宏基世紀(jì)新城地產(chǎn)項(xiàng)目價(jià)格體系及銷售節(jié)奏建議報(bào)告書(26頁)-地產(chǎn)價(jià)格(參考版)
2024-08-17 17:57本頁面
【正文】 ﹡部分樓宇可現(xiàn)房參觀 ﹡一組團(tuán)內(nèi)部環(huán)境準(zhǔn)備，條件良好 。 ﹡商業(yè)休閑中心、入口廣場、泛會(huì)所、中心輪廓景觀綠化景觀開放，可供參觀 二期認(rèn)購促銷 06 年11 月— 07年 5 月 利用一期效應(yīng)，提升項(xiàng)目品質(zhì)形象，實(shí)現(xiàn)二期順利銷售，形成好口碑。 ﹡基 本結(jié)束首期物業(yè) ﹡接受二期客戶預(yù)登記 ﹡繼續(xù)市場形象延續(xù)與塑造 ﹡前期市場信息總結(jié)分析 ﹡ PR 活動(dòng) ﹡參加成都秋季房交會(huì) ﹡向市場宣布前期物業(yè)售磬；封盤，如有剩余暗推 ﹡廣告、媒體對(duì)二期產(chǎn)品強(qiáng)熱推廣 ﹡部分樓棟竣工驗(yàn)收。 ﹡銷售中心建設(shè)、裝修完畢；1 14 號(hào)樓 2套樣板房交房 探市場、客戶信息分析 ﹡價(jià)格測(cè)試、產(chǎn)品測(cè)試 ﹡為項(xiàng)目營銷推廣尋找賣點(diǎn) ﹡內(nèi)部認(rèn)購產(chǎn)品銷控 ﹡項(xiàng)目推薦新聞發(fā)布會(huì) ﹡ PR 活動(dòng) ﹡看房通道基本開通 ﹡主會(huì)所、入口廣場、泛會(huì)所、中心輪廓景觀綠化、鋪地等具備參觀條件準(zhǔn)備工作 ﹡基本銷售物料到位 強(qiáng) 銷 期 06 年 5月 － 8 月 項(xiàng)目正式推出市場，以高歌猛進(jìn)的態(tài)勢(shì)進(jìn)入市場，消化內(nèi)部認(rèn)購的積累客戶和新增市場客戶實(shí)現(xiàn)多數(shù)單位的現(xiàn)實(shí)銷售，通過銷控調(diào)整和價(jià)格調(diào)整策略，營造項(xiàng)目熱銷增值的現(xiàn)象，為后期產(chǎn)品積累客戶。 ﹡進(jìn)一步研究項(xiàng)目規(guī)劃，推進(jìn)工程開發(fā)，調(diào)整完善 項(xiàng)目定位 、營銷策略 ﹡廣告、公關(guān)活動(dòng)策劃機(jī)構(gòu)等外協(xié)單位落實(shí)，開始介入開展工作 ﹡籌劃和制作相關(guān)銷售道具和銷售物料 ﹡確定一、兩塊戶外廣告牌，適時(shí)制作發(fā)布 ﹡參加房交會(huì)，進(jìn)行基本形象展示 ﹡項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)定稿 ﹡工程動(dòng)工 ﹡主廣場、泛會(huì)所、中心輪廓景觀土建部分開始 ﹡營銷大綱確定 蓄 勢(shì) 期 06 年 2月 — 4 月底 對(duì)市場進(jìn)行試探，了解客戶需求和心理價(jià)位，收集市場對(duì)項(xiàng)目的意見，并爭對(duì)性的調(diào)整 開盤 推廣策略，為公開銷售積累客戶。 宏基世紀(jì)新城銷售周期進(jìn)度表 銷售計(jì)劃 銷售周期表 期數(shù) 組團(tuán) 產(chǎn)品 套數(shù) 一期 一組團(tuán) 洋房 230 一期 別墅 9 二組團(tuán) 洋房 129 三組團(tuán) 洋房、多層各30％ 531 洋房、多層各70％ 198 二期 625 三期 737 圖例： 為銷售期 為預(yù)熱期 根據(jù)以上銷售周期及銷售金額的預(yù)測(cè)，可以得出： 銷售收入按上市時(shí)間安排預(yù)測(cè) 銷售計(jì)劃 資金回籠表（萬元） 期數(shù) 組團(tuán) 產(chǎn)品 套數(shù) 一期 一組團(tuán) 洋房 230 7700 一期 別墅 9 1435 二組團(tuán) 洋房 129 4719 三組團(tuán) 洋房、多層各30％ 531 5876*30%+2642*30%=2556 洋房、多層各70％ 198 5962 二期 625 18342 三期 737 30691 合計(jì) 預(yù)計(jì) — 回籠資金為 16410 元。如開盤時(shí)間調(diào)整，上市時(shí)間相應(yīng)向后順延。 第三部分、宏基世紀(jì)新城銷售節(jié)奏安排及銷售收入預(yù)測(cè) 據(jù)工程進(jìn)度、成本估算及市場研究結(jié)果，確定宏基世紀(jì)新城住宅部分從 2020年 5 月開始銷售，整個(gè)營銷過程大致按三個(gè)組團(tuán)分四個(gè)工段進(jìn) 行修建。而成都項(xiàng)目的營銷也需要較為堅(jiān)固的品牌形象，尤其是開發(fā)商實(shí)力形象對(duì)項(xiàng)目上市給予有力的支持。 3－ 配套設(shè)施問題： 本項(xiàng)目地處新區(qū)，尚處于較長的建設(shè)期，居住的諸多設(shè)施嚴(yán)重不足。需要在工程質(zhì)量、景觀質(zhì)量、物業(yè)管理質(zhì)量、配套設(shè)施、概念營造、營銷組織、客戶細(xì)分等環(huán)節(jié)全程保證價(jià)格的支撐力。這樣，項(xiàng)目均價(jià)起點(diǎn)較高。因此，需要在兩個(gè)方面努力，一是在成都豎立一面大盤與優(yōu)質(zhì)樓盤的大旗！二是直接與來自小河、三橋等洋房主力供應(yīng)區(qū)的板塊進(jìn)行競爭，以此獲得成都板塊的市場份額。因此，做好市內(nèi)營銷中心、組織直銷、組織以萬科城為樣板的深圳體驗(yàn)之旅就成了正式 開盤 前解 決或穩(wěn)定客戶的關(guān)鍵策略。 同時(shí)也會(huì)帶動(dòng)成都未來地產(chǎn)快速發(fā)展。 ③ 未來貴州大學(xué)的搬遷、水電九局、盤江礦務(wù)局、開磷集團(tuán)、黃果樹集團(tuán)、省煤炭地礦局、赤天化等大型企業(yè)將往成都搬遷。因此，片區(qū)炒作與中央行政區(qū)生活品質(zhì)的營造成為啟動(dòng)市場認(rèn)知度的關(guān)鍵的第一步。一是對(duì)成都區(qū)的美好前景有較強(qiáng)的認(rèn)知度與認(rèn)同度；二是對(duì)成都近三年的居住環(huán)境與價(jià)格水平仍然處于較為謹(jǐn)慎與模糊狀態(tài)。同時(shí)我們也要借鑒貝地盧加諾的營銷模式。 3－ 片區(qū)關(guān)注度與認(rèn)同度問題： 我們本次組織的宏基公司、業(yè)內(nèi)人士、我公司在做競爭項(xiàng)目量化評(píng)分的過程中看出，消費(fèi)者并不過分的看中產(chǎn)品本身，更多是心理評(píng)比，也就是 消費(fèi)印象導(dǎo)致了價(jià)格差異 。市場研究表明，產(chǎn)品競爭以及產(chǎn)品創(chuàng)新的力度是大盤持 續(xù)銷售成功的基礎(chǔ)保證。同時(shí)也需要在以下方面進(jìn)行保證。具體單元價(jià)格也將依據(jù)位置、景觀、戶型、特色、朝向等諸多品質(zhì)因素另行研究、制定。因此，我們建議銷售均價(jià)在營銷附加值價(jià)（ 品牌溢價(jià)與創(chuàng)新產(chǎn)品溢價(jià) ）建立的基礎(chǔ)上較上面均價(jià)有一定程度的上浮。擁有一定的市場基礎(chǔ)。 ① 項(xiàng)目營銷推廣中營造的異國生活氛圍 ，與本案類同。大社區(qū)、多產(chǎn)品、全現(xiàn)房、好配套 ③ 地處成都一中旁的優(yōu)越地理位置，受到“教育”配套的導(dǎo)向影響。 ④ 項(xiàng)目小高層、高層產(chǎn)品的設(shè)計(jì)具有一定的創(chuàng)新性與① 同區(qū)域內(nèi)，近期 開盤 銷售的同類產(chǎn)品。 ③ 開發(fā)商擁有豐富的開發(fā)經(jīng)驗(yàn)與一批忠實(shí)的客戶群 體； 本案別墅均價(jià) 5214元 /平方米 3）電梯公寓 選擇可比樓盤權(quán)重說明： 山水黔城 景怡苑 貝地盧加諾 均價(jià) 2780 2380 2600 權(quán)重 40％ 30％ 30％ 權(quán)重說明 ①
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