【正文】 考察團(tuán)成員：田在瑋、許新民、趙春凱、雷志超、楊柏林、曹學(xué)昌、皇甫廣榮、蔡任重、曹陽、閻永平執(zhí)Boulevard大廈中看到，大廈的業(yè)主與管理者對環(huán)保節(jié)能有明確的目標(biāo)與計(jì)劃，業(yè)主肯下功夫，肯花價(jià)錢投入大量資金用于大廈節(jié)能改造，自1994年至逐年投入資金進(jìn)行各項(xiàng)改造最低提高能效10%，最高提高75%，有效地達(dá)到了節(jié)能降耗的目的。我們認(rèn)為，美國的職業(yè)化專業(yè)管理隊(duì)伍建設(shè)經(jīng)驗(yàn)值得我們學(xué)習(xí)與借鑒。美國高度職業(yè)化的物業(yè)管理隊(duì)伍，保證了美國的物業(yè)管理能夠保持在較高水平上。注重物業(yè)經(jīng)營，一方面擴(kuò)大了物業(yè)管理的領(lǐng)域，通過多樣化經(jīng)營擴(kuò)展利潤空間，規(guī)避行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)。在參觀中我們發(fā)現(xiàn)，每一處設(shè)備間環(huán)境整齊，物品擺放井然有序，室內(nèi)及設(shè)備本身潔凈無塵，油漆一新，其干凈程度令我們驚嘆。大廈全面安裝了照明探測控制系統(tǒng)及節(jié)水閥。Wilshire大廈空調(diào)系統(tǒng)采用美國AutoMatrix企業(yè)的超級(jí)終端計(jì)算機(jī)控制軟件系統(tǒng)進(jìn)行能源管理。該大廈23層高，總面積435，039平方英尺（40416平方米），位于洛杉磯市繁華地段，是洛杉磯市企業(yè)界的標(biāo)志性建筑，由貝聿銘設(shè)計(jì)。二、美國高層樓宇設(shè)備管理的特點(diǎn)采用高端技術(shù)，保持樓宇管理的先進(jìn)性?；驹蛴腥阂皇潜０踩斯べM(fèi)昂貴；二是有保安反給人不安全的感覺，別人會(huì)認(rèn)為是不安全才請保安的，物業(yè)難免貶值；三是技防的普及，技防公司可以提供完善、迅速而又廉價(jià)的服務(wù)。房屋及其設(shè)備設(shè)施由專業(yè)公司承擔(dān)，各類設(shè)施還由各對應(yīng)的專業(yè)公司承擔(dān)；衛(wèi)生由衛(wèi)生清潔專業(yè)公司承擔(dān)，一般每周清潔和清運(yùn)垃圾2次；綠化有綠化專業(yè)公司承擔(dān)，一般綠化人員每周前來修剪、殺蟲或施肥1次。及時(shí)收取物業(yè)經(jīng)營所得，在租戶可能逃租時(shí)采取果斷的措施減少業(yè)主的損失；降低經(jīng)營成本，通過批量購買、固定服務(wù)渠道、適時(shí)付款等取得一切可能的優(yōu)惠，減少顧客的成本。美國物業(yè)管理的首要任務(wù)是將物業(yè)經(jīng)營好。董事長兼總裁為CPM，同時(shí)擁有代理、開發(fā)、建筑等資質(zhì)，主要負(fù)責(zé)對外開拓、制定發(fā)展計(jì)劃、管理決策；副總兼財(cái)務(wù)主要負(fù)責(zé)公司財(cái)務(wù)收支、報(bào)表、帳務(wù)和內(nèi)部管理；兩個(gè)辦事員按照指令工作，一天到晚忙于電話、傳真、電郵，午餐都要錯(cuò)開來吃。一旦成為注冊物業(yè)經(jīng)理，則進(jìn)入高收入階層，促使CPM珍惜職業(yè)、珍惜榮譽(yù)。其他要求：經(jīng)IREM地方分部批準(zhǔn)；交清分部和總部的會(huì)費(fèi)；一直嚴(yán)格遵守CPM的職責(zé)道德規(guī)范；經(jīng)IREM理事會(huì)批準(zhǔn)。地產(chǎn)、經(jīng)濟(jì)學(xué)、法律、金融或經(jīng)營管理的學(xué)士折70分，其他專業(yè)的學(xué)士折60分。從事物業(yè)管理每一個(gè)月算一分，因此，60分意味著5年的預(yù)備期。IREM提供管理策劃手冊，學(xué)員就某一實(shí)實(shí)在在的物業(yè)寫一份管理方案，充分反映學(xué)員的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)和理論知識(shí)。課程內(nèi)容主要包括物業(yè)維修管理、人力資源管理、多用途物業(yè)的推銷和租賃、房地產(chǎn)的財(cái)務(wù)及其策略、物業(yè)管理效能評估、物業(yè)投資環(huán)境評估和就某一物業(yè)寫一個(gè)物業(yè)管理計(jì)劃。若是申請人曾經(jīng)從事物業(yè)管理或房地產(chǎn)相關(guān)工作，取得其他經(jīng)歷分，也可少于五年。負(fù)責(zé)資質(zhì)管理工作的美國物業(yè)管理研究院嚴(yán)格執(zhí)行行業(yè)資格標(biāo)準(zhǔn)和行業(yè)道德規(guī)范，使上述資格，特別是注冊物業(yè)經(jīng)理資格入門有相當(dāng)難度，從而既保證了注冊物業(yè)經(jīng)理人隊(duì)伍的質(zhì)量，也使這一職業(yè)成為具有較高社會(huì)價(jià)值的熱門選擇。ManagementProperty高度職業(yè)化的物業(yè)管理隊(duì)伍是美國物業(yè)管理的重要特色之一?！熧Y　教育培訓(xùn)部：　管理計(jì)劃　CPM會(huì)員標(biāo)準(zhǔn)　AMO資歷評估分會(huì)會(huì)員注冊部　職責(zé)：物業(yè)管理雜志社風(fēng)險(xiǎn)管物業(yè)經(jīng)理計(jì)算機(jī)和技術(shù)　聯(lián)邦立法法律事務(wù)部：職責(zé)：分部活動(dòng)理事會(huì)美國政府的行政分支中沒有物業(yè)管理的管理部門，政府的作用是立法和司法。在這一社會(huì)背景前提下，形成了美國高度專業(yè)分工協(xié)作的物業(yè)管理市場運(yùn)作體系。對垃圾收集站有食環(huán)署人員派駐，并制定嚴(yán)格的管理規(guī)定。④環(huán)保措施。香港現(xiàn)在主要使用的連體垃圾壓縮箱容積為15m20②規(guī)劃與建設(shè)方面。香港的垃圾收集服務(wù)外判將逐漸增加，直至全部由私人公司承辦。垃圾收集車輛如在路上滴漏將被處以罰金，如不及時(shí)整改，除罰金逐次遞增外，最終將剝奪承辦商承辦資格。并制定嚴(yán)格的管理規(guī)定：站內(nèi)所有垃圾及廢物，必須每天清理，不得堆積在站內(nèi)；每次垃圾收集工作完成后，站內(nèi)地方必須妥為清洗；塑膠垃圾桶內(nèi)外必須每天清洗一次；嚴(yán)禁員工把廢物留起作為私用；；所有垃圾收集站需經(jīng)常維修，并采取有效防治蟲鼠措施。垃圾收集車會(huì)根據(jù)既定的路線到食環(huán)署垃圾收集站及各公共屋村及私人屋苑的垃圾房收集垃圾。部分鄉(xiāng)村型垃圾收集站附近沒有污水渠，收集站的污水包括滲濾液會(huì)被引流到附設(shè)的污水池作臨時(shí)儲(chǔ)存并等候清理。具體措施為：設(shè)置抽風(fēng)系統(tǒng)，運(yùn)作時(shí)工人把抽風(fēng)系統(tǒng)膠管套在車輛廢氣排出口上，把廢氣抽出垃圾收集站外；設(shè)置水劑滌氣系統(tǒng)等除臭設(shè)備，防止臭味排出垃圾收集站外。其缺點(diǎn)為：靈活性低，不適合大件垃圾的收集；需較大面積放置電動(dòng)拖斗；垃圾收集站需要加裝額外電力裝置供拖斗使用。兩種收集模式各有優(yōu)缺點(diǎn),連體垃圾壓縮箱主要采用荷蘭KIGGEN的PD系列，約131個(gè)（占80%），其主要技術(shù)參數(shù)見(左頁表二)。Variopress）（6噸）等。后裝壓縮車鳳凰P12（Phoenix本次考察大浦鄉(xiāng)村型垃圾收集站基本上都是若干個(gè)塑膠垃圾桶放置在一起就形成了收集站，主要靠后裝壓縮車收集。廣福坊垃圾收集站為柵格型鋼棚架墻，玻璃鋼頂結(jié)構(gòu)。配有水劑滌氣系統(tǒng)，采用11%的次氯酸鈉將臭氣處理后排出。其中蘭桂坊垃圾收集站位于繁華商業(yè)區(qū)，面積為220平方米，離住宅區(qū)不足5米，處理量約為30噸/日，總投資600萬港元，其中設(shè)備投資約100萬港元。垃圾站內(nèi)墻采用白色及易于保養(yǎng)的物料。⑧興建標(biāo)準(zhǔn)型垃圾收集站應(yīng)符合最低用地標(biāo)準(zhǔn)。④新規(guī)劃的垃圾收集站盡可能容許垃圾收集車輛使用車頭進(jìn)出，以確保道路安全。鄉(xiāng)村型和簡易型垃圾收集站比較簡單，個(gè)別屬于臨時(shí)收集點(diǎn)，采用離街收集或街上收集方式，所需用地相對較少，選址比較靈活而容易，但對環(huán)境衛(wèi)生及市容有一定影響。一、總體概況香港總面積1098平方公里，由港島、九龍半島和新界組成。他們把自己畢生的精力與才華貢獻(xiàn)在物業(yè)管理這一社會(huì)服務(wù)事業(yè)，這即保證了他們自己的較高社會(huì)地位和經(jīng)濟(jì)收入，也保證了美國物業(yè)管理的世界級(jí)水準(zhǔn)。在美國參觀中，感到美方的物業(yè)管理人員素質(zhì)高、干勁足，職責(zé)滿意度高，94%的物業(yè)管理人員具有高等教育學(xué)歷。除以物業(yè)管理為主外，涉及中介代理、咨詢評估、出租出售、開發(fā)銷售等房地產(chǎn)行業(yè)多個(gè)領(lǐng)域，這與目前我國物業(yè)管理企業(yè)大多單純從事簡單的物業(yè)管理基本業(yè)務(wù)內(nèi)容狀況形成很大反差。該大廈管理者十分重視設(shè)備環(huán)境的管理與保持。通過投資改造，大廈能源管理系統(tǒng)，包括空調(diào)系統(tǒng)中的自動(dòng)溫控、冷凍機(jī)自動(dòng)切換，所有空氣處理機(jī)組、冷卻塔風(fēng)扇及車庫送排風(fēng)均安裝了調(diào)速電機(jī)。irem的解釋是減少社會(huì)資源消耗，無需在每一處物業(yè)都設(shè)人等候不太可能發(fā)生的事情，政府的一支隊(duì)伍就可以應(yīng)付一大片。二是有保安反給人不安全的感覺，別人會(huì)認(rèn)為是不安全才請保安的，物業(yè)難免貶值。綠化噴灌基本自動(dòng)化，定時(shí)自動(dòng)噴水。由于社會(huì)分工的發(fā)達(dá)，大多數(shù)物業(yè)管理公司本身并不備有維修養(yǎng)護(hù)人員和設(shè)備。二是管理物業(yè)方面，以住宅和非住宅并重。副總兼財(cái)務(wù)主要負(fù)責(zé)公司財(cái)務(wù)