20xx萬科的納稅籌劃萬科納稅籌劃分析(參考版)
2025-01-16 23:16本頁面
【正文】 。
此資料由網(wǎng)絡(luò)收集而來，如有侵權(quán)請告知上傳者立即刪除。萬科一直強調(diào)專業(yè)化，只專注于住宅項目開發(fā)，其他業(yè)務(wù)一律不碰或進行外包，所以要應(yīng)對土地增值稅就很難，因為沒有可以利用的上下游公司，必須去 “造殼”。
按現(xiàn)在稅法規(guī)定，只有開發(fā)商需要交納增值稅，而上下游的公司都不需要，這樣，利用增值稅和營業(yè)稅的稅差就可以降低稅負；第二，根據(jù)新的31號文件，開發(fā)商一般都是查帳征收，不允許事前核定，而外圍上下游公司通常規(guī)模不大，一般都可以申請到所得稅核定征收。對于是否提供金融機構(gòu)證明，公司財務(wù)人員通過核算發(fā)現(xiàn)：如果不提供金融機構(gòu)證明，則該公司所能扣除費用的最高額為：（800＋1400）10%=220（萬元）；如果提供金融機構(gòu)證明，該公司所能扣除費用的最高額為：200＋（800＋1400）5%=310（萬元）。據(jù)此，若企業(yè)主要依靠負債籌資，利息費用占的比例較大，應(yīng)提供金融機構(gòu)貸款證明。該納稅籌劃使企業(yè)減少稅收支出113萬元（400287）。根據(jù)稅法的規(guī)定，該企業(yè)不用繳納土地增值稅。
如果該企業(yè)進行納稅籌劃，將該批住宅的出售價格降低為2 400萬元，則該房地產(chǎn)企業(yè)的增值率為20％[（2 400500100—1 000—80—320）247。根據(jù)稅法的規(guī)定，應(yīng)該按30％的稅率繳納土地增值稅113萬元[（2 4105001001 00080320）30％]。％[（2 4105001001 000—80—320）247。
如果萬科A進行納稅籌劃，將該批住宅的出售價格降低為2 400萬元，分析如下：（稅法規(guī)定，增值率不超過20%時，不用繳納土地增值稅） 單位（萬元） 售價 增值率 增值稅適用稅率 土地增值稅 稅后利潤 原方案 2410 ％ 30% 123 287 籌劃后方案 2400 20% 0 0 400 可見，納稅籌劃使萬科A減少稅收支出113萬元（400287），稅后利潤增加了113萬元。如萬科A欲建造一批普通標準住宅，取得土地使用權(quán)所支付的金額為500萬元，開發(fā)土地的費用為100萬元，新建房及配套設(shè)施的成本為1 000萬元，與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金為80萬元。
“臨界點”籌劃法，土地增值稅是按照增值率（增值額與允許扣除項目金額的比率）來確定增值稅適用稅率的， 要實現(xiàn)臨界點節(jié)稅，就需要通過改變增值率來改變稅率。2020年預(yù)繳稅費人民幣4,900,760,，2020年將預(yù)繳稅費人民幣1,979,482, 元計入資產(chǎn)科目。下面以萬科為例說明利用房地產(chǎn)優(yōu)惠政策和籌劃方法的可行性。在預(yù)征的情況下稅收支出占銷售額的比重已達812%，如清算，則會達15%以上，一線城市甚至?xí)_到銷售額的20%以上。納稅人如果能注意運用這些特殊政策進行納稅籌劃，其節(jié)稅效果也是很明顯的。第二種是合作建房方式。第一種是代建房方式。如果房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在開發(fā)過程中主要依靠借款籌資，利息費用較高，則應(yīng)盡可能提供金融機構(gòu)貸款證明，并按房地產(chǎn)項目計算分攤利息支出，實現(xiàn)利息據(jù)實扣除，降低稅額 。
利息支出籌劃法 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)普遍存在高負債，利息支出是不可避免的。
費用均分籌劃法 同時進行幾處房地產(chǎn)的開發(fā)業(yè)務(wù)的房地產(chǎn)企業(yè)，不同地方開發(fā)成本因為地價等原因可能不同，會導(dǎo)致房屋開發(fā)出來銷售后的增值率有高有低，這種不均勻的狀態(tài)實際會加重企業(yè)的稅收負擔(dān)。二是增加扣除額，主要是通過加大投入來提高市場競爭力。而要實現(xiàn)臨界點節(jié)稅，就需要通過改變增值率來改變稅率。
“臨界點”籌劃法 根據(jù)《土地增值稅暫行條例》的規(guī)定，納稅人建造普通標準住宅出售，增值額未超過扣除項目金額20％的，存在下列情形之一的，免征土地增值稅。期間費用少了又不影響房地產(chǎn)開發(fā)費用的扣除，而房地產(chǎn)的開發(fā)成本卻增大了。納稅人可以通過事前籌劃，把實際發(fā)生的期間費用轉(zhuǎn)移到房地產(chǎn)開發(fā)項目直接成本中去，例如屬于公司總部人員的工資、福利費、辦公費、差旅費、業(yè)務(wù)招待費等都屬于期間費用的開支范圍，由于它的實際發(fā)生數(shù)不能增加土地增值稅的扣除金額，因此，人事部門可以在不影響總部工作的同時把總部的一些人員安排或兼職于每一個具體房地產(chǎn)項目中。這樣就使得應(yīng)納稅額有所減少，達到了省稅的目的。如果房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進行房屋建造出售時，將合同分兩次簽訂，同樣可以節(jié)省不少土地增值稅稅款。在扣除項目金額一定的情況下，轉(zhuǎn)讓收入越少，土地增值額就越小，當(dāng)然稅率和稅額就越低。
在兼并企業(yè)中，對于被兼并企業(yè)將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓到兼并企業(yè)中的行為，免征土地增值稅。
一方提供土地，一方提供資金，合作建房，建房后按比例分房自用的行為，對于房屋所產(chǎn)生的土地增值，免予征收土地增值稅。
因國家建設(shè)需要，依法征用收回的房地產(chǎn)，免征土地增值稅。
三、土地增值稅的納稅籌劃分析 （一）有關(guān)房地產(chǎn)土地增值稅的優(yōu)惠
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