宣城市房地產(chǎn)項(xiàng)目簡(jiǎn)明計(jì)劃書(doc)-地產(chǎn)綜合(參考版)
2024-08-17 17:47本頁(yè)面
【正文】 小區(qū)環(huán)境需求 其它以雕塑廣場(chǎng)為主題以康樂設(shè)計(jì)為主題以大面積園藝綠化為主題以水體/ 水池/ 噴泉為主題 說明： 喜歡的小區(qū)環(huán)境主題以自然綠化占絕對(duì)多數(shù) 第四部分 項(xiàng)目概況 項(xiàng)目位置 項(xiàng)目地塊價(jià)值分析 項(xiàng)目?jī)?yōu)劣勢(shì)分析 20 項(xiàng)目定位 第五部分 項(xiàng)目規(guī)劃建議 主題思想 規(guī)劃要點(diǎn) 設(shè)計(jì)要點(diǎn) 結(jié)構(gòu) 項(xiàng)目配套設(shè) 施建議 項(xiàng)目智能化建議 物業(yè)管理建議 第六部分 投資估算及資金籌措 投資估算 資金籌措 運(yùn)作方式 第七部分 經(jīng)濟(jì)效益分析 總收入估算 總成本估算 利潤(rùn)估算、總投資收益率、現(xiàn)金流量、回收期、保本價(jià)格、敏感性分析 風(fēng)險(xiǎn)概率分析 。但錯(cuò)層和復(fù)式也有一定的選擇比例，分別為 15%和 15%，躍式結(jié)構(gòu)形式選擇比例較少。 產(chǎn)品需求 ? 有 80%的人計(jì)劃選擇多層住宅，有 5%左右的人計(jì)劃購(gòu)買高層住宅，有 15%的人計(jì)劃購(gòu)買小高層住宅 說明： 小高層和高層住宅在宣城剛剛起步， 在宣城市民中有一些的市場(chǎng)需求，項(xiàng)目要取得較好的市場(chǎng)業(yè)績(jī)，關(guān)鍵在于 能否對(duì)市場(chǎng)進(jìn)行有效的引導(dǎo)和發(fā)掘，多層住宅仍是大多數(shù)市民的追求熱點(diǎn)。對(duì)這部分消費(fèi)的把控，成為郊區(qū)項(xiàng)目能否成功銷售的關(guān)鍵因素。 改善性住房需求將繼續(xù)保持增長(zhǎng)勢(shì)頭 隨著消費(fèi)水平的提升，一部分高收入群體從改善生活品質(zhì)角度考慮，已經(jīng)進(jìn)入二次置業(yè)階段，這部分人群成為高品質(zhì)住宅的主力消費(fèi)群體。另外一部分是外來人口對(duì)住房的需求。 城市化進(jìn)程和外來人口購(gòu)房 成為宣城新增住房消費(fèi)主力 城市人口增加對(duì)房屋的需求主要包括兩部分，一部分是城市新增人口的住房需求。按照房地產(chǎn)發(fā)展的周期性規(guī)律，宣城房地產(chǎn)行業(yè)目前已進(jìn)入了一個(gè)新的增長(zhǎng)期，這種增長(zhǎng)勢(shì)頭在今后幾年中還會(huì)繼續(xù)，并越來越火。 個(gè)人購(gòu)房成為住宅消費(fèi)市場(chǎng)的主體 隨著我國(guó)住房體制改革的深入，個(gè)人購(gòu)房已逐步取代了集團(tuán)購(gòu)買，成為商品房市場(chǎng)的消費(fèi)主體，房屋消費(fèi)已經(jīng)成為繼大眾日用消費(fèi)品以后，家庭生活首要的消費(fèi)需求；銀行個(gè)人信貸消費(fèi)的推出，促進(jìn)并提升了居民的住房購(gòu)買能力，城市居民對(duì)住房的潛在需求轉(zhuǎn)化為有效需求，在已經(jīng)售出的交易類房屋中，有 8 成以上的個(gè)人購(gòu)房者采用了銀行貸款，這一消費(fèi)方式將對(duì)今后的房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)揮更大的推動(dòng) 作用。 多層次、多價(jià)位的商品住宅供應(yīng)體系逐步形成 目前，宣城正在初步形成以普通住宅為核心、高層住宅為塔尖 的金字塔型多層次商品住宅供應(yīng)體系。因此，隨著非住宅類地產(chǎn)需求增加，寫字樓、賓館、商場(chǎng)的銷售量將會(huì)增大。隨著生活水平的改善和經(jīng)濟(jì)收入的提高，住宅市場(chǎng)從量的需求轉(zhuǎn)向質(zhì)的需求轉(zhuǎn)變， 需求檔次逐漸拉開，中等收入、中高收入家庭首先進(jìn)入換代期。城區(qū)內(nèi)部農(nóng)村居民點(diǎn)結(jié)合拆遷安置改造 160． 43公頃。 規(guī)劃居住用地面積為 平方公里，人均居住用地為 平方米。 三、市場(chǎng)需求分析 宣城市城鎮(zhèn)數(shù)量少、城市規(guī)模小，到目前為止，全市城鎮(zhèn)化水平為 30%左右，共有 633. 21 萬非農(nóng)業(yè)人口。 小區(qū)物業(yè)管理毫無特色 同樣物業(yè)管理方面也是沒有任何特色。也有幾個(gè)大一點(diǎn)的，但都分割成一塊一塊的開發(fā)，明顯缺乏整體運(yùn)作手筆。裝修粗糙的售房部（有的還沒有），專業(yè)知識(shí)缺乏的銷售員，設(shè)計(jì)水平落后、檔次低質(zhì)的樓書，混亂的銷售現(xiàn)場(chǎng)管理，看不到什么廣告措施，讓人覺得僅僅是在購(gòu)置一套住宅，全然沒有感覺到這個(gè)樓盤能為你帶來身份地位的象征和對(duì)生活的享受。 宣傳推廣理念相當(dāng)落后 產(chǎn)品供應(yīng)嚴(yán)重不足 由于土地緊張，同期開發(fā)樓盤太少，在售或在建項(xiàng)目寥寥可數(shù)，百畝以上的大盤更是稀缺，導(dǎo)致客戶選擇余地很少 ，房源緊張，好房子搶著買，差房子沒人要，持幣觀望的眾多。 產(chǎn)品缺乏特色 大部分產(chǎn)品雖然照搬了一些大城市的房型，但在外立面的修飾和規(guī)劃設(shè)計(jì)上明顯缺乏自有特色，沒有形成社區(qū)文化。 產(chǎn)品結(jié) 構(gòu)過于單一 大部分產(chǎn)品為多層的住宅項(xiàng)目，且同質(zhì)化嚴(yán)重。 調(diào)查內(nèi)容 13 宣城房產(chǎn)項(xiàng)目一覽表 開發(fā) 項(xiàng)目 宗地 位置 開發(fā)規(guī)模 單價(jià) （元 /m2） 銷售 情況 開元小區(qū) 農(nóng)林 路 占地面積： 120畝 容積率： 住宅：多層 建筑面積： 90000 m2 綠化率： 49% 總戶數(shù)： 848戶 均 2650 高 2850 低 2380 95% 思佳花園 敬亭路 占地面積： 建筑面積： 122400 m2 容積率： 綠化率： 38% 住宅 多層 總套數(shù)： 544多套 均 1850 高 2020 低 1740 100% 美都 陽(yáng)光小區(qū) 敬亭路 占地面積： 9公頃 容積率： 建筑面積： 綠化率： 均 2020 100% 廣凱 麗景花園 疊障東路 占地面積： 建筑面積： 52020m2 容積率： 綠化率： 35 % 多層 住宅 總套數(shù)： 350套 均 2050 高 2300 低 1740 一期100% 二期 40% 圣都 宛溪河畔 鳳 凰橋 占地面積： 2公頃 建筑面積： 容積率： 綠化率： 30 % 多層 住宅 總套數(shù)：一期 80套 均 2500 高 2680 低 2380 一期 20% 回遷居多 府山廣場(chǎng) 錦盤路與疊嶂路口 占地面積： 建筑面積： 50000平米 容積率：
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