【正文】 第三階段（ 11年 4月初 — 9月中） 形象強化 VS 二次蓄水 amp。老帶新一次性付款，現(xiàn)有優(yōu)惠基礎(chǔ)上，享受 99折。 價格策略： 預(yù)留特價房，作為促銷噱頭，每平米表價提價 100元，維持原有折扣，針對團購、一次性付款、老帶新推出折扣促銷，但須保證實收底價不變。 策略二：認(rèn)購客戶 99折上折 客戶在開盤前認(rèn)購期內(nèi)進行認(rèn)購，交認(rèn)購金后確認(rèn)認(rèn)購房源及資格，在客戶開盤購買成交的基礎(chǔ)上，進行 99折上折。 1000元抵 10000，考驗意向 交 1000抵 10000，不限量發(fā)行，實名登記，可退，不可轉(zhuǎn)讓。 第十九套價格方案 11400 5000 97000 5700 第十套價格方案 11600 4500 101500 5220 第二十套價格方案 11800 3500 105000 4130 第二十一套價格方案 120xx 3000 108000 3600 第二十二套價格方案 12200 4000 1120xx 4880 第二十三套價格方案 12400 4000 116000 4960 第二十四套價格方案 12600 4000 120xx0 5040 合計 120xx0 119860 均價（元 /平方米） 9988 備注 在保證合同成交底價的前提下，具體報價及優(yōu)惠由乙方控制 五 階段策略 入 市 …… 3月 15日 — 4月 18日 銷控策略 階段目的：客戶認(rèn)購階段，積累 250以上意向客戶，認(rèn)購交款客戶 200左右 首推產(chǎn)品： 12低層房源及東西向房源， 15高層房源。 四 階段劃分 中貿(mào)廣場住宅推盤計劃 銷售分期 階段放出房源 價格方案 方案銷售底價均價 （元 /㎡ ） 方案控制面積 （平方米） 方案累計控制面積 （平方米） 方案控制銷售額 （萬元） 備注 第一階段（ 10年 5月 10年 9月） 12樓 第一套價格方案 6800 120xx 120xx 8160 12樓與 15樓同期認(rèn)籌，前期 12樓解籌 46%. 第二套價格方案 7000 3500 15500 2450 施工穩(wěn)步進行，對項目的銷售起到形象支持 .在 12樓銷售到 80%的情況下，開始進行 11樓前期認(rèn)購 第三套價格方案 7200 3500 19000 2520 第四套價格方案 7600 3500 22500 2660 第五套價格方案 7800 3500 26000 2730 第二階段（ 10年 10月 11年3月） 11樓 第六套價格方案 8000 5000 31000 4000 施工穩(wěn)步進行，對項目的銷售起到形象支持 .在 11樓銷售到 80%的情況下，開始進行 10樓前期認(rèn)購 。 因此建議可在項目地附近設(shè)置臨時售樓處。宣傳資料與物料到位、前期銷售文件到位。 3. 在強銷階段，利用多種營銷活動和銷售手段對產(chǎn)品進行推介在熱銷階段，以營銷活動配合產(chǎn)品分項賣點的宣傳進行現(xiàn)場情景銷售。 p a r tI n t e l l i g e n c e a l l s u v c e s s w e r e m a d e f r o m w i s d o ma l l s u v c e s s w e r e m a d e f r o m w i s d o mi n t e l l i g e n c e a l l s u v c e s s w e r e m a d e f r o m w i s d o mI n t e l l i g e n c e a l l s u v c e s s w e r e m a d e f r o m w i s d o ma l l s u v c e s s w e r e m a d e f r o m w i s d o mi n t e l l i g e n c eI n t e l l i g e n c e a l l s u v c e s sw e r e m a d e f r o m英泰簡介PART 第四部分 營銷推廣 一 任務(wù)說明 樓棟 產(chǎn)品類型 面積 面積區(qū)間 梯戶關(guān)系 套數(shù) 6 住宅類 3萬㎡ 80200 3梯 6戶 174 8 住宅類 ㎡ 97140 2梯 4戶 200 9 住宅類 2萬㎡ 95140 3梯 6戶 348 10 住宅類 ㎡ 90170 3梯 7戶 238 11 住宅類 ㎡ 85105 4梯 11戶 374 12 住宅類 ㎡ 85140 3梯 8戶 264 合計 ㎡ 1598 住宅類產(chǎn)品 公寓類產(chǎn)品 樓棟 產(chǎn)品類型 面積 面積區(qū)間 梯戶關(guān)系 套數(shù) 15 公寓類 ㎡ 4085 4梯 23戶 667 16 公寓類 ㎡ 4086 4梯 23戶 667 18 公寓類 ㎡ 4087 4梯 23戶 667 19 商務(wù)公寓 ㎡ 110180 5梯 11戶 319 合計 ㎡ 2320 銷售任務(wù) 銷售周期 2年（ ） 住宅 6800，公寓 7800； 計劃 10年 5月開盤，開盤銷售 20%。 如當(dāng)?shù)刂膫髅焦?、酒莊等 活動對象：擁有可以和項目共享客戶資源的單位 。 業(yè)內(nèi)人士通常是所屬圈子的購房專家或意見領(lǐng)袖，他們的認(rèn)可，是項目最有說服力的銷售說辭； 行業(yè)選擇：裝修公司、工程公司、景觀公司、地產(chǎn)媒體等 活動時間： 4月份蓄客階段 活動地點：酒店。 酒店：金花豪生 線下 2 — 大客戶專案組 成立大客戶專案組，主攻西高新政府機關(guān)、事業(yè)單位、大企業(yè)。大部分市民都對環(huán)?；顒颖в泻酶校F(xiàn)實生活中難于改變就有習(xí)慣，所以，類似環(huán)保袋這種充滿設(shè)計感又方便實用的小布袋都樂于接受、使用。 活動時間： 3月份蓄客階段 活動地點：目標(biāo)客戶集中區(qū)域，商場、寫字樓區(qū)域。 A . 階段 Ⅰ 目標(biāo) 9月末進場 B . 階段 Ⅰ 戰(zhàn)術(shù)組合 階段 Ⅰ 戰(zhàn)術(shù)啟動 戰(zhàn)術(shù)目的 實施時間 廣告運動 戶外廣告發(fā)布 大象營造市場壓迫感，預(yù)告項目樣板開放 3月初 平面廣告發(fā)布 平面廣告高調(diào)亮相，建立品牌 項目形象 3月初 廣播廣告發(fā)布 短時間內(nèi)高頻次、迅速擴大項目知名度 3月中 網(wǎng)絡(luò)廣告發(fā)布 與戶外媒體同步形成整合之勢 3月中 公共關(guān)系 公益活動啟動 行為事件傳達品牌精神 3月底 新聞宣傳計劃實施 暗線造勢，放大公益活動、品牌理念 3月底 ?短時間爆破 —— 提升勢能：開放 /開盤時現(xiàn)場支持力強，所以盡可能提升前期勢能 。 1 2 3 4 城市潛力股 西安城內(nèi)的旅游產(chǎn)業(yè)升級帶來的區(qū)域聚變 西安城市擴張帶來的中心擴大效應(yīng) 交通便利帶來的物業(yè)快速升值 絕版地段帶來的稀缺價值 1 2 3 4 本項目價值體系 /競爭力總結(jié) ?商業(yè)核心區(qū)價值 連接西安兩大商圈，區(qū)域商業(yè)氛圍濃厚； ?一線園景價值（稀缺自然資源） 同時擁有小雁塔與城墻雙重景觀 本項目價值體系 / 核心競爭力 1 3 2 ?地鐵附近蓋物業(yè)價值 地鐵提升價值 本項目整體物業(yè)定位 商業(yè)核心，一線園景，地鐵沿線 —— 三核價值驅(qū)動的綜合型物業(yè) 核 1 核 2 核 3 ＋ ＋ 二 產(chǎn)品定位 概念定位 集合了城內(nèi)板塊和城南板塊的綜合體 南關(guān)大街、長安路的唯一性 板塊層面 地段層面 功能層面 投資 +自住 =雙重性產(chǎn)品 衍生價值 未來區(qū)域發(fā)展的大潛力 +本社區(qū)未來的生活的配套 = 未來美好愿景 賣什么 概念定位 稀缺地段 文化內(nèi)涵 雙重產(chǎn)品 大南門外，同步世界的 城市綜合體！ 形象定位： 建筑有價，位置無價 屬性定位： 文化景觀公寓 目標(biāo)客群： 一次置業(yè)、二次置業(yè)、投資客、少量辦公 賣點解析 城市核心綜合體 國際公寓 舒適住宅 奢華公館 精英商務(wù) 商務(wù)綜合體 生活配套豐富 交通條件便利 稀缺景觀資源 社區(qū)規(guī)模較大 稀缺城市地段 產(chǎn)品種類豐富 三 形象定位 帝標(biāo) 中國建筑 世界氣象 形象定位語 主推廣告語 帝標(biāo) 邀您檢閱這一片壯麗的山河 行銷 擴展渠道，有的放矢 外展 物料 客 戶 媒體 活動 推廣策略 活動為主，客戶為王 項目利益點解構(gòu) 瞰城視野 奢華硬件 公館服務(wù) 地段稀缺 打造項目唯一性，兼?zhèn)渚幼?、辦公、投資多重價值 推廣目的 自住客戶、投資客戶、辦公客戶 針對客戶 四大賣點 形象定位 帝標(biāo) 價格高于同類產(chǎn)品，但并非遙不可及 更好的品質(zhì)、更獨特的品味 滿足購買者對技術(shù)、功能、情感的需求 地段吸引關(guān)注 情感彌補產(chǎn)品 景觀打動客戶 雅致 :對美感和文化的追求 精致 :對精工的追求 品牌 品質(zhì) 品位 極致 :對完美的追求 房地產(chǎn)三品三致 理念 產(chǎn)品 階層 推廣三大路線 信仰 核心關(guān)鍵詞 理想 夢想 信仰 項目營銷策略體系圖 品牌策略 活動策略 展示策略 價格策略 營銷目標(biāo) 提 速 增 值 推廣策略 原則二 ：低成本營銷，直接有效的活動營銷 原則一：增加和傳遞項目價值感的“增值營銷”為原則 客戶策略 活躍市場 激發(fā)市場 3月 4月 6月 5月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 10年 P2P引爆項目 10年 開盤 活動跟進 3月 活動持續(xù) 階段操盤策略 營銷階段不同，策略重點相應(yīng)不同 3月 5月 1月 戰(zhàn)術(shù)執(zhí)行 Tactical 1. 傳播計劃模型 口碑場 眾人皆說帝標(biāo) 觀摩場 到訪放量 / 成交放量 名利場 各個圈子形成 購買的雪球效應(yīng) 傳承 生活的信仰 圈子 ?是具有標(biāo)志性的 ?是有強烈城市意向的 ?是可實現(xiàn)跨越式發(fā)展的 居住 + 投資功能 項目的戶型面積區(qū)間既有投資產(chǎn)品，也有居住產(chǎn)品。 ?通過營銷階段的合理劃分和營銷任務(wù)的合理分配，最大限度的較少威脅，規(guī)避劣勢。