【正文】 月 3 人 1 月 =600 元 /月 其他人員 100 元 /人電話費(fèi)： 200 元 /臺(tái)月 13 人 1 月 =910 元 /月 維修人員、保潔人員： 50 元 /人月 4 人 1 月 =5200 元 /月 工程主管 1 人 4000 元 /人月 3 人 1 月 =4800 元 /月 保安主管 1 人 2500 元 /人做成功物業(yè)管理人！』 第 43 頁，共 54 頁 中國物業(yè)服務(wù)教育網(wǎng) 工資： 80100 元 /月 經(jīng)理 1 人 6000 元 /人月 1 人 1 月 =300 元 /月 綜管部主管、保安主管、工程主管 200 元 /人月 13 人 1 月 =1040 元 /月 辦公費(fèi)用： 5600 元 /月 （ 1）辦公耗費(fèi)： 1200 元 /月 （ 2）辦公用水、用電費(fèi)用： 1100 元 /月 （ 3）通訊費(fèi)： 2500 元 /月 月 2 人 1 月 =3600 元 /月 福利費(fèi)、教育經(jīng)費(fèi)、工會(huì)經(jīng)費(fèi) ： 38500 元 %=6738 元 /年 社會(huì)統(tǒng)籌保險(xiǎn)費(fèi)： 38500 元 %=12359 元 /年 服裝費(fèi)： 1560 元 /月 『學(xué)習(xí)改變?nèi)松?1 人 1 月 =2500 元 /月 保安班長 3 人 1400 元 /人月 4 人 1 月 =240 元 /月 不可預(yù)計(jì)費(fèi)用（前 6 項(xiàng)之和的 5%）： 1983 元 /月 39659 元 5%=1983 元 /月 管理費(fèi)（前 7 項(xiàng)之和的 8%）： 3331 元 /月 41642 元 8%=3331 元 /月 稅金（前 8 項(xiàng)之和的 %）： 2541 元 /月 44973 元 %=2541 元 /月 （二）第二個(gè)月費(fèi)用： 79429 元 /月 工資： 38500 元 /月 經(jīng)理 1 人 6000 元 /人月 1 人 1 月 =300 元 /月 綜管部主管、保安主管、工程主管 200 元 /人月 3 人 1 月 =240 元 /月 辦公費(fèi)用： 4300 元 /月 （ 1）辦公耗費(fèi)： 1000 元 /月 （ 2）辦公用水、用電費(fèi)用： 1000 元 /月 （ 3）通訊費(fèi)： 1700 元 /月 月 1 人 1 月 =2500 元 /月 保安班長 3 人 1400 元 /人做成功物業(yè)管理人！』 第 40 頁，共 54 頁 中國物業(yè)服務(wù)教育網(wǎng) （一）第三個(gè)月費(fèi)用： 47514元 工資： 22900 元 /月 經(jīng)理 1 人 6000 元 /人 一、 物業(yè)管理開辦費(fèi)測算 單位： 元 類別 名稱 單位 數(shù)量 單價(jià) 合計(jì) 辦 公 電腦 臺(tái) 5 5000 25000 打印機(jī) 臺(tái) 2 1500 3000 『學(xué)習(xí)改變?nèi)松? 全面考核，做到公開、公平、公正。 建立約束與激勵(lì)相結(jié)合的運(yùn)行機(jī)制，充分調(diào)動(dòng)工作積極性。 開展業(yè)務(wù)培訓(xùn)，全面提高業(yè)務(wù)素質(zhì)。 加強(qiáng)財(cái)務(wù)監(jiān)督 和財(cái)務(wù)檢查。管理措施 根據(jù)財(cái)務(wù)法規(guī)政策，制定財(cái)務(wù)管理制度。 做好年度預(yù)算和決算工作。做成功物業(yè)管理人！』 第 36 頁，共 54 頁 中國物業(yè)服務(wù)教育網(wǎng) 六、財(cái)務(wù)管理 方案 配置專門的檔案管理用房和必要的設(shè)施設(shè)備，以滿足檔案管理要求。 業(yè)主檔案：所有業(yè)主購房合同（復(fù)印件），業(yè)主基本情況、業(yè)主房屋維修資料、裝修資料等。 與業(yè)主及裝修施工單位簽訂相關(guān)《裝修協(xié)議》，明確責(zé)、權(quán)、利。 巡查中若發(fā)現(xiàn)違章裝修或亂搭亂 建現(xiàn)象，立即予以制止，把違反規(guī)定現(xiàn)象消除在萌芽狀態(tài)。管理內(nèi)容 把好裝修備案關(guān)。 做好裝修進(jìn)場的備案以及裝修現(xiàn)場的管理工作。 三、裝修管理 方案 管理措施： 制定《業(yè)主領(lǐng)房程序》。在驗(yàn)房過程中，發(fā)現(xiàn)的房屋質(zhì)量問題經(jīng)業(yè)主確認(rèn)后，填入《業(yè)主驗(yàn)收交接表》。管理內(nèi)容 在業(yè)主領(lǐng)房前將所有資料準(zhǔn)備齊全，布置業(yè)主入伙現(xiàn)場，為業(yè)主辦理領(lǐng)房手續(xù)提供一條龍服務(wù)。 接管驗(yàn)收小組各成員，熟練掌握物業(yè)驗(yàn)收的標(biāo)準(zhǔn)和程序。 進(jìn)行物業(yè)交接，并對驗(yàn)收資料進(jìn)行分類、歸檔。管理內(nèi)容 了解園區(qū)的基本情況。做成功物業(yè)管理人！』 第 32 頁，共 54 頁 中國物業(yè)服務(wù)教育網(wǎng) 教育培訓(xùn)活動(dòng) 12 月 開展電腦培訓(xùn)、書法培訓(xùn)等活動(dòng) 全體業(yè)主 注：具體時(shí)間、活動(dòng)內(nèi)容將根據(jù)實(shí)際情況安排。做成功物業(yè)管理人！』 第 31 頁，共 54 頁 中國物業(yè)服務(wù)教育網(wǎng) 第七章 社區(qū)文化建設(shè)與服務(wù)內(nèi)容 一、社區(qū)文化建設(shè) （一）社區(qū)建設(shè)的設(shè)想 文化是人類居住的內(nèi)在驅(qū)動(dòng)力和凝聚力，能增加樓盤的附加值。管理措施 （一）根據(jù)商鋪的定位，建議在商品房買賣合同中，應(yīng)約定不能經(jīng)營排煙排污的餐飲服務(wù)，從源頭上控制排煙及排污對整個(gè)園區(qū)以及業(yè)主的影響。 （二）在商鋪銷售前協(xié)助開發(fā)商做好商鋪功能定位工作，豐富園區(qū)配套，方便業(yè)主生活，避免出現(xiàn)低檔次、影響業(yè)主生活質(zhì)量及園區(qū)環(huán)境的經(jīng) 營項(xiàng)目。 （三）對商鋪的店招、廣告燈箱設(shè)計(jì)、安裝嚴(yán)格按規(guī)定管理，做到統(tǒng)一有序。做成功物業(yè)管理人！』 第 30 頁，共 54 頁 中國物業(yè)服務(wù)教育網(wǎng) 四、商鋪的管理方案 商鋪的店招、廣告燈箱對園區(qū)的外立面影響重大，保持商鋪良好的經(jīng)營秩序和環(huán)境衛(wèi)生，對整個(gè)物業(yè) 的形象影響重大。 （三）加強(qiáng)綠化工的思想教育和業(yè)務(wù)培訓(xùn)，提高業(yè)務(wù)素質(zhì)，增強(qiáng)專業(yè)技能。 （九）公共部位綠化擺放委托專業(yè)園藝單位提供，協(xié)助監(jiān)督。 （五）及時(shí)清除雜草、枯枝，春秋兩季定期修剪花木，對遭受損壞的花木及時(shí)扶正、整修或補(bǔ)苗。 （一）綠化保養(yǎng)期內(nèi)，協(xié)助開發(fā)商做好綠化管理、監(jiān)督工作。 （二）制訂殺蟲、消毒工作 流程及工作要求、標(biāo)準(zhǔn)。 （五）對公共衛(wèi)生間等公共區(qū)域定期進(jìn)行清潔和消毒工作。管理內(nèi)容 （一）物業(yè)交付前，園區(qū)整體開展滅“四害”工作。 （三）加強(qiáng)保潔人員的思想教育和業(yè)務(wù)培訓(xùn)，提高員工素質(zhì)，增強(qiáng)專業(yè)技能。 通過日常保潔工作，使公共環(huán)境和公共部位整潔。管理措施 （一） 詳細(xì)制定各類突發(fā)事件的處理預(yù)案； （二）根據(jù)處理預(yù)案，對管理處員工進(jìn)行培訓(xùn)詳細(xì)了解并掌握處理流程，員工根據(jù)工作內(nèi)容不同應(yīng)熟練掌握操作程序； （三）定期對預(yù)防措施進(jìn)行演練，如消防演習(xí)等。 （四）工程部人員做好園區(qū)標(biāo)識(shí)維護(hù)保養(yǎng)工作，及時(shí)進(jìn)行油漆粉刷及更新。管理措施 （一）完善園區(qū)各類警示、提示、指示標(biāo)識(shí)系統(tǒng)。 （三）做好園區(qū)車輛停放管理宣傳工作。管理內(nèi)容 （一）保持良好的秩序，明確車輛停放區(qū)域； （二）地面及地下停車庫設(shè)立完善的車輛行駛標(biāo)識(shí)和警示牌（含：行駛方向、行駛路線、限速、限高、禁鳴、禁煙火標(biāo)識(shí)等）； （三）對地下停車庫中業(yè)主專用的車位，車輛管理員應(yīng)做好 相關(guān)標(biāo)識(shí)，阻止和勸誡其它車輛不得占用此車位。 （三）設(shè)置專職車輛管理員。做成功物業(yè)管理人！』 第 26 頁，共 54 頁 中國物業(yè)服務(wù)教育網(wǎng) 位停放的車輛，執(zhí)勤門崗應(yīng)做好詢問和登記工作，并發(fā)放臨時(shí)出入證。管理內(nèi)容 （一）引導(dǎo)車輛安全行駛和停放，確保地面、停車庫和消防通道暢通，制止無故使用車載報(bào)警器或隨意鳴喇叭。 （二）做好培訓(xùn)工作，開展系統(tǒng)化軍事素質(zhì)培訓(xùn)。 做成功物業(yè)管理人！』 第 25 頁，共 54 頁 中國物業(yè)服務(wù)教育網(wǎng) 第五章 治安、交通及車輛管理 一、安全防范管理方案 園區(qū)的安全管理工作是物管工作的重中之重。管理措施 制定標(biāo)識(shí)標(biāo)牌管理制度，維護(hù)保養(yǎng)制度。 所有標(biāo)志標(biāo)牌登記在冊，并注明使用范圍、權(quán)限及時(shí)間等。 對住戶、內(nèi)部管理人員進(jìn)行多種形式的培訓(xùn)。 管理內(nèi)容 高素質(zhì)的專業(yè)人員來使用和維護(hù)設(shè)備，在系統(tǒng)安裝期間早期介入，熟悉設(shè)備 性能及隱蔽線路走向，確保諳熟該系統(tǒng)的操作及維護(hù)。做成功物業(yè)管理人！』 第 23 頁，共 54 頁 中國物業(yè)服務(wù)教育網(wǎng) 針對各消防設(shè)施設(shè)備、器材，制定各類型系統(tǒng)設(shè)備的維護(hù)保養(yǎng)計(jì)劃，并狠抓落實(shí)，使之始終處于完好狀態(tài)。 定期進(jìn)行消防檢查， 預(yù)防為主，防消結(jié)合，發(fā)現(xiàn)隱患，及時(shí)消除。 嚴(yán)格執(zhí)行防火管理制度。 保持消防通道的暢通。 建立維修人員值班制度，確保維修及時(shí)率與合格率。 『學(xué)習(xí)改變?nèi)松? 與維保單位共同做好電梯的月維護(hù)、年檢工作，并形成檢查記錄。 加強(qiáng)給排水系統(tǒng)的巡查，將故障消滅在萌芽狀態(tài)。 五、給排水系統(tǒng)管理方案 管理措施 制訂電氣系統(tǒng)的管理制度、操作規(guī)程以及緊急預(yù)案。 對巡查發(fā)現(xiàn)故障，及時(shí)維修，并做好維修記錄。 建立維修人員值班制度，確保維修及時(shí)率與合格率。 管理內(nèi)容 對機(jī)電設(shè)備按不同型號(hào)產(chǎn)品的養(yǎng)護(hù)要求進(jìn)行日常巡查和維護(hù)保養(yǎng)。 制定設(shè)備維護(hù)保養(yǎng)方案，根據(jù)設(shè)施設(shè)備配置情況，制定詳細(xì)的設(shè)備運(yùn)行值班制度、交接班制度和工作報(bào)告制度，并將設(shè)備操作、巡視、檢查及維護(hù)保養(yǎng)工作落實(shí)到人。 根據(jù)所配置設(shè)備、設(shè)施建立臺(tái)帳和標(biāo)識(shí)，工程人員對設(shè)備運(yùn)行狀況、巡查情況、維修過程等進(jìn)行詳細(xì)記錄。 質(zhì)量保修期的監(jiān)督管理，在驗(yàn)收時(shí)將從維護(hù)園區(qū)的利益出發(fā)，按國家有關(guān) 質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)嚴(yán)格把關(guān)。 設(shè)專人受理報(bào)修，同時(shí)派工程人員及時(shí)采取有效措施，進(jìn)行修繕。管理內(nèi)容 對房屋、設(shè)備設(shè)施機(jī)房設(shè)專業(yè)人員進(jìn)行定期巡查，并按不同保養(yǎng)要求進(jìn)行正確保養(yǎng)。 五、管 理 制 度 公眾制度 【 臺(tái)州國際商務(wù)廣場 】業(yè)主公約 【 臺(tái)州國際商務(wù)廣場 】樓宇使用及維護(hù)管理的規(guī)定 【 臺(tái)州國際商務(wù)廣場 】居家指引 【 臺(tái)州國際商務(wù)廣場 】裝修管理規(guī)定 『學(xué)習(xí)改變?nèi)松? （二）員工著裝要求及標(biāo)志規(guī)定 工作人員在工作時(shí)間，必須身著干凈整潔的工作裝。 量化管理與標(biāo)準(zhǔn)化動(dòng)作 量化管理及 標(biāo)準(zhǔn)化動(dòng)作就是根據(jù)每個(gè)員工的不同崗位要求以及應(yīng)該具備的能力，按標(biāo)準(zhǔn)對其進(jìn)行評價(jià)。做成功物業(yè)管理人！』 第 15 頁，共 54 頁 中國物業(yè)服務(wù)教育網(wǎng) 督促員工注意工作方式，講求細(xì)化，從而達(dá)到與業(yè)主和其它社會(huì)公眾保持良好關(guān)系。 （ 2）為充分體現(xiàn)“督促后進(jìn)、共同進(jìn)步”的原則，被淘汰員工將經(jīng)過待崗學(xué)習(xí)、限期改進(jìn)、辭退等階段。 考核目的 保質(zhì)保量完成工作任務(wù)，科學(xué)合理運(yùn)用分配機(jī)制，客觀公正做好人員管理，激勵(lì)調(diào)動(dòng) 員工積極性。做成功物業(yè)管理人！』 第 14 頁，共 54 頁 中國物業(yè)服務(wù)教育網(wǎng) 由公司、管理處根據(jù)需要進(jìn)行針對性較強(qiáng)的培訓(xùn)，這類培訓(xùn)將根據(jù)管理的需要制定培訓(xùn)計(jì)劃； 即時(shí)培訓(xùn) 由公司對個(gè)別員工進(jìn)行旨在提高其崗位技能和改善其服務(wù)水平的培訓(xùn)，這類培訓(xùn)主要是針對個(gè)別員工的某些不足而進(jìn)行的。 外送培訓(xùn) 根據(jù)工作需要，選派業(yè)務(wù)骨干或崗位變動(dòng)的員工參加行業(yè)主管部門和相關(guān)單位組織的各種崗位培訓(xùn)、操作資格培訓(xùn)等，不斷提高物業(yè)管理水平。主要對員工進(jìn)行公司概況、管理 『學(xué)習(xí)改變?nèi)松? （ 五 ）工程部（ 9 人） 工程主管 1 人，協(xié)助經(jīng)理開展工作，負(fù)責(zé)公共區(qū)域的房屋及公共設(shè)施設(shè)備的維保工作和業(yè)主委托維修服務(wù)。寫字樓部分 6 人：其中大堂保安 1 人，巡邏 1 人，實(shí)行三班制運(yùn)作； （ 四 ）保安部（ 26 人） 安保 主管 1 人，協(xié)助經(jīng)理開展工作，負(fù)責(zé)園區(qū)的安保管理工作，兼任義務(wù)消防隊(duì)長，處理突發(fā)保安部 工程部 安全防范 監(jiān)控管理 強(qiáng)電弱電 設(shè)備管理 入住管理 投訴接待 費(fèi)用收繳 保潔 管 理 綠 化 管理 車輛管理 綜合維修 財(cái)務(wù) 管理 日常管理 綜合 管理部 客戶服務(wù)中心 『學(xué)習(xí)改變?nèi)松? 管理人員 2 人 ， 負(fù)責(zé)園區(qū)的裝修管理、園區(qū)巡查、節(jié)日布置、清潔綠化管理及為業(yè)主提供便利性服務(wù)等。 二、管理機(jī)構(gòu)設(shè)置 在物業(yè)交付前三個(gè)月成立 臺(tái)州國際商務(wù)廣場 物業(yè)管理處，下設(shè) 綜合管理 部、客戶服務(wù)中心、保安部、工程部。 采取智能化手段構(gòu)筑社區(qū)信息互動(dòng)平臺(tái)，提高管理水平和管理效率。 『學(xué)習(xí)改變?nèi)松鸀闃I(yè)主解決日常生活問題，我司還將提供委托代辦服務(wù)，如：代訂機(jī)票、車票，代理房屋租賃與轉(zhuǎn)讓，個(gè)人行李托運(yùn)，出租車預(yù)約服務(wù)，代訂報(bào)刊雜志、鐘點(diǎn)工、洗衣服務(wù)等。 （三）在對園區(qū)配套設(shè)施的利用上，也要根據(jù)物業(yè)區(qū)域的不同