物業(yè)服務(wù)合同糾紛案件抗辯意見分析---wenkub.com
2025-04-15 03:20 本頁面
【正文】 本案是物業(yè)合同糾紛，業(yè)主委員會(huì)參加本案審理，對于案件法律關(guān)系和事實(shí)的查清有著至關(guān)重要的作用，本案的審理結(jié)果直接和本小區(qū)的業(yè)主委員會(huì)有法律上的利害關(guān)系，所以應(yīng)當(dāng)追加本小區(qū)業(yè)主委員會(huì)為本案第三人。根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定業(yè)主必須執(zhí)行業(yè)主大會(huì)的決定和業(yè)主大會(huì)授權(quán)業(yè)主委員會(huì)的決定。根據(jù)《青島市物業(yè)管理?xiàng)l例》第29條規(guī)定物業(yè)管理企業(yè)的選聘、續(xù)聘、解聘由業(yè)主委員會(huì)組織召開業(yè)主大會(huì)決定。 根據(jù)2021年《物業(yè)管理?xiàng)l例》第15條第2項(xiàng)規(guī)定：業(yè)主委員會(huì)代表業(yè)主與業(yè)主大會(huì)選聘的物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同。 二、被告所在小區(qū)業(yè)主大會(huì)沒有授權(quán)青島市小區(qū)業(yè)主委員會(huì)和原告簽訂本案的物業(yè)合同，所以該合同沒有法律效力。二是間接證據(jù)，包括小區(qū)其他居民的證言、新聞媒體的相關(guān)報(bào)道、居委會(huì)出具的相關(guān)證明等，但間接證據(jù)的證據(jù)效力略低，若僅存在間接證據(jù)，即無法提供完整的證據(jù)鏈以證實(shí)物業(yè)服務(wù)存在瑕疵的情況下，業(yè)主也很可能敗訴。對于合同約定較為概括，則可以參考我國相關(guān)法律、法規(guī)、政策性文件作出的相關(guān)的補(bǔ)充性的一般標(biāo)準(zhǔn)。對于維護(hù)義務(wù)的承擔(dān)主體，應(yīng)具體情況具體分析：如果小區(qū)物業(yè)在國家規(guī)定的保修期和保修范圍內(nèi)，由建設(shè)單位負(fù)物業(yè)的保修義務(wù)。在維修范圍約定不明情況下，依據(jù)《建筑物區(qū)分所有權(quán)解釋》第3條對建筑物的共有部分和專有部分的劃分，建筑物共有部分的維修責(zé)任由物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔(dān)，業(yè)主承擔(dān)專有部分的維修責(zé)任。在無特別約定時(shí)，買受人對于專有部分的占有通過建設(shè)單位的交付行為得以實(shí)現(xiàn)。但是這一抗辯的界定是以善良管理人的注意義務(wù)為標(biāo)準(zhǔn)界定安保義務(wù)。業(yè)主可以依據(jù)物業(yè)服務(wù)合同的約定提起違約之訴，也可以依據(jù)法律的相關(guān)規(guī)定提起侵權(quán)之訴。若無證據(jù)證明，僅以未享受服務(wù)進(jìn)行抗辯，則無法得到法院支持。這主要是由于在商品房買賣合同
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