廣州合生駿景南苑項(xiàng)目可行性研究報告（doc13）-地產(chǎn)可研(文件)
【正文】 驗(yàn)，使駿景南苑一出胎便有一種優(yōu)越之感，優(yōu)勝之能。近期內(nèi)天河區(qū)政府遷到員村二馬路，“九運(yùn)”主會場建于東浦，是其明顯的跡象。 (大量管理資料下載 ) 13 八、財務(wù)分析 駿景南苑施工 、銷售計劃 科目 2020 年 2020 年 2020 年 2020 年 2020 年 2020 年 合計 施工計劃 30% 35% 30% 5% 100% 銷售計劃 % 15% 25% 20% 20% % 100% 單位成本表（附表一） 總體成本表（附表二） 利潤估算表（附表三） 項(xiàng)目現(xiàn)金流量表（附表四） 財務(wù)現(xiàn)金流量表（附表五） 九、結(jié)論 本項(xiàng)目總成本 115670 萬元，總收入 145845 萬元，稅前利潤30175 萬元，稅后利潤為 20217 萬元，凈利潤率為 %， 內(nèi)部收益率為 %，投資回收期為 年，這些指標(biāo)都優(yōu)于社會同類平均經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，從經(jīng)濟(jì)指標(biāo)上來看，表明本項(xiàng)目具有較好的投資效益 ,本項(xiàng)目可行。 七 項(xiàng)目的發(fā)展前景 廣州市重心東移及南移的趨勢已是不容置疑，天河區(qū)作為今 后廣州市房地產(chǎn)發(fā)展的重心地帶已成現(xiàn)實(shí)。 2）健身娛樂、醫(yī)療保健設(shè)施：小區(qū)本身附設(shè)有醫(yī)療、娛樂設(shè)施、市政各種設(shè)施，可滿足居民各種娛樂休閑、醫(yī)療健身需要。 高尚層次的需要 珠江三角洲地區(qū)在全國率先富了起來，為廣東首府的廣州市更是聚集著眾多的富豪階層，這一階層人士憑自有的經(jīng)濟(jì)實(shí)力，對生活環(huán)境、消費(fèi)水平有著更高、更新、更好的要求。 廣州市中心東移，使之正處于市中心黃金地段。廣州市商品房總售出量達(dá)到 701 萬平方米，比 99 年同期下降約 8%。 集團(tuán)購房退出市場，個人購房時期已平穩(wěn)過度。這些外地人 72%具有大專以上學(xué)歷，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于本地人，而且其家庭收入也高于本地人家庭。而一般職工 的購房比例則由上半年 12%上升到 24%，顯示消費(fèi)群向中等偏低收入層擴(kuò)充。說明開發(fā)企業(yè)正在積極增加土地儲備及前期開發(fā)準(zhǔn)備工作，反映出房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對廣州房地產(chǎn)發(fā)展前景的樂觀態(tài)度。市政建設(shè)的配套和完善，使新一輪的房地產(chǎn)快速發(fā)展勢頭已開始出現(xiàn)。 ①、 新世紀(jì)廣州城市總體規(guī)劃擬定“西調(diào)、南拓、東移、北抑”八字方針，番禺、花都撒市改區(qū)，廣州將向國際化大都市發(fā) 展。例如： ①、 金融界推出“零首期”業(yè)務(wù)，二手樓按揭業(yè)務(wù)，建立二手樓交易中心等，在信貸資金上更有力地支持購房者，在市場信息上更充分地提供給求購者，從而使集團(tuán) 購買力退出市場后，個人購房時期平穩(wěn)過渡。根據(jù)統(tǒng)計， 2020年 44%潛在消費(fèi)者家庭月收入達(dá) 30006000 元，總體平均月收入 元，比上年的 4802 元有所提高，顯示經(jīng)濟(jì)環(huán)境進(jìn)一步改善 。從而帶來廣州居民收入的持續(xù)增長：城市居民人均可支配收入 元，人均消費(fèi)性支出 元，同比分別增長 %和 %， 2020 年，市政府預(yù)計增長速度仍會達(dá)到 12%，如果按國際上通行的年收入價格比來考核居民的購房負(fù)擔(dān)， 1998 年 廣州的這一比例超過了 9，高于國際上較為合理水平 36 的范圍，目前，這一比例則下降到 ，居民的有效購房能力大大提高。標(biāo)準(zhǔn)層處理為標(biāo)準(zhǔn)凸窗臺，透空鐵飾陽臺欄桿，同時戶型之間避免視線干擾。所有戶型設(shè)計均考慮到自然通風(fēng)，創(chuàng)造良好 的室內(nèi)氣候，依據(jù)人的生活模式，以起居室為中心，公私、潔污、鬧靜分區(qū)。 住宅 首層大部分規(guī)劃為架空層，以拓展花園綠地的空間，采用點(diǎn)、線、面結(jié)合的方式形成小區(qū)的綠化系統(tǒng)，中心綠化廣場東西向貫穿整個小區(qū)。充分利用其優(yōu)越的地理位置，全部用于建造 1319 層低密度、高尚的大規(guī)模住宅小區(qū)。 目前正在全面展 開開發(fā)的樓盤有：華南新城（占地 3000 畝，設(shè)計總建筑面積 260 萬平方米）；珠江帝景（占地 1000 畝，設(shè)計總建筑面積 156萬平方米）；逸景翠園（占地 580 畝，設(shè)計總建筑面積 90 萬平方米）；駿景南苑（占地 375 畝，設(shè)計總建筑面積 45 萬平方米）；愉景南苑（占地 萬平方米，設(shè)計總建筑面積 萬平方米），這些新盤的順利開發(fā)，將更顯“合生”氣勢，穩(wěn)固龍頭地位。公司利用大批量生產(chǎn)的優(yōu)勢，從設(shè)計方案上大套用、小調(diào)整，原材料大批量采購，加上采用標(biāo)準(zhǔn)化管理模式施工建設(shè) 等方式，有效地降低開發(fā)成本，使公司可以將中高檔的樓盤按中低檔的價格出售，從而取得價格優(yōu) (大量管理資料下載 ) 5 勢、規(guī)模優(yōu)勢，有效地提高了在市場的競爭力。
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