【正文】 四（五）室三廳三衛(wèi)極品戶型滿足少部分頂級(jí)人士的要求第 40 頁(yè) 共 40 頁(yè)。全躍式四室二廳雙衛(wèi)主流戶型150M2以上50%20%10%從而認(rèn)可開(kāi)發(fā)商，接受本項(xiàng)目產(chǎn)品。對(duì)樣品嚴(yán)格審核，須是目前同類產(chǎn)品的頂級(jí)貨品。（3）、產(chǎn)品內(nèi)部裝修建議為更好的順應(yīng)市場(chǎng)和給客戶更大的自由發(fā)揮的空間，建議采用全清水。（2）、產(chǎn)品外立面建議因?yàn)樾^(qū)為組庭式的小高層電梯公寓，總體規(guī)模較大，容易引起客戶注意，所以外立面的風(fēng)格應(yīng)時(shí)尚，色彩絢麗，吸引目標(biāo)群體的關(guān)注，投其所好，使之過(guò)目不忘，留下極深的印象。植物的選擇：客戶購(gòu)買(mǎi)房屋的最大目的就是為了更好的生活，鳥(niǎo)語(yǔ)花香是一種境界，但是通過(guò)開(kāi)發(fā)商對(duì)環(huán)境的營(yíng)造，對(duì)植物的選擇，是不難做到的。庭院內(nèi)作品的展現(xiàn)：由于這部分客戶群體有喜好歐陸風(fēng)情的特點(diǎn)，那么，園內(nèi)雕塑作品以歐陸風(fēng)格為主，突出庭院內(nèi)濃濃的人文精神，通過(guò)作品來(lái)表達(dá)藝術(shù)氣息，提高小區(qū)檔次。作為一個(gè)運(yùn)動(dòng)場(chǎng)地對(duì)居住環(huán)境不能不考慮。B、A、產(chǎn)品品質(zhì)建議（1）、環(huán)境建議由于本項(xiàng)目的定位于中高檔，其客戶群體屬于收入較高，對(duì)居家生活的環(huán)境要求較高。產(chǎn)品定位結(jié)合本項(xiàng)目所處區(qū)域和客戶群體的特點(diǎn)，建議將產(chǎn)品定位于中高檔的電梯主圍式。產(chǎn)品建議為達(dá)到良好的銷(xiāo)售進(jìn)度，進(jìn)一步提高本項(xiàng)目的檔次，達(dá)到提高開(kāi)發(fā)商在行業(yè)和社會(huì)的知名度的目的。這就是本案的又一優(yōu)勢(shì)外所在。D、C、B、（2）、滿足自住需求A、C、B、而客戶最終決定買(mǎi)房的原因是多種多樣的，綜合起來(lái)分析，大致有如下幾種：（1）、投資租賃者A、致使樓盤(pán)的風(fēng)格盡失，定位失準(zhǔn)。廚衛(wèi)精裝3500—4000電梯2798—3298多層30%盛錦華庭—9畝裝修標(biāo)準(zhǔn)售價(jià)（元/m2）如現(xiàn)有房產(chǎn)項(xiàng)目“小天芳苑”、“盛錦華庭”等，具體數(shù)據(jù)如下：名稱得到市場(chǎng)長(zhǎng)期檢驗(yàn)和認(rèn)可，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)時(shí)機(jī)是相當(dāng)成熟的。從房產(chǎn)開(kāi)發(fā)的外圍環(huán)境來(lái)說(shuō)，應(yīng)該都是不錯(cuò)的。相對(duì)而言他們的購(gòu)買(mǎi)力是不成問(wèn)題的。特別是25—40歲左右的白領(lǐng)階層的偏愛(ài)。市場(chǎng)接受度分析本市的電梯公寓住宅正出于為市場(chǎng)接受的階段，由于電梯公寓特有的一系列特點(diǎn)，如物管費(fèi)用高，公攤大，空間密度緊等，未能在本市的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中取得主導(dǎo)地位。每次廣告暴露以后，要便于記憶，一般看到廣告后，不是立即去購(gòu)買(mǎi)，而是對(duì)眾多的信息進(jìn)行對(duì)比，因此有一定的時(shí)間和空間差，因此，對(duì)每次的廣告主題要簡(jiǎn)單順口，易記憶。廣告要引導(dǎo)消費(fèi)者對(duì)本案產(chǎn)生想象，要能使消費(fèi)者看到廣告后有沖動(dòng)感。深刻的印象，那么，它就不算一個(gè)成功的廣告。引人注意是廣告成功的基礎(chǔ)，有的是無(wú)意中注意的，有的是有意注意的。需求是消費(fèi)者購(gòu)買(mǎi)錦匯花園的原動(dòng)力，因此，廣告訴求必確立在這一需求之上。C、廣告心理策略即針對(duì)消費(fèi)者的購(gòu)買(mǎi)心理，采取的廣告運(yùn)動(dòng)。B廣告促銷(xiāo)策略：在廣告過(guò)程中，結(jié)合營(yíng)銷(xiāo)情況和市場(chǎng)情況，允諾給予消費(fèi)者更多的附加利益，以吸引消費(fèi)者注意，起一個(gè)立竿見(jiàn)影的廣告效果。這樣很容易在強(qiáng)銷(xiāo)期內(nèi)抓住每一個(gè)細(xì)分市場(chǎng)。這樣很容易在開(kāi)盤(pán)初期迅速提高知名度樹(shù)立品牌形象。、立體化市場(chǎng)推廣建議A、廣告目標(biāo)市場(chǎng)策略：針對(duì)項(xiàng)目的目標(biāo)消費(fèi)群，依據(jù)其不同的生活習(xí)慣和工作環(huán)境及個(gè)性特點(diǎn)等，我們特制定了不同的廣告訴求點(diǎn)和廣告的表現(xiàn)形式，力求在目標(biāo)市場(chǎng)上更全面的傳遞廣告信息。注：60%本區(qū)域客戶經(jīng)常閱讀商報(bào)，65%非常喜愛(ài)收看電視。媒體建議在動(dòng)態(tài)廣告投放中，各媒體分配比例為：報(bào)版：70%電視：20%夾報(bào)：10%報(bào)版：以商報(bào)為主，結(jié)合華西等輔助報(bào)紙。廣告總體預(yù)算控制在總金額的2%以內(nèi)。F物業(yè)管理采用先進(jìn)、周密、完善的物業(yè)管理手段，讓客戶足不出戶也能感受到居家的便利，解決他們的后顧之憂。D付款方式提供多種付款方式供客戶選擇，并進(jìn)行誘惑性的導(dǎo)購(gòu)方式，因?yàn)闁|門(mén)購(gòu)買(mǎi)力較弱。C物超所值極具競(jìng)爭(zhēng)力的價(jià)格，超值的品質(zhì)是本案另一個(gè)突出的賣(mài)點(diǎn)。環(huán)境應(yīng)突出個(gè)性，制造坡地綠化，利用自然的水平落差，形成視覺(jué)沖擊。上述設(shè)置應(yīng)突出生態(tài)，綠化概念，強(qiáng)調(diào)生活檔次。增設(shè)廣告路牌和布幅。本案建議用名3廣告形象口號(hào)語(yǔ)四、本案總體形象定位我們將本案定位于：南門(mén)小高層電梯公寓最佳居住園區(qū)。本案推廣的總體策略盡管我們從各方面努力，目的是要給客戶一個(gè)品質(zhì)高檔的生活小區(qū)，但在本案的推廣上，仍然應(yīng)走質(zhì)優(yōu)價(jià)惠的路線，從而造成客戶的一定的心理差距，促使客戶盡快地下定決心，完成購(gòu)買(mǎi)行為。本案推廣時(shí)機(jī)建議本案的最佳推廣時(shí)機(jī)應(yīng)結(jié)合本項(xiàng)目外環(huán)境營(yíng)造的時(shí)間安排，但據(jù)我們分析，爭(zhēng)取在明年春節(jié)前實(shí)現(xiàn)內(nèi)部定購(gòu)和預(yù)售，待明年正式開(kāi)盤(pán)后將銷(xiāo)售推向高峰。人員培訓(xùn)模式業(yè)務(wù)人員素質(zhì)培訓(xùn)是為在促進(jìn)客戶成交過(guò)程中具備“殺傷力”，其基本技巧將從以下幾方面課目中得到提升，時(shí)間約23周：1接待禮儀2電話接聽(tīng)技巧3接待流程4談判基本技巧5客戶要求鎖定6抗性訓(xùn)練7逼訂訓(xùn)練8簽約技巧9客戶追蹤10客戶拜房11現(xiàn)場(chǎng)配合1答客問(wèn)統(tǒng)一1建筑常識(shí)1房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查1房地產(chǎn)各類名詞素語(yǔ)及計(jì)算指標(biāo)1針對(duì)電梯公寓利弊之各項(xiàng)訴求第四部份接上頁(yè)內(nèi)容：人員配備模式 人員配備以專案模式進(jìn)行，由專案經(jīng)理向業(yè)主負(fù)責(zé)，主持日常銷(xiāo)售工作，統(tǒng)轄副專案和三個(gè)業(yè)務(wù)小組。C、樣板間設(shè)立樣板間可以給客戶一種形象、直觀的感覺(jué)。B、路牌重點(diǎn)在五桂橋、牛沙路口。手提袋現(xiàn)場(chǎng)展板立面效果圖電腦銷(xiāo)售道具：沙盤(pán)空調(diào)音響保險(xiǎn)柜飲水機(jī)沙發(fā)辦公桌椅辦公區(qū)洽談區(qū)因此，應(yīng)力爭(zhēng)把售樓處布置精美，并利用其中的銷(xiāo)售工具引導(dǎo)客戶購(gòu)房簽約?，F(xiàn)場(chǎng)建議：A、b、與各不同行業(yè)協(xié)力廠商加電器、家具、裝修等聯(lián)合舉行展覽會(huì)，借以聚集人氣。B、中盤(pán)配合開(kāi)盤(pán)，做好方便接待工作。a、意向性客戶累積；b、業(yè)務(wù)員成功的邀約；c、現(xiàn)場(chǎng)經(jīng)理控制。F、訂購(gòu)方式靈活，現(xiàn)金、物品、身份證等照收，現(xiàn)金數(shù)額多少不論。D、請(qǐng)市區(qū)各種新聞媒體參與報(bào)道。B、通知上述客戶于某月某日舉行開(kāi)盤(pán)儀式，邀其到現(xiàn)場(chǎng)參觀訂購(gòu)。尤其以前10/90付款方式打開(kāi)局面。m2,后期追漲至3800元/m2。銷(xiāo)售篇通過(guò)我們對(duì)項(xiàng)目及項(xiàng)目各項(xiàng)情況進(jìn)行的細(xì)致深入的調(diào)查，以及我們對(duì)市場(chǎng)調(diào)查的研究和分析，本著滿足消費(fèi)者需要并保證貴公司最大利益的宗旨，特?cái)M定如下銷(xiāo)售計(jì)劃：一、總體銷(xiāo)售策略通過(guò)我們對(duì)市場(chǎng)的調(diào)查研究和分析，結(jié)合開(kāi)發(fā)商的具體操作情況，為規(guī)避市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，爭(zhēng)取最后的成功，我們建議采取低開(kāi)高走的定價(jià)策略，努力做好造勢(shì)工作。六、車(chē)位建議：由于小區(qū)定位中高檔住宅，因而車(chē)位能否入地下室，局部地面停車(chē)達(dá)60%即可，但小區(qū)總平面設(shè)計(jì)中應(yīng)考慮多年后車(chē)數(shù)增加所帶來(lái)的停車(chē)壓力。五、大門(mén)處理：大門(mén)應(yīng)結(jié)合建筑外立面風(fēng)格設(shè)計(jì)，作為50畝小區(qū)的入口，應(yīng)大方氣派。C、商業(yè)用房：應(yīng)充分考慮營(yíng)業(yè)用房的外立面風(fēng)格和經(jīng)營(yíng)檔次。四（五）室三廳三衛(wèi)極品戶型滿足少部分頂級(jí)人士的要求建材設(shè)備綠全躍式四室二廳雙衛(wèi)主流戶型150M2以上50%20%10%從而認(rèn)可開(kāi)發(fā)商，接受本項(xiàng)目產(chǎn)品。對(duì)樣品嚴(yán)格審核，須是目前同類產(chǎn)品的頂級(jí)貨品。（3）、產(chǎn)品內(nèi)部裝修建議為更好的順應(yīng)市場(chǎng)和給客戶更大的自由發(fā)揮的空間，建議采用全清水。（2）、產(chǎn)品外立面建議因?yàn)樾^(qū)為組庭式的小高層電梯公寓，總體規(guī)模較大，容易引起客戶注意，所以外立面的風(fēng)格應(yīng)時(shí)尚，色彩絢麗，吸引目標(biāo)群體的關(guān)注，投其所好，使之過(guò)目不忘，留下極深的印象。D、植物的選擇：客戶購(gòu)買(mǎi)房屋的最大目的就是為了更好的生活，鳥(niǎo)語(yǔ)花香是一種境界，但是通過(guò)開(kāi)發(fā)商對(duì)環(huán)境的營(yíng)造，對(duì)植物的選擇，是不難做到的。作為一個(gè)運(yùn)動(dòng)場(chǎng)地對(duì)居住環(huán)境不能不考慮。A、修建“庭院式游泳池”，結(jié)合電梯公寓的局部處理，與之相結(jié)合，想呼應(yīng)，面積不要求太大，但要生動(dòng)有特色。產(chǎn)品品質(zhì)建議（1）、環(huán)境建議由于本項(xiàng)目的定位于中高檔，其客戶群體屬于收入較高，對(duì)居家生活的環(huán)境要求較高。三、產(chǎn)品的建議為達(dá)到良好的銷(xiāo)售進(jìn)度，進(jìn)一步提高本項(xiàng)目的檔次，達(dá)到提高開(kāi)發(fā)商在行業(yè)和社會(huì)的知名度的目的。消費(fèi)者除了對(duì)房屋固有的特點(diǎn)較為關(guān)注以外，對(duì)其獨(dú)有的賣(mài)點(diǎn)也較為關(guān)注。競(jìng)爭(zhēng)一觸即發(fā)。F、公司品牌的延伸興大公司是一家專業(yè)