【正文】 附著物補償費：用地單位對被征用土地上的附著物，如房屋、其它設施，因征地被毀損而向該所有人支付的一種補償費用。目前實施的征地補償標準已超過規(guī)定年限的省份如未及時調整，將不予通過用地審查。征地補償標準：是指在市鎮(zhèn)行政區(qū)的土地根據(jù)政府總體規(guī)劃確定的用地范圍內，依據(jù)土地類型、土地年產值、土地區(qū)位登記、農地用等級、人均耕地數(shù)量、土地供求關系、當?shù)亟?jīng)濟發(fā)展水平和城鎮(zhèn)居民最低生活水平保障等因素，再依據(jù)片區(qū)劃分用于征地補償綜合計算的標準。銷售面積：為整幢商品房的建筑面積（地下室作為人防工程的，應從整幢商品房的建筑面積中扣除）?？⒐っ娣e：竣工面積是指竣工的各幢房屋建筑面積之和。套內面積：套內面積俗稱“地磚面積”。建筑密度：也稱建筑覆蓋率，是指建筑基底面積占建設用地面積的百分比，它反映的是一定用地范圍內的建筑密集程度。因為是就一自然間的寬度而言，故又稱開間。得房率：得房率是指套內建筑面積與套（單元）建筑總面積之比。在住房制度改革中，作出統(tǒng)一規(guī)定，住宅用房按使用面積計算，包括居室、客廳、衛(wèi)生間、廚房、過道、樓梯、陽臺（閉合式按一半計算）、壁櫥等。居住面積住宅的居住面積是指住宅建筑各層平面中直接供住戶生活使用的居室凈面積之和。輔助面積：各層中為輔助生產或生活活動所占的凈面積總和，如樓梯、走道等。小區(qū)總建筑面積：是指小區(qū)內住宅、公建和人防地下室面積總和。城市綠線：是指城市規(guī)劃的綠地范圍，此范圍內只能進行綠化，不得改做它用。但在實際實施中，一般要“退紅線”，即在紅線基礎上再向內退讓一定距離作為緩沖帶，各地規(guī)定的具體數(shù)字不同，主要是為了以后城市的發(fā)展考慮，退讓部分不得占用，但同樣要算在用地面積內。土地級別：是指根據(jù)土地利用價值及所處的地段繁華程度的不同而劃分的土地等級。七通一平：水通（給水通和排水通）、電通、路通、訊通、氣通、暖通、郵通和場地平整。1）土地使用權出讓年限： A、居住用地70年；B、工業(yè)用地、教育、科技、文化衛(wèi)生、體育及綜合或其他用地50年； C、商業(yè)、旅游、娛樂用地40年； 2）土地使用年限到期后如何處理： A、國家有權無條件的收回該土地；B、建筑主體經(jīng)質控部門檢驗后不屬危房：C、項目的存在不影響城市規(guī)劃，不影響市容，只要向政府繳納土地出讓金可以繼續(xù)使用。掛牌出讓方式的特點： ①公開公正公平②時間長，允許多次報價，有利于投資者理性決策和競爭 ③操作簡單，便于開展工作④有利于土地有形市場的形成和運作。2）拍賣：拍賣是以公開競價的形式，將特定物品或者財產權利轉讓給最高應價者的買賣方式。二、土地使用權的概念行政劃撥方式（政府，土地使用權，無償，使用者）地產轉讓方式（買賣、贈與等）政府出讓方式： 1）招標：招標就是指在一定范圍內公開貨物、工程或者服務采購的條件和要求，邀請眾多投標人參加投標，并按照規(guī)定程序從中選擇交易對象的一中市場交易行為?！皟勺C一書”的辦理：一、選址意見書只是劃撥的土地才辦；二、關于辦理建設用地規(guī)劃許可證所需資料、經(jīng)過按程序審批的該地塊的詳細規(guī)劃（由具有規(guī)劃資質的編制單位出圖）發(fā)改委立項，只需寫個報告，批了就行了 項目的環(huán)境影響評價審批（環(huán)保局）與國土局簽訂的土地出讓合同地塊的紅線圖。在城市規(guī)劃區(qū)內新建、擴建和改建建筑物、構筑物、道路、管線和其他工程設施，必須持有關批準文件向城市規(guī)劃行政主管部門提出申請，由城市規(guī)劃行政主管部門根據(jù)城市規(guī)劃提出的規(guī)劃設計要求，核發(fā)建設工程規(guī)劃許可證件。建設單位或者個人在取得建設用地規(guī)劃許可證后，方可向縣級以上地方人民政府國土資源行政主管部門申請用地，經(jīng)縣級以上人民政府審查批準后，由國土資源行政主管部門劃撥、征用土地。目的：①是城市規(guī)劃行政主管部門審核建設項目選址的法定憑證。注：“兩證一書”是對中國城市規(guī)劃實施管理的基本制度的通稱，即城市規(guī)劃行政主管部門核準發(fā)放的建設項目選址意見書、建設用地規(guī)劃許可證和建設工程規(guī)劃許可證，根據(jù)依法審批的城市規(guī)劃和有關法律規(guī)范，對各項建設用地和各類建設工程進行組織、控制、引導和協(xié)調，使其納入城市規(guī)劃的軌道。做好報建項目費用的減免工作和有關設計施工的報建協(xié)調工作。按照建設工期的要求，積極辦理好各階段的報建手續(xù)。以上幾個階段，需增加或減少的相關事項及時限，各地根據(jù)實際情況，會有不同的差異。(5)建設工程規(guī)劃許可證。開發(fā)商應提交材料：(1)申請書。規(guī)劃部門根據(jù)上述部門和本部門驗收情況核發(fā)《建設工程規(guī)劃許可證》(正本)。預售方案應當說明商品房的位置、裝修標準、竣工交付日期、預售總面積、交付使用后的物業(yè)管理等內容，并應當附商品房預售總平面圖、分層平面圖。(3)按提供預售的商品房計算，投入開發(fā)建設的資金達到工程建設總投資的25%以上，并已經(jīng)確定施工進度和竣工交付日期。建委組織職能部門對工程開工條件進行審查，核發(fā)《建筑工程施工許可證》。規(guī)劃部門對變更部分的規(guī)劃設計補充核準規(guī)劃設計條件，在建設單位繳納有關規(guī)費后，核發(fā)《建設工程規(guī)劃許可證》(副本)。建委根據(jù)施工圖設計文件審查機構發(fā)出的《建設工程施工圖設計文件審查報告》，發(fā)放《建設工程施工圖設計文件審查批準書》。國土資源局進行用地預審。三、初步設計和施工圖設計審查，此階段辦理以下一般事項：規(guī)劃部門對初步設計的規(guī)劃要求進行審查。國土資源局辦理土地預審。環(huán)保局辦理生產性項目環(huán)保意見書(表)。一、選址定點階段。3)初步設計及施工圖審查。為給那些欲進入房地產開發(fā)項目的公司對房地產開發(fā)過程有一個初步的了解，現(xiàn)將房地產工程項目的行政審批辦理流程簡要說明如下。 記錄 報建/報批、取證獲取的各種證照，按集團檔案管理有關規(guī)定進行保存。 申請竣工綜合驗收應提交下列文件：a)申請書；b)商品受置人身份證明；c)土地使用權屬證明；d)建設工程規(guī)劃許可證；e)竣工驗收證明；f)交付使用證明；g)總平面圖和分層平面圖h)具有相應資質的測量機構出人的勘測報告；i)規(guī)定其他應提交的文件。 申請《商品房預售許可證》登記，應提交下列文件；a)）、b)、c)項規(guī)定的證明材料；b)營業(yè)執(zhí)照和資質等級證書；c)工程施工合同；d)預售商品房分層平面圖；e)商品房預售方案；f)需向境外預售的，應同時提交允許銷售的批準文件。 申請《施工許可證》時，應提交下列文件；a)建筑工程用地批準文件/合同； b)建設工程規(guī)劃許可證；c)需拆遷的，拆遷進度符合施工要求的證明文件；d)確定的施工/承包合同；e)滿足施工需要的施工圖紙及技術資料；f)建設資金已落實的證據(jù)；g)建設資金已落實的證據(jù)；h)法律、法規(guī)規(guī)定的其他文件?！督ㄔO工程規(guī)劃許可證》的辦理 房地產公司在初步設計完成后，應向項目所在地城市規(guī)劃行政主管部門申請辦理《建設工程規(guī)劃許可證》，只有在獲取此證后才允許進行施工圖設計。 房地產公司應每半年和按項目各實施階段，將《房地產開發(fā)項目手冊》送主管部門驗核。 公司經(jīng)辦/管理部門應按當?shù)赝恋毓芾硇姓块T的規(guī)定，辦理《土地使用證書》，定期查驗手續(xù)。 委托代理人辦理土地登記的，公司應與受委托人辦理授權委托書。 通過拍賣、招標或協(xié)議方式取得土地使用權的，應依法與土地使用權出讓方簽訂合同。 國家行政主管部門限定的土地使用條件，一般以《房地產開發(fā)項目建設條件意見書》的文件形式提交負責土地出讓或劃撥的管理部門，作為使用權出讓合同的必備條件。 申請備案時，應提交下列文件：a)營業(yè)執(zhí)照復印件；b)企業(yè)章程；c)驗資證明；d)企業(yè)法定代表人的身份證明； e)專業(yè)技術人員的資格證書和聘用合同。房地產項目公司辦公室應按規(guī)定向項目所在地（省、自治區(qū)、直轄市）建設行政主管部門提報資質認定申請。 房地產項目公司注冊及資質等級的辦理，是指由公司投資或與他方共同投資，從策劃、立項、籌資、設計、工程建設、直至經(jīng)營的全過程。 綜合部負責：a)《房地產開發(fā)項目手冊》的辦理； b)《土地使用證書》辦理； c)《建設用地批準書》申辦； d)《建設用地規(guī)劃許可證》的辦理； e)《建設工程規(guī)劃許可證》的辦理； f)《施工許可證》的申辦； g)《商品房預售許可證》的申辦； h)《房屋所有權證》的辦理。每個房地產項目開發(fā)都是一個系統(tǒng)工程，對于報建/報批/取證工作規(guī)程經(jīng)驗分析是非常必要的。5．業(yè)主交接裝修入住。六、工程項目竣工驗收交付使用：1．建設項目單體工程驗收。（規(guī)劃局）2．開工建設，進行工程質量控制、成本控制、進度控制。9．交納相關費用，社會勞動保障費、開發(fā)管理費等。時間需45周。3．圖紙設計審查：工程施工圖紙審查（建設局圖審中心），消防設計審核（消防局），防雷設計審核（氣象局），人防手續(xù)（人防局）。四、工程施工手續(xù)：1．場地三通一平，達到場地平整，水、電、路通具備施工條件。3．環(huán)境影響評價（環(huán)保局）。時間需23周。5．土地登記申請，審核發(fā)土地使用權證。第四篇：房地產項目開發(fā)報建報批規(guī)程經(jīng)驗房地產項目開發(fā)報建報批規(guī)程經(jīng)驗一、土地手續(xù)：1．土地出讓合同：通過出讓的方式取得土地使用權