南海中心尾盤營銷建議書doc23-銷售管理(參考版)
2024-08-17 20:01本頁面
【正文】 。所以，香港特首董建華曾經(jīng)專門向中央政府提出建立深港自由貿(mào)易區(qū)的設(shè)想，直接或間接地引發(fā)了“百萬港人北上置業(yè)”的消費熱潮。客戶如需作進(jìn)一步了解，可直接聯(lián)絡(luò)偉業(yè)公司之專業(yè)銷售人員。我公司將登載該項目資料于《偉業(yè)地產(chǎn)》中，并將其郵遞至我公司掌握的數(shù)量寵大的客戶及大型機(jī)構(gòu)。 ? 折頁廣告 針對香港市場，印制繁體字小折頁廣告，按以下 5種方式派發(fā)，以達(dá)到促銷目的： ① 置備于香港長期展銷廳內(nèi)，供客戶取閱； ② 逢周六、日于香港長期展銷廳外附近繁華地段派發(fā)小折頁廣告； ③ 直接郵遞小折頁廣告至香港某些大工會，比如“工聯(lián)會”，這類工會將會把資料置放于會員欄內(nèi)以供瀏覽； ④ 在各口岸派發(fā)，主要針對進(jìn)出深港人士； ⑤ 在我公司羅湖區(qū)、福田區(qū)三級市場之分行（桂園、都市、羅湖小學(xué)、東門、華強(qiáng)、白沙嶺等）派發(fā)。其中大部分報刊都可安排記者到項目現(xiàn)場拍照及采訪，然后以全版或半版軟性文章形式免費報導(dǎo)，但在某種程度上，報館會視乎項目有否在該報刊投放廣告。所以，建立“業(yè)主購房協(xié)會”，給予適當(dāng)?shù)某山华剟?，進(jìn)一步刺激“羊群效應(yīng)”。 中國最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權(quán)歸原作者 所有 ) 第 20 頁 共 23 頁 強(qiáng)化投資特征 租賃投資是羅湖最為突出的特點，也是目前較之于其他幾個行政區(qū)域更為有利的優(yōu)勢，強(qiáng)化投資特征當(dāng)是南海中心，中心走向市場的重要營銷手段，更何況港人看重羅湖東門的投資升值空間；近日，羅湖區(qū)政府已經(jīng)著手構(gòu)思、促成口岸經(jīng)濟(jì)為羅湖的特色經(jīng)濟(jì)，構(gòu)建東門 人民南路大商業(yè)圈，引進(jìn)世界范圍內(nèi)的服務(wù)業(yè)、咨詢業(yè)、金融業(yè)等進(jìn)入，加之東門地鐵及東門 — 蓮塘空中連廊的構(gòu)建，東門的經(jīng)濟(jì)前景必將更為廣闊，強(qiáng)化投資特征，也使南海中心“ 春光明媚”。 ? 贈予親朋 港人在深購房贈予親朋好友多為小戶型。 ? 深港家庭 深港家庭是指內(nèi)地人早期赴港工作并定居于香港，而其內(nèi)地親人因赴港定居條件不符而居于深圳的家庭。 ? 香港 工作，深圳居住者 這類港人為香港的低收入階層，在港難以置業(yè)而只能屈就于在深置業(yè)。 3=7， 466 元 /㎡】 回過頭來再看南海中心總價位情況，經(jīng)過面積拆分和價格調(diào)整后的南海中心，面積最大是 B15E 單位，面積為 ㎡，調(diào)整后的總價 805050 元，非常符合港人置業(yè) 80100 萬元的“關(guān)口價位”。 10% 100% =7， 800 元 /㎡ 調(diào)價結(jié)果 參照上述三種比較或分析方法，可以推算出南海中心最為合理的銷售均價應(yīng)該為： 7， 500 元 /㎡（已作四舍五入取整）。 [單位面積售（均）價 ] 100% 所以，南海中心銷售均價約為： 南海中心單位面積均價 =年租金收入247。 中國最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權(quán)歸原作者 所有 ) 第 18 頁 共 23 頁 ? 投資回報分析方法 眾所周知，住宅出租的回報率一般在 812%，來自偉業(yè)地產(chǎn)東門租賃分行的信息資料顯示，東門片區(qū)住宅租賃的價位一般在 6070 元 /㎡；假設(shè)南海中心的出租回報率約為 10%，租金價位約為 65 元 /㎡，那么通過下述公式可以推算出南海中心的銷售均價。 ? 售價比較方法 周邊在售物業(yè)中環(huán)島麗園等樓盤的銷售均價為： （ 10， 000+7， 400+7， 500+6， 200）247。 中國最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權(quán)歸原作者 所有 ) 第 17 頁 共 23 頁 調(diào)價方法 ? 理論方法 理論方法即是指，根據(jù)上述調(diào)價“理由”中的“折舊”、“折價”幅度，暫不考慮其他影響因素，純理論推算。 再者， 港人置業(yè)存在明顯的“價位關(guān)口”，購置深圳物業(yè)，對小戶型、中大戶型的心理價位關(guān)口基本控制在 3050 萬元和 80100 萬元兩種價位。 （二）價格調(diào)低 通過上面大量對比分析南海中心周邊及東門 螺嶺區(qū)域在售物業(yè)的情況， 中國最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權(quán)歸原作者 所有 ) 第 16 頁 共 23 頁 可以看出，南海中心的較高售價（參見上述價格資料）比在售樓盤環(huán)島麗園 28 樓以上 10， 000 元 /㎡的最高價還高出將近 120— 170%，這種價格明顯不太符合現(xiàn)行市場的“基本市價”。因為現(xiàn)行拆分并不涉及臥房的拆分，僅在整個單位及客廳作拆分，所以房間的方正可以、也必須得到保全；同時在進(jìn)行裝修時，也可以沿用原有裝飾風(fēng)格，將成本控制在 400 元 /㎡價位以內(nèi)，以便更好地核算成本，指導(dǎo)售價。 戶型拆分表 可拆分大單位 原有戶型及面積（㎡） 拆分后戶型及面積（㎡） A25k 4 房： 3套 2 房： 7080 A22J 4 房： 3套 2 房： 7080 B24K 4 房 ： 3套 2 房： 7080 B28L 4 房： 3套 2 房： 7080 B22I 3 房： 2套 2 房： 7080 顯然，從上表拆分后的戶型和面積來看，面積已經(jīng)控制在 70— 100 ㎡以內(nèi)，戶型在 2 房、 3 房中間，已經(jīng)屬于市場上投資出租暢銷的戶型。 結(jié)合戶型特點，建議將南海中心保留單位中面積超過 120 ㎡、房間數(shù)目超過4 個的單位，進(jìn)行戶型拆小處理，理由和方法如下： 拆分 理由 ? 戶型偏大，影響售價和租金偏高； ? 中小戶型物業(yè)是投資首選。
環(huán)評公示相關(guān)推薦
鄂ICP備17016276號-1