【正文】 這樣，如果農(nóng)村土地能夠流轉(zhuǎn)的話，土地資源就能起到增加住房供給的作用，并能改變當(dāng)下我國房地產(chǎn)市場的供求關(guān)系。否則，這個制度改革所能起到的作用將是十分有限的。所以，加速城鎮(zhèn)化進(jìn)程，最為關(guān)鍵的前提條件之一是要使進(jìn)城的農(nóng)民購買得起住房。但近幾年來房地產(chǎn)市場的繁榮與火爆，導(dǎo)致各地城市的房價全面飆升，不要說大中型城市房價的快速飆升，就連中小城市的房價也出現(xiàn)快速上漲。從這個角度分析，放寬中小城市的戶口限制，是推進(jìn)城鎮(zhèn)化進(jìn)程的重大改革舉措之一。中國的城市化進(jìn)程，一方面，促進(jìn)了不少城市的快速發(fā)展與經(jīng)濟(jì)繁榮，并帶來或幫助成千上萬的中國農(nóng)民擺脫了貧困；另一方面，戶籍制度限制和農(nóng)村與城市的二元化結(jié)構(gòu)等因素導(dǎo)致農(nóng)村居民在城市中很難生根下來，成為城市經(jīng)濟(jì)生產(chǎn)與消費的動力，從而減緩了城市化進(jìn)程，抑制了以農(nóng)村居民為主體的消費。確實，城市化進(jìn)程早已成為中國經(jīng)濟(jì)發(fā)展的主要動力之一。城鎮(zhèn)化對增加城市住房需求和調(diào)整供求關(guān)系等都將產(chǎn)生深刻影響。4 加快房地產(chǎn)開發(fā)的法律法規(guī)建設(shè)，充分發(fā)揮市場機(jī)制的調(diào)控作用，合理構(gòu)建城鎮(zhèn)房地產(chǎn)市場，城鎮(zhèn)化進(jìn)程下的房地產(chǎn)法律法規(guī)不健全，導(dǎo)致了房地產(chǎn)業(yè)無序化發(fā)展，當(dāng)前的任務(wù)就是要建立健全城鎮(zhèn)房地產(chǎn)開發(fā)法律法規(guī)，突破戶籍制度，處理好常住人口房地產(chǎn)市場和流動人口房地產(chǎn)市場的關(guān)聯(lián)，通過市場機(jī)制的調(diào)控作用，形成合理的人口流動速率和房地產(chǎn)價格市場，加大經(jīng)濟(jì)適用房的建設(shè)，擴(kuò)大廉租房的覆蓋范圍來為低收入群體提供保障性住房，實現(xiàn)公平公正的房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)境，確保人人有住房，形成房地產(chǎn)開發(fā)層次結(jié)構(gòu)，確保城鎮(zhèn)房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展。2 城鎮(zhèn)房地產(chǎn)市場體制不健全，造成產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)失調(diào)，由于城鎮(zhèn)房地產(chǎn)利益的拉動，市場機(jī)制失調(diào)，導(dǎo)致房地產(chǎn)市場開發(fā)火熱，房地產(chǎn)價格混亂，從而盲目的進(jìn)行房地產(chǎn)投資，因此占用了其他城市建設(shè)公共設(shè)施和相關(guān)產(chǎn)業(yè)的資源，影響了市場資源配置的能力，且城鎮(zhèn)房地產(chǎn)開發(fā)商大多實力小、規(guī)范化程度低，使房地產(chǎn)業(yè)走向批量大、檔次低的尷尬境地，影響了城鎮(zhèn)的發(fā)后續(xù)展。 城鎮(zhèn)化速率的提高促進(jìn)了房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，城鎮(zhèn)化進(jìn)程導(dǎo)致城市的數(shù)量和規(guī)模的增大，越來越多的農(nóng)村人口和勞動力流向城市，住房需求擺在了首要位置，這直接導(dǎo)致了房屋剛性需求的變化，此外，人口的增加將會導(dǎo)致各種產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的變化的發(fā)展，工廠擴(kuò)建，企業(yè)辦公、服務(wù)行業(yè)及房產(chǎn)投資等對房屋的需求也拉動了房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，還有很多非住房消費如休閑場所、度假區(qū)等，這些都對人們的生活和消費結(jié)構(gòu)產(chǎn)生了很大影響，促進(jìn)了房地產(chǎn)業(yè)的廣闊發(fā)展。由國土資源部門在征地費用撥付過程中負(fù)責(zé)統(tǒng)一辦理，及時、足額轉(zhuǎn)入社?；饘?，確保被征地農(nóng)民基本生活后顧無憂，真正將失地農(nóng)民轉(zhuǎn)變?yōu)槭忻?，全力推進(jìn)城鄉(xiāng)一體化，構(gòu)建和諧社會。要充分體現(xiàn)保護(hù)農(nóng)民尤其失地農(nóng)民的權(quán)益，解決“農(nóng)轉(zhuǎn)非”的后顧之憂，真正使農(nóng)民“失地不失業(yè)，農(nóng)民變市民”。要打破城鄉(xiāng)分割的二元體制，逐步取消戶籍制度，掃除城市化發(fā)展的障礙。五是組織致富轉(zhuǎn)移。三是引導(dǎo)自主創(chuàng)業(yè)。改變現(xiàn)行零星安置，實行規(guī)模連片安置，將安置小區(qū)建設(shè)納入城市建設(shè)整體規(guī)劃范疇，對今后新區(qū)失地農(nóng)民進(jìn)行集中安置。在補(bǔ)償方式上，確保各項費用直接、及時、足額補(bǔ)償?shù)酱寮w或個人手中，減少中間環(huán)節(jié)，防止克扣挪用行為。同時也要嚴(yán)格防止非法占用耕地和“圈地”現(xiàn)象，做到征地拆遷規(guī)范化、合法化、人性化。建立健全土地征用中的宣傳、預(yù)告、公示、聽證等整套制度，以保障土地所有者權(quán)益。失地農(nóng)民對未來“看不清、摸不透”存在著種種顧慮。二是失地農(nóng)民“農(nóng)轉(zhuǎn)非”有后顧之憂。(三)戶籍管理政策存在差異。由于目前國家有關(guān)法律政策對“公共目的”的解釋不夠明確，在具體實施過程中難以界定工業(yè)、商業(yè)、公益、城市和農(nóng)村等土地性質(zhì)的區(qū)別，而且難以為被征用土地農(nóng)民理解，從而導(dǎo)致操作困難。部分在實際操作過程中實行門面房安置的農(nóng)民，也因為安置房建設(shè)規(guī)格低、缺乏市場帶動等原因，沒有長期受益的生活來源。同時，征地價格標(biāo)準(zhǔn)在一定時期內(nèi)固定（目前還一直延用2003年的征地拆遷補(bǔ)償政策文件），不能動態(tài)反映市場價值變化，也一定程度損害了失地農(nóng)民權(quán)益，導(dǎo)致農(nóng)民抵觸情緒較大。2006年—2009年，全區(qū)共發(fā)生到市、州上訪2750多人次，其中集體訪120多批2000多人；赴省進(jìn)京上訪20人次?！稗r(nóng)轉(zhuǎn)非”問題已成為推進(jìn)城鎮(zhèn)化和實現(xiàn)城鄉(xiāng)一體化進(jìn)程中的一大突出障礙。同年9月，街道把“城中村”合并或改為社區(qū)，經(jīng)整合調(diào)整后設(shè)10個社區(qū)、6個行政村。二是社會保障存在缺位。由于失去了土地的生活保障功能，隨著物價水平的上漲和經(jīng)濟(jì)社會的發(fā)展，失地農(nóng)民的生活消費增加較快。據(jù)調(diào)查，轄區(qū)勞動年齡段內(nèi)的失地農(nóng)民大多數(shù)只有初中文化，有的甚至只有小學(xué)文化，90％以上的沒有技術(shù)特長，從而不能適應(yīng)市場經(jīng)濟(jì)競爭需要，長期處于失業(yè)或半失業(yè)狀態(tài)。同時征地項目迅速增加，失地農(nóng)民迅速增多。失地農(nóng)民為新型城鎮(zhèn)化和新型工業(yè)化建設(shè)作出了很大的犧牲和貢獻(xiàn)。而且，還需要考慮到產(chǎn)業(yè)發(fā)展尤其是勞動密集型和知識密集型產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，綜合考慮到城市群地區(qū)的功能，對人口在大中小城市和中心鎮(zhèn)間進(jìn)行合理引導(dǎo)。其次要實現(xiàn)城鎮(zhèn)化人口的合理分布。從城鎮(zhèn)化整體進(jìn)程來看，我國城鎮(zhèn)化還只是“半拉子”工程。因此，必須搞好城鎮(zhèn)化戰(zhàn)略的頂層設(shè)計。同步開展新時期的農(nóng)村綜合配套改革，通過農(nóng)地、林地等確權(quán)和產(chǎn)權(quán)流動，推動土地適度集約經(jīng)營，并使擁有產(chǎn)權(quán)的農(nóng)民獲得相應(yīng)收益。當(dāng)這個人或這個家庭不愿或不能在一個城市生活或發(fā)展下去時，這個人或這個家庭自然就會離開這個城市去尋找合適的去處。進(jìn)一步改革城鎮(zhèn)化體制。達(dá)到大中小城市和中心鎮(zhèn)協(xié)調(diào)發(fā)展，合理布局，順利實現(xiàn)我國城市化目標(biāo)。還有部分大城市特別是特大城市功能過度集中于中心區(qū)，釀成不同程度地人口膨脹、水資源短缺、交通擁擠和環(huán)境惡化等“城市病”。關(guān)于“大城市無序發(fā)展，小城市和中心鎮(zhèn)城擴(kuò)但留不住人，有城無市”問題。二是在新一輪城市化中，農(nóng)村大量土地被征用，多達(dá)4000萬~5000萬的農(nóng)民失去土地，其中有不少人成為三無農(nóng)民，還有一部分農(nóng)民被上樓，或被就地城市化，而被上樓或被就地城市化的農(nóng)民多數(shù)沒有享受到真正的市民待遇。據(jù)中央農(nóng)村工作領(lǐng)導(dǎo)小組副組長、辦公室主任陳錫文的估計，2006年以來，中國新增的數(shù)千萬城鎮(zhèn)人口中，真正轉(zhuǎn)為城市居民的農(nóng)民工可謂鳳毛麟角。那就是近幾年城市發(fā)展出現(xiàn)了“偽城市化”或說“半拉子城市化”問題以及“大城市無序發(fā)展，小城市與中心鎮(zhèn)城擴(kuò)但留不住人，有城無市”問題。強(qiáng)調(diào)的兩個詞一為“城鎮(zhèn)化”，二為“健康發(fā)展”。堅持科學(xué)規(guī)劃，嚴(yán)格管理。其次要建立和完善各項管理和服務(wù)制度，并嚴(yán)格實施規(guī)范服務(wù)，以制度管人，規(guī)范操作。除此之外，物業(yè)管理公司還應(yīng)該結(jié)合實際需要，讓每位管理者和員工時刻樹立品牌意識，按照塑造品牌的高標(biāo)準(zhǔn)、嚴(yán)要求，通過嚴(yán)謹(jǐn)、高效的科學(xué)管理，在為業(yè)主提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)的同時，樹立和維護(hù)物業(yè)品牌。加強(qiáng)物業(yè)管理企業(yè)的品牌化建設(shè)，逐漸擴(kuò)大規(guī)模實現(xiàn)規(guī)模經(jīng)營作為一種無形資產(chǎn)，品牌的效用是任何廣告所不能比擬的，物業(yè)管理品牌形象所形成的口碑效應(yīng)不僅能給物業(yè)管理公司帶來超額利潤，而且有利于其經(jīng)營規(guī)模的擴(kuò)大。結(jié)合達(dá)州市現(xiàn)在面臨的問題和未來發(fā)展的需要，筆者認(rèn)為物業(yè)管理法律法規(guī)的體系中還應(yīng)該包括以下幾個組成部分：⑴建立房屋及維修管理的法律、法規(guī)、規(guī)章；⑵建立設(shè)備設(shè)施管理法律、法規(guī)及規(guī)章；⑶建立環(huán)境衛(wèi)生管理的法律法規(guī)及規(guī)章；⑷建立保安保衛(wèi)、消防管理的法律法規(guī)及規(guī)章；⑸建立行業(yè)管理辦法；⑹建立業(yè)主及業(yè)主委員會的管理辦法；⑺建立覆蓋各類物業(yè)的管理法規(guī)及規(guī)章。如果這些問題得不到解決，可能還會引申出很多其它問題，例如，現(xiàn)在很多物業(yè)管理公司都面臨著收費難的問題，就是因為業(yè)主對物業(yè)公司提供的服務(wù)不滿意而進(jìn)行的消極抵抗：業(yè)主發(fā)現(xiàn)物業(yè)服務(wù)差了不交物業(yè)費物業(yè)公司采用各種辦法催繳業(yè)主要求物管賬目公開物管拒絕服務(wù)越來越差不交物業(yè)費用的業(yè)主越來越多，對立從此便產(chǎn)生了。但現(xiàn)實生活中，物業(yè)管理公司的觀念常常錯位，將服務(wù)者的角色轉(zhuǎn)變?yōu)楣芾碚叩慕巧Ｎ飿I(yè)管理從業(yè)人員綜合素質(zhì)不高物業(yè)管理從業(yè)人員素質(zhì)問題是制約物業(yè)管理專業(yè)化進(jìn)程的重要因素。此外，物業(yè)管理企業(yè)同相關(guān)專業(yè)部門職責(zé)劃分不明確，在小區(qū)供水、供暖、供電等方面，不同程度地存在把物業(yè)管理企業(yè)當(dāng)作最終結(jié)算用戶的問題，物業(yè)管理企業(yè)支付了大量的中間損耗費用，背上了沉重的包袱。物業(yè)公司與業(yè)主從一開始就成為了一對矛盾體。開發(fā)商留下的諸多隱患導(dǎo)致后期的物業(yè)管理實施難由于物業(yè)管理在規(guī)劃、設(shè)計、施工階段沒有介入，再加之接管驗收不嚴(yán)，責(zé)任界定不清，前期留下的問題和承諾造成物業(yè)管理先天不足。最近，筆者在達(dá)州市的部分住宅小區(qū)里分別從業(yè)主和物業(yè)管理公司兩個不同的角度進(jìn)行了調(diào)查，發(fā)現(xiàn)由于雙方只從各自考慮問題的角度出發(fā)，針對達(dá)州市物業(yè)管理市場上存在的主要問題，雙方觀點存在較大的差異。在不斷加強(qiáng)物業(yè)管理行政監(jiān)管，規(guī)范物業(yè)管理市場秩序，提高行業(yè)整體服務(wù)水平的推動下，達(dá)州市物業(yè)行業(yè)的服務(wù)意識和誠信度顯著提高。起初，人們不是很能接受這種新的觀念，認(rèn)為既麻煩又浪費金錢。s property management industry, enterprises are faced with inadequate laws and regulations, the developer remaining issues and more effective business and poor, and the owners of property management panies for The service also has a lot of dissatisfaction, leading property management panies and owners of conflict between the response to this phenomenon, the paper of the current situation of City Property Management, Property Management proposed to increase the level of City Strategy are to accelerate the improvement of property management laws and regulations, set up a special government institutions, strengthen the property manage