【正文】 事件和決定，這些機(jī)緣、事件和決定在它們實(shí)現(xiàn)的當(dāng)時(shí)是取決于我們的意志的。2024年10月下午10時(shí)31分24.10.2222:31October 22, 2024 時(shí)間是人類發(fā)展的空間。22:31:0122:31:0122:31Tuesday, October 22, 2024 安全在于心細(xì)，事故出在麻痹。,感謝溝通,每一次的加油，每一次的努力都是為了下一次更好的自己。,提出停車場(chǎng)規(guī)劃,按照莒南當(dāng)?shù)氐膶?shí)際情況因地制宜,無須在地面過多安排機(jī)動(dòng)車停車位,因?qū)⑵滢D(zhuǎn)入地下。,建議環(huán)境、景觀、照明設(shè)計(jì),建議店鋪基本材料標(biāo)準(zhǔn)規(guī)劃,主樓外墻主要采用室外涂料，以面磚和花崗石點(diǎn)綴，窗戶采用高折光玻璃，加以彩色鋁質(zhì)窗框，節(jié)省能源消耗，充分表現(xiàn)現(xiàn)代化高科技美感，同時(shí)力求體現(xiàn)穩(wěn)重、簡(jiǎn)潔的時(shí)尚設(shè)計(jì)風(fēng)格。 在人流較多的主入口處設(shè)置移動(dòng)電梯，將垂直交通工具置于營(yíng)業(yè)大廳的四周。,立面的天際線變化應(yīng)高低配置，層高以2層為主，局部3層； 立面的基本建筑構(gòu)造特色建議以表面光滑的混凝土框架及外露式的鋼構(gòu)、鋼制樓梯來呈現(xiàn)，并大量運(yùn)用陽臺(tái)、露臺(tái)及屋頂花園，來呼應(yīng)人文花園意象的都市景觀。優(yōu)點(diǎn)是保持了商場(chǎng)的相對(duì)平穩(wěn)，使購(gòu)物活動(dòng)與豎向交通分開，互不干擾，放下防火門后方便顧客的疏散。 垂直交通組織形式可分為中心式垂直交通布局、周邊式垂直交通布局和綜合垂直交通布局。,商業(yè)建筑中人流最集中的是營(yíng)業(yè)大廳，其水平交通必須明確地具有清晰合理的流線。優(yōu)點(diǎn)是保持了商場(chǎng)的相對(duì)平穩(wěn)，使購(gòu)物活動(dòng)與豎向交通分開，互不干擾，放下防火門后方便顧客的疏散。 垂直交通組織形式可分為中心式垂直交通布局、周邊式垂直交通布局和綜合垂直交通布局。,商業(yè)建筑中人流最集中的是營(yíng)業(yè)大廳，其水平交通必須明確地具有清晰合理的流線。顧客用部分中的營(yíng)業(yè)廳是使用空間的主要內(nèi)容，所以應(yīng)著重對(duì)營(yíng)業(yè)廳進(jìn)行設(shè)計(jì)。步行街和中庭的設(shè)計(jì)對(duì)體現(xiàn)營(yíng)業(yè)空間的個(gè)性影響非常大，它們是公眾的交通與交流空間，是空間的骨架和關(guān)節(jié)。 二是以室內(nèi)商業(yè)街為主線串聯(lián)營(yíng)業(yè)空間的空間組合。 使用空間，包括營(yíng)業(yè)廳、娛樂、餐飲等?；刂畺|端地塊，相鄰葛仙路，是一三層樓高的大型娛樂中心，成為美食步行街和巨龍新天地的引示標(biāo)志。廣場(chǎng)西側(cè)為大賣場(chǎng)超市，樓高三層。在建筑形式處理上，力圖創(chuàng)造簡(jiǎn)潔明快的建筑造型，富于識(shí)別性和標(biāo)志性，立體線條虛實(shí)有致，創(chuàng)造一種歡迎之感。,交通組織 在設(shè)計(jì)過程中，對(duì)不同類型的交通進(jìn)行了綜合性考慮，盡量做到方便暢通，人車分流；主要停車和卸貨區(qū)安置于地下室，盡量減少地面交通流量、噪音和對(duì)市容衛(wèi)生的影響。 商業(yè)建筑必須符合時(shí)尚標(biāo)準(zhǔn)，順應(yīng)流行趨勢(shì)的變化，因此大量的外立面更新裝修應(yīng)運(yùn)而生。 大型商業(yè)建筑的外形最重要的應(yīng)是突出商業(yè)建筑的個(gè)性和商業(yè)氣氛?？紤]到人的行為而設(shè)置的空間、下沉廣場(chǎng)里的嬉戲少年、廣場(chǎng)上的時(shí)裝表演、新產(chǎn)品的發(fā)布演出以及參加這些活動(dòng)的觀眾都是外部形象中最活躍的因素。為人們提供了停留、休息、觀景的場(chǎng)所。 入口外部空間立面形式分為三類： 一為平式，即墻上直接開洞，可保持墻面的連續(xù)性，常用裝飾或圖案來表明入口以加強(qiáng)識(shí)別性和對(duì)顧客的誘導(dǎo)。可使進(jìn)出商業(yè)建筑的人流在此得到緩沖并吸引顧客人流。商業(yè)建筑的出入口較多，如獨(dú)立的貨物進(jìn)出口、客流的主出入口與次出入口、工作人員出入口等。南側(cè)附樓一、二層為超級(jí)大賣場(chǎng) 西側(cè)附樓為連鎖式大型特色餐廳，快餐美街。 通過對(duì)停車位的規(guī)劃及在非停車位設(shè)置障礙來防止日后的麻煩。 內(nèi)街街景布置應(yīng)具強(qiáng)烈引導(dǎo)性，才能使人流由主入口引入內(nèi)街,因此花車、書吧、綠樹、歐式街燈應(yīng)點(diǎn)綴配置，地面景觀燈應(yīng)具導(dǎo)引性。大面積的玻璃把室內(nèi)人潮涌動(dòng)的熱鬧景象展現(xiàn)給街上的行人，這就是最生動(dòng)的招攬顧客的廣告。 停車場(chǎng)的設(shè)置可分為自行車停車場(chǎng)和汽車停車場(chǎng),財(cái)務(wù)分析,總體定位,建筑規(guī)劃,營(yíng)運(yùn)策略,市場(chǎng)調(diào)研,建筑規(guī)劃,規(guī)劃構(gòu)想 設(shè)計(jì)建議,財(cái)務(wù)分析,總體定位,建筑規(guī)劃,營(yíng)運(yùn)策略,市場(chǎng)調(diào)研,一、規(guī)劃構(gòu)想,構(gòu)想整體使用和經(jīng)營(yíng)之協(xié)調(diào)性 構(gòu)想經(jīng)營(yíng)方向需滿足既有人潮,同時(shí)吸引外來人潮 構(gòu)想運(yùn)營(yíng)系統(tǒng)和收益設(shè)計(jì) 控制不能規(guī)劃任何日后無法管理或控制之經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目而導(dǎo)致管理與規(guī)劃精神脫節(jié) 建議規(guī)劃方案 建議規(guī)劃概念與思路 建議規(guī)劃原則,業(yè)態(tài)組合，1+1+1+1〉4！ 本商業(yè)中心定位的“沃爾瑪超市+美食街+時(shí)尚街區(qū)+社區(qū)便利”的業(yè)態(tài)組合，首先體現(xiàn)了超市主力店人流的聯(lián)帶消費(fèi)效應(yīng)，其次沃爾瑪超市、美食街、時(shí)尚街區(qū)、社區(qū)便利各自的聚客能力，又形成交叉聯(lián)帶效應(yīng)，尤其是美食街中午人氣鼎盛，對(duì)整個(gè)商場(chǎng)的貢獻(xiàn)率較高。,該項(xiàng)目商業(yè)面積為40000 平方米，主力店引進(jìn)人人樂超市，肯德基，如家連鎖酒店等知名商家,建議公眾地方主要運(yùn)輸工具及設(shè)施位置,商業(yè)建筑外部交通的設(shè)計(jì)要點(diǎn)包括過區(qū)人（車）流、顧客人（車）流、內(nèi)部人（車）流三個(gè)方面。,舉例對(duì)有關(guān)機(jī)電及建筑方面之主要要求,例如:對(duì)于大賣場(chǎng)開店的主要要求為 電容量 承載 層高 柱間距 水 煤,八、主力店招商顧問,鎖定目標(biāo)店家并提報(bào)其相應(yīng)實(shí)力比較和承租能力 提列相關(guān)軟硬件設(shè)施需求 討論有能力做到之軟硬件條件 確定相關(guān)投資預(yù)算及心理底線,總體商業(yè)定位,財(cái)務(wù)分析,總體定位,建筑規(guī)劃,營(yíng)運(yùn)策略,市場(chǎng)調(diào)研,明確產(chǎn)品商業(yè)定位 挖掘經(jīng)營(yíng)主題 錯(cuò)位市場(chǎng)區(qū)分 鎖定目標(biāo)市場(chǎng) 圖示承租戶組合 提列業(yè)種比例建議 建議主力店位置 建議餐飲、娛樂及其他專門用途位置 建議公眾地方主要運(yùn)輸工具及設(shè)施位置,商業(yè)定位,Shopping Mall 餐飲美食,休閑娛樂中心,SOHO 酒店或酒店式公寓,九州超市旗艦店 服飾、家電、零售 特色餐飲、高檔餐飲,KTV/浴室/娛樂城 網(wǎng)吧/游戲室 觀光廣場(chǎng),高檔酒店或酒店式公寓 智能化物業(yè)管理 完善的生活配套,1,2,3,購(gòu)物、休閑、娛樂、餐飲 于一體的多彩風(fēng)情MALL + ＳＯＨＯ酒店式公寓,購(gòu)物、餐飲 功能,休閑娛樂 功 能,SOHO公寓,技術(shù)指標(biāo)說明,主樓規(guī)劃建議方案,3F以上設(shè)計(jì)成酒店或酒店式公寓,1F2F未來以超級(jí)賣場(chǎng)或休閑娛樂餐飲配套或家電賣場(chǎng)為主. 附樓1F為品牌主力店，餐飲娛樂、美容美發(fā)旗艦店，銀行、通訊等，三樓以上為主樓配套 主樓的出入口考慮在東大街.面向阜豐國(guó)際高檔住宅區(qū) 附樓周圍精品主力品牌專賣店,建筑立面圖,業(yè)態(tài)布置詳表（方案A）,項(xiàng)目推廣亮點(diǎn)： 將商業(yè)中心從普通的社區(qū)商業(yè)升級(jí)，成功塑造了莒南東區(qū)域商業(yè)中心概念。租戶出的租金大多在—元—元之間。故大多數(shù)市民要購(gòu)買中高檔次的商品時(shí)都會(huì)選擇去臨沂。,消費(fèi)者日常出行范圍和喜好,根據(jù)對(duì)莒南商業(yè)老街的消費(fèi)者問卷調(diào)查結(jié)果顯示：消費(fèi)者日常出行范圍為莒南市區(qū)。其工作地點(diǎn)都在市區(qū)。希望能成為莒南的新商業(yè)中心。,選擇消費(fèi)購(gòu)物地點(diǎn)的考慮因素,根據(jù)對(duì)莒南商業(yè)老街的消費(fèi)者問卷調(diào)查結(jié)果顯示：消費(fèi)者目前選擇購(gòu)物地點(diǎn)的主要考慮因素為價(jià)格。長(zhǎng)久發(fā)展下去對(duì)句容的商業(yè)成長(zhǎng)十分不利。,對(duì)商場(chǎng)的最滿意及最不滿意的地方,根據(jù)對(duì)莒南商業(yè)老街的消費(fèi)者問卷調(diào)查結(jié)果顯示：消費(fèi)者目前對(duì)商場(chǎng)最滿意的地方?jīng)]有。,四、本案競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析,調(diào)查莒南現(xiàn)有及潛在競(jìng)爭(zhēng)者 調(diào)查競(jìng)爭(zhēng)者的布局及租戶組合 分析競(jìng)爭(zhēng)者的業(yè)態(tài)布局 調(diào)查競(jìng)爭(zhēng)者的租售率及空置率 競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案分析,競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案分析（略）,五、終端消費(fèi)者市場(chǎng)研究,消費(fèi)者前往商圈消費(fèi)購(gòu)物的頻密程度 購(gòu)物消費(fèi)模式及花費(fèi)金額 對(duì)商場(chǎng)的最滿