【正文】 （ 3） 由于 市氣候干燥，日夜溫差大，寒暑變化劇烈，水資源短缺， 因此不宜在小區(qū)內(nèi)設置水環(huán)境 ―― 除非引入自然河道。 規(guī)劃建筑設計建議 市目前尚處于低水平開發(fā)態(tài)勢，本項目不做則已，要做則必然營造樓市領袖概念和形象。多層和小高層的建筑面積比例建議各占 50%，總面積在 10 萬平方米左右，不宜過大。因規(guī)劃容積率和建筑物間距的規(guī)定（當?shù)亻g距比例規(guī)定為 1： ），提高層數(shù)后，將會使建筑密度降低，如此可以為環(huán)境規(guī)劃帶來想象空間。 （ 4） 當?shù)亟?jīng)濟落后，價格大幅度上揚的機遇小于上海。 （ 6） 政策帶來的市場風險 住宅消費對象的主體對西部經(jīng)濟狀況的依賴程度較高，國有企業(yè)改革的成效對樓盤的去化存在不確定因素。 （ 3） 價格風險 以高出當?shù)啬壳靶睦沓惺苣芰Φ膬r格推盤，將在價格因素上存在風險。這些政策在何時，以何種方式出臺，會給樓盤的開發(fā)和銷售帶來很多變數(shù)。市經(jīng)濟無支柱，而且人均面積大，造成 市居民住房消費難以形成如上海一般的熱點。 20 萬平方米左右的樓盤，會對市場形成很大的沖擊，也會給自身帶來包袱。 在價格競爭上，由于 市居民收入有限，對價格敏感度顯得極為突出，不少樓盤以低價格對抗高品質(zhì)將市場置于惡性競爭狀態(tài)。心理和規(guī)劃發(fā)展上不平衡會在短期內(nèi)成為樓盤的抗性。況且，塞罕區(qū)以低地價吸引上海開發(fā)商，本來就是看中這一點。加之離市中心的文化商城咫尺之遙，樓盤的文化氣息是其它住宅小區(qū)概念無法比擬的。 （ 4） 交通地段優(yōu)勢 樓盤北側(cè)的師大南路上現(xiàn)通有 38 路公交車，相比如意開發(fā)區(qū)的交通存在很大的優(yōu)勢。以低的土地成本開發(fā)房地產(chǎn)，可以在建筑品質(zhì)上充分運用上海商品住宅的開發(fā)經(jīng)驗，在競爭中取得有利地位。 但是，在百姓心目中，這里畢竟是南端，是郊區(qū)。 項目 SWOT 分析 2． 1 優(yōu)勢分析 本區(qū)域目前最主要的競爭板塊為以如意開發(fā)區(qū)為核心的東北部板塊，與該板塊的競爭中能否占據(jù)一定的優(yōu)勢變成本區(qū)域能否成為優(yōu)勢板塊的關(guān)鍵。 目前本案周邊的公交線路有 34 路和 38 路與市中心相連。 在心理上，這里是城南，是郊區(qū)。 第二章 項 目選址 項 目特征分析 1． 1 地理位置 位于金橋開發(fā)區(qū)東北角，東臨昭烏達路、南接世紀二路、西靠金橋一路、北依世紀一路。 年齡層次 由于 市收入水平很低，能買房的消費者大多有一定的積蓄，所以與上海主力購房年齡相比要高出 5－ 10 歲， 市潛在購房年齡集中在 35－ 55 歲的中老年人。 n 交房時間 一期現(xiàn)房，二期年底交房。 （ 3）伯爵花園 n 地理位置 位于機場路和郊區(qū)果木園交界處。 n 環(huán)境規(guī)劃 沿一條帶狀綠化軸向兩翼規(guī)劃，綠化率較高。 n 物業(yè)規(guī)模 總建筑面積 15 多萬方左右。 n 環(huán)境規(guī)劃 環(huán)境規(guī)劃無特色，以帶狀綠化為主。屬于賽罕區(qū)。二期尚未開盤。 n 環(huán)境規(guī)劃 一期規(guī)劃較一般，二期將推出組團綠化、下沉式廣場等規(guī)劃。 n 地理位置 位于海拉爾路東路和二糕點廠西巷交界處，屬于新城區(qū)。 n 地段位置 第 28 頁 共 52 頁 28 位于金橋開發(fā)區(qū)外，昭烏達路和師大南路交界處。 n 物業(yè)單價、總價及房屋面積 A 房型 樓層 房型 面積 實際單價 總價 1F 二室二廳 1450 140926 2F 二室二廳 1600 155504 3F 二室二廳 1716 166778 4F 二室二廳 1660 161335 5F 二室二廳 1550 150645 6F 躍層 1850 241259 小計 1016446 B 房型 樓層 房型 面積 實際單價 總價 1F 三室二廳 1450 172231 2F 三室二廳 1600 190048 3F 三室二廳 1716 203826 4F 三室二廳 1660 197175 5F 三室二廳 1550 184109 6F 躍層 1850 264920 小計 1212309 C 房型 樓層 房型 面積 實際單價 總價 第 26 頁 共 52 頁 26 1F 二室二廳 1450 151119 2F 二室二廳 1600 166752 3F 二室二廳 1716 178842 4F 二室二廳 1660 173005 5F 二室二廳 1550 161541 6F 躍層 1850 258889 小計 1090148 D 房型 樓層 房型 面積 實際單價 總價 1F 三室二廳 1450 177625 2F 三室二廳 1600 196000 3F 三室二廳 1716 210210 4F 三室二廳 1660 203350 5F 三室二廳 1550 189875 6F 躍層 1850 333740 小計 1310800 E 房型 樓層 房型 面積 實際單價 總價 1F 四室二廳 1450 234683 2F 四室二廳 1600 258960 3F 四室二廳 1716 277735 4F 四室二廳 1660 268671 第 27 頁 共 52 頁 27 5F 四室二廳 1550 250868 6F 躍層 1850 403578 小計 1694493 銷售總額 6324196 銷售面積 平均價格 1649 n 建筑類型 ―― 多層住宅 房型結(jié)構(gòu)及比例 房型 一房 二房 三房 四房 躍層 合計 比例 0 % % % % 100 n 交付狀態(tài) 一期 20xx 年 10月交房，二期將于 7 月份開盤。 市招商引資的優(yōu)惠政策 內(nèi)聯(lián)企業(yè)享受以下稅收優(yōu)惠：（ 1）經(jīng)營 10 年以上，市外投資在 100 萬元以上（含 100 萬元）且占中投資 25％以上的生產(chǎn)性內(nèi)聯(lián)企業(yè)，從獲利年度起， 3 年內(nèi)免征企業(yè)所得稅，免稅期滿后， 2 年內(nèi)減半征收企業(yè)所得稅。一般在建筑結(jié)構(gòu)出形象后，才會有銷售量。 建設周期 市地處北方，傳統(tǒng)上每年 10 月中旬左右到第二年 4月中旬為凍土期 ，一般的工程建設全部停止。只要職工所在企業(yè)繳納公積金，則職工購買商品房的公積金貸款一般不受限制。 銀行項目貸款和按揭貸款政策 由于 市的經(jīng)濟發(fā)展狀況不如上海，因此銀行的貸款能力也相當有限。 l 土地出讓合同約定的動工開發(fā)期限滿 1 年未動工開發(fā)的，可以征相當于土地出讓金 20%以下的土地閑置費；滿 2 年未動工開發(fā)的，可以無償收回土地使用權(quán)（但動工開發(fā)必需的 前期工作造成動工延遲的除外）。該條例根據(jù)《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》等有關(guān)法律和法規(guī)制訂，其中，需要上海市投資者注意的內(nèi)容有： l 設立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應有 100萬元以上的注冊資本和 4名以上持有資格證書的房地產(chǎn)專業(yè)、建筑工程專業(yè)的專職技術(shù)人員， 2 名以上持有資格證書的專職會計人員。 新建商品房市場區(qū)域分布分析 目前 市 新建商品房大多分布在東北部和東南部地區(qū)。經(jīng)濟適用房銷售價格在 1150 元 /M2。 由于統(tǒng)計體系不健全，對 市近年新建商品房存量說法各一。建成竣工的數(shù)據(jù)，由于 市統(tǒng)計體系有待完善，故無法提供。市規(guī)劃局負責城市建設統(tǒng)一規(guī)劃，市土地管理局負責用地審批，市 第 20 頁 共 52 頁 20 土地資產(chǎn)經(jīng)營公司負責統(tǒng)一征地、統(tǒng)一收購、統(tǒng)一供地，土地收益全部用于城市建設。區(qū)域內(nèi)規(guī)劃有現(xiàn)代工業(yè)區(qū)、行政與商貿(mào)金融區(qū)、新型住宅區(qū)、高科技園區(qū)、倉儲區(qū)、現(xiàn)代農(nóng)業(yè)區(qū)等六大功能分區(qū)，總投資 60億元。在金橋開發(fā)區(qū)北側(cè)緊鄰的東西向主干道上，現(xiàn)已有 38 路公交車通行，交通相當便捷。由于昭烏達路沒有貫通，二環(huán)路工程尚未全面啟動，因此地價相對較低，無論開發(fā)區(qū)報出的地價，周圍村提供的土地，還是東瓦窯的地價，一般每畝在 6 萬元左右，甚至以下。如麗苑小區(qū)就有 30 萬平方米的規(guī)劃量在今后 3 年開發(fā)。市政府移址東遷，可能使這里出現(xiàn)一部分高檔物業(yè)，如麗苑的二期等。 市東西向是一條長軸，目前發(fā)展的重頭戲在東部，特別是在位于白塔機場和中心城區(qū)之間的如意開發(fā)區(qū)及其西側(cè)，中心 第 18 頁 共 52 頁 18 城區(qū)與之相鄰的地帶，住宅建設正在形成一個高潮。 市北部為大青山山脈阻隔，大青山向南和 市城區(qū)之間另有一地震斷裂帶，因此 市向北基本沒有發(fā)展余地。 20xx 年， 市居民戶中，人均居住面積不足 4 平方米的減少到 1%，人均投資購房和建房支出 元，比上一年增長 倍，占消費支出的 %。 玉泉區(qū)和回民區(qū)人口相對比較密集，由于屬于老城區(qū)，市民區(qū)域觀念較強，人口流動性較小。通過天然氣輸配工程的建設，形成以天然氣為主、人工煤氣和液化氣為輔的供氣格局；擴大集中供熱面積，完成集中供熱二期工程， 規(guī)劃建設供熱三期工程。積極調(diào)整第二產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)和土地利用結(jié)構(gòu)，有步驟地淘汰技術(shù)落后、污染重、有礙城市景觀的工業(yè)， 逐步將部分工業(yè)企業(yè)外遷，重點發(fā)展金融、商貿(mào)、信息等現(xiàn)代服務業(yè)。高碑店市到 2020 年城區(qū)人口達到 35 萬，城市建設用地達到 平方 公里的城市 (20xx—— 2020 年 )規(guī)劃，經(jīng)河北省政府批準正式實施。加快住房商品化進程，完成公有住宅出售，盤活存量，搞活房地產(chǎn)二、三級市場。 高碑店入選 20xx 全國最具投資潛力中小城市 ,排名 20 位 ,列河北第一 ! 財政收入年均增長 10%，到 20xx 年達到 33 億元； 城市居民人均可支配收入年均增長 8%，達到 8200 元； 農(nóng)民人均純收入增長 7%，達到 3560 元； 人口自然增長率控制在 9‰ 以內(nèi)； 城鎮(zhèn)登記失業(yè)率控制在 5%以內(nèi)。 四是強化協(xié)調(diào)督導，落實工作責任。 二是規(guī)劃建設園區(qū)，引導項目聚集，使項目建設布局由分散轉(zhuǎn)為集中，形成項目集約發(fā)展?？偼顿Y 10 億元的新凱商務車項目，達產(chǎn)后年產(chǎn)商務車 15 萬輛，年產(chǎn)值 25 億元；總投