【正文】 新舊社區(qū)商業(yè)中心的改造和建設(shè) 舊社區(qū)商業(yè)中心的升級和新建居住區(qū)商業(yè)網(wǎng)點建設(shè)都必須按照國家有關(guān)規(guī)范、規(guī)定按比例配建。結(jié)合清遠市中心城區(qū)人口數(shù)量和不同業(yè)態(tài)的替代效應(yīng)，清遠市中心城區(qū)的大型綜合超市宜控制在 10 個左右。清遠市中心城區(qū)倉儲式商場應(yīng)該控制在 3 個以下，適宜布局在中心組團 、龍?zhí)两M團、清新組團等合適的地段，不宜布 在江北老城區(qū)。因此應(yīng)該根據(jù)全市的人口規(guī)模確定大型百貨店的數(shù)量，再根據(jù)商業(yè)功能區(qū)的情況進行分布。對于社區(qū)型的購物中心，則選擇在人口較為密集的住宅區(qū)進行布局。 合理發(fā)展大型專業(yè)店 大型專業(yè)店布局為靈活，可以與別的業(yè)態(tài)一起，布置在購物中心內(nèi)或商業(yè)街內(nèi)，也可單獨布局。清遠市中心城區(qū)大型百貨店的發(fā)展在于新建和改造并重。 4. 2 規(guī)劃實施指引 市場的規(guī)劃應(yīng)由規(guī)劃部門統(tǒng)籌，開發(fā)走向產(chǎn)業(yè)化，管理由政府指定有關(guān)部門執(zhí)行。市場主辦者、生產(chǎn)流通企業(yè)和經(jīng)營大戶等多方共同組建股份有限公司或有限責(zé)任公司，使清遠市的商品批發(fā)市場向現(xiàn)代化大型批發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)變。對傳統(tǒng)日用消費品批發(fā)市場，要通過整合重組，減少數(shù)量，擴大規(guī)模，增強特色，鼓勵發(fā)展有產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)網(wǎng)友 （ 洪楓 ） 傾情為您奉獻， ： 332985688，個人主頁 網(wǎng)友 （ 洪楓 ） 傾情為您奉獻， ： 332985688，個人主頁 和競爭優(yōu)勢的市場。 在調(diào)整市場布局時，要按以下 原則： ○ 1 生活資料市場與生產(chǎn)資料市場分別集中。 目前，清遠市主要的大型批發(fā)市場都集中在舊城區(qū)，應(yīng)作為調(diào)整的重點。 第四章 商業(yè)規(guī)劃布局 4. 1 商業(yè)具體分布 網(wǎng)友 （ 洪楓 ） 傾情為您奉獻， ： 332985688，個人主頁 網(wǎng)友 （ 洪楓 ） 傾情為您奉獻， ： 332985688，個人主頁 專業(yè)特色街 南、北門街是舊城區(qū)歷史上最繁華的商業(yè)街，也是清遠市歷史的縮影。 利用信息技術(shù)建設(shè)現(xiàn)代化 的物流平臺和交易平臺，逐步構(gòu)建生物制藥網(wǎng)、農(nóng)網(wǎng)、水產(chǎn)網(wǎng)為特征的現(xiàn)代流通市場。 批發(fā)市場園區(qū)建設(shè)目標(biāo)： 批發(fā)市場園區(qū)的規(guī)劃目標(biāo)是在規(guī)劃期內(nèi)建成七個批發(fā)市場及物流園區(qū)，集中在新城廣清大道、人民三、四路兩側(cè)分別是汽車、家具家電、建材陶瓷、五金、紡織服裝、奇花異石及農(nóng)副產(chǎn)品物流配送中心。超市和肉菜市場建設(shè)要納入城區(qū)建設(shè)和舊城改造規(guī)劃，原則上每 12 萬人 設(shè)立一個肉菜市場。 百嘉商業(yè)中 心：在百嘉的富強路和 彩霞西路相交的十字路口為中心的周邊區(qū)域要逐步培育成組團級商業(yè)中心。 橫荷商業(yè)中心：在橫荷國泰路的人民路至冽江路段，組成的小市商業(yè)區(qū)，以發(fā)展飲食、生活用品為主的組團級商業(yè)服務(wù)中心。形成以本市高新技術(shù)產(chǎn)品 為主的會展中心，以引進國內(nèi)外高新技術(shù)和產(chǎn)品，加快本市各產(chǎn)業(yè)的技術(shù)進步；同時，也作為展示清遠高新技術(shù)產(chǎn)品的一個舞臺。同時，保留部分原有的文、教、衛(wèi)、體等功能。目標(biāo)是規(guī)劃布置市級 大型商業(yè)中心及金融中心，安排大型綜合商場、超級市場、各類銀行、投資公司、證交所、保險公司等大型金融保險業(yè)用地，形成清遠市商業(yè)功能區(qū)。 城市商業(yè)在區(qū)域 商貿(mào)發(fā)展中的地位與功能目標(biāo) 清遠面向穗港澳，背靠內(nèi)陸省份，是粵港澳通往湖南等地的重要交通樞紐。 商業(yè)與旅游的結(jié)合 清遠是一個旅游資源十分豐富的城市，在進行商業(yè)網(wǎng)點規(guī)劃中需要充分考慮發(fā)展局面。要加快建設(shè)生產(chǎn)和生活有需求而現(xiàn)在不存在的批發(fā)市場。對現(xiàn)有大型零售網(wǎng)點進行改造升級，根據(jù)城市發(fā)展要求、居民 生活 水平的需求及商業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)化的要求，在控制總量的基礎(chǔ)上適度增加大型零售網(wǎng)點。老城區(qū)傳承商業(yè)歷史文化，融匯現(xiàn)代商業(yè)網(wǎng)點和新型業(yè)態(tài)，打造傳統(tǒng)商業(yè)與現(xiàn)代有機結(jié)合的商圈；新城區(qū)及清新等商業(yè)基地薄弱地區(qū)要以現(xiàn)代理念為指引， 以 新型業(yè)態(tài)為主導(dǎo)， 打造 現(xiàn)代化的是商圈。 市區(qū)商業(yè)金融設(shè)施現(xiàn)狀一覽表（單位：公頃） 類別 商業(yè)金融用地 江 北 江 北組團 江南 中心組團 龍?zhí)两M團 中心城區(qū)建設(shè)用地 中心城區(qū)人均用地（人 /m2） 改變現(xiàn) 有過度集中、局部失調(diào)的商業(yè)布局現(xiàn)狀，在改善、提升現(xiàn)有城市商業(yè)中心的基礎(chǔ)上，加強對商業(yè)薄弱地區(qū)的建設(shè)。 ? 龍?zhí)两M團：用地范圍包括龍?zhí)伶?zhèn)大部分用地，規(guī)劃在廣清大道以 東，清鳳西路兩邊發(fā)展商貿(mào)業(yè)，利用工業(yè)迅速發(fā)展的契機，將新會展中心設(shè)在該商貿(mào)區(qū)內(nèi)，發(fā)展以汽車、摩托車、機械等工業(yè)產(chǎn)品為主的會展中心，爭取承辦全國性至國際性的會展，提高清遠知名度，發(fā)展清遠品牌，形成市級商貿(mào)副中心。“三副”是指在老城區(qū)江 北 組團以原有基礎(chǔ)設(shè)置的城市商業(yè)副中心；在龍?zhí)两M團設(shè)置城市商業(yè)副中心；在清新縣城設(shè)置城市商業(yè)副中心。兩軸包括“一主一次 ”，主軸為廣清大道，次軸為北江；三心 包括一個城市中心，兩城市副中心；三組團為 江 北組團、中心組團、龍?zhí)两M團。 ? 清新縣城規(guī)劃人口中期為 萬人，其中常住人口 10 萬人，外 來人口 萬人，到 2025 年為 29 萬人，其中外來人口 12 萬人。 ○ 2 珠江三角洲后花園。 批發(fā)市場的組織化程度和管理規(guī)范化程度不高，缺乏應(yīng)有的、完善的 法制來保障市場機制的正常、有效的發(fā) 揮，以及規(guī)范、調(diào)控批發(fā)市場的建設(shè)和運行。此外，批發(fā)市場亂搭亂建、違規(guī)建設(shè)等現(xiàn)象較為嚴(yán)重，影響了市場環(huán)境。 停車設(shè)施的嚴(yán)重不足，致使消費人群的可進入性和可疏導(dǎo)性受到制約，并帶來了一定的交通安全隱患。 ? 商業(yè)網(wǎng)點環(huán)境待改善 政府對于商業(yè)引導(dǎo)的政府較少，在市場經(jīng)濟條件下，政府不能通過 強制的手段規(guī)定在哪個地區(qū)配置什么樣的商業(yè)網(wǎng)點。 ? 商業(yè)現(xiàn)代 化 程度較低，商業(yè)業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)不合理 清遠市的商業(yè)網(wǎng)點中以經(jīng)營服裝和日常消費品一類的居多，而且呈現(xiàn)出分散、凌亂的特征。 由于缺乏統(tǒng)一規(guī)劃，投資者在投資時沒有明確的信息，缺乏投資信心；網(wǎng)友 （ 洪楓 ） 傾情為您奉獻， ： 332985688，個人主頁 網(wǎng)友 （ 洪楓 ） 傾情為您奉獻， ： 332985688，個人主頁 而自發(fā)形成的市場往往會造成重復(fù)投資并帶來惡性競爭。由于國家立法和市場監(jiān)管體系相對滯后，低 層次的集貿(mào)市場和小商業(yè)檔鋪大量存在，業(yè)態(tài)、營銷方式落后，導(dǎo)致假冒偽劣商品禁而不止，市場行為不夠規(guī)范，售后服務(wù)不能保障，沒有完全形成公平、公正、公開競爭的市場環(huán)境?？傮w上看清遠流通企業(yè)還處于組織散、 規(guī)模小、實力弱的狀態(tài)，與本市經(jīng)濟發(fā)展趨勢和市場競爭不相適應(yīng)，特別是縣級以下地區(qū)的流通方式仍較落后，大型流通主體缺位，集貿(mào)市場、小商小販仍是流通市場的主導(dǎo)者。 存在問題 近幾年來，清遠流通業(yè)雖然取得長足的發(fā)展，但仍存在一些問題，主要表現(xiàn)在： ? 消費總量低，流通的支柱作用未充分體現(xiàn)出來。在清遠流通業(yè)中，批發(fā)零售業(yè)、餐飲服務(wù)業(yè)、城鄉(xiāng) 集貿(mào)和專業(yè)市場 90%以上由 個體和民營企業(yè)經(jīng)營。 ? 民營 流通業(yè)成為全市流通業(yè)發(fā)展的主要力量。這幾年的外來資金進入，對清遠 彌補商業(yè)投資不足、加快商業(yè)發(fā)展起到了積極作用。期間大批現(xiàn)代流通業(yè)新業(yè)態(tài)、新項目落戶清遠，到目前止， 麥當(dāng)勞、肯德基、華潤萬佳、新一佳、摩登百貨、益華百貨超市等一批知名企業(yè)落戶清遠，其中較大型商業(yè)項目有“名都商業(yè)中心”“清遠城市廣場”“贏之城清遠商業(yè)文化中心”“傾城摩爾”“連州市城西邊貿(mào)市場”等等。 據(jù)統(tǒng)計，從 1998 年以來，市區(qū)、英德、連州市三大商業(yè)中心的社會消費品零售額占全市比重超過了 70%，如 20xx 年市區(qū)占全市 %，英德占 %，連州占 %，三大中心占全市比重為 %。 近幾年，清遠市經(jīng)濟呈現(xiàn)不斷加快的良好發(fā)展態(tài)勢；各類投資建設(shè)項目的逐步投產(chǎn)，成為拉動國民經(jīng)濟回升的主要力量，經(jīng)濟發(fā)展的后發(fā)優(yōu)勢明顯增強， 20xx 年，全市 GDP 增長接近全省平均增長水平，是清遠市近 8 年來增幅最高的一年； 20xx 年，全市實現(xiàn) 億元，增幅高達 %， 比上年上升 個百分點， GDP 增長已超過全國和全省的增長速度，全省第一。 年末城鄉(xiāng)集市共有 233 個，累計 實現(xiàn)貿(mào)易成交額 億元。 網(wǎng)友 （ 洪楓 ） 傾情為您奉獻， ： 332985688，個人主頁 網(wǎng)友 （ 洪楓 ） 傾情為您奉獻， ： 332985688，個人主頁 20xx 年清遠市國民經(jīng)濟指標(biāo)： 指 標(biāo) 單位 20xx 年 增幅 GDP 億元 % 工業(yè)總產(chǎn)值（規(guī)模以上） 元 % 農(nóng)業(yè)總產(chǎn)值 億元 % 全社會 固定資產(chǎn)投資完成額 億元 % 外貿(mào)進出口總額 億美元 93.% 實際利用外資 億美元 社會消費品零售總額 億元 % 城鄉(xiāng)居民儲蓄存款余額 億元 % 國民經(jīng)濟和社會發(fā)展中存在的主要問題是：一是糧食增產(chǎn)和農(nóng)民持續(xù)增收的基礎(chǔ)不穩(wěn)固，農(nóng)業(yè)綜合生產(chǎn)能力有待提高，保持農(nóng)業(yè)增收困難較多；二是現(xiàn)代服務(wù)業(yè)發(fā)展相對滯后；三是就業(yè)、再就業(yè)形勢依然嚴(yán)峻，適用人才不足，少數(shù)低收入家庭生活仍較困難；四是經(jīng)濟自主增長的動力不強，科技自主創(chuàng)新 能力有待提高；五是資源環(huán)境對經(jīng)濟社會發(fā)展的制 約逐漸突出，土地、水、能源、交通等資源和基礎(chǔ)設(shè)施約束壓力加大；六是城鄉(xiāng)經(jīng) 濟和縣城經(jīng)濟發(fā)展不平衡等。 第二章 商業(yè)網(wǎng)點的現(xiàn)狀分析 2. 1 清遠市國民經(jīng)濟和社會發(fā)展現(xiàn)狀 20xx 年，清遠全市國民經(jīng)濟繼續(xù)保持快速增長，全年實現(xiàn)生產(chǎn)總值 億元，比上年增長 %，是 1988 年建市以來的最高增速。要通過制訂商業(yè)網(wǎng)點規(guī) 劃，切實維護居民的合法權(quán)益，創(chuàng)造良好的生活環(huán)境，不斷提高居民的生活質(zhì)量。根據(jù)不同商業(yè)區(qū)域的特點，確定不同業(yè)態(tài)、類型的商業(yè)網(wǎng)點規(guī)模和數(shù)量。對于商業(yè)競爭不夠充分的地區(qū)應(yīng)適當(dāng)增加網(wǎng)點，引入競爭機制；對于商業(yè)競爭相對充分的地區(qū)，新增大型商業(yè)網(wǎng)點應(yīng)當(dāng)采取慎重的態(tài)度；對于同業(yè)競爭十分激烈，經(jīng)營難以維持的地區(qū)，新增大型商業(yè)網(wǎng)點應(yīng)當(dāng)進行嚴(yán)格限制，同網(wǎng)友 （ 洪楓 ） 傾情為您奉獻， ： 332985688，個人主頁 網(wǎng)友 （ 洪楓 ） 傾情為您奉獻， ： 332985688，個人主頁 時采取切實措施，限制土地使用性質(zhì)、建筑功能的隨意轉(zhuǎn)變。 商業(yè)網(wǎng)點規(guī)劃要與當(dāng)?shù)亟?jīng)濟發(fā)展水平相適應(yīng)。 商業(yè)活動是現(xiàn)代化城市的重要功能，商業(yè)網(wǎng)點是城市物質(zhì)文明和精神文明建設(shè)的重要窗口。 1. 6 規(guī)劃范圍 本商業(yè)規(guī)劃范圍為清遠市中心城區(qū)，考慮未來中心城區(qū)的擴大與城市 商 業(yè)資料的整合和規(guī)劃的需要，將在當(dāng)前清城區(qū)的老城、新城為中心城區(qū)的基礎(chǔ)上，把本次中心城區(qū)商業(yè)網(wǎng)點的規(guī)劃范圍擴大至清新縣城。 網(wǎng)友 （ 洪楓 ） 傾情為您奉獻， ： 332985688，個人主頁 網(wǎng)友 （ 洪楓 ） 傾情為您奉獻， ： 332985688，個人主頁 大型批發(fā)市場 指營業(yè)面積在 8 萬平方米以上或年交易額 10 億元以上的批發(fā)市場。形態(tài)主要有兩種：一種是無形市場，主要通過批發(fā)業(yè)務(wù)網(wǎng)絡(luò)進行交易；另一種是有形市場，主要通過建立占地面積較大的批發(fā)市場，集聚大量的批發(fā)商品商進行交易 。如電器街、精品街、書店街、服裝街、皮具街、汽車汽配街、古玩街、花鳥魚藝街、字畫街、美食街、酒 吧街等。 表 11 零售業(yè)態(tài)分類表 業(yè)態(tài) 定義 選址 規(guī)模 商品結(jié)構(gòu) 經(jīng)營方式 服務(wù)功能 目標(biāo)顧客 百貨店 在一個大建筑物內(nèi) ，根據(jù)不同部門設(shè)銷售區(qū)，開展進貨、管理、運貨，滿足顧客對時尚商品多樣化選擇需求的零售業(yè)態(tài) 在城市繁華市區(qū)、交通要通 規(guī)模大，營業(yè)面積在 5000平方米以上 以經(jīng)營男女、兒童服裝及服飾、衣料、家庭用品為主、種類齊全，少批量，高毛利 采取定價銷售，可以退貨，采取柜臺銷售和自選（開架）銷售相結(jié)合 服務(wù)功能齊全 適應(yīng)種類消費人群，主要定位中高階層的消費 網(wǎng)友 （ 洪楓 ） 傾情為您奉獻， ： 332985688，個人主頁 網(wǎng)友 （ 洪楓 ） 傾情為您奉獻， ： 332985688，個人主頁 超級市場 采取自選銷售方式，以銷售食品、生鮮食品、副食品和生活用品為主，滿足顧客每日生活需求的零售業(yè)態(tài) 在居民區(qū)、交通要道、商業(yè)區(qū) 營業(yè)面積在1000 平方米左右 以 購買頻率高的商品為主 采取自選銷售方式，入口分設(shè)，結(jié)算由設(shè)在出口處的收銀機統(tǒng)一進行 營業(yè)時間每天不低于 11 小時，有一定面積的停車場 以居民為主要銷售對象， 10分鐘左右可達 大型綜合超市 采取自選銷售方式，以銷售大眾化實用品為主，滿足顧客一次性購足需求的零售業(yè)態(tài) 在城鄉(xiāng)結(jié)合部，住宅區(qū)及交通要道 營業(yè)面積在5000 平方米左右 衣、食用品齊全，重視本企業(yè)的品牌開發(fā) 采取自選銷售方式 設(shè)置與商店營業(yè)面積相適應(yīng)的停車場 家庭食品、日用品購買者 便利店 滿足顧客便利性需求為主要目的的零售業(yè)態(tài) 在居民區(qū)、主干線公路邊 及車站、醫(yī)院、娛樂場所、機關(guān)團體、企事業(yè)單位所在地 以速成食品、飲料、小百貨為主，具即時消費性、小客量、應(yīng)急性等特點 以開架自選經(jīng)營為主，結(jié)算在收銀機處統(tǒng)一進行 營業(yè)時間長，一般在 16小時以上，甚至 24 小時，終年無