【正文】 00 98/100 生活配套 101/100 102/100 101/100 98/100 規(guī)模 102/100 103/100 96/100 96/100 交通 99/100 103/100 96/100 98/100 合計(jì) 項(xiàng)目工程進(jìn)度形象系數(shù) 104/100＝ 105/100＝ 104/100＝ 103/100＝ 對(duì)比價(jià) 11000 9800 7600 8800 權(quán)重 10% 25% 45% 20% 參考均價(jià) 8700元 /平米 公寓部分價(jià)格 8700元 /平米為含精裝修價(jià)格，若考慮銷售速度及回款需求可毛坯銷售，價(jià)格為 7700元 /平米。宣傳工作準(zhǔn)備、銷售文件準(zhǔn)備。 4050㎡ 左右公寓戶型： 時(shí)尚、現(xiàn)代簡(jiǎn)約風(fēng)格。 因此，建議在基礎(chǔ)價(jià)的基礎(chǔ)上分別對(duì)內(nèi)部及公開(kāi)客戶實(shí)行優(yōu)惠，以低價(jià)迅速引爆市場(chǎng)，獲得開(kāi)盤(pán)成交，同時(shí)在市場(chǎng)上形成熱銷態(tài)勢(shì)，方便炒作。 銷售說(shuō)辭： 告知客戶已經(jīng)提價(jià)，但折扣維持不變，老帶新 有額外優(yōu)惠 銷售方式： 低價(jià)房源做銷控，作為特價(jià)房推出，吸引客戶；同時(shí)，推出老帶新促銷政策、小團(tuán)購(gòu)政策。 策略四：團(tuán)購(gòu)客戶優(yōu)惠 團(tuán)購(gòu)客戶根據(jù)所購(gòu)房源、戶型及當(dāng)時(shí)單價(jià)進(jìn)行靈活處理。 策略三：購(gòu)買多套優(yōu)惠 購(gòu)買 2套或 2套以上房屋享受 。 一、開(kāi)盤(pán)流程設(shè)計(jì)科學(xué)、合理、有序，具有較強(qiáng)的操作性。 銷售說(shuō)辭：明確價(jià)格區(qū)間（住宅起價(jià) 6800元，公寓 7800），告知客戶開(kāi)盤(pán)有 優(yōu)惠，現(xiàn)在排號(hào)，開(kāi)盤(pán)有額外優(yōu)惠。 裝修風(fēng)格建議： 典雅、大氣，體現(xiàn)高貴品質(zhì) 營(yíng)銷中心的室內(nèi)裝修設(shè)計(jì)風(fēng)格上力爭(zhēng)大氣、尊貴，時(shí)尚，并且要有給人走進(jìn)去心頭一亮、給人有一股尊貴氣質(zhì)和如走進(jìn)皇宮般的感覺(jué)，豪華而且非?，F(xiàn)代，并且在用材上要高檔，還要實(shí)用，并能體現(xiàn)其尊貴格調(diào)。 4. 在持續(xù)熱銷階段，利用工程進(jìn)度，推廣重心的調(diào)整，有針對(duì)性地剩余戶型進(jìn)行銷售，同時(shí)對(duì)投資客戶進(jìn)行吸引。 ?地盤(pán)包裝： 樹(shù)立項(xiàng)目完整地盤(pán)形象，做好明確的導(dǎo)引系統(tǒng) ?售樓大廳： 營(yíng)造高級(jí)會(huì)所的尊貴、舒適感受，屏棄以往的展板等銷售道具 ?樣板間： 制作必要的說(shuō)明牌、戶型牌 硬環(huán)境 戰(zhàn)術(shù)體系：展賣空間 外圍 入口 會(huì)所 /入戶 ?項(xiàng)目外圍與遠(yuǎn)眺 ?城市界面與社區(qū)過(guò)渡空間 ?道路 /圍墻 /入口 ?樣板區(qū)與工程區(qū)的連接 ?精裝樣板區(qū) ?工地材料管理 ?部品展示與功法樣板間 ?社區(qū)景園及社區(qū)氛圍營(yíng)造 ?無(wú)障礙通道 /遮陽(yáng)遮雨系統(tǒng) /高空防拋系統(tǒng) ?公共空間：大堂 /停車場(chǎng) 電梯 入戶門(mén)廳 ?看房通道設(shè)置 ?樣板間展示 樣板區(qū)及樣板間展示專題 【 階段 Ⅲ ：名利場(chǎng) 】 10年 7月 — 觀摩場(chǎng) 生活的信仰 階 段 Ⅰ 10年 3月 10年 4月 階 段 Ⅱ 10年 5月 10年 6月 階 段 Ⅲ 10年 7月 —— 傳播品牌理念 彰顯產(chǎn)品品質(zhì) 應(yīng)和階層品味 7月初進(jìn)場(chǎng) 口碑場(chǎng) 傳承 名利場(chǎng) 圈子 城市公民 媒體推廣費(fèi)用結(jié)構(gòu)預(yù)算 投放時(shí)期 階段投放比例 投放媒體 投放費(fèi)用（萬(wàn)元） 10年 3月 4月 % 網(wǎng)站建設(shè) 戶外廣告牌（ 6塊投放 2年） 臨時(shí)售樓處 +2個(gè)外展點(diǎn)（外展點(diǎn)設(shè)立半年） 《 房周刊 〉 廣告（硬廣 +播報(bào)） 2月 2期，整版、封底 短信（ 1次 /周，每次 10萬(wàn)條，投放 2個(gè)月） 春季房展會(huì) 宣傳物料制作 10年 5月 — 12月 % 華商報(bào)（ 1個(gè)整彩版， 3個(gè)彩半版） 西安晚報(bào)（ 4個(gè)彩半版） 開(kāi)盤(pán)活動(dòng)及公關(guān)促銷活動(dòng) 產(chǎn)品推介活動(dòng) 候車亭 40塊 《 房周刊 》 廣告（硬廣投放 7次） 正式售樓處裝修 短信廣告（ 4次 /月投放 8個(gè)月） 秋季房展會(huì) 廣播（二年） 宣傳物料制作 800J網(wǎng)站（投放 6個(gè)月） 推廣費(fèi)用預(yù)算占總銷售額約 1%。為重點(diǎn)目標(biāo)客戶做專場(chǎng)推介酒會(huì)，吸引團(tuán)購(gòu)。 活動(dòng)規(guī)模：當(dāng)天分發(fā) 1萬(wàn) ~； 聯(lián)合媒體：電視臺(tái)、廣播、報(bào)紙、網(wǎng)絡(luò) 背景資料：早在 20xx年時(shí)候，世界范圍內(nèi)就掀起了以環(huán)保購(gòu)物袋替代塑料袋的風(fēng)潮。 城市公民 階段 Ⅰ 10年 3月 10年 4月 階段 Ⅱ 10年 5月 6月 階段 Ⅲ 10年 7月 傳播品牌理念 彰顯產(chǎn)品品質(zhì) 應(yīng)和階層品味 3月 底進(jìn)場(chǎng) 5月初開(kāi)盤(pán) 2 分階段傳播戰(zhàn)術(shù)詳解 【 階段 Ⅰ ：口碑場(chǎng) 】 10年 3月 10年 7月 口碑場(chǎng) 觀摩場(chǎng) 名利場(chǎng) 傳承 生活的信仰 圈子 p a r tI n t e l l i g e n c e a l l s u v c e s s w e r e m a d e f r o m w i s d o ma l l s u v c e s s w e r e m a d e f r o m w i s d o mi n t e l l i g e n c e a l l s u v c e s s w e r e m a d e f r o m w i s d o mI n t e l l i g e n c e a l l s u v c e s s w e r e m a d e f r o m w i s d o ma l l s u v c e s s w e r e m a d e f r o m w i s d o mi n t e l l i g e n c eI n t e l l i g e n c e a l l s u v c e s sw e r e m a d e f r o m英泰簡(jiǎn)介PART 第三部分 項(xiàng)目定位 任何一個(gè)項(xiàng)目都有其獨(dú)特的價(jià)值， 而項(xiàng)目?jī)r(jià)值是隱藏在重重表象之后的， 這個(gè)價(jià)值可能是獨(dú)特的無(wú)法復(fù)制的， 也可能一個(gè)完善的體系，形成一個(gè)價(jià)值系統(tǒng)。 項(xiàng)目地 第三線：朱雀路從西大街到二環(huán)段 特點(diǎn)：從城內(nèi)的商業(yè)產(chǎn)品，到二環(huán)高檔居住區(qū)，價(jià)格高地。 點(diǎn)式結(jié)構(gòu)，綠化面積較小，小區(qū)無(wú)大型景觀。當(dāng)年它是皇城南面三座門(mén)中偏東的一座，叫安上門(mén)。 國(guó)十一條 加大差別化信貸政策執(zhí)行力度。曲江觀邸 西安融僑房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 新地城 陜西華聯(lián)置業(yè)發(fā)展有限公司 九錦臺(tái)（西安 .首府） 西安高科示范產(chǎn)業(yè)投資有限公司 榮城 陜西名苑置業(yè)有限責(zé)任公司 目標(biāo)實(shí)現(xiàn)分析： 城西 20xx年 第四季度按月銷售面積與金額 項(xiàng)目名稱 開(kāi)發(fā)商名稱 銷售面積 銷售金額 均價(jià) （㎡） （萬(wàn)元） （元 /平米） 恒大城 陜西金泓投資有限公司 融僑城 西安融僑置業(yè)有限公司 西市佳園 西安大唐西市置業(yè)有限公司 蔚藍(lán)花城七色鎮(zhèn) A區(qū) 陜西華寶實(shí)業(yè)有限公司 蔚藍(lán)領(lǐng)寓 西安天朗地產(chǎn)集團(tuán)有限公司 華府新桃園 西安市新桃園村舊村改造建設(shè)發(fā)展有限公司 目標(biāo)實(shí)現(xiàn)分析： 城東 20xx年第四季度按月銷售面積與金額 項(xiàng)目名稱 開(kāi)發(fā)商名稱 銷售面積 銷售金額 均價(jià) （㎡） （萬(wàn)元） （元 /平米） 中新浐灞半島 西安浐灞建設(shè)開(kāi)發(fā)有限公司 西安中新佳園房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 西安中新永榮房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 常春藤花園 陜西德方長(zhǎng)安實(shí)業(yè)有限公司 浐灞新城 西安市灞橋區(qū)城鎮(zhèn)建設(shè)開(kāi)發(fā)公司 恒大名都 西安祺云置業(yè)有限公司 新東尚 西安東尚房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限責(zé)任公司 恒大綠洲 西安曲江投資建設(shè)有限公司 東方羅馬花園 陜西嘉里房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 目標(biāo)實(shí)現(xiàn)分析： 關(guān)鍵可控因素： 價(jià)格 —— 住宅 6800，公寓 7800； 目標(biāo)實(shí)現(xiàn)出發(fā)點(diǎn)： 執(zhí)行關(guān)鍵點(diǎn)： 營(yíng)銷動(dòng)作 —— 量?jī)r(jià)齊升 平均每個(gè)月 6000萬(wàn)的回款任務(wù) p a r tI n t e l l i g e n c e a l l s u v c e s s w e r e m a d e f r o m w i s d o ma l l s u v c e s s w e r e m a d e f r o m w i s d o mi n t e l l i g e n c e a l l s u v c e s s w e r e m a d e f r o m w i s d o mI n t e l l i g e n c e a l l s u v c e s s w e r e m a d e f r o m w i s d o ma l l s u v c e s s w e r e m a d e f r o m w i s d o mi n t e l l i g e n c eI n t e l l i g e n c e a l l s u v c e s sw e r e m a d e f r o m英泰簡(jiǎn)介PART 第二部分 項(xiàng)目分析 一 市場(chǎng)分析 20xx年，西安市普通住宅市場(chǎng)發(fā)展平穩(wěn)超過(guò)歷史高點(diǎn) 20xx年。 20xx年全年房地產(chǎn)投資狀況平穩(wěn)，個(gè)別月份略微下降，房地產(chǎn)供應(yīng)情況較歷年略微下降，從土地成交來(lái)看，成交主要集中在灞橋、未央及航天科技區(qū)域，整體土地供應(yīng)呈現(xiàn)郊區(qū)化外擴(kuò)。 房地產(chǎn)宏觀政策 提高二套房首付，對(duì)本項(xiàng)目投資客有一定影響。它也是現(xiàn)在西安城墻各門(mén)中復(fù)原得最完整的一座。 戶型分布區(qū)間分析 80200 97140 95140 90170 85105 85140 4085 4086 4086 110180 中大戶型住宅 小戶型公寓 大戶型商務(wù)公寓 四 客戶分析 客戶定位 —— 中高端客戶人群 ? 消費(fèi)符號(hào) 汽車：中高檔轎車 服裝：國(guó)際品牌、一線國(guó)內(nèi)品牌、 消費(fèi)：高爾夫、 SPA、前沿時(shí) 尚運(yùn)動(dòng)、 教育：私立學(xué)校或優(yōu)質(zhì)名校、 來(lái)源：城南及城內(nèi)客戶為主 職業(yè)：精英白領(lǐng)、高