【正文】 “ 金洲 國際城 ” 物業(yè) 物業(yè)服務(wù)中心 每季度將公共水、電使用、工程維護、投訴處理、重大活動、工作改進項目等全方位進行公開，供全體業(yè)主、使用者監(jiān)督，征求各方意見和建議，加強相互溝通。 三 、維修基金 物業(yè)維修基金按 長沙 市有關(guān)規(guī)定執(zhí)行，維修基金的審批權(quán)在業(yè)主委員會，使用權(quán)在 物業(yè)管理服務(wù) 機構(gòu)，保證維修基金的?？顚Ｓ?。 。 2）審查： 物業(yè)服務(wù)中心 對申請進行審查，除一般裝修按有關(guān)裝修規(guī)定執(zhí)行，針對“ 金洲 國際 城 ”的特殊情況， 物業(yè)服務(wù)中心 將做如下規(guī)定： ； 將對影響房屋外觀的裝修，如空調(diào)安裝、排氣扇安裝等進行統(tǒng)一設(shè)計； 、陽臺嚴禁拆改和搭建，嚴禁封閉陽臺； ，規(guī)定其裝修行為若出現(xiàn)第三次違章， 物業(yè)服務(wù)中心 將通過法律途徑解決 。要使物業(yè)的使用功能得到充分發(fā)揮，就要針對 物業(yè)管理服務(wù) 的特點，制定出整個物業(yè)系統(tǒng)細致而又嚴密的維修保養(yǎng)計劃和實施方案。消防管理的關(guān)鍵工作環(huán)節(jié)有： 一、 宣傳教育 開展消 防安全教育，樹立消防安全意識是貫徹“預(yù)防為主，防消結(jié)合”工作方針的前提，設(shè)消防宣傳欄、散發(fā)宣傳材料等向住戶宣傳消防知識。全員皆兵是指 物業(yè)服務(wù)中心 的每個員工都是義務(wù)消防宣傳員、義務(wù)消防救護員，他們平時在各自的崗位上從事自己的本職工作，火情發(fā)生時則迅速進入火情狀態(tài)下的對應(yīng)崗位，履行該崗位職責(zé)。如道路、交通設(shè)施、各類標(biāo)牌、各類裝置等，因安裝有誤、保養(yǎng)不善、標(biāo)識不清、管理方法不當(dāng)?shù)仍蛟斐勺羰軗p等，我們將視情況對住戶遭受的經(jīng)濟損失承擔(dān) 相應(yīng)的責(zé)任 。 二級保安 ： 發(fā)生二級火災(zāi)、發(fā)生自然災(zāi)害；發(fā)生持械斗歐案件；懸掛一號風(fēng)球。 2） 該系統(tǒng) 以技防為主，人防為輔的方式加強治安防范 僅有先進的技術(shù)手段是不夠的，我們一貫強調(diào)人的因素始終是第一位的，為了營造祥和寧靜的 小區(qū)氣氛，我們在保安人員安排方面還將落實嚴密 的巡邏 措施。 消滅衛(wèi)生死角，以＂四 定＂抓整潔綠化。 d)有嚴格遵守的保潔、綠化制度和標(biāo)準(zhǔn)化的作業(yè)方式。 、責(zé)任分明，以＂四有＂促進管理。 ，一方面檢查檔案管理績效，另一方面從檔案中可側(cè)面了解 物業(yè)服務(wù)中心 各項工作的運作情況。 2）檔案管理的基本模式 ，有計算機磁盤、錄像帶、錄音帶、膠卷、照片、圖表“ 金洲國際城 ”物業(yè)管理方案 1624 卷宗等，分別采用相應(yīng)的保管貯存方法。 1）小區(qū)管理檔案分類： 委會工作資料； ； ：主要包括住戶資料 (住房登記表、住戶證件等 )、住戶特殊要求記錄、住戶投訴與回訪記錄等； ； ； ； ； 、泳池 管理資料； 、治安管理記錄及資料。 在此我們摘錄部分規(guī)章制度 （ 管理規(guī)章制度分類目錄 ）。本部分將對各項服務(wù)內(nèi)容進行闡述。 自我培 訓(xùn)：主要是電大、夜大、函大等形式。 二、培訓(xùn)方式： “ 金洲國際城 ”物業(yè)管理方案 1124 在職進修：主要形式有專題研討、實際案例分析、模擬實踐演練、現(xiàn)場參觀研修、常規(guī)集中授課、講座等。 計劃制定后，根據(jù)培訓(xùn)計劃進行落實 ，靈活運用合適的訓(xùn)練形式和方法，使培訓(xùn)獲得預(yù)期的效果。要實現(xiàn)人員素質(zhì)的現(xiàn)代化，必須規(guī)范企業(yè)的培訓(xùn)制度，把培訓(xùn)作為企業(yè)的發(fā)展戰(zhàn)略常抓不懈。 末位淘汰，吐故納新：為使 “ 金洲 國際城 ” 物業(yè)管理服務(wù) 隊伍更有戰(zhàn)斗力和生命力，在保持隊伍相對穩(wěn)定的同時，根據(jù)情況及時優(yōu)化隊伍結(jié)構(gòu)，結(jié)合考核，實行末位淘汰機制，淘汰率在 10%左右，這樣做既留住了企業(yè)所需的人才，同時又吸納了新生力量。考核不走過場，不講形式。 四、素質(zhì)評價，績效考核 量化考核，客觀評價：人員管理中的績效考核是充分發(fā)揮人員素質(zhì)效能的內(nèi)在保障。通過規(guī)范企業(yè)運作，約束員工行為。 二、量才適用、合理配置 為最大限度地發(fā)揮人員的主動性和積極性，充分挖掘他們的潛能，我們對企業(yè)的人力資源進行有效的配置，合理設(shè)計各工作崗位的工作內(nèi)容和職責(zé)范圍，目的是使人適合于職務(wù)，使職務(wù)適合于人，充分體現(xiàn)“會用人、用好人”的思路。我們的人員管理體系由以下幾部分組成： 一、確定標(biāo)準(zhǔn)、嚴格招聘 金洲 國際城 物業(yè)服務(wù)中心 為保障 物業(yè)管 理服務(wù) 服務(wù)過程的質(zhì)量，對人員選用標(biāo)準(zhǔn)上確定了以下幾項硬性指標(biāo)： 為了符合 “ 金洲 國際城 ” 高品質(zhì) 物業(yè)管理服務(wù) 的要求，管理層人員除要求 持證上崗以外，部分崗位 更要求 引進專業(yè)技術(shù)人才。 企業(yè)只有管好人，才能管好事。 物業(yè)服務(wù)中心 亦建立了對顧客的回訪制度，不定期對顧客回訪，以對照檢查管理服務(wù)工作， 并 在小區(qū)內(nèi) 安裝 由 公司 經(jīng)理直接掌握的“經(jīng)理意見箱”，隨時征集顧客對服務(wù)工作的意見，并使信息的真實性和及時性得到保證。在整個過程中， 物業(yè)服務(wù)中心 經(jīng)理 還要從檢查、評比結(jié)果中發(fā)現(xiàn)管理中存在的問題，并加以糾正，做到有布署、有檢查、有總結(jié)，從而保證了管理的有效性。 物業(yè)服務(wù)中心 管理員 ， 負責(zé) 檔案、 后勤、人事、財務(wù)及社區(qū)文化等事務(wù)；保安員 負責(zé)小區(qū)治安、交通、消防 、游泳池的救生 ；清潔、綠化員負責(zé) 社區(qū)衛(wèi)生和綠化服務(wù) ；維修員負責(zé)設(shè)備維修、養(yǎng)護及便民維修 。 同時 要求事務(wù)管理人員必須是一專多能，實行一崗多職，真正體現(xiàn)管理職能的“三合一” (事務(wù)、保安、日常服務(wù) )，確保管理目標(biāo)得以實現(xiàn)。 第三章 物業(yè)管理服務(wù) 人力資源保障 “ 金洲國際城 ”物業(yè)管理方案 624 隨著管理方式、管理手段的現(xiàn)代化， 物業(yè)管理服務(wù) 隊伍的結(jié)構(gòu)也發(fā)生革命性變化。 草坪生長良好，及時修剪和補栽補種，無雜草、雜物。 共用雨、污水管道每年疏通 1 次；雨、污水井每月檢查 1 次，視檢查情況及時清掏；化糞池每月檢查 1 次，每半年清掏 1 次，發(fā)現(xiàn)異常及時清掏。 五 、 保潔服務(wù) 每棟 單元口 設(shè)置一個垃圾桶，每日上門收集并清運垃圾 2 次。 對重點區(qū)域、重點部位每 1 小時至少巡查 1 次；配有安全監(jiān)控設(shè)施的，配備專門人員實施 24 小時監(jiān)控。 對照明設(shè)備按規(guī)定時間定時開關(guān)，每天檢查，及時更換。 對共用設(shè)施設(shè)備定期組織巡查，做好巡查記錄，需要維修，屬于小修范圍的，及時組織修復(fù)；屬于大、中修范圍或者需要更新改造的，及時編制維修、更新改造計劃和住房專項維修資金使用計劃，向業(yè)主大會或業(yè)主委員會提出報告與建議，根據(jù)業(yè)主大會的決定，組織維修或者更 新改造。各組團、棟及單元（門）、戶和公共配套設(shè)施、場地有明顯標(biāo)志。裝修前，依規(guī)定審核業(yè)主（使用人）的裝修方案，告知裝修人有關(guān)裝飾裝修的禁止行為和注意事項。 二 、 房屋管理 對房屋共用部位進行日常管理和維修養(yǎng)護，檢修記錄和保養(yǎng)記錄齊全。 按有關(guān)規(guī)定和合同約定公布物業(yè)服務(wù)費用或者物業(yè)服務(wù)資金的收支情況。 管理服務(wù)人員統(tǒng)一著裝、佩戴標(biāo)志，行為規(guī)范，服務(wù)主動、熱情。 第二章 物業(yè)管理服務(wù) 項目 為了將 金洲 國際城 建設(shè)成為一流的文明住宅小區(qū)， 我公司將以“人性化管理”、“規(guī)范化服務(wù)”為指導(dǎo)方針，并 根據(jù) 《 長沙 市 普通