【正文】 /月投放三個(gè)月） 宣傳物料制作 12年 4月 12年 5月 % 尾盤(pán)促銷活動(dòng) 宣傳物料制作 合計(jì) 四 價(jià)格定位 價(jià)格定位 項(xiàng)目住宅部分定價(jià) 九錦臺(tái) 新地城 萊安逸境 未來(lái)城 朱雀 MEN 均價(jià) 8200元 /平米 7800元 /平米 7800元 /平方米 7800元 /平方米 6500元 /平方米 區(qū)域形象 103/100 102/100 102/100 101/100 101/100 品牌形象 102/100 101/100 100/100 101/100 98/100 地理位置 98/100 97/100 95/100 96/100 102/100 自然環(huán)境 98/100 97/100 101/100 98/100 102/100 生活配套 97/100 101/100 101/100 102/100 98/100 規(guī)模 100/100 95/100 96/100 98/100 94/100 交通 98/100 97/100 96/100 98/100 100/100 合計(jì) 項(xiàng)目工程進(jìn)度形象系數(shù) 105/100＝ 104/100＝ 102/100＝ 105/100＝ 104/100＝ 對(duì)比價(jià) 7900 7600 7700 7500 6300 權(quán)重 20% 35% 15% 10% 20% 參考均價(jià) 7400元 /平米 鑒于本項(xiàng)目目前暫無(wú)預(yù)售證及項(xiàng)目回款需求，因此建議住宅入市價(jià)格為6800元 /平米。 p a r tI n t e l l i g e n c e a l l s u v c e s s w e r e m a d e f r o m w i s d o ma l l s u v c e s s w e r e m a d e f r o m w i s d o mi n t e l l i g e n c e a l l s u v c e s s w e r e m a d e f r o m w i s d o mI n t e l l i g e n c e a l l s u v c e s s w e r e m a d e f r o m w i s d o ma l l s u v c e s s w e r e m a d e f r o m w i s d o mi n t e l l i g e n c eI n t e l l i g e n c e a l l s u v c e s sw e r e m a d e f r o m英泰簡(jiǎn)介PART 第四部分 營(yíng)銷推廣 一 任務(wù)說(shuō)明 樓棟 產(chǎn)品類型 面積 面積區(qū)間 梯戶關(guān)系 套數(shù) 6 住宅類 3萬(wàn)㎡ 80200 3梯 6戶 174 8 住宅類 ㎡ 97140 2梯 4戶 200 9 住宅類 2萬(wàn)㎡ 95140 3梯 6戶 348 10 住宅類 ㎡ 90170 3梯 7戶 238 11 住宅類 ㎡ 85105 4梯 11戶 374 12 住宅類 ㎡ 85140 3梯 8戶 264 合計(jì) ㎡ 1598 住宅類產(chǎn)品 公寓類產(chǎn)品 樓棟 產(chǎn)品類型 面積 面積區(qū)間 梯戶關(guān)系 套數(shù) 15 公寓類 ㎡ 4085 4梯 23戶 667 16 公寓類 ㎡ 4086 4梯 23戶 667 18 公寓類 ㎡ 4087 4梯 23戶 667 19 商務(wù)公寓 ㎡ 110180 5梯 11戶 319 合計(jì) ㎡ 2320 銷售任務(wù) 銷售周期 2年（ ） 住宅 6800，公寓 7800； 計(jì)劃 10年 5月開(kāi)盤(pán)，開(kāi)盤(pán)銷售 20%。 1. 前期內(nèi)部認(rèn)購(gòu)階段以形象推廣為主，誠(chéng)意客戶以交納誠(chéng)意金，簽定申請(qǐng)書(shū)的形式達(dá)到認(rèn)籌目的，同時(shí)輔以有效的宣傳推廣手段，逐步樹(shù)立產(chǎn)品形象，推出產(chǎn)品主題。 3. 在強(qiáng)銷階段，利用多種營(yíng)銷活動(dòng)和銷售手段對(duì)產(chǎn)品進(jìn)行推介在熱銷階段，以營(yíng)銷活動(dòng)配合產(chǎn)品分項(xiàng)賣點(diǎn)的宣傳進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)情景銷售。 5. 在尾盤(pán)階段，消化剩余單位 營(yíng)銷總策略 三 入市準(zhǔn)備 第一階段 ―― 內(nèi)部認(rèn)購(gòu)階段： 工程施工，根據(jù)情況懸掛條幅、戶外廣告、新售樓部裝修完畢、看樓通道確定、宣傳物料與資料準(zhǔn)備，媒體策略確定、銷售策略確定、銷售價(jià)格制定。宣傳資料與物料到位、前期銷售文件到位。 第二階段 ―― 正式銷售期（開(kāi)盤(pán)階段）： 銷售證件齊備，銷售價(jià)格表制定完畢，認(rèn)購(gòu)客戶數(shù)量達(dá)到預(yù)期數(shù)值，銷售期相關(guān)文件制定完畢，銷售期宣傳物料（樓書(shū)、折頁(yè)、圍墻等）制作或更換完畢看樓通道包裝完成，解籌（開(kāi)盤(pán)）方案制定完畢，相關(guān)人員準(zhǔn)備工作完畢。 因此建議可在項(xiàng)目地附近設(shè)置臨時(shí)售樓處。 樣板間裝修建議： 80200 97140 95140 90170 85105 85140 4085 4086 4086 110180 房型選擇建議： 住宅部分： 8595㎡ 兩房一套； 140左右三房一套； 公寓部分： 4050㎡ 左右一套 兩房樣板間風(fēng)格： 時(shí)尚簡(jiǎn)約的現(xiàn)代風(fēng)格； 溫馨浪漫的色調(diào)和前衛(wèi)時(shí)尚的小裝飾； 140㎡ 左右大戶型風(fēng)格： 歐式典雅風(fēng)格、體現(xiàn)尊貴風(fēng)格。 四 階段劃分 中貿(mào)廣場(chǎng)住宅推盤(pán)計(jì)劃 銷售分期 階段放出房源 價(jià)格方案 方案銷售底價(jià)均價(jià) （元 /㎡ ） 方案控制面積 （平方米） 方案累計(jì)控制面積 （平方米） 方案控制銷售額 （萬(wàn)元） 備注 第一階段（ 10年 5月 10年 9月） 12樓 第一套價(jià)格方案 6800 120xx 120xx 8160 12樓與 15樓同期認(rèn)籌，前期 12樓解籌 46%. 第二套價(jià)格方案 7000 3500 15500 2450 施工穩(wěn)步進(jìn)行，對(duì)項(xiàng)目的銷售起到形象支持 .在 12樓銷售到 80%的情況下，開(kāi)始進(jìn)行 11樓前期認(rèn)購(gòu) 第三套價(jià)格方案 7200 3500 19000 2520 第四套價(jià)格方案 7600 3500 22500 2660 第五套價(jià)格方案 7800 3500 26000 2730 第二階段（ 10年 10月 11年3月） 11樓 第六套價(jià)格方案 8000 5000 31000 4000 施工穩(wěn)步進(jìn)行，對(duì)項(xiàng)目的銷售起到形象支持 .在 11樓銷售到 80%的情況下，開(kāi)始進(jìn)行 10樓前期認(rèn)購(gòu) 。 第十九套價(jià)格方案 10200 5000 106000 5100 施工穩(wěn)步進(jìn)行，對(duì)項(xiàng)目的銷售起到形象支持 .在 9樓銷售到 80%的情況下，開(kāi)始進(jìn)行 8樓前期認(rèn)購(gòu) 第二十套價(jià)格方案 10400 5000 111000 5200 第二十一套價(jià)格方案 10600 5000 116000 5300 第二十二套價(jià)格方案 10800 5000 121000 5400 第二十三套價(jià)格方案 11000 5000 126000 5500 第二十四套價(jià)格方案 11200 5000 131000 5600 第五階段（ 12年 5月 12年 6月） 8樓 第二十五套價(jià)格方案 11400 6000 137000 6840 現(xiàn)房銷售，最佳樓位，項(xiàng)目完美收官。 第十九套價(jià)格方案 11400 5000 97000 5700 第十套價(jià)格方案 11600 4500 101500 5220 第二十套價(jià)格方案 11800 3500 105000 4130 第二十一套價(jià)格方案 120xx 3000 108000 3600 第二十二套價(jià)格方案 12200 4000 1120xx 4880 第二十三套價(jià)格方案 12400 4000 116000 4960 第二十四套價(jià)格方案 12600 4000 120xx0 5040 合計(jì) 120xx0 119860 均價(jià)（元 /平方米） 9988 備注 在保證合同成交底價(jià)的前提下，具體報(bào)價(jià)及優(yōu)惠由乙方控制 五 階段策略 入 市 …… 3月 15日 — 4月 18日 銷控策略 階段目的：客戶認(rèn)購(gòu)階段，積累 250以上意向客戶，認(rèn)購(gòu)交款客戶 200左右 首推產(chǎn)品： 12低層房源及東西向房源， 15高層房源。 認(rèn)購(gòu)方式： 1千元認(rèn)購(gòu)排號(hào)（ VIP 卡），開(kāi)盤(pán)當(dāng)天公開(kāi)選房（甲方留夠認(rèn)購(gòu)號(hào)備用） 前期認(rèn)購(gòu)階段，打探客戶對(duì)價(jià)格的接受程度 大量積累客戶同時(shí)對(duì)前期對(duì)不良房源進(jìn)行充分推介 通過(guò)誠(chéng)意登記的測(cè)試，對(duì)我們的價(jià)格定位、房源銷控、客戶群進(jìn)行摸底 價(jià)格策略 報(bào)價(jià)策略： 只報(bào)起價(jià) 6800元 /平米 左右 本案為首次開(kāi)盤(pán)，在市場(chǎng)價(jià)格普遍低開(kāi)及客戶需得到期望折扣的心理下，需要利用開(kāi)盤(pán)節(jié)點(diǎn)達(dá)到宣傳與成交的雙重目的，為后續(xù)的開(kāi)盤(pán)銷售打好頭陣，否則將對(duì)本案十分不利。 1000元抵 10000，考驗(yàn)意向 交 1000抵 10000，不限量發(fā)行，實(shí)名登記，可退，不可轉(zhuǎn)讓。 價(jià)格提升及價(jià)格策略 價(jià)格成長(zhǎng)可通過(guò)調(diào)節(jié)優(yōu)惠幅度進(jìn)行實(shí)現(xiàn)，不宜大幅提升均價(jià)， 造成本案漲價(jià)的現(xiàn)象，以免產(chǎn)生混亂與銷售抗性。 策略二：認(rèn)購(gòu)客戶 99折上折 客戶在開(kāi)盤(pán)前認(rèn)購(gòu)期內(nèi)進(jìn)行認(rèn)購(gòu)，交認(rèn)購(gòu)金后確認(rèn)認(rèn)購(gòu)房源及資格，在客戶開(kāi)盤(pán)購(gòu)買(mǎi)成交的基礎(chǔ)上，進(jìn)行 99折上折。從客戶等待、客戶進(jìn)場(chǎng) 、客戶逼定殺定，每個(gè)環(huán)節(jié)每個(gè)步驟都要有專人負(fù)責(zé)，維持整個(gè)開(kāi)盤(pán)環(huán)節(jié)井然有序； 二、開(kāi)盤(pán)熱銷氣氛的營(yíng)造；通過(guò)對(duì)開(kāi)盤(pán)環(huán)節(jié)的設(shè)計(jì)，不斷給客戶造成開(kāi)盤(pán)熱銷的氛圍，排隊(duì)、搶購(gòu)、銷控一環(huán)接一環(huán)； 三、對(duì)客戶的殺定要有效、快速；通過(guò)案場(chǎng)有效組織，專業(yè)與過(guò)硬的業(yè)務(wù)人員一對(duì)一服務(wù)，實(shí)現(xiàn)快速有效的殺定客戶； 案場(chǎng)控制及組織 熱 銷 …… 銷控策略 階段目的： 項(xiàng)目熱銷階段，銷售整體房源的 30%. 首推產(chǎn)品： 除開(kāi)盤(pán)階段剩余房源，主推 10樓。 價(jià)格策略： 預(yù)留特價(jià)房，作為促銷噱頭，每平米表價(jià)提價(jià) 100元，維持原有折扣，針對(duì)團(tuán)購(gòu)、一次性付款、老帶新推出折扣促銷，但須保證實(shí)收底價(jià)不變。 優(yōu)惠政策 策略一：新客戶 提價(jià)后，凡新積蓄客戶，在現(xiàn)行價(jià)格基礎(chǔ)上實(shí)行按揭 、一次性 折扣優(yōu)惠 策略二：老帶新折扣 +優(yōu)惠 老帶新成交，當(dāng)面確認(rèn)老客戶介紹后，新業(yè)主 ，老業(yè)主免半年物業(yè)費(fèi)。老帶新一次性付款，現(xiàn)有優(yōu)惠基礎(chǔ)上，享受 99折。團(tuán)購(gòu)成交客戶一次性付款，現(xiàn)有優(yōu)惠基礎(chǔ)上，享受 99折。 第三階段（ 11年 4月初 — 9月中） 形象強(qiáng)化 VS 二次蓄水 amp