【正文】 (大量管理資料下載 ) 13 八、財務分析 駿景南苑施工 、銷售計劃 科目 2020 年 2020 年 2020 年 2020 年 2020 年 2020 年 合計 施工計劃 30% 35% 30% 5% 100% 銷售計劃 % 15% 25% 20% 20% % 100% 單位成本表（附表一） 總體成本表（附表二） 利潤估算表（附表三） 項目現(xiàn)金流量表（附表四） 財務現(xiàn)金流量表（附表五） 九、結論 本項目總成本 115670 萬元，總收入 145845 萬元，稅前利潤30175 萬元，稅后利潤為 20217 萬元，凈利潤率為 %， 內部收益率為 %，投資回收期為 年，這些指標都優(yōu)于社會同類平均經濟指標，從經濟指標上來看，表明本項目具有較好的投資效益 ,本項目可行。 七近期內天河區(qū)政府遷到員村二馬路，“九運”主會場建于東浦，是其明顯的跡象。 項目的發(fā)展前景 廣州市重心東移及南移的趨勢已是不容置疑，天河區(qū)作為今 后廣州市房地產發(fā)展的重心地帶已成現(xiàn)實。 周邊樓盤分析及售價定位 項目名稱 項目地點 目前銷售均價 開發(fā)樓盤 發(fā)展商 (大量管理資料下載 ) 12 駿景花園 中山大道車陂花園旁 5500 元 /平方米 66 棟 1214 層 廣州合生科技園房地產有限公司 天朗明居 中山大道車陂花園旁 5110 元 /平方米 19 棟 1826 層 廣州天力房地產有限公司 疊翠臺 中山大道與天府路交界處理品 6143 元 /平方米 6 棟 1332 層 廣州東順房地產有限公司 華江花園 黃埔大道 5756 元 /平方米 6 棟 930 層 廣州華嘉房地產有限公司 偉誠廣 場 天河公園南門東側 4200 元 /平方米 1 棟 23 層 廣州偉騰房地產有限公司 與上述樓盤相比，駿景南苑在地理位置上占有絕對優(yōu)勢，并且，其開發(fā)商合生創(chuàng)展集團在廣州市具有強大實力，在廣州市開發(fā)過多個大型享有極高聲譽的居民居住小區(qū)，尤其是倚駿景花園的成功氣勢，積成功之經驗，使駿景南苑一出胎便有一種優(yōu)越之感，優(yōu)勝之能。 2）健身娛樂、醫(yī)療保健設施：小區(qū)本身附設有醫(yī)療、娛樂設施、市政各種設施，可滿足居民各種娛樂休閑、醫(yī)療健身需要。駿景花園正是基于此種社會現(xiàn)實投資興建的小區(qū)，是適時而建、順勢而生，定會有樂觀前景。 高尚層次的需要 珠江三角洲地區(qū)在全國率先富了起來，為廣東首府的廣州市更是聚集著眾多的富豪階層，這一階層人士憑自有的經濟實力，對生活環(huán)境、消費水平有著更高、更新、更好的要求。駿景花園以其寬闊的廣場、優(yōu)雅的居室設計、美麗的園林綠化，置身其中，首屈一指、更勝一籌，盡顯住宅群中的優(yōu)越之尊。 廣州市中心東移，使之正處于市中心黃金地段。 中國房協(xié)副會長顧云昌分析，我國的住宅與房地產業(yè)發(fā)展經歷 了 3個時期，第一時期是十一屆三中全會前，以“國家包”為特征，當時不讓也不用個人建房、購房；之后的 20 年是第二個時期，表現(xiàn)為“單位包”，主要是發(fā)揮企事業(yè)單位的積極性；目前正處于第三個時期，屬于百姓大眾買房時代的到來，意味著住宅已變成了個人直接消費的零售商品，房地產業(yè)也隨之步入了全新的發(fā)展階段。廣州市商品房總售出量達到 701 萬平方米，比 99 年同期下降約 8%。然而，由于強勁的個人消費及時補位，樓市已順利實現(xiàn)由以集團消費為主向個人消費為主的平穩(wěn)過渡， 2020 年的房地產市場出現(xiàn)了投入增加、銷售活 躍、購銷兩旺的良好發(fā)展勢態(tài)。 集團購房退出市場，個人購房時期已平穩(wěn)過度。 廣州市人均住房面積又多 3 平方米。這些外地人 72%具有大專以上學歷，遠遠高于本地人，而且其家庭收入也高于本地人家庭。廣州作為一個開放城市，有著寬容的成長氛圍。而一般職工 的購房比例則由上半年 12%上升到 24%，顯示消費群向中等偏低收入層擴充。兩年內打算購房的潛在消費者， 73%是 2040 歲的青壯年，其中 2635 歲的青壯年由于正值結婚成家的年紀，對住房需求表現(xiàn)更加迫切。說明開發(fā)企業(yè)正在積極增加土地儲備及前期開發(fā)準備工作，反映出房地產開發(fā)企業(yè)對廣州房地產發(fā)展前景的樂觀態(tài)度。 2020 年，全市開發(fā)企業(yè)購置土地面積 萬平方米，比 1999 年同期增長