【正文】 本項目依托于生態(tài)園，突出 回歸自然與休閑度假的主題，以 “大型人工湖 +旅游＋酒店式別墅” 的先進(jìn)理念，在天津都市生態(tài)園的大環(huán)境下謀求社會效益與經(jīng)濟(jì)效益最大化。由于靜海縣本身海拔較低，歷來為天津的泄洪區(qū)，歷史上曾出現(xiàn)過被水淹沒的記錄。 對策： 我國地大物博，歷史悠久，旅游資源極為豐富，加之目前國內(nèi)全年法定節(jié)假休息日已達(dá) 114 天，特別是“五一”“十一”和春節(jié)的三個長假，大大推動國內(nèi)旅游業(yè)的發(fā)展。 對策： 對于本項目所處市場環(huán)境及其所具有的市場競爭力，公司已進(jìn)行過充分的評估和論證。 第十一部分 風(fēng)險分析與對策 本項目作為天津生態(tài)園項目中的一個子項目，其所可能面臨的經(jīng)營管理、財務(wù)等風(fēng)險等因素及其對策請參閱《天津都市生態(tài)園項目商業(yè)計劃書》。在此情況下，本項目的財務(wù)狀況及經(jīng)濟(jì)效益將遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過商業(yè)計劃書中的預(yù)測，為投資者帶來更大的投資收益。 四、特別提示 酒店式湖景別墅的盈利模式在于 出售別墅房產(chǎn)時段使用權(quán)，并代為管理。 ★ 綜合費用第一年為 萬元，以后年度按占租賃收入的 3%計算。本項目共計占地 30 畝，每年的土地租賃費用為 萬元。 （二）租賃價格預(yù)測 年份 租賃價格（元 /套 /天） 團(tuán)體 散客 平均 項目建成第一年 1200 1800 1500 項目建成第二年 1500 2100 1800 項目建成第三年 1800 2400 2100 項目建成第四年 2100 2700 2400 項目建成第五年 2400 3000 2700 項目建成第六年 2400 3000 2700 項目建成第七年 2400 3000 2700 財務(wù)說 明： ★ 參考同地區(qū)市場價格，項目運作第一年團(tuán)體客戶每天的出租金額為 1200 元 /套，零散客戶每天的出租金額為 1800 元 /套；其后2021—— 2021 年，項目周遍環(huán)境得到大幅改善，每套別墅的出租金額以比上年增長 300 元；運作第五年后，租賃價格基本穩(wěn)定，保守估計團(tuán)體客戶每天的出租金額為 2400 元 /套，零散客戶每天的出租金額為 3000 元 /套。 一、收入預(yù)測 （一）出租比例預(yù)測 本項目主要為前往生態(tài)園休閑度假的人群提供住宿服務(wù)，因此湖景別墅的出租率受旅游行業(yè)的周期性影響。 7 第一年合計 萬元 第十部分 經(jīng)濟(jì)效益分析 本商業(yè)計劃采取求實、穩(wěn)健、保守的原則進(jìn)行財務(wù)預(yù)測。 3 管理費用 48 員工總數(shù) 24 人，月工資總額 40000 元，年工資總計 48 萬元。 2021 年 1 月 50 項目二期竣工驗收，正式營業(yè)。 一、項目實施進(jìn)度 酒店式湖景別墅項目二期計劃 2021 年 1 月份全面開工，工期約一年，將于 2021 年 1 月竣工驗收，年度投資計劃如下： 時間 完成投資（萬元） 工程進(jìn)度 2021 年 8 月 100 前期策劃，項目規(guī)劃設(shè)計、宣傳及推廣（目前已完成）。 公司在適當(dāng)?shù)臅r候，將引入股票期權(quán)的激勵機(jī)制。在 農(nóng)業(yè)科技公司的指導(dǎo)下， 酒店式 湖景別墅項目公司 將組建一支有凝聚力、專業(yè)高效的管理團(tuán)隊，目前已有部分專業(yè)人員在項目中進(jìn)行工作。 （二）關(guān)于董 事與董事會 公司董事的選舉將嚴(yán)格按照《公司章程》規(guī)定的董事選舉的條件和程序進(jìn)行；公司董事能夠認(rèn)真學(xué)習(xí)有關(guān)法律法規(guī)，了解自身的權(quán)利、義務(wù)和責(zé)任，能夠忠實、誠信、勤勉地履行職責(zé)，認(rèn)真出席股東大會和董事會，對所議事項能夠表達(dá)明確意見；公司董事會的人數(shù)及人員構(gòu)成符合有關(guān)法律、法規(guī)的要求；董事會對股東大會負(fù)責(zé)，并嚴(yán)格按照法律、法規(guī)、《公司章程》及《董事會工作規(guī)則》的規(guī)定行使職權(quán)；董事會會議定期召開并根據(jù)需要及時召開臨時會議，并嚴(yán)格按照規(guī)定的規(guī)則和程序進(jìn)行，以確保工作效率與科學(xué)決策；公司董事會秘書認(rèn)真組織記錄和整理董 事會所議事項，并由出席董事和記錄人在會議記錄上簽字，對會議記錄進(jìn)行妥善保存； 公司正積極按照有關(guān)規(guī)定建立獨立董事制度和董事會專門委員會，進(jìn)一步完善公司董事會工作制度。 第八部分 項目的運營與管理 一、治理結(jié)構(gòu) 根據(jù)《公司法》和國家有關(guān)法律法規(guī)要求，公司建立起現(xiàn)代企業(yè)制度，以保護(hù)股東的合法權(quán)益，在結(jié)合自身特點和實際情況下，隨著新的投資者的進(jìn)入，公司將相應(yīng)的調(diào)整《公司章程》、《股東大會會議規(guī)則》、《董事會工作規(guī)則》、《監(jiān)事會工作規(guī)則》和《經(jīng)理工作規(guī)則》，不斷健全和完善公司法人治理結(jié)構(gòu)， 規(guī)范公司運作。價格比傳統(tǒng)媒體低很多，傳播對象符合我們的目標(biāo)客戶定位，因為上網(wǎng)人群的平均收入遠(yuǎn)高于普通人群。因為這些雜志的消費者有一定經(jīng)濟(jì)實力，符合我們的目標(biāo)客戶定位。 聯(lián)合京津地區(qū)其它娛樂行業(yè)，發(fā)展聯(lián)名貴賓卡。 第七部分 市場銷售 一、市場計劃 （一）市場進(jìn)入 市場開拓前期利用公司及合作單位強大的人脈網(wǎng)絡(luò)，邀請北京、天津的政府及企業(yè)高級官員和京津兩地體育與娛樂界名人，并充分利用與媒體的良好關(guān)系，積極舉辦各發(fā)布會、論壇、競 技活動，利用他們的影響力迅速擴(kuò)大知名度，帶動一批高收入人群來參與娛樂休閑，并通過給予價格優(yōu)惠，為他們提供超出期望的服務(wù)。 從建設(shè)上看，該項目的建設(shè)分為三期，其中一期為項目規(guī)劃設(shè)計、市場宣傳及推廣等，目前正在進(jìn)行當(dāng)中。 酒店式湖景別墅現(xiàn)有的核心領(lǐng)導(dǎo)層具有豐富的管理經(jīng)驗及房地產(chǎn)建設(shè)經(jīng)營經(jīng)驗，由他們?nèi)珯?quán)負(fù)責(zé)公司組建及其他人員的招聘 ，并直接對股東 —— 即農(nóng)業(yè)科技發(fā)展有限公司負(fù)責(zé)。 同時，同處園區(qū)內(nèi)的星空企業(yè)培訓(xùn)公司專門為企事業(yè)單位的中高層管理者提供培訓(xùn)服務(wù)，馬術(shù)俱樂部會員中聚集了大量本地的高收入階層。這些項目將成為酒店式湖景別墅的良性補充，為俱樂部客戶提供更多元化的服務(wù)與選擇。通過對高收入、高消費階層的消費狀況調(diào)查，我們發(fā)現(xiàn)項目設(shè)置少，配套設(shè)施不完善往往造成客戶興趣消失；綜合項目越多，配套設(shè)施越趨完善，一方面可以延長客戶停留時間，另一方 面可以引起客戶興趣，并直接影響到營業(yè)收入。 （三）環(huán)境 環(huán)境包括自然環(huán)境、室內(nèi)裝修環(huán)境、服務(wù)環(huán)境、客戶素質(zhì)等多方面。 所以本項目目標(biāo)客戶群主要定位于： ★ 政府職能部門； ★ 大中型企事業(yè) 單位； ★ 高收入的商界人士； ★ 高收入的職業(yè)經(jīng)理人； ★ 律師等高收入專業(yè)人士； ★ 追求高層次娛樂且具備消費能力的年輕人。隨著 2021 年的日漸臨近，天津地區(qū)的別墅市場也日益顯示出其占盡天時、地利的優(yōu)勢，發(fā)展空間不可限量。特別在天津經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)投資的韓國、日本企業(yè)比較多，如三星、摩托羅拉等，這些企業(yè)已在天津著陸多年，并已形成一定規(guī)模，其所帶來的韓國、日本人已經(jīng)成為當(dāng)?shù)貏e墅產(chǎn)品的重要消費者。這表明天津高檔住宅市場存在一定潛在需求，因為別墅目標(biāo)客戶群一般屬于高收入階層，對住房品質(zhì)要 求較高，所以短時期內(nèi)需求量很大。所以經(jīng)過了珠江三角洲、長江三角洲的發(fā)展過程，以天 津為中心的環(huán)渤海地區(qū)發(fā)展時機(jī)已到。天 津是中國四大直轄市之一，是環(huán)渤海地區(qū)的經(jīng)濟(jì)中心。在企業(yè)收益分配中體現(xiàn)有突出成就的員工對企業(yè)價值創(chuàng)造的重要作用。外延的擴(kuò)張依賴于內(nèi)涵的做實，機(jī)會的撲捉取決于事先的準(zhǔn)備。 四、發(fā)起人具備承擔(dān)項目建設(shè)的優(yōu)勢和能力 （一）經(jīng)營管理能力 農(nóng)業(yè)科技公司通過建立健全管理控制系統(tǒng)和必要的制度，確保公司戰(zhàn)略、政策和文化 的統(tǒng)一性。我國加入 WTO以后，將加速旅游相關(guān)各業(yè)的對外開放步伐，有利于建立更加符合國際規(guī)則的運行機(jī)制，外國旅行社將通過合資和獨資方式逐步進(jìn)入中國市場，將直接帶來入境客源的增長，外國投資者進(jìn)入中國的機(jī)會增多，也為發(fā)展商務(wù)旅游帶來廣闊的市場。 三、面臨的良好機(jī)遇 （一） 2021年北京奧運會為京津地區(qū)帶來大量客流 北京申辦 2021 年夏季奧運會成功，將為京津地區(qū)吸引大批國內(nèi)外游客提供一個極好的機(jī)會。 2021 年 11 月 28 日，靜?？h專門就此項目召開專題縣長辦公會議，將此項目列為靜海縣農(nóng)業(yè)生態(tài)觀光一號工程。后小康人居主要可以分為三種情況：一種是城市中心區(qū)的低密度、高容積的高層住宅；第二種是城郊結(jié)合部的中密度、高綠化率的小高層住宅為主的小區(qū)；第三種是城市郊區(qū)車程在一小時左右的低密度、低容積率、高綠化率的低層住宅為主的小區(qū)。 （三）酒店式別墅面臨良好的發(fā)展機(jī)遇 目前，我國第一、二、三產(chǎn)業(yè)穩(wěn)定增長，主要經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)不斷得到改善，經(jīng)濟(jì)運行質(zhì)量不斷得到提高。休閑運動性旅游是旅游業(yè)發(fā)展的一大趨勢，高品位、質(zhì)量型、休閑型、生態(tài)型旅游在現(xiàn)代旅游中的份量日趨加重，也更加符合現(xiàn)代都市人的旅游消費心理。在我國制定的“十五”計劃和 2021 年遠(yuǎn)景目標(biāo)規(guī)劃中，未來十年的國內(nèi)生產(chǎn)總值平均增長將在 %左右。 配套環(huán)境及休閑娛樂設(shè)施基本完備。 會務(wù)： 為生態(tài)園內(nèi)舉辦的各類商務(wù)會 議和培訓(xùn)提供配套服務(wù)。由北房、東西廂房和南房組成一個獨立的院落，北房兩側(cè)是東西耳房，四周以連廊形式相連。 歐式別墅。（項目位置見下圖） （二）酒店式湖景別墅規(guī)劃設(shè)計 酒店式湖景別墅二期將建設(shè)具有異國情調(diào)的湖景別墅 20 幢，形成倚勢而成風(fēng) 格迥異的湖畔別墅區(qū)，包括日式 8 幢 、歐式 8 幢、中式四合院 4 幢。酒店式湖景別墅項目屬于二期工程，屆時將盡享一期工程的相關(guān)資源及配套設(shè)施。其中，一期部分項目已經(jīng)接近竣工，正在試營業(yè) 之中。 （二）具有較大的市場空間和目標(biāo)客戶群體 酒店式湖景別墅的市場定位是酒店式高尚別 墅，而且社區(qū)規(guī)模較大，總建設(shè)規(guī)劃面積 80 畝。旅游度假村便捷通暢的交通體系，公園內(nèi)精心設(shè)計和新奇創(chuàng)意的游樂設(shè)施，能夠抓住現(xiàn)代人們的旅游心理和消費心理，為游客營造一個融于自然的休憩空間。 酒店式湖景別墅項目包括別墅群以及 800 畝人工湖，不同風(fēng)格的設(shè)計以及每棟別墅獨立的碼頭、游船、工作犬配合生態(tài)園內(nèi)優(yōu)美的風(fēng)景和眾多高端的休閑娛樂項目，必然成為國內(nèi)眾多休閑度假村中的翹楚，這同時也是本項目盈利能力的關(guān)鍵。 第二部分 項目提供的產(chǎn)品和服務(wù) 一、項目的創(chuàng)意和定位 （一）項目創(chuàng)意 “酒店式湖景別墅”項目是天津都市生態(tài)園內(nèi)最核心、最具盈利能力的項目之一。公司于 2021 年巨資買斷原天津甲 B 立飛足球隊，建立甘肅天馬足球俱樂部，現(xiàn)俱樂部遷至東莞，更名為東莞東城隊。 二、項目發(fā)起人簡介 天津方舟天馬農(nóng)業(yè)科技發(fā)展有限公司（以下稱 “ 農(nóng)業(yè)科技 ” ）作為本項目的發(fā)起主體，對項目進(jìn)行總體策劃