【正文】 業(yè)主委員會的資金來源可通過三種方法籌集：一是由小區(qū)全體業(yè)主分攤；二是通過經(jīng)營小區(qū)公用部位的收益來獲取費用；三是通過贊助取得。在實踐中，對業(yè)主委員會的監(jiān)督缺乏有效的手段，使業(yè)主難以有組織地參加管理和表達對物業(yè)管理的看法。向業(yè)主收費既不合理也缺乏相應的依據(jù)。二是物業(yè)公司代收的水、電、氣費存在著欠費現(xiàn)象。水、電、氣部門只針對注冊的表（包括總表）服務，按總表的度量計費。另外物業(yè)公司預算的維修費用沒有專業(yè)機構對其作鑒定和監(jiān)督其使用，容易讓房屋公共維修基金造成不法利用。開發(fā)企業(yè)不及時繳交給區(qū)房管局，造成房屋公共維修基金的拖欠，很容易激發(fā)與業(yè)主間的矛盾，給后期物業(yè)管理帶來困難。（1）房屋公共維修基金收繳困難。xx區(qū)的大多數(shù)居民住宅是九十年代初建成的,當時配套建設水平低,基礎設施差,娛樂休閑設施很少。主要有：①未安裝一戶一表（前期的老小區(qū)及集資房）；②銷售廣告內(nèi)容與實際交房時不一致；③擅自將小區(qū)公用部分（如屋頂、公共綠化地等）承諾給少數(shù)業(yè)主使用；④擅自改變公共設施用途、物管房用途、會所及車庫用途等。②由于前期物業(yè)服務現(xiàn)在大多仍為開發(fā)商屬下的物業(yè)公司承擔，因此，多數(shù)業(yè)主認為開發(fā)商對建設質(zhì)量的完善與有關承諾的兌現(xiàn)責任自然應由物業(yè)公司承擔，并往往以此作為衡量物業(yè)公司服務效果的重要指標。五是由于業(yè)主自身的原因，如業(yè)主內(nèi)部糾紛、業(yè)主出租房屋等原因致使繳費不及時等。不同價格的物業(yè)費具體的服務項目不明確，存在同質(zhì)不同價或者同價不同質(zhì)的現(xiàn)象。調(diào)查表明，我區(qū)物業(yè)服務從業(yè)人員平均報酬低于社會平均工資24%，平均福利水平不足國家規(guī)定的26%，勞資雙方潛在矛盾十分突出。例如：同一職能機構管理著水電氣的價格與物業(yè)服務價格，卻沒有建立相應的平衡機制。一是物業(yè)服務收費標準低，嚴重制約了行業(yè)的健康發(fā)展。一是某些物業(yè)管理企業(yè)員工缺乏客戶意識，服務態(tài)度不端正，服務用語不文明，對業(yè)主的正當要求不能及時滿足。二是少數(shù)物業(yè)企業(yè)從自身經(jīng)濟利益出發(fā)，擅自在小區(qū)公共部位開展經(jīng)營，全部收入歸企業(yè)方所有。從調(diào)查的結果來看，物業(yè)企業(yè)主動上門服務率為32%，小區(qū)業(yè)主對物業(yè)服務人員的綜合滿意度為61%，這表明物業(yè)公司的服務意識不是很強。我區(qū)隨著房地產(chǎn)業(yè)的迅速發(fā)展，近幾年來物業(yè)公司數(shù)量急劇增加。但在實際的工作中，區(qū)房管局人手不足，對物業(yè)管理中的問題疲于應付；街（鎮(zhèn)）政府、社區(qū)居委會很難插手小區(qū)的物業(yè)管理工作，對物業(yè)公司無法制約，物業(yè)公司通常對其不理不睬，對工作不配合甚至是阻擾街（鎮(zhèn)）、居委會的正常工作。個別業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)之間的矛盾因缺乏溝通渠道而無法解決。從1999年開始歸集物業(yè)專項維修資金以來，使用300余萬元。因此，區(qū)房管局對全區(qū)的農(nóng)轉非安置統(tǒng)建房進行全面接管。（3）直管公房及農(nóng)轉非安置房：直管公房，就是房管部門直接管理的政府和社會公共團體所有的房屋。產(chǎn)權屬職工私有的房屋，其住房及室內(nèi)水、電、氣的維修均由職工自己負責；產(chǎn)權仍屬單位的房屋維護則仍由單位負責，整幢房屋較大設備、安全、水電方面的維修或公用部位的維修一般由單位負責。老小區(qū)主要有單位自管房、社會集資房、直管公房及農(nóng)轉非安置房四類。新建城市住宅小區(qū)的物業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀。據(jù)調(diào)查，截至2007年底，在我區(qū)注冊的物業(yè)企業(yè)共有197家，其中一級資質(zhì)企業(yè)3家，二級資質(zhì)企業(yè)15家，三級資質(zhì)企業(yè)179家，從業(yè)人員12000余人，管理人員1897人。二是物業(yè)管理總體水平較低。感興趣的朋友一起來看看這篇由資料站為您提供的文章。探索建立物業(yè)管理糾紛調(diào)處新機制。物業(yè)企業(yè)前期介入所產(chǎn)生的費用可由開發(fā)建設企業(yè)承擔。同時，啟動職能部門領導問責機制，對履職不到位的進行問責，提高部門管理的主動性，逐步形成政企聯(lián)動的小區(qū)管理社區(qū)化機制。民政、公安、計生、社保、人社、國土、住建、房管、工商、供水、供電、鄉(xiāng)鎮(zhèn)辦事處等部門的窗口單位與物業(yè)企業(yè)進行對接。建立健全物業(yè)管理行政新機制。３、將業(yè)主自治機構的管理納入社區(qū)管理范圍。１、逐步推行業(yè)主誠信檔案的建立。對物業(yè)服務企業(yè)的營業(yè)稅免收，所得稅減半征收；對農(nóng)轉非50人員參照國有企業(yè)下崗50人員政策執(zhí)行，鼓勵企業(yè)擴大農(nóng)民工使用，增加就業(yè)崗位。物業(yè)服務企業(yè)在對員工進行專業(yè)技能培訓的同時更應該注重個人素質(zhì)方面的培訓。一是物業(yè)企業(yè)應當在嚴格執(zhí)行《物權法》，爭取政府的支持的同時，提高經(jīng)營能力，加強與業(yè)主、業(yè)委會的溝通交流，達成共識。三、完善物業(yè)管理的建議和措施。物業(yè)服務缺乏市場競爭機制。物業(yè)管理涉及到規(guī)劃、建筑等多個部門，有時各種矛盾會交織在一起。除了2007年10月1日實施的《物權法》有關章節(jié)規(guī)定和2003年9月1日正式實施的《物業(yè)管理條例》及地方性相關配套法規(guī)外，一直沒有國家級行業(yè)法規(guī)可以遵循。時間、地點均不好確定，與會業(yè)主很難達到2/3以上，業(yè)主參與意識不強，就連書面征求意見也有難度，導致很多重大事項無法決定。業(yè)主委員會沒有自己的辦公用房或辦公場所。業(yè)主委員會的經(jīng)費來源無法自行解決。導致成立后，作用發(fā)揮普遍不理想。開發(fā)企業(yè)不及時上交給房管局，造成住宅專項維修資金的拖欠，很容易激發(fā)與業(yè)主間的矛盾，給后期物業(yè)管理帶來困難。（1）住宅專項維修資金收繳困難。老住宅小區(qū)基礎設施差，缺乏專項維修資金。（2）開發(fā)商物業(yè)銷售中遺留下來的問題。主要表現(xiàn)有：①盡管通過了竣工驗收，但向業(yè)主交房時仍存在共用設施設備不完備的情況，如管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境、道路、景點等設施未完工，影響業(yè)主居住，房屋本體外墻滲漏等等。三是建設工程遺留問題隨著物業(yè)交接,將問題轉嫁給物業(yè)服務企業(yè),成為住戶不繳費的借口。物業(yè)服務費收取難。同樣，其它成本費用價格上漲時，物業(yè)服務成本仍然沒有消化來源，導致了收入支出的剪刀叉現(xiàn)象，物業(yè)服務企業(yè)生存的危機日益突出。據(jù)調(diào)查，我市24家物業(yè)企業(yè)的34個項目，有31個項目虧損，幾個項目硬撐不下去了，只有被迫撤離所服務的樓盤。二是物業(yè)管理企業(yè)缺乏專業(yè)人員。二是少數(shù)物業(yè)企業(yè)從自身經(jīng)濟利益出發(fā)，擅自在小區(qū)公共部位開展經(jīng)營，全部收入歸企業(yè)方所有。物業(yè)企業(yè)服務意識不強。（一）物業(yè)企業(yè)存在的主要問題及原因分析。但在實際的工作中，市房管局人手不足，對物業(yè)管理中的問題疲于應付；街道、社區(qū)居委會很難插手小區(qū)的物業(yè)管理工作，對物業(yè)公司無法制約，物業(yè)公司通常對其不理不睬，對工作不配合甚至是阻擾街道、社區(qū)居委會的正常工作。個別業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)之間的矛盾因缺乏溝通渠道而無法解決。從2010年開始歸集住宅專項維修資金以來。其中有國際現(xiàn)代城住宅小區(qū)獲得**市物業(yè)管理示范（優(yōu)秀）小區(qū)稱號。外地物業(yè)企業(yè)在我市開展服務的3家，從業(yè)人員約32人。三是業(yè)主委員會作用發(fā)揮不好。前文已述，現(xiàn)行有關物業(yè)管理的法律和法規(guī)，回避了許多疑難問題和具體程序，使許多關鍵的具體問題缺乏法定的解決辦法和依據(jù)，必須盡快制定和完善相關問題的立法規(guī)范，使物業(yè)管理沿著法治化的道路健康發(fā)展。其次，政府部門應當指定專門機構對物業(yè)公司進行長期監(jiān)管，受理業(yè)主對物業(yè)公司的投訴，同時定期主動征求小區(qū)業(yè)主對物業(yè)公司的意見，對業(yè)主的投訴和意見，負責任的進行調(diào)查并做出答復，同時反饋給物業(yè)公司。我們認為就目前我國物業(yè)管理尚處于起步階段的情況和條件來說，簡單采取市場化的管理方式并不能很好地解決問題。我們認為這是政府管理錯位造成的，以二○○七年九月十日國家發(fā)展改革委、建設部印發(fā)的《物業(yè)服務定價成本監(jiān)審辦法》（試行）為例，該辦法明確規(guī)定了物業(yè)服務定價成本監(jiān)審遵循合法性原則、相關性原則、對應性原則、合理性原則。在小區(qū)入住過程中，政府部門應當了解業(yè)主情況，及時組織召開業(yè)主大會，選舉業(yè)主委員會成員；對于小區(qū)業(yè)主大會難以及時召開的，政府部門應先暫時指定業(yè)主代表，防止因業(yè)主自治組織缺位而帶來的法律上的不便。但如何解決眾多業(yè)主對該物業(yè)有效行使管理權的問題，卻是一個不容回避的問題，解決這一問題，必須首先解決自治組織成立和運作的帶頭人和組織者問題。（二）政府職能部門要切實發(fā)揮指導作用，破解業(yè)主委員會“三難”問題。一般來說，在市場經(jīng)濟條件下，政府確實不應當過多插手經(jīng)濟領域。五、減少和化解物業(yè)糾紛的初步建議物業(yè)管理是一項牽涉主體眾多、法律關系復雜、持續(xù)時間長、涉及小區(qū)公共產(chǎn)品的綜合性管理活動，其中的許多問題往往不是某一主體單方面原因造成的。由于沒有一套完善的質(zhì)量管理標準，社會上也難以找到對物業(yè)服務標準、物業(yè)公司資質(zhì)等級、物業(yè)管理費分級收取進行動態(tài)評估、監(jiān)測的權威部門，導致物業(yè)公司在提供物業(yè)服務時，沒有明確的遵循，物業(yè)公司縮減服務項目和內(nèi)容時，業(yè)主不能進行有的放矢地進行監(jiān)督，各有關部門在調(diào)處物業(yè)糾紛時，對服務水平難以量化，難以得到客觀的評價依據(jù)，在服務水平與物業(yè)收費難以對應的情況下，必然引發(fā)物業(yè)糾紛。在上述原因存在的情況下，即使少數(shù)小區(qū)草草成立了業(yè)主委員會，因業(yè)主對其缺乏認同感和歸屬感，也難以獲得廣大業(yè)主的信任和支持，甚至還會發(fā)生業(yè)主對業(yè)主大會、業(yè)主委員會的合法性、運作程序的正當性提出質(zhì)疑，進而否定業(yè)主大會選聘的物業(yè)服務企業(yè)，否定業(yè)主委員會簽訂的物業(yè)服務合同的效力的情況。（二）業(yè)主委員會面臨的成立難、運作難、監(jiān)管難，是物業(yè)問題難于解決的制度原因。這種近似于強迫簽約的情況，導致業(yè)主與物業(yè)公司缺乏溝通、交流和理解，一開始就處于互相猜忌、互相懷疑之中，為今后雙方發(fā)生更大的糾紛埋下了隱患。四、物業(yè)糾紛產(chǎn)生的深層次原因分析（一）商品房預售及前期物業(yè)的不規(guī)范操作是物業(yè)糾紛產(chǎn)生的現(xiàn)實原因。如果房屋開發(fā)商已經(jīng)人去樓空，則業(yè)主會感到自己的合法權益沒有得到法律保護而憋著勁，與法官對著干，把對開發(fā)商的不滿及怨氣發(fā)泄到法院，個別人甚至可能抗拒裁判的執(zhí)行，即使法院采取強制執(zhí)行措施，物業(yè)費欠款案解決了，但對今后物業(yè)公司與業(yè)主的溝通也產(chǎn)生了很大的隔閡和障礙。據(jù)各基層法院反映，目前在物業(yè)糾紛案件的法律適用方面，存在一些突出的難題：例如，無物業(yè)服務合同而實際實施了物業(yè)管理如何確認物業(yè)企業(yè)與業(yè)主之間法律關系問題；如何確認物業(yè)合同的效力問題；物業(yè)公司是否有權采取停止供電、供水、供氣等措施催收物業(yè)費的問題；業(yè)主在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)遭受人身或財產(chǎn)損害物業(yè)公司應承擔何種責任問題；物業(yè)使用人能否直接列為物業(yè)糾紛的訴訟當事人問題；如何審查業(yè)主委員會的身份問題，如何確認其訴訟主體資格問題；業(yè)主委員會自身違法性是否影響物業(yè)服務合同的效力問題；如何理解業(yè)主超出專有物權范圍私搭亂建問題等等。例如物業(yè)管理法規(guī)中物業(yè)管理費的收取項目一般都包括了保安、維護公共秩序和小區(qū)安全，有的物業(yè)合同還明確寫明了物業(yè)公司提供24小時保安巡邏，但當出現(xiàn)小區(qū)內(nèi)業(yè)主車輛丟失、業(yè)主居室內(nèi)財物被盜、業(yè)主在小區(qū)遭遇不法之徒人身侵害等情況時，物業(yè)合同是否約定了物業(yè)公司承擔保證業(yè)主人身和財產(chǎn)安全的義務，雙方又往往各執(zhí)一詞，法官面對模糊的合同條款和籠統(tǒng)的法律法規(guī)，很難對“保安”所應包含的基本內(nèi)容及其所引申出的責任承擔作出是否違約的認定。各基層法院反映，在審理住宅小區(qū)業(yè)主欠繳物業(yè)公司物業(yè)費案件中，不少業(yè)主以物業(yè)公司服務質(zhì)量不達標，管理水平低下，物業(yè)公司先行違約為由進行抗辯，要求駁回物業(yè)公司的訴訟請求或按實際服務減免物業(yè)費。究其原因，固然有業(yè)主自認物業(yè)服務不好可以拒交物業(yè)費的主觀誤區(qū)，因而不注意及時收集、固定有關證據(jù)的原因，但更主要的還是業(yè)主取證存在著諸多客觀障礙。各院反映，送達法律文書難主要體現(xiàn)于三個方面：一是部分小區(qū)的業(yè)主因種種原因并未實際入住，實際居住地點和工作單位難查，聯(lián)系方式變更，難于找到并送達；二是物業(yè)糾紛的性質(zhì)決定了文書送達都是到住宅送達，很多業(yè)戶白天家里沒有人，只能晚上送達，在一定程度上也增加了送達的難度；三是部分業(yè)主對物業(yè)公司起訴抵觸情緒較大，拒絕在送達證上簽字，甚至連門都不開，使法院送達工作難于開展。在發(fā)生物業(yè)糾紛時，無論自身是否涉訴，業(yè)主們通常會產(chǎn)生通過關注他人訴訟來關心自家問題的心理，往往會群體討論糾紛之是之非，并形成一定的共識，進而通過群體性的行為方式參與訴訟活動，向物業(yè)公司甚至法院施加影響。從物業(yè)糾紛涉及的法律關系看，既可能涉及業(yè)主與使用人的關系、業(yè)主或使用人與物業(yè)公司的物業(yè)服務合同及保管合同關系、其他侵權主體與業(yè)主之間的侵權關系，又可能涉及到房地產(chǎn)開發(fā)商與物業(yè)管理公司的關系、業(yè)主委員會與業(yè)主大會的關系，業(yè)主委員會或業(yè)主大會與物業(yè)公司的關系，業(yè)主、業(yè)主委員會與房地產(chǎn)開發(fā)商的關系。由于物業(yè)服務和管理涉及建設單位、水、電、煤氣、供暖、有線、電信、消防等多個供應或管理主體，物業(yè)服務合同涉及千家萬戶，物業(yè)服務內(nèi)容涉及共用設施、附屬配套建筑和設施、設備、公用設施設備的維修、養(yǎng)護、運行和管理，公用環(huán)境衛(wèi)生、公用綠地、花木、建筑小品的維修、養(yǎng)護和管理，交通與車輛停放秩序的管理，公共秩序與安全的維護與管理，與物業(yè)相關的工程圖紙、住戶檔案與竣工驗收資料的保管與管理等方方面面，故圍繞物業(yè)服務合同的形成、交接、履行、違約及侵權均存在著引發(fā)糾紛的因素，導致物業(yè)糾紛訴訟發(fā)生的原因也呈現(xiàn)出多樣化特點。二、近四年來沈陽市物業(yè)糾紛訴訟的主要特點（一）案件類型以物業(yè)服務企業(yè)追索物業(yè)費糾紛占絕對比重，其它糾紛比重很小。但在物業(yè)管理行業(yè)得到發(fā)展的同時，物業(yè)糾紛也相應地大量涌現(xiàn)，起訴到法院的物業(yè)糾紛訴訟呈現(xiàn)出迅猛增長態(tài)勢，其中，市區(qū)的增長幅度遠遠大于郊區(qū)?，F(xiàn)將調(diào)研情況報告如下：一、近四年來沈陽市物業(yè)糾紛訴訟的基本情況（一）物業(yè)糾紛主要集中于市區(qū)和郊區(qū)，郊縣（市）法院幾乎沒有受理。同時業(yè)主應當自覺愛護社區(qū)內(nèi)公共設施，配合物業(yè)管理企業(yè)的工作，共同創(chuàng)建良好的居住環(huán)境。同時，物業(yè)公司在收取物業(yè)服務費后，應當嚴格履行服務義務。對低收入人群降低收費標準。成立物業(yè)管理糾紛調(diào)解組織。推行物業(yè)管理的市場化，引入市場競爭機制，是提高物業(yè)管理水平的有效途徑。在條件成熟時，有關部門可以引入具有評估、監(jiān)測功能的第三方機構，提供對物業(yè)服務標準、物業(yè)公司資質(zhì)等級、物業(yè)管理費分級收取的評估、監(jiān)測等服務，通過第三方機構的介入，可以保障物業(yè)收費、資質(zhì)管理、服務標準等向社會的公開、透明，這將有利于物業(yè)管理市場的良性運作，也有利于社會和諧穩(wěn)定。單憑法院的一己之力難以化解的物業(yè)管理糾紛，需要全社會的共同努力，用訴訟以外的方式化解爭端。因此，法院應該充分運用司法建議這一職能，及時將發(fā)現(xiàn)的問題向有關單位反映，全社會通力合作，化解矛盾。物業(yè)管理糾紛是涉群體性糾紛，一味以判決方式結案極易引起業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)矛盾的激化，成為構建和諧社會的不安定因素。統(tǒng)一裁判尺度。應當指出，對業(yè)主做出傾斜應有必