論房屋買(mǎi)賣(mài)合同的生效要件(參考版)
2024-12-17 00:00本頁(yè)面
【正文】 我國(guó)正在制定的統(tǒng)一合同法和物權(quán)法關(guān)于房屋買(mǎi)賣(mài)合同有效成立和房屋產(chǎn)權(quán)過(guò)戶(hù)登記關(guān)系之規(guī)定，應(yīng)采納《民法通則意見(jiàn)》第85條規(guī)定，明確產(chǎn)權(quán)過(guò)戶(hù)登記在房屋產(chǎn)權(quán)變動(dòng)中的公示作用，規(guī)定過(guò)戶(hù)登記是房屋買(mǎi)賣(mài)合同的履行行為，而非其生效要件；應(yīng)賦予當(dāng)事人基于房屋買(mǎi)賣(mài)合同的債權(quán)請(qǐng)求權(quán)，即使產(chǎn)權(quán)未經(jīng)過(guò)戶(hù)登記，出賣(mài)人翻悔卻無(wú)正當(dāng)理由，買(mǎi)受人有權(quán)請(qǐng)求出賣(mài)人協(xié)助其辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶(hù)登記手續(xù)。同時(shí)任何一方不履行合同義務(wù)，都將構(gòu)成違約，承擔(dān)違約責(zé)任；若合同規(guī)定了定金和違約金責(zé)任，一方違約后也應(yīng)當(dāng)承擔(dān)定金和違約金責(zé)任。房屋買(mǎi)賣(mài)合同只要具備書(shū)面形式、行為主體適格、意思表示真實(shí)、不違反社會(huì)公共利益等合同的一般生效條件，即為有效成立，雙方當(dāng)事人必須信守?！ ∪?、結(jié)語(yǔ) 房屋買(mǎi)賣(mài)合同有效成立和產(chǎn)權(quán)過(guò)戶(hù)登記是房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移的生效要件。若未經(jīng)登記房屋買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效的話，則在登記之前，該應(yīng)買(mǎi)人可以拒絕登記而使合同歸于無(wú)效。拍賣(mài)成交，房屋買(mǎi)賣(mài)合同即為有效成立?！ 、垭y以適用于所有權(quán)保留的分期付款房屋買(mǎi)賣(mài)合同和商品房預(yù)售合同。由于房屋買(mǎi)賣(mài)合同在訂立后、產(chǎn)權(quán)過(guò)戶(hù)前尚未成立和生效，導(dǎo)致出賣(mài)人基于自身利益而一房多賣(mài)，或者待房?jī)r(jià)上漲，故意不協(xié)助買(mǎi)方辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶(hù)登記，而不承擔(dān)違約責(zé)任，致使合同形同虛設(shè)，交易秩序難以得到維護(hù)，助長(zhǎng)不法行為人規(guī)避法律甚至欺詐的行為?！ ⒌怯涀鳛榉课葙I(mǎi)賣(mài)合同的生效要件，在實(shí)踐中將會(huì)遇到一些無(wú)法解決的問(wèn)題。而事實(shí)上，此項(xiàng)職權(quán)只屬于人民法院或仲裁機(jī)關(guān)。市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)必然要求契約自由，只要當(dāng)事人就房屋買(mǎi)賣(mài)條件達(dá)成一致，符合法律規(guī)定，合同即應(yīng)生效，不應(yīng)再以與交易無(wú)關(guān)的行政機(jī)關(guān)的審查批準(zhǔn)為條件。房屋作為公民、法人和其他組織重要的生活資料和生產(chǎn)資料，價(jià)值巨大，關(guān)系國(guó)計(jì)民生，保護(hù)交易安全，國(guó)家介入房屋買(mǎi)賣(mài)，進(jìn)行統(tǒng)一登記過(guò)戶(hù)，體現(xiàn)了國(guó)家為社會(huì)利益而對(duì)房屋產(chǎn)權(quán)的流轉(zhuǎn)進(jìn)行干預(yù)。那種以未辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶(hù)登記為由來(lái)否認(rèn)房屋買(mǎi)賣(mài)合同成立，允許當(dāng)事人隨意翻悔的觀點(diǎn)和做法，特別是最高人民法院批復(fù)將產(chǎn)權(quán)登記作為_(kāi)_______年____月____日之后簽訂的房屋買(mǎi)賣(mài)合同生效要件的做法，是與《條例》和《契稅暫行條例》相沖突的。根據(jù)《條例》第六條第二項(xiàng)規(guī)定，只有取得契證，才能辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶(hù)登記。另外，政務(wù)院________年____月____日公布的《契稅暫行條例》第十一條明確規(guī)定：“房 屋買(mǎi)賣(mài)完納契稅，應(yīng)于契約成立之后三個(gè)月內(nèi)辦理之，逾期交納者，除照章補(bǔ)稅外，每月加收稅額的`20％，不足____月者以____月計(jì)，但加收稅額不得超過(guò)房?jī)r(jià)。《條例》第七條關(guān)
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