jìng)爭(zhēng)的主要目的，進(jìn)而分析對(duì)手拿地的氣勢(shì)，是否志在必得。 四、結(jié)論和建議 第九部分：竟拍和投標(biāo)方式取得土地需要注意的問(wèn)題 （一）主要指標(biāo)測(cè)算 預(yù)測(cè)直接建造成本（不包括地價(jià)）、售價(jià) 投資收益分析（參考以下格式）： 經(jīng)濟(jì)指標(biāo) AA+MA+2M﹒﹒﹒ A+nM 樓面地價(jià) 完全成本 總投資 毛利率 稅前利潤(rùn) 稅后凈利 銷(xiāo)售凈利率 總投資回報(bào)率 注： A代表起拍價(jià)或投標(biāo)底價(jià)，若沒(méi)有底價(jià) A代表略低于可能最低中標(biāo)價(jià)； M代表每次舉牌增加的最小單位價(jià)格，或者是設(shè)定的敏感性（或重要性）變化值，例如 100萬(wàn)元，變化值不宜過(guò)大。 二、劣勢(shì)：從品牌、設(shè)計(jì)、啟動(dòng)速度、產(chǎn)品品質(zhì)和特性、市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)、營(yíng)銷(xiāo)、合作方式、大市政配套、生活配套、是否符合萬(wàn)科一
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